Năm 2004, bà A xây nhà cấp bốn bán cho ông B diện tích 100m2, có ra công chứng, ông B và bà A đóng thuế buôn bán theo quy định. Đến năm 2015, có quyết định giải tỏa của nhà nước 40.000.000đ/m. Ba tôi đem giấy tờ tay đó cho ông B xem nhưng ông B không đồng ý, vì ông B nói là khi mua nhà của bà A, bà A không đưa giấy tờ tay này. Ông B đưa giấy tờ mua bán có công chứng, thuế đất ông B đóng. Ba tôi có đi mướn ông C đòi lại miếng đất trên, nhưng ông C (ông C nói ông là luật sư) đòi ba tôi phải chia 1/2 số tiền được đền bù miếng đất đó (40.000.000đ x 25m = 1 tỷ). Ông C cũng không trình bày cách làm hồ sơ cho ba tôi. Ba tôi thấy vậy mới kể cho con cái nghe. Tôi không đồng ý với cách làm của ông C vì cho là tuy có quyết định đền bù nhưng chưa chắc là giá đó, quyết định có thể bị điều chỉnh. Luật sư cho tôi hỏi :  Giấy tờ tay mua bán của ba tôi và bà A có giá trị không (có người làm chứng), hiện giờ bà A đang ở Mỹ ?

Tôi xin chân thành cảm ơn !

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mụctư vấn pháp luật đất đai công ty Luật Minh Khuê.

>>Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyếngọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi những thắc mắc của bạn đến công ty Luật Minh Khuê. Với những thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Cơ sở pháp lý:

Nghị quyết 02/2004/NQ- HDTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân gia đình.

Nội dung phân tích:

Theo quy định tại Mục 2.3 Nghị quyết 02/2004/NQ - HĐTP:

"2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993

a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch."

Trường hợp của bạn sẽ có ba trường hợp xảy ra như sau:

Trường hợp thứ nhất bạn phải xem xét lại xem bà A đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình trước khi chuyển nhượng cho ông B chưa, nếu bà A đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi thì theo quy định tại điểm b.2 trên hợp đồng giữa ba bạn và bà A không được coi là vô hiệu, hợp đồng vẫn sẽ có hiệu lực.

Trường hợp thứ hai là bà A chưa được cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất thì có hai tình huống xảy ra như sau:

-   Nếu bà A xây nhà trên toàn bộ diện tích đất 100m2 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố bạn và bà A sẽ có giá trị pháp lý.

- Nếu bà A khi xây nhà mà không xây hết toàn bộ 100m2 thì phần diện tích nhà đã xây của bà A sẽ được công nhận, còn phần hợp đồng đối với phần diện tích còn lại sẽ vô hiệu, buộc hủy bỏ hợp đồng và bà A phải trả lại cho nhà bạn phần diện tích đó.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1940 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư tư vấn đất đai.