1. Giá cho thuê nhà ở công vụ được quy định như thế nào?

Theo Điều 26 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, giá cho thuê nhà ở công vụ được quy định như sau: 1. Giá cho thuê nhà ở công vụ được xác định theo các nguyên tắc sau đây:

a) Tính đủ các chi phí cần thiết để thực hiện quản lý, vận hành và bảo trì trong quá trình sử dụng nhà ở (không tính chi phí khấu hao vốn đầu tư xây dựng);

b) Không tính tiền sử dụng đất;

c) Giá cho thuê nhà ở công vụ được xem xét, điều chỉnh năm năm một lần.

2. Căn cứ vào các nguyên tắc quy định tại khoản 1 Điều này và phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở công vụ theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng có trách nhiệm xây dựng và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành khung giá cho thuê nhà ở công vụ để áp dụng thống nhất trên địa bàn. Trên cơ sở khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, cơ quan quản lý nhà ở công vụ trình người quyết định đầu tư phê duyệt giá cho thuê nhà ở công vụ do mình quản lý.

Tham khảo: Nghị định 71/2010/NĐ-CP

>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

2. Tư vấn quy định pháp luật về việc cho thuê nhà ?

Xin hỏi tôi có thuê nhà và ký họp đồng trong vòng 6 tháng,trong họp đồng có ghi trong thời gian hiệu lực nếu bên thuê tự ý huỷ họp đồng thì sẽ mất tiền cọc,còn ngược lại người cho thuê phải bồi thường,tôi thuê từ 15/8/2016 đến 25/9/2016 thì bên cho thuê kêu 30/9/2016 dọn đi, nhưng bên cho thuê không chịu bồi thường, nói tôi tự ý dùng máy giặt mà không có sự đồng ý của chủ nhà. Như vậy tôi có vi phạm họp đồng không ? bên cho thuê có phải bồi thường không ?
Cảm ơn luật sư!
- Trương Thái Phương Thảo

3. Có phải đăng ký kinh doanh khi cho thuê nhà không ?

Thưa luật sư, Cho mình hỏi mình có một căn hộ cho thuê ở hà nội thì mình cần đăng ký kinh doanh ở đâu và thủ tục bao gồm những gì ? Xin cảm ơn.
- Lê Văn Trung

4. Kinh doanh cho thuê nhà ở phải đóng những loại thuế gì ?

Thưa Luật Sư: Tôi có 6 phòng trọ cho công nhân thuê, thu nhập mỗi tháng 10 triệu 200 ngàn đồng, tôi có đăng ký giấy phép kinh doanh và chỉ đóng thuế môn bài, nhưng đầu năm nay tôi được cục thuể thông báo là tôi phải đóng 3 loại thuế trong năm là: thuế môn bài, thuế GTGT va thuế TNCN theo luật thuế sửa đổi không có giảm trừ gia cảnh cũng không trừ người phụ thuộc.

Tôi muốn hỏi qui định này có đúng không và thuộc chương mấy điều mấy của luật thuế được sửa đổi bổ sung và cụ thể như thế nào. Rất mong nhận được trả lời từ Luật sư để tôi được hiểu rõ hơn.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Kinh doanh cho thuê nhà ở phải đóng những loại thuế gì ?

Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật thuê, gọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty luật Minh Khuê,với thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Kể từ ngày 30/7/2015, khi Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi bổ sung một số điều của các nghị định về thuếra đời đã xác nhận những loại thuế cụ thể mà cá nhân cho thuê tài sản phải nộp cụ thể xác định, những cá nhân này phải có nghĩa vụ đóng thuế đó là : “Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ”, Theo điểm a, khoản 1, Điều 4 của Thông tư 92/2015/TT-BTC.

Với những quy định cụ thể của Thông tư 92/2015/TT-BTC, ta xác định được các loại thuế mà cá nhân cho thuê nhà cần phải đóng 3 loại thuế như sau:

- Thứ nhất, thuế môn bài:

Mọi hoạt động kinh doanh có phát sinh thu nhập của hộ gia đình đều cần phải đóng thuế môn bài. Thuế môn bài là một sắc thuế trực thu và thường là định ngạch đánh vào giấy phép kinh doanh (môn bài) của các doanh nghiệp và hộ kinh doanh. Hộ gia đình trả thuế môn bài sẽ căn cứ trên thu nhập bình quân hàng tháng:

- Thứ hai, thuế giá trị gia tăng:

Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê. Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%.

-Thứ ba, thuế thu nhập cá nhân: Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê. Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%.

Ngoài ra, đối với trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê tài sản.

Ngoài ra, theo điểm b, khoản 1, Điều 4 đã quy định “Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch”.

Do đó nếu rơi vào trường hợp doanh thu cho thuê nhà dưới 100 triệu/năm thì sẽ không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Nhưng vẫn phải đóng thuế môn bài dựa trên thu nhập bình quân hàng tháng.

Như vậy trong trường hợp của bạn doanh thu cho thuê nhà của bạn được xác định là trên 100 triệu/năm nên việc bạn phải đóng ba loại thuế: thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân là phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành. Tuy nhiên pháp luật vẫn quy định về vấn đề giảm trừ gia cảnh, và miễn trừ đối với người phụ thuộc theo quy định tại khoản 4 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 như sau:

“Giảm trừ gia cảnh là số tiền được trừ vào thu nhập chịu thuế trước khi tính thuế đối với thu nhập từ kinh doanh, tiền lương, tiền công của đối tượng nộp thuế là cá nhân cư trú. Giảm trừ gia cảnh gồm hai phần sau đây:

a) Mức giảm trừ đối với đối tượng nộp thuế là 9 triệu đồng/tháng (108 triệu đồng/năm);

b) Mức giảm trừ đối với mỗi người phụ thuộc là 3,6 triệu đồng/tháng.

Trường hợp chỉ số giá tiêu dùng (CPI) biến động trên 20% so với thời điểm Luật có hiệu lực thi hành hoặc thời điểm điều chỉnh mức giảm trừ gia cảnh gần nhất thì Chính phủ trình Ủy ban thường vụ Quốc hội điều chỉnh mức giảm trừ gia cảnh quy định tại khoản này phù hợp với biến động của giá cả để áp dụng cho kỳ tính thuế tiếp theo”.

Từ ngày 01/7/2013 (ngày Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 có hiệu lực) đến nay chưa có sự điều chỉnh nào về mức giảm trừ gia cảnh. Như vậy, trong năm 2016 này tiếp tục áp dụng mức giảm trừ gia cảnh nêu trên.

Theo quy định tại điểm c.2, d khoản 1 Điều 9 Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân có quy định người phụ thuộc như sau:

c.2) Giảm trừ gia cảnh cho người phụ thuộc

c.2.1) Người nộp thuế được tính giảm trừ gia cảnh cho người phụ thuộc nếu người nộp thuế đã đăng ký thuế và được cấp mã số thuế.

c.2.2) Khi người nộp thuế đăng ký giảm trừ gia cảnh cho người phụ thuộc sẽ được cơ quan thuế cấp mã số thuế cho người phụ thuộc và được tạm tính giảm trừ gia cảnh trong năm kể từ khi đăng ký. Đối với người phụ thuộc đã được đăng ký giảm trừ gia cảnh trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục được giảm trừ gia cảnh cho đến khi được cấp mã số thuế.

c.2.3) Trường hợp người nộp thuế chưa tính giảm trừ gia cảnh cho người phụ thuộc trong năm tính thuế thì được tính giảm trừ cho người phụ thuộc kể từ tháng phát sinh nghĩa vụ nuôi dưỡng khi người nộp thuế thực hiện quyết toán thuế và có đăng ký giảm trừ gia cảnh cho người phụ thuộc. Riêng đối với người phụ thuộc khác theo hướng dẫn tại tiết d.4, điểm d, khoản 1, Điều này thời hạn đăng ký giảm trừ gia cảnh chậm nhất là ngày 31 tháng 12 của năm tính thuế, quá thời hạn nêu trên thì không được tính giảm trừ gia cảnh cho năm tính thuế đó.

c.2.4) Mỗi người phụ thuộc chỉ được tính giảm trừ một lần vào một người nộp thuế trong năm tính thuế. Trường hợp nhiều người nộp thuế có chung người phụ thuộc phải nuôi dưỡng thì người nộp thuế tự thỏa thuận để đăng ký giảm trừ gia cảnh vào một người nộp thuế.

d) Người phụ thuộc bao gồm:

d.1) Con: con đẻ, con nuôi hợp pháp, con ngoài giá thú, con riêng của vợ, con riêng của chồng, cụ thể gồm:

d.1.1) Con dưới 18 tuổi (tính đủ theo tháng).

Ví dụ 10: Con ông H sinh ngày 25 tháng 7 năm 2014 thì được tính là người phụ thuộc từ tháng 7 năm 2014.

d.1.2) Con từ 18 tuổi trở lên bị khuyết tật, không có khả năng lao động.

d.1.3) Con đang theo học tại Việt Nam hoặc nước ngoài tại bậc học đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, dạy nghề, kể cả con từ 18 tuổi trở lên đang học bậc học phổ thông (tính cả trong thời gian chờ kết quả thi đại học từ tháng 6 đến tháng 9 năm lớp 12) không có thu nhập hoặc có thu nhậpbình quân tháng trong năm từ tất cả các nguồn thu nhập không vượt quá 1.000.000 đồng.

d.2) Vợ hoặc chồng của người nộp thuế đáp ứng điệu kiện tại điểm đ, khoản 1, Điều này.

d.3) Cha đẻ, mẹ đẻ; cha vợ, mẹ vợ (hoặc cha chồng, mẹ chồng); cha dượng, mẹ kế; cha nuôi, mẹ nuôi hợp pháp của người nộp thuế đáp ứng điều kiện tại điểm đ, khoản 1, Điều này.

d.4) Các cá nhân khác không nơi nương tựa mà người nộp thuế đang phải trực tiếp nuôi dưỡng và đáp ứng điều kiện tại điểm đ, khoản 1, Điều này bao gồm:

d.4.1) Anh ruột, chị ruột, em ruột của người nộp thuế.

d.4.2) Ông nội, bà nội; ông ngoại, bà ngoại; cô ruột, dì ruột, cậu ruột, chú ruột, bác ruột của người nộp thuế.

d.4.3) Cháu ruột của người nộp thuế bao gồm: con của anh ruột, chị ruột, em ruột.

d.4.4) Người phải trực tiếp nuôi dưỡng khác theo quy định của pháp luật.

đ) Cá nhân được tính là người phụ thuộc theo hướng dẫn tại các tiết d.2, d.3, d.4, điểm d, khoản 1, Điều này phải đáp ứng các điều kiện sau:

đ.1) Đối với người trong độ tuổi lao động phải đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:

đ.1.1) Bị khuyết tật, không có khả năng lao động.

đ.1.2) Không có thu nhập hoặc có thu nhập bình quân tháng trong năm từ tất cả các nguồn thu nhậpkhông vượt quá 1.000.000 đồng.

đ.2) Đối với người ngoài độ tuổi lao động phải không có thu nhập hoặc có thu nhập bình quân tháng trong năm từ tất cả các nguồn thu nhập không vượt quá 1.000.000 đồng.

e) Người khuyết tật, không có khả năng lao động theo hướng dẫn tại tiết đ.1.1, điểm đ, khoản 1, Điều này là những người thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật về người khuyết tật, người mắc bệnh không có khả năng lao động (như bệnh AIDS, ung thư, suy thận mãn,...)."

Như vậy, nếu bạn đáp ứng các điều kiện trên thì được giảm trừ gia cảnh.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1940 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn làm hợp đồng thuê nhà ? Thuê nhà thuộc quyền sở hữu chung cần lưu ý những gì ?

5. Mua bán cho thuê nhà ở xã hội thủ tục như thế nào ?

Kính gửi công ty Luật Minh Khuê, tôi có một câu hỏi mong được luật sư giải đáp: Hiện tại tôi đang là nhân viên kinh doanh bất động sản.

Hiện tại tôi đang bán nhà ở xã hội nhưng thời điểm này có khó khăn về vay vốn với gói 30000 tỷ và theo luật thì điều khoản về mua bán cho thuê nhà ở xã hội như thế nào?

Xin chân thành cảm ơn !

Mua bán cho thuê nhà ở xã hội thủ tục như thế nào ?

Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Trước tiên, khi tiến hành bán nhà ở xã hội, bạn phải tuân thủ theo đúng nguyên tắc quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể:

1. Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

2. Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

3. Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

6. Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 của Luật này.

Theo đó, bạn cần lưu ý: không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này. Đồng thời nếu bạn nhà ở xã hội của bạn là bạn được thuê hoặc mua thì bạn không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bạn đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Để có thể bán nhà ở xã hội bạn phải tuân thủ các các điều kiện quy định trong Khoản 3 Điều 63 Luật nhà ở năm 2014 như sau:

a) Khu vực nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;

b) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này;

c) Nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 118 của Luật này.

Theo khoản 1, 2 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội :

1. Nhà ở xã hội phải được bán, cho thuê, thuê mua theo đúng đối tượng và điều kiện quy định tại Điều 49 và Điều 51 của Luật Nhà ở; mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được giải quyết hỗ trợ nhà ở xã hội một lần theo quy định tại Điều 52 của Luật Nhà ở

2. Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước"

Như vậy, bạn chỉ được bán nhà ở xã hội theo đúng đối tượng và điều kiện tại Điều 49 và Điều 51 Luật nhà ở. Cụ thể như sau:

- Các đối tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 của Luật này thì được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:

1. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

2. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

3. Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

8. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;

9. Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

- Điều kiện:

1. Đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định sau đây:

a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;

b) Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này;

c) Đối với đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Đối với đối tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật này thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này.

2. Đối với trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, cư trú theo quy định sau đây:

a) Có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột nát;

b) Có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có đất ở, nhà ở cần phải xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa.

Vì bạn cung cấp thông tin chưa đủ về đối tượng bạn sẽ bán nhà ở xã hội nên chúng tôi chưa thể tư vấn cho bạn một cách chi tiết về điều kiện trên, vì thế bạn có thể tham khảo những điều khoản này kèm với đó là những điều khoản trong Luật Nhà ở năm 2014 để bạn có thể biết chi tiết trường hợp của mình

Về giá bán, bạn phải tuân thủ đúng nguyên tắc quy định tại Điều 8 Thông tư 08/2014/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, cụ thể đối với trường hợp của bạn sẽ áp dụng khoản 2 Điều này.

"2. Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây nhà để cho thuê, cho thuê mua hoặc bán cho chủ đàu tư tự xác định giá nhưng không được cao hơn khung giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành"

Do vậy, giá bán nhà ở xã hội của bạn không được cao hơn khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, nên bạn có thể ra UBND tỉnh nơi mình cư trú để biết được khung giá do UBND ban hành chi tiết là bao nhiêu để đáp ứng đúng theo nguyên tắc trên

Ngoài ra bạn có thể tham khảo phương thức xác định giá bán nhà ở xã hội tại Điều 22 Thông tư 08/2014/TT-BXD như sau;

Công thức xác định:

Trong đó:

GiB= x Ki

- GiB: là giá bán 1 m2 sử dụng căn hộ (chưa bao gồm thuế VAT) tại vị trí thứ i (đồng/m2);

- Tđ: là tổng chi phí đầu tư xây dựng tính cho phần diện tích sử dụng để bán trừ đi phần lợi nhuận từ công trình kinh doanh thương mại được phân bổ đối với phần diện tích sử dụng nhà ở để bán tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng.

- L: là lợi nhuận của dự án, tối đa là 15% giá trị đầu tư xây dựng công trình (đồng).

- S: là tổng diện tích sử dụng các căn hộ của dự án: bao gồm diện tích các căn hộ bán và diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán thuộc sở hữu của chủ đầu tư (diện tích dùng để cho thuê kinh doanh dịch vụ, làm văn phòng…) (m2)

- Ki: là hệ số tầng, được xác định theo nguyên tắc bình quân gia quyền hệ số K của 1 Block nhà= 1.

Trường hợp xác định giá bán nhà ở xã hội (sau khi sau khi bảo đảm thời gian cho thuê tốithiểu theo quy định là 05 năm) thì giá bán phải giảm trừ phần chi phí khấu hao nhà ởtương ứng với thời gian đã cho thuê.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Tham khảo ngay: Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng hợp đồng không ? Mẫu hợp đồng thuê nhà và mẫu hợp đồng mua bán nhà ở ?

6. Tư vấn về cho người nước ngoài thuê nhà ở ?

Chào Công ty Luật Minh Khuê, tôi xin hỏi: Tôi đang muốn thuê một ngôi nhà, sau đó chia nhỏ ra để cho thuê lại. Tôi muốn hỏi tôi phải làm những thủ tục, quy định gì nếu muốn cho người Việt Nam thuê lại phòng? Quy định gì để cho người nước ngoài thuê lại phòng ?

Theo quy định tại Điều 92 Luật Nhà ở, bên cho thuê phải có các điều kiện sau: Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự; Là cá nhân có năng lực hành vi dân sự; là tổ chức cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh cho thuê nhà ở. Hiện nay theo tôi biết, nếu muốn thành lập công ty có chức năng cho thuê nhà thì cũng tốn nhiều chi phí. Tôi không phải chủ nhà thì khi thuê lại nhà của họ (mục đích thuê ghi rõ là để kinh doanh cho thuê lại) thì tôi có phải là ''người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự'' mà luật nói đến hay không ?

Xin chân thành cảm ơn !

Vấn đề cho thuê nhà ở ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Về thủ tục, quy định cho thuê lại nhà ở.

Việc bạn thuê một ngôi nhà và sau đó chia nhỏ ra để cho thuê lại bắt buộc phải có sự đồng ý của bên cho thuê. Nếu bạn tự ý cho thuê lại nhà mà bạn đang thuê, không có sự đồng ý của bên cho thuê thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, căn cứ theo điểm đ khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014.

- Cho người Việt Nam thuê:

Điều 129 Luật nhà ở năm 2014 quy định:

Điều 129. Thời hạn thuê và giá thuê nhà ở

1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

Như vậy về thủ tục thuê nhà ở thì bạn (với vai trò là người cho thuê) và người thuê sẽ thỏa thuận với nhau về thời hạn thuê, giá thuê, hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. Khi thuê nhà, 2 bên sẽ tiến hành lập hợp đồng thuê nhà (theo quy định hiện hành không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên giao kết hợp đồng có nhu cầu) sau khi thuê nhà bạn phải làm thủ tục đăng kí tạm trú cho người thuê nhà tại công an địa phương.

- Điều kiện cho người nước ngoài thuê nhà:

Theo quy Điều 119 Luật nhà ở 2014 có quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở như sau:

“a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Như vậy, trong trường hợp này, điều kiện để bạn có thể cho người nước ngoài thuê nhà đó là bạn phải là chủ sở hữu của nhà ở hoặc được sự cho phép của người cho thuê đồng ý cho người nước ngoài thuê. Ngoài ra, bạn phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Ngoài ra, đối với nhà ở cho thuê thì phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:

- Đã được cấp Giấy chúng nhận quyền sở hữu nhà ở;

- Phải là nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ khép kín;

- Bảo đảm chất lượng, an toàn cho người thuê;

- Không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng;

- Bảo đảm cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.

Thủ tục cho người nước ngoài thuê nhà: thủ tục cho người nước ngoài thuê nhà được tiến hành theo quy định tại Điều 120 Luật nhà ở 2014 như sau:

“1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.

2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.”

Như vậy, trong trường hợp này khi cho người nước ngoài thuê nhà thì hai bên sẽ tiến hành thỏa thuận lập hợp đồng thuê nhà. Các nội dung thỏa thuận ở đây có thể bao gồm: giá thuê, thời gian thuê, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên… Và theo quy định tại Điều 122 Luật nhà ở 2014 thì trong trường hợp này, hợp đồng phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

2. Giải đáp thắc mắc của bạn:

Đầu tiên, Điều 92 mà bạn nói tới ở trên được quy định trong Luật nhà ở 2005 và đã hết hiệu lực vào ngày 01/7/2015. Luật đang có hiệu lực hiện nay là Luật nhà ở năm 2014. Cụ thể điều luật liên quan đến vấn đề bạn đang thắc mắc là Điều 119 Luật nhà ở 2014:

Điều 119. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

2. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

3. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Bộ luật dân sự quy định về đại diện như sau:

Điều 139. Đại diện

1. Đại diện là việc một người (sau đây gọi là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của người khác (sau đây gọi là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện.

2. Cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có thể xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thông qua người đại diện. Cá nhân không được để người khác đại diện cho mình nếu pháp luật quy định họ phải tự mình xác lập, thực hiện giao dịch đó.

3. Quan hệ đại diện được xác lập theo pháp luật hoặc theo ủy quyền.

4. Người được đại diện có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch dân sự do người đại diện xác lập.

5. Người đại diện phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 143 của Bộ luật này.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê