1. Giải quyết tranh chấp đất đai với chủ đất liền kề?

Kính chào luật sư, tôi có một vấn đề rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư: Vào tháng 9/2014 chúng tôi có mua 1 mảnh đất của bà A (tạm gọi) bán lại. Trên mảnh đất tôi mua đã có sẵn 1 công trình xây dựng trên đất, và công trình này có dính 1 phần trên đất của bà B, chủ thửa đất liền kề. Công trình này là 1 căn nhà xây dang dở chưa hoàn thành.

Mảnh đất mà bà A, bà B sở hữu là đất thừa kế của cha me, đã làm thủ tục tách thửa, sổ hồng riêng biệt ( A và B là chị em ruột). Khi bà A bán cho tôi, đã làm thủ tục sang nhượng QSDĐ ( công nhận QSDĐ nhưng ko công nhận QSD nhà ở trên đất). Giấy tờ sổ hồng đã sang qua tên tôi, và bà A có làm 1 cam kết viết tay là bàn giao toàn bộ phần nhà ở trên đất cho tôi toàn quyền sử dụng (nếu có đập phá phải trả lại mảnh đất trống cho bên bà B). Tuy nhiên, vào tháng 9/2014 chúng tôi đã hoàn thành việc mua bán sang nhượng giấy tờ hoàn tất thì bên bà A vẫn chưa giao trả đất lại cho bên tôi, bà A đã trì hoãn việc giao đất đến tháng 2/2015 (khoảng 5 tháng), và để cho mẹ của bà A ở tại đất của tôi. Sau đó, bên tôi muốn thương lượng với bà B về việc đập phần nhà trên đất để tôi tiến hành cho thuê đất của tôi. Do tiền hình thành mua đất là tiền vay nên hàng tháng tôi vẫn phải trả 1 khoản chi phí cho ngân hàng. Bên bà B đã ko đồng ý hợp tác việc xây ranh giới cũng như việc đập phần nhà để trả đất trống cho 2 bên mà cố tình kéo dài thời gian. Tôi đã nộp đơn lên UBND phường để mời bà B về làm việc (do bà B không sống tại mảnh đất trên mà chủ yếu nói chuyện với tôi qua điện thoại). Khi UBND phường mời bà B về cùng tôi bàn vấn đề xây ranh giới cũng như về phần nhà trên đất thì bà B không về UBND phường làm việc với tôi. Tôi không thể chờ đợi việc trì hoãn của bà B nên đã nhờ Sở tài nguyên vào tiến hành việc đo đạc ranh giới, và mời UBND phường xuống chứng kiến định vị ranh giới giữa 2 thửa đất. Tôi đã tiến hành việc xây bức tường ranh giới từ dưới xây vuông góc 90 độ lên cao. Tôi dự định khi xây xong sẽ tiến hành cho thuê để lấy tiền trả chi phí lãi vay ngân hàng thì hộ bà B lại tiến hành ngăn cản, bà B cho rằng tôi xây ranh giới tầng trệt thì hợp lý, nhưng xây ranh giới trên tầng 2, 3 thì không hợp lý. Sau đó, bà B đã gửi đơn lên UBND phường tranh chấp phần nhà trên đất của tôi. Bà B cho rằng bà A bán đất cho tôi chứ không bán nhà, và bà B muốn đập toàn bộ tòa nhà để trả lại đất trống cho tôi. Trước đó, tôi yêu cầu bà B về để bàn bạc vấn đề đập tòa nhà xác định ranh giới thì bà B không về. Nay khi tôi đang tiến hành xây ranh giới dở dang, thuê nhân công, mua vật liệu... thì bà B lại có những hành động cản trở như vậy? Nay tôi muốn hỏi văn phòng luật sư những câu hỏi như sau:

- Phần nhà trên đất của tôi mua, tôi có phải được toàn quyền sử dụng như theo hợp đồng mua bán và thỏa thuận giữa tôi với bà A (chủ đất cũ) không?

- Hành động cản trở của bên bà B, nếu có tranh chấp ra tòa, khi đập phá toàn bộ công trình giao trả đất trống cho 2 bên thì tôi muốn bà B phải chịu toàn bộ chi phí thiệt hại về thời gian, tiền bạc... cho tôi có được không?

- Nếu bà B cố tình trì hoãn, tôi có thể cho thuê phần đất của tôi trong thời gian này được không?

Kính mong văn phòng luật sư giải đáp thắc mắc giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: T.T

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi 1900.1940

Trả lời:

Kính chào bạn, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

1. Phần nhà trên đất của tôi mua, tôi có phải được toàn quyền sử dụng như theo hợp đồng mua bán và thỏa thuận giữa tôi với bà A (chủ đất cũ) không?

Khi bạn và bà A ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có thêm thỏa thuận về việc bà A cho phép bạn được toàn quyền sử dụng công trình - nhà xây dang dở, trên đất. Phần thỏa thuận này của 2 bên hoàn toàn hợp pháp và được pháp luật tôn trọng, bảo vệ. Hơn nữa, việc thỏa thuận giữa bạn và bà A có được lập thành văn bản, cho thấy rằng có cơ sở cho việc thực hiện thỏa thuận giữa 2 bên. Do đó, bạn hoàn toàn được quyền sử dụng phần nhà trên đất như thỏa thuận giữa bạn và bà A. Tuy nhiên, khi sử dụng phần nhà đó bạn phải đảm bảo không làm ảnh hưởng, xâm phạm đến quyền và lợi ích chính đáng của cộng đồng, cá nhân khác.

2. Hành động cản trở của bên bà B, nếu có tranh chấp ra tòa, khi đập phá toàn bộ công trình giao trả đất trống cho 2 bên thì tôi muốn bà B phải chịu toàn bộ chi phí thiệt hại về thời gian, tiền bạc... cho tôi có được không?

Nếu hành động cản trở của bà B là sai, không có căn cứ và gây thiệt hại cho bạn về thời gian, tiền bạc ... thì khi khởi kiện tại Tòa án bạn hoàn toàn có thể đưa ra yêu cầu buộc bà B phải chịu toàn bộ chi phí thiệt hại. Tuy nhiên việc bà B có phải chịu trách nhiệm bồi thường chi phí thiệt hại cho bạn hay không còn phụ thuộc vào các chứng cứ, tài liệu mà các bên đưa ra, từ đó Tòa án sẽ đưa ra quyết định.

3. Nếu bà B cố tình trì hoãn, tôi có thể cho thuê phần đất của tôi trong thời gian này được không?

Phần đất bạn đã mua bạn có quyền sử dụng, do đó bạn hoàn toàn có quyền cho thuê phần đất của bạn. Tuy nhiên việc cho thuê phần đất bạn nên đảm bảo rằng việc cho thuê và sử dụng đất không làm ảnh hưởng đến diện tích đất của bà B và phần công trình nằm trên đất của bà B.

>> Tham khảo ngay: Giải quyết tranh chấp đất đai ở đâu ? Thủ tục khởi kiện ra tòa thực hiện như thế nào ?

2. Tư vấn về việc tranh chấp đất đai giữa bố với bà nội và cô ruột ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Nhà em có 1 mảnh đất được ông bà để lại cho bố em từ năm 2004, hồ sơ thửa đất và những biên lai nộp thuế từ năm 2004 đứng tên bố em, đến năm 2007 ông nội em mất, năm 2011 bà em đòi lại mảnh đất này cho cô em không đi lấy chồng, bố em không đồng ý trả lại vì gia đình mâu thuẫn nhau nên có tranh chấp.

Sau đó bố em có nhu cầu làm sổ đỏ nhưng xã không đồng ý vì đất đang tranh chấp, nhưng bà em đưa ra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do phó chủ tịch huyện ký thì thật hay là giả ạ? Tiếp theo bà và cô kiện xuống huyện, huyện giải quyết quyền sử dụng đất thuộc về bố em, sau đó bà và cô chuyển đi nơi khác ở, đến năm 2015 bố em phá nhà cũ đi để xây nhà thờ thì bà em không đồng ý và viết đơn lên xã, phó chủ tịch xã hòa giải không được thì phó chủ tịch xã lại đình chỉ bố em không được xây tiếp vì bà không đồng ý nhưng lại không có văn bản chính thức mà chỉ nói mồm không, phó chủ tịch xã nói nếu bà đồng ý thì được xây, bà không đồng ý thì khi nào bà chết bố em mới được xây và sử dụng mảnh đất này.

Vậy em muốn hỏi là:

1. Bây giờ bố em tiếp tục xây thì có đúng luật không, hay phải làm các thủ tục gì ạ?

2. Bố em sẽ phải làm gì để đề phòng việc bà có thể "lách luật" (do cô chú thân với cán bộ UB).

Em xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: V.T. Bình

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn! cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Luật Minh Khuê. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:

1. Bây giờ bố em tiếp tục xây thì có đúng luật không, hay phải làm các thủ tục gì ạ?

Nếu bây giờ bố bạn muốn tiếp tục xây dựng thì phải xin cấp giấy phép xây dựng. Theo quy định tại Điều 92 Luật xây dựng năm 2014 , thì điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình tuyến ngoài đô thị như sau:

“Điều 92. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị

1. Phù hợp với vị trí và tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.

2. Đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.”

Khoản 3, 4, 5 Điều 91 được quy định như sau:

“3. Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

4. Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định tại Điều 82 của Luật này.

5. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại giấy phép theo quy định tại các điều 95, 96 và 97 của Luật này.”

Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng bao gồm các giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 95 Luật xây dựng năm 2014 như sau:

“2. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến gồm:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản sao quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư;

d) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

đ) Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế”.

Trong trường hợp hồ sơ của bố bạn đầy đủ và đáp ứng đủ điều kiện quy định nêu trên thì cơ quan cấp phép xây dựng phải có nghĩa vụ tiếp nhận hồ sơ của bố bạn, viết biên nhận và có nghĩa vụ cấp cho bạn giấy phép xây dựng cho bố bạn trong thời hạn quy định.

- Nếu đã đủ điều kiện được cấp giấy phép xây dựng, mà cơ quan cấp giấy phép xây dựng từ chối cấp với lý do đất đang có tranh chấp là không có cơ sở, thì bố bạn làm đơn khiếu nại lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện để khiếu nại về hành vi này.

- Nếu đã có giấy phép xây dựng theo đúng quy định thì Ủy ban nhân dân xã không được đình chỉ thi công công trình của bố bạn vì đất đó đã được giải quyết dứt điểm bằng một bản án của Tòa án và Quyền sử dụng đất đã thuộc về bố bạn rồi.. Nếu ủy ban nhân dân cấp xã vẫn đình chỉ thi công công trình của bố bạn thì bố bạn có thể làm đơn khiếu nại lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện để khiếu nại về vấn đề này.

2. Để phòng việc bà có thể “lách luật” cản trở bố bạn thì

- Nếu việc tặng cho mảnh đất đó được tặng cho đúng pháp luật thì bố bạn hoàn thiện thủ tục sang tên bất động sản.

- Trường hợp ngược lại, thì bà, bố, cô bạn phải hoàn tất việc chia tài sản chung đó rồi làm thủ tục tách thửa sang tên từng phần của từng người theo quy định của pháp luật

Để biết thêm thông tin chi tiết, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn trực tiếp. Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua điện thoại gọi 1900.1940.

>> Tham khảo ngay: Tranh chấp đất đai phải kiện ở đâu và Kiện như thế nào ?

3. Tranh chấp đất đai 18 năm chưa được giải quyết ?

Xin chào luật sư! Gia đình tôi có một miếng ruộng và chúng tôi vẫn đang thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhà nước về miếng ruộng đó. Nhưng hiện tại, miếng ruộng đó đang bị người khác chiếm giữ để canh tác. Gia đình chúng tôi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với miếng ruộng đó và hiện nay chúng tôi đang yêu cầu chính quyền địa phương cấp nhưng không được giải quyết. Tranh chấp đã 18 năm nay nhưng chưa được giải quyết.

Mong luật sư tư vấn giúp gia đình tôi để lấy lại miếng ruộng. Tôi cảm ơn!

Người gửi: Hương

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo như nội dung thư bạn trình bày, bạn không đề cập rõ gia đình bạn có các loại giấy tờ nào chứng mình quyền sở hữu đối với giá trị quyền sử dụng đất của mảnh đất đó. Vì thế, với trường hợp của bạn,nếu tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành, có thể có hai lựa chọn như sau theo qui định của Luật Đất đai năm 2013:

Trường hợp 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật đất đai năm 2013 như sau:

-Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

- Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Trường hợp 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Do đó, dù bạn yêu cầu cơ quan nào giải quyết tranh chấp của mình thì cũng phải chuẩn bị đầy đủ chứng cứ để khẳng định quyền sở hữu của mình đối với quyền sử dụng của mảnh đất.Các giấy tờ thể hiện sự mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất , quyết định giao đất hay các hóa đơn nộp thuế sử dụng đất sẽ là chứng cứ có giá trị chứng minh quyền của gia đình bạn với mảnh đất đang có tranh chấp. Việc xem xét bên nào có quyền với mảnh đất sẽ do cơ quan có thảm quyền quyết định.

Về việc không được giải quyết yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: bạn có thể khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để họ giải thích lý do vì sao trường hợp của bạn chưa được giải quyết. Nếu phát hiện có hành vi hành chính trái pháp luật, bạn có thể khiếu nại lên cơ quan cấp trên của cơ quan này hoặc khởi kiện hành vi, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước để được giải quyết.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi với yêu cầu của bạn. Chúc bạn thành công! Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn về vấn đề tranh chấp đất đai và quyền thừa kế ?

4. Tư vấn tranh chấp đất đai ngoài bìa đỏ ?

Chào luật Minh Khuê. Tôi nhờ luật sư tư vấn giúp: Đất đai ngoài vùng phạm vi bìa đỏ nhưng thuộc phạm vi sử dụng của bên A (Đất này không thuộc đất của bên nào cả vì bên địa chính năm 1993 đã cắt thừa nên để hoang nhưng nay thuộc trong phạm vi sử dụng của bên A) mà bên B đòi lấn chiếm xây dựng thì có vi phạm pháp luật không ?
Xin cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.1940

Trả lời:

Căn cứ khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13:

“Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Nghị định 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

1. Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.”

Như vậy theo quy định pháp luật thì người sử dụng đất phải có nghĩa vụ sử dụng đất đúng ranh giới tức là sử dụng trong phạm vi thuộc quyền sở hữu của mình. Do đó nếu anh B có hành vi xây dựng ngoài phạm vi ranh giới đất của mình là trái quy định của pháp luật nên:

Căn cứ Điều 205 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 2. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Tố cáo là việc công dân theo thủ tục do Luật này quy định báo cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền biết về hành vi vi phạm pháp luật của bất cứ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, cơ quan, tổ chức.”

Căn cứ khoản 1 Điều 2 Luật Tố cáo của Quốc hội, số 03/2011/QH13:

“Điều 2. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Tố cáo là việc công dân theo thủ tục do Luật này quy định báo cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền biết về hành vi vi phạm pháp luật của bất cứ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, cơ quan, tổ chức.”

Căn cứ Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP:

“Điều 10. Lấn, chiếm đất

1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này.

3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

4. Hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định tại Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão và trong các lĩnh vực chuyên ngành khác.

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;

b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.”

Căn cứ khoản 2 Điều 31 Nghị định 102/2014/NĐ-CP:

“2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có quyền:

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến 50.000.000 đồng;

c) Tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn;

d) Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính có giá trị không vượt quá mức tiền phạt được quy định tại Điểm b Khoản này;

đ) Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm; buộc trả lại đất đã lấn, chiếm; buộc làm thủ tục đính chính Giấy chứng nhận bị sửa chữa, tẩy xóa, làm sai lệch nội dung; buộc hủy bỏ giấy tờ giả liên quan đến việc sử dụng đất; buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển quyền do vi phạm.”

Căn cứ khoản 1 Điều 31 Luật tố cáo năm 2011:

“Điều 31. Thẩm quyền giải quyết tố cáo

Tố cáo hành vi vi phạm pháp luật của cơ quan, tổ chức, cá nhân mà nội dung liên quan đến chức năng quản lý nhà nước của cơ quan nào thì cơ quan đó có trách nhiệm giải quyết. Người có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính trong cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền giải quyết tố cáo đối với hành vi vi phạm pháp luật thuộc phạm vi quản lý được giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Theo quy định trên thì bạn cần thực hiện thủ tục tố cáo hành vi vi phạm của bạn B tới Chủ tịch UBND cấp huyện nơi có diện tích đất trên về hành vi của ông B.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.1940. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

>> Tham khảo ngay: Giải quyết tranh chấp đất đai trong quá trình mua bán nhà đất ?

5. Tư vấn về tách thửa và thủ tục tranh chấp đất đai ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Gia đình tôi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2007, bố tôi có làm hợp đồng tặng cho 3 con trai năm 2012.

Tháng 12/2014 Bố tôi làm thủ tục tách sổ đỏ cho các con để các con ra ở riêng và làm nhà. Người hàng xóm giáp ranh một phần đất của nhà tôi đã kiện Bố tôi lấn chiếm đất trong khi nhà bà vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

UBND phường đã hòa giải 2 lần không thành, cho đến nay đã quá lâu mà chưa thấy giải quyết được. Phường tư vấn là để lại phần đất gần chỗ tranh chấp, tách các ô đất khác. Hiện giờ Bố tôi làm thủ tục tách sổ đỏ cho 2 con trai lớn để làm nhà ở riêng, đã hoàn thiện hồ sơ và nộp tại UBND thành phố nhưng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trả lời dừng lại vì đất đang có tranh chấp.

Vậy tôi muốn nhờ Luật sư tư vấn:

1. Trong trường hợp này gia đình tôi tách thửa đất được không ?

2. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai như thế nào ?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: Tan Nguyen

Tư vấn về tách thửa và thủ tục tranh chấp đất đai

Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến, gọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về câu hỏi của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:

1. Điều kiện tách thửa

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (Khoản 24, Điều 3 Luật Đất đai 2013)

Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất...."

Theo thông tin mà bạn cung cấp, mảnh đất mà bố bạn trong quá trình thực hiện việc tách sổ đỏ đã xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất, việc này vi phạm điều kiện quy định tại điều luật trên: "Đất không xảy ra tranh chấp". Để có thể tách sổ, trước hết cần giải quyết việc tranh chấp này.

2. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Để giải quyết tranh chấp đất đai thì cần tiến hành các bước như sau:

Bước 1: Hòa giải tranh chấp đất đai

Thủ tục này được quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013. Theo quy định của pháp luật, đây là thủ tục bắt buộc đầu tiên khi giải quyết tranh chấp về đất đai, Tuy nhiên, trong trường hợp của bạn, hòa giải tại cơ sở đã được tiến hành hai lần nhưng vẫn không đạt được mục đích. Bởi vậy, để bảo vệ quyền lợi của mình, gia đình bạn có thể tiến hành các bước tiếp theo

Bước 2: Khởi kiện

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;..."

Do đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên nếu gia đình bạn quyết định giải quyết vụ việc này bằng con đường Tòa án thì gửi đơn ra tòa án cấp huyện nơi có bất động sản xảy ra tranh chấp căn cứ theo quy định tại khoản 7 Điều 25, điểm a khoản 1 Điều 33 và điểm c khoản 1 Điều 35 của Bộ luật tố tụng Dân sự 2004 (sửa đổi bổ sung năm 2011) như sau:

“Điều 25. Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án...

7. Tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai...."

“Điều 33. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

1. Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Tòa án nhân dân cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:

a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 25 và Điều 27 của Bộ luật này;..."

“Điều 35. Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ

1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:...

c) Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản...."

Theo quy định trên, bạn dựa vào tình hình thực tế để có thể đưa ra phương thức giải quyết tốt nhất.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai khi chưa có sổ đỏ ?

6. Giải quyết tranh chấp đất đai khi bố mẹ đi nước ngoài ?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: Nhà em có sang đất từ ngày 16/3/1992 làm giấy viết tay do 3 anh em nhà kia là A, B, C sang đất và ký tên với cha em, hai bên rõ ràng. Gia đình em sử dụng đến nay không có tranh chấp gì. Nay em của 3 người trên là D đòi lại phần đất đã sang tên, nhà em đang trồng mía trên đất, cô D và chồng cô D vào tự ý nhổ mía bỏ xuống mương, chặt cây xoài của nhà em. Gia đình em thiệt hại rất nhiều, cô D còn kêu người chuẩn bị đào đất nhà em. Anh hai em đã nhờ chính quyền địa phương can thiệp nhưng cô D vẫn ngang nhiên thực hiện. Hiện tại, cha mẹ em đang ở nước ngoài không có nhà. Vậy anh em phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình ?
Mong luật sư giải đát giúp em.
Người gửi: Nguyen

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chuyên mục tư vấn pháp luật của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn được chúng tôi trả lời như sau:

Điều 581 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:

"hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định"

Như vậy, để thay mặt cha mẹ bạn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, cha mẹ bạn có thể làm hợp đồng ủy quyền ghi nhận nội dung ủy quyền cho bạn thực hiện toàn bộ thủ tục để giải quyết tranh chấp.

Tuy nhiên, đối với hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản, pháp luật đặt ra yêu cầu hợp đồng này bắt buộc phải được công chứng tại cơ quan công chứng có thẩm quyền theo quy định tại khoản 1 Điều 18 Nghị định 04/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật công chứng:

"1. Việc ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền hoặc để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng ủy quyền. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia".

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900.1940 .

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê