- Giấy tờ này có hợp lệ hợp pháp khi mua bán công chứng không?

- Khi mua bán công chứng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có bắt buộc tất cả các thành viên trong sổ hộ khẩu của gia đình này từ 18 tuổi trở lên phải ký tên trên HĐ mua bán? (Nếu là sổ hồng thì chỉ cần người đứng tên trên sổ hồng ký HĐ mua bán là được)

- Nếu tụi em mua nhà này, thì sau khi ký HĐ mua bán công chứng thì phải làm những gì để được có sổ hồng theo hiện trạng bây giờ luôn và sang tên cho em luôn?

- Có trường hợp nào mà sổ đỏ không thể được đổi sang sổ hồng không? Vì nhà này thấy chủ bán hiện tại mua từ 2007 nhưng không hiểu vì lý do gì mà không đổi sổ hồng luôn từ đó đến nay, mặc dù đã có ghi nhận công trình xây dựng 1 lửng 2 lầu trên sổ đỏ đó. Mong luật sư hỗ trợ giúp em với ah.

Xin trân trọng cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai công ty Luật Minh khuê. 

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Vấn đề của bạn đã được đội ngũ Luật sư chúng tôi nghiên cứu dựa trên một số quy định của pháp luật điều chỉnh. Chúng tôi xin được phân tích theo hướng cụ thể như sau:

 

1.Cơ sở pháp lý.

- Luật đất đai năm 2013

2.Nội dung tư vấn.

2.1,Thế nào là "Sổ hồng" - "Sổ đỏ".

- "Sổ hồng"  là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” tại đô thị (nội thành, nội thị xã, thị trấn) được quy định tại Nghị định số 60-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.

- "Sổ đỏ" là  tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được cấp cho khu vực ngoài đô thị (nông thôn) được quy định tại Nghị định 64-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục địa chính.

2.2, Giá trị pháp lý của "Sổ hồng" , "Sổ đỏ" và "Mẫu thống nhất hiện nay"?

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 có nêu rõ về trường hợp các hộ gia đình, cá nhân có GCN QSDĐ, GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sự dụng đất ở, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sự hữu công trình xây dựng đã được cấp trước ngày 10-12-2009 đều có giá trị pháp lý như nhau. Mặc dù, theo pháp luật hiện hành cả nước chung 1 mẫu thống nhất (GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) nhưng không bắt buộc phải chuyển đổi từ "Sổ hồng" sang "Sổ đỏ" hoặc ngược lại.

Điều 97. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.

Như vậy, theo quy đinh của  Luật đất đai năm 2013  trường hợp của bạn sắp nhận chuyển nhượng là "Sổ hồng" hay "Sổ đỏ" và đã được cấp năm 2007 (tức là trước ngày 10-12-2009) đều là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Thực tế hiện nay nhiều hộ gia đình, cá nhân vẫn đang lưu hành cả 3 loại giấy tờ: là GCN QSDĐ ;  GCN quyền sở hữu nhà ở và GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì cả 3 loại giấy tờ này đều có giá trị pháp lý như nhau.

Tóm lại, theo như nội dung phân tích và quy đinh của  Luật đất đai năm 2013 :

 - GCN là "Sổ hồng" hay "Sổ đỏ" đều hợp pháp khi mua bán, chuyển nhượng và không cần tất cả các thành viên trong sổ hộ khẩu của gia đình từ đủ 18 tuổi phải ký tên trong hợp đồng như quy định trước đây đối với sổ đỏ.

- Theo khoản 2 - điều 97 Luật này thì không có hạn chế việc chuyển đổi từ "Sổ hồng" sang "Sổ đỏ" hoặc ngược lại nếu các cá nhận, hộ gia đình không có nhu cầu.

- Việc bạn muốn chuyển đổi từ "Sổ đỏ" sang "Sổ hồng" thì hiện nay theo pháp luật hiện hành đã thống nhất 1 mẫu chung cho cả nhất là: GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

THỦ TỤC xin cấp đổi GCN QSDĐ (Sang tên sổ đỏ) được thực hiện theo quy định của pháp luật như sau:

Bước 1Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng (Phải được công chứng theo quy định của pháp luật dân sự và đất đai), các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.

Bước 2: Tiến hành kê khai nghĩa vụ tài chính tại UBND cấp quận/ huyện nơi có nhà, đất

Hai bên cần chuẩn bị một bộ hồ sơ nộp tới Ủy ban nhân dân quận/ huyện nơi có nhà, đất chuyển nhượng.

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký).

- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

+ Thuế sang tên sổ đỏ:

- Thuế thu nhập cá nhân: 2 % 

- Thuế trước bạ: 0,5 % (theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP)

Điều 2.Đối tượng chịu lệ phí trước bạ.

1. Nhà, đất.

Điều 6. giá tính lệ phí trước bạ.

Giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

Bộ Tài chính quy định cụ thể trình tự, thủ tục ban hành giá tính lệ phí trước bạ quy định tại Điều này.

Điều 7.Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

1. Nhà, đất mức thu là 0,5%.
Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên tại Ủy ban nhân dân quận/ huyện nơi có nhà, đất

Hồ sơ kê khai gồm các giấy tờ sau:

- Hợp đồng chuyển nhượng ;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

- Biên lai nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng

 Lệ phí sang tên sổ đỏ trường hợp tặng cho gồm:

+ Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

Thẩm quyền cấp (đổi) GCN QSDĐ theo quy định 

Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai.