Đất ruộng nhà tôi nằm cạnh đường liên xã, gần trạm y tế, trường học. Vậy tôi xin hỏi với giá đất mà UBND xã đưa ra như vậy có đúng không? và UBND xã nợ tiền như vậy có đúng pháp luật không?Nếu trường hợp giá đất quá rẻ gia đình tôi không muốn bán khu ruộng đó cho UBND xã thì gia đình tôi có quyền đó không? Gia dình tôi có vi phạm pháp luật không? Xin cảm ơn luật sư và mong nhận được hồi đáp sớm từ luật sư.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của công ty Luật Minh Khuê.

Giá đất quá rẻ gia đình tôi không muốn bán cho UBND xã có được không ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi: 1900 6162

Trả lời:

Kính chào bạn ! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013   

Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. 

Nội dung phân tích:

Thứ nhất, Được biết hiện nhà bạn có 3 sào ruộng thuộc khu vực đất chuyển đổi từ mấy năm trước (đất được phép xây nhà cấp 4). Bây giờ Ủy ban nhân dân xã có ý định lấy khu ruộng đó để làm trụ sở UBND xã, vì vậy sẽ xem xét thẩm quyền thu hồi đất quy định tại  Điều 66 Luật đất đai 2013 quy định Thẩm quyền thu hồi đất như sau: 
"1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất."

Tiếp theo, căn cứ theo Điểm đ Khoản 1 Điều 40 quy định căn cứ lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện: "Nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, của cấp huyện, của cấp xã;"

Vậy, Uỷ ban nhân dân xã đang có nhu cầu sử dụng 3 sào ruộng thuộc khu vực đất chuyển đổi từ mấy năm trước này để xây trụ sở. Việc này thuộc một trong các căn cứ theo nhu cầu của cấp xã để lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Và việc lập kế hoạch sử dụng đất này thuộc thẩm quyền của cấp huyện khi Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp xã) xác định nhu cầu sử dụng đất của địa phương tại Khoản 3 Điều 7 Nghị định 43/2014/NĐ- CP  Lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện quy định : 

" a) Trách nhiệm xác định nhu cầu sử dụng đất trong việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện:

Các phòng, ban cấp huyện xác định nhu cầu sử dụng đất và đề xuất các dự án sử dụng đất thuộc danh mục chỉ tiêu sử dụng đất cấp huyện theo từng đơn vị hành chính cấp xã; Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp xã) xác định nhu cầu sử dụng đất của địa phương.

Các phòng, ban cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã gửi nhu cầu sử dụng đất về Phòng Tài nguyên và Môi trường trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được văn bản của Phòng Tài nguyên và Môi trường về việc đề nghị đăng ký nhu cầu sử dụng đất.

Phòng Tài nguyên và Môi trường xác định các chỉ tiêu sử dụng đất cấp tỉnh và các dự án trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đã phân bổ cho cấp huyện đến từng đơn vị hành chính cấp xã; tổng hợp, cân đối nhu cầu sử dụng đất và dự kiến phân bổ các chỉ tiêu sử dụng đất cấp huyện đến từng đơn vị hành chính cấp xã.

b) Chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện gồm chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất và chỉ tiêu sử dụng đất theo khu chức năng.

Chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất gồm chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất do quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phân bổ cho cấp huyện và chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất do cấp huyện, cấp xã xác định. Chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất do cấp huyện, cấp xã xác định gồm đất nông nghiệp khác; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất phát triển hạ tầng cấp huyện, cấp xã; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất tín ngưỡng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác.

Chỉ tiêu sử dụng đất theo khu chức năng gồm khu vực chuyên trồng lúa nước; khu vực chuyên trồng cây công nghiệp lâu năm; khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất; khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu đô thị - thương mại - dịch vụ; khu du lịch; khu ở, làng nghề, sản xuất phi nông nghiệp nông thôn"

Thứ hai,  Quy định giá đất.

Đất ruộng nhà bạn nằm cạnh đường liên xã, gần trạm y tế, trường học nên dựa theo quy định của pháp luật hiện hành quy định nguyên tắc phương pháp định giá đất tại  Điều 112 Luật đất đai 2013  như sau : 
" 1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất."
Như vậy, giá đất sẽ được xét theo nguyên tắc nêu trên , dựa vào từng loại đất, từng vùng khác nhau mà đưa ra bảng giá đất cụ thể. Do bạn chưa cho chúng tôi biết hiện bạn đang sinh sống tại đâu nên chúng tôi sẽ chưa xác định được giá đất cho bạn. 
Bồi thường khi thu hồi đất, mức bồi thường sẽ được tính dựa trên mục đích sử dụng đất và giá cụ thể của từng loại đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Theo đó,  việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013 ).
 
Thứ ba,  Nếu trường hợp giá đất quá rẻ gia đình bạn không muốn bán khu ruộng đó cho UBND xã nếu gia đình bạn không thuộc một trong các điều kiện cưỡng chế thu hồi tại Khoản 1 Điều 71 Luật đất đai 2013 thì sẽ không phải bị cưỡng chế để bán mảnh đất này được quy định cụ thể :
Theo Khoản 1 Điều 71 Luật đất đai 2013 quy định quyết định cưỡng chế thu hồi đất trong điều kiện sau:
"2. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;
b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;
c) Quyết định cưỡng chế  thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;
d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.
Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản."

Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Minh Khuê.

Trân trọng./

Bộ phận tư vấn luật đất đai.