1. Giá cho thuê nhà ở công vụ được quy định như thế nào?

Theo Điều 51 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở quy định giá cho thuê nhà ở công vụ được quy định như sau:

Nguyên tắc xác định giá thuê nhà ở công vụ được quy định như sau:

- Tính đúng, tính đủ các chi phí cần thiết để thực hiện quản lý vận hành, bảo trì và quản lý cho thuê trong quá trình sử dụng nhà ở công vụ.

- Không tính tiền sử dụng đất xây dựng nhà ở công vụ và không tính chi phí khấu hao vốn đầu tư xây dựng nhà ở công vụ hoặc chi phí mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ.

- Giá thuê nhà ở công vụ do cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 81 của Luật nhà ở năm 2014 quyết định và được xem xét, điều chỉnh cho phù hợp với từng thời kỳ.

- Trường hợp thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ thì người thuê nhà ở công vụ trả tiền thuê nhà ở thấp hơn giá thuê nhà ở thương mại theo quy định của Chính phủ.

Nguyên tắc xác định giá cho thuê nhà ở công vụ được hướng dẫn chi tiết tại Điều 11 Thông tư 09/2015/TT-BXD hướng dẫn việc quản lý sử dụng nhà ở công vụ do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành cụ thể như sau:

- Tính đủ các chi phí cần thiết để thực hiện quản lý vận hành, bảo trì và quản lý cho thuê trong quá trình sử dụng nhà ở (không tính chi phí khấu hao vốn đầu tư xây dựng, không tính chi phí mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ);

- Không tính tiền sử dụng đất;

- Giá cho thuê nhà ở công vụ được xem xét, điều chỉnh khi Nhà nước có thay đổi về khung giá hoặc giá cho thuê nhà ở công vụ. Trường hợp chi phí quản lý vận hành (giá dịch vụ quản lý vận hành) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có thay đổi thì giá cho thuê nhà ở cũng được điều chỉnh tương ứng;

- Đối với tiền sử dụng các dịch vụ như cung cấp điện, nước, điện thoại, internet, trông giữ xe các loại và các dịch vụ khác do người thuê trực tiếp chi trả cho đơn vị cung cấp dịch vụ theo hợp đồng hai bên ký kết. Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ thì người thuê có trách nhiệm nộp tiền sử dụng dịch vụ cho đơn vị quản lý vận hành để trả cho đơn vị cung cấp dịch vụ đó.

- Các chi phí cấu thành giá cho thuê nhà ở công vụ bao gồm chi phí quản lý vận hành, chi phí bảo trì và chi phí quản lý cho thuê nhà ở công vụ.

Việc thanh toán tiền thuê nhà ở công vụ được quy định như sau:

- Người được thuê nhà ở công vụ có trách nhiệm trả tiền thuê nhà ở theo đúng nội dung hợp đồng thuê nhà đã ký kết và phù hợp với thời điểm được Nhà nước thanh toán tiền lương theo quy định. Trường hợp người thuê không trả tiền thuê trong ba tháng liên tục thì đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ có quyền yêu cầu cơ quan đang trực tiếp quản lý người thuê nhà ở công vụ khấu trừ từ tiền lương của người thuê nhà để trả tiền thuê nhà; cơ quan đang trực tiếp quản lý người thuê nhà ở có trách nhiệm khấu trừ tiền lương của người thuê nhà để trả cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ;

- Trường hợp thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ mà tiền thuê nhà ở thương mại cao hơn số tiền thuê do người thuê phải trả thì người thuê phải trả tiền thuê nhà không vượt quá 10% tiền lương đang được hưởng tại thời điểm thuê nhà ở công vụ; ngân sách nhà nước chi trả phần chênh lệch tiền thuê nhà ở theo nguyên tắc ngân sách trung ương chi trả cho cán bộ thuộc diện cơ quan trung ương quản lý, ngân sách địa phương chi trả cho cán bộ thuộc diện cơ quan địa phương quản lý. Thủ tục thanh toán phần tiền chênh lệch quy định tại khoản này được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;

- Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ ký hợp đồng thuê nhà với cơ quan đang trực tiếp quản lý người thuê nhà ở công vụ thì cơ quan này có trách nhiệm trích từ tiền lương của người thuê nhà ở để trả cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ theo quy định.

>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

2. Tư vấn quy định pháp luật về việc cho thuê nhà?

Xin hỏi tôi có thuê nhà và ký hợp đồng trong vòng 06 tháng, trong hợp đồng có ghi trong thời gian hiệu lực nếu bên thuê tự ý huỷ hợp đồng thì sẽ mất tiền cọc, còn ngược lại người cho thuê phải bồi thường, tôi thuê từ 15/11/2018 đến 25/12/2018 thì bên cho thuê gọi 30/12/2018 dọn đi, nhưng bên cho thuê không chịu bồi thường, nói tôi tự ý dùng máy giặt mà không có sự đồng ý của chủ nhà. Như vậy tôi có vi phạm hợp đồng không? Bên cho thuê có phải bồi thường không? Cảm ơn luật sư!
- Trương Thái Phương Thảo -

3. Có phải đăng ký kinh doanh khi cho thuê nhà không?

Thưa luật sư, cho mình hỏi mình có một căn hộ cho thuê ở Hà Nội thì mình cần đăng ký kinh doanh ở đâu và thủ tục bao gồm những gì ? Xin cảm ơn.
- Lê Văn Trung -

4. Kinh doanh cho thuê nhà ở phải đóng những loại thuế gì?

Thưa Luật Sư: Tôi có 06 phòng trọ cho công nhân thuê, thu nhập mỗi tháng 10 triệu 200 ngàn đồng, tôi có đăng ký giấy phép kinh doanh và chỉ đóng thuế môn bài, nhưng đầu năm nay tôi được Chi cục thuế thông báo là tôi phải đóng 3 loại thuế trong năm là: thuế môn bài, thuế GTGT và thuế thu nhập cá nhân theo luật thuế sửa đổi không có giảm trừ gia cảnh, cũng không trừ người phụ thuộc.

Tôi muốn hỏi quy định này có đúng không và thuộc chương mấy điều mấy của luật thuế được sửa đổi bổ sung và cụ thể như thế nào? Rất mong nhận được trả lời từ Luật sư để tôi được hiểu rõ hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Kinh doanh cho thuê nhà ở phải đóng những loại thuế gì ?

Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật thuê, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Kể từ ngày 30/07/2015, khi Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi bổ sung một số điều của các nghị định về thuế có hiệu lực đã xác nhận những loại thuế cụ thể mà cá nhân cho thuê tài sản phải nộp cụ thể xác định, những cá nhân này phải có nghĩa vụ đóng thuế đó là: Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ quy đinh tại điểm a, khoản 1, Điều 4 của Thông tư 92/2015/TT-BTC.

Với những quy định cụ thể của Thông tư 92/2015/TT-BTC, ta xác định được các loại thuế mà cá nhân cho thuê nhà cần phải đóng 3 loại thuế như sau:

- Thứ nhất, thuế môn bài:

Mọi hoạt động kinh doanh có phát sinh thu nhập của hộ gia đình đều cần phải đóng thuế môn bài. Thuế môn bài là một sắc thuế trực thu và thường là định ngạch đánh vào giấy phép kinh doanh (môn bài) của các doanh nghiệp và hộ kinh doanh. Hộ gia đình trả thuế môn bài sẽ căn cứ trên thu nhập bình quân hàng tháng.

- Thứ hai, thuế giá trị gia tăng:

Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê. Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%.

- Thứ ba, thuế thu nhập cá nhân: Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê. Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%.

Ngoài ra, đối với trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê tài sản.

Ngoài ra, theo điểm b, khoản 1, Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC đã quy định:

"Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch."

Do đó, nếu rơi vào trường hợp doanh thu cho thuê nhà dưới 100 triệu/năm thì sẽ không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Nhưng vẫn phải đóng thuế môn bài dựa trên thu nhập bình quân hàng tháng.

Như vậy, trong trường hợp của bạn doanh thu cho thuê nhà của bạn được xác định là trên 100 triệu/năm nên việc bạn phải đóng ba loại thuế: thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân là phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.Và bạn cũng sẽ không được giảm trừ gia cảnh vì giảm trừ gia cảnh là số tiền được trừ vào thu nhập chịu thuế trước khi tính thuế đối với thu nhập từ tiền lương, tiền công của đối tượng nộp thuế là cá nhân cư trú, thu nhập từ việc cho thuê nhà của bạn là thu nhập từ kinh doanh nên sẽ không được giảm trừ gia cảnh.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn làm hợp đồng thuê nhà? Thuê nhà thuộc quyền sở hữu chung cần lưu ý những gì?

5. Mua bán cho thuê nhà ở xã hội thủ tục như thế nào?

Kính gửi công ty Luật Minh Khuê, tôi có một câu hỏi mong được luật sư giải đáp: Hiện tại tôi đang là nhân viên kinh doanh bất động sản. Tôi đang bán nhà ở xã hội nhưng thời điểm này có khó khăn về vay vốn với gói 30000 tỷ và theo luật thì điều khoản về mua bán cho thuê nhà ở xã hội như thế nào? Xin chân thành cảm ơn !

Mua bán cho thuê nhà ở xã hội thủ tục như thế nào ?

Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

Trước tiên, khi tiến hành bán nhà ở xã hội, bạn phải tuân thủ theo đúng nguyên tắc quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể:

- Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Nhà ở năm 2014 chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

- Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

- Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

- Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

- Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

- Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

- Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 của Luật Nhà ở năm 2014.

Theo đó, bạn cần lưu ý: không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này. Đồng thời, nếu nhà ở xã hội là bạn được thuê hoặc mua thì bạn không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bạn đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Để có thể bán nhà ở xã hội bạn phải tuân thủ các các điều kiện quy định trong Khoản 3 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:

"a) Khu vực nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;

b) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này;

c) Nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 118 của Luật này."

Theo khoản 1, 2 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội:

"1. Nhà ở xã hội phải được bán, cho thuê, thuê mua theo đúng đối tượng và điều kiện quy định tại Điều 49 và Điều 51 của Luật Nhà ở; mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được giải quyết hỗ trợ nhà ở xã hội một lần theo quy định tại Điều 52 của Luật Nhà ở

2. Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước."

Như vậy, bạn chỉ được bán nhà ở xã hội theo đúng đối tượng và điều kiện tại Điều 49 và Điều 51 Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể như sau:

- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

- Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

- Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

- Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật Nhà ở năm 2014;

- Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Điều kiện để được mua nhà ở xã hội phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định sau đây:

- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;

- Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật Nhà ở năm 2014;

- Đối với đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật Nhà ở năm 2014 thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Đối với đối tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật Nhà ở năm 2014 thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này.

- Đối với trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 50 của Luật Nhà ở năm 2014 thì phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật Nhà ở năm 2014 thì phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, cư trú theo quy định sau đây:

+ Có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột nát;

+ Có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có đất ở, nhà ở cần phải xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa.

Vì bạn cung cấp thông tin chưa đủ về đối tượng bạn sẽ bán nhà ở xã hội nên chúng tôi chưa thể tư vấn cho bạn một cách chi tiết về điều kiện trên, vì thế bạn có thể tham khảo những điều khoản này kèm với đó là những điều khoản trong Luật Nhà ở năm 2014 để bạn có thể biết chi tiết trường hợp của mình.

6. Tư vấn về cho người nước ngoài thuê nhà ở?

Chào Công ty Luật Minh Khuê, tôi xin hỏi: Tôi đang muốn thuê một ngôi nhà, sau đó chia nhỏ ra để cho thuê lại. Tôi muốn hỏi tôi phải làm những thủ tục, quy định gì nếu muốn cho người Việt Nam thuê lại phòng? Quy định gì để cho người nước ngoài thuê lại phòng?

Theo quy định tại Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, bên cho thuê phải có các điều kiện sau: Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự; Là cá nhân có năng lực hành vi dân sự; là tổ chức cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh cho thuê nhà ở. Hiện nay theo tôi biết, nếu muốn thành lập công ty có chức năng cho thuê nhà thì cũng tốn nhiều chi phí. Tôi không phải chủ nhà thì khi thuê lại nhà của họ (mục đích thuê ghi rõ là để kinh doanh cho thuê lại) thì tôi có phải là ''người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự'' mà luật nói đến hay không? Xin chân thành cảm ơn !

Vấn đề cho thuê nhà ở ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Về thủ tục, quy định cho thuê lại nhà ở:

Việc bạn thuê một ngôi nhà và sau đó chia nhỏ ra để cho thuê lại bắt buộc phải có sự đồng ý của bên cho thuê. Nếu bạn tự ý cho thuê lại nhà mà bạn đang thuê, không có sự đồng ý của bên cho thuê thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, căn cứ theo điểm đ khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 .

Trong trường hợp bạn cho người Việt Nam thuê:

Điều 129 Luật nhà ở năm 2014 quy định về thời hạn thuê và giá thuê nhà ở:

"1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở."

Như vậy, về thủ tục thuê nhà ở thì bạn (với vai trò là người cho thuê) và người thuê sẽ thỏa thuận với nhau về thời hạn thuê, giá thuê, hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. Khi thuê nhà, hai bên sẽ tiến hành lập hợp đồng thuê nhà (theo quy định hiện hành không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên giao kết hợp đồng có nhu cầu) sau khi thuê nhà bạn phải làm thủ tục đăng ký tạm trú cho người thuê nhà tại công an địa phương.

Điều kiện cho người nước ngoài thuê nhà:

Theo quy khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở như sau:

"a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương."

Như vậy, trong trường hợp này, điều kiện để bạn có thể cho người nước ngoài thuê nhà đó là bạn phải là chủ sở hữu của nhà ở hoặc được sự cho phép của người cho thuê đồng ý cho người nước ngoài thuê. Ngoài ra, bạn phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Ngoài ra, đối với nhà ở cho thuê thì phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:

- Đã được cấp Giấy chúng nhận quyền sở hữu nhà ở;

- Phải là nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ khép kín;

- Bảo đảm chất lượng, an toàn cho người thuê;

- Không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng;

- Bảo đảm cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.

Thủ tục cho người nước ngoài thuê nhà: thủ tục cho người nước ngoài thuê nhà được tiến hành theo quy định tại Điều 120 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:

“1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.

2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.”

Như vậy, trong trường hợp này khi cho người nước ngoài thuê nhà thì hai bên sẽ tiến hành thỏa thuận lập hợp đồng thuê nhà. Các nội dung thỏa thuận ở đây có thể bao gồm: giá thuê, thời gian thuê, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên…

Bạn được xem là người đại diện theo pháp luật khi thuộc quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đại diện như sau:

- Đại diện là việc cá nhân, pháp nhân (sau đây gọi chung là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của cá nhân hoặc pháp nhân khác (sau đây gọi chung là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

- Cá nhân, pháp nhân có thể xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thông qua người đại diện. Cá nhân không được để người khác đại diện cho mình nếu pháp luật quy định họ phải tự mình xác lập, thực hiện giao dịch đó.

- Trường hợp pháp luật quy định thì người đại diện phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, thực hiện.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê