Khi ba tôi mua đất đó còn là đất nông nghiệp, nhưng mà nhà tôi xây nhà xong mới chuyển qua đất thổ cư tại tỉnh Lâm Đồng. Sau đó, ông A tiếp tục bán luôn cho ông C một nửa đất còn lại. Diện tích cũng bằng với đất mà ba em mua, cùng là 7,5m ngang và 40m dài. Trong việc mua bán này, ông A chỉ làm hợp đồng chuyển nhượng sang cho ba tôi thôi ( đầy đủ thủ tục) còn việc mua bán giữa ông A với ông C thì chỉ là giấy tay. Sau đó, ông A giao hết hồ sơ cho ba tôi và ông C đi làm thủ tục tách thửa và làm sổ đỏ mới. Nhưng đi 4 lần vẫn không được vì người ta lấy lý do không đủ diện tích đất để cấp sổ. Vì cần tiền để mở quầy thuốc nên ba tôi mang hồ sơ đất đó ra huyện làm sổ đỏ và được người ta cấp sổ mới đứng tên của tôi. (ba tôi tặng cho em phần đất mới mua này, có cả nhà trên đó.). Trên sổ mới diện tích là 8,5 chiều rộng, 40m chiều dài. Khi có sổ rồi, ba tôi mang sổ mới đi thế chấp ngân hàng để vay vốn mà mở nhà thuốc cho tôi, trên chính đất đó. Giờ ông C đòi đất và kêu ba tôi cướp đất của ổng. Ổng dọa sẽ kiện ba tôi. Ba tôi không yên tâm nhưng cũng không biết phải làm thế nào?

Tôi mong Luật sư tư vấn giúp gia đình tôi.

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: L.H

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai cho hai người ? 

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013 

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

2. Nội dung phân tích:

- Trong trường hợp của bạn, ông A làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ba của bạn với S = 7,5 x 40 (m2) nhưng khi ba của bạn đi đăng kí sổ đỏ mới thì S=8,5x40m. Căn cứ vào Khoản 2, Khoản 3 Điều 70 quy định về  Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất:

"2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp."

- Vậy trong trường hợp này cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải kiểm tra, đo đạc, xác minh diện tích đất trên thực tế. Nhưng ở đây diện tích mà ba bạn được cấp trên giấy tờ lại nhiều hơn so với phần diện tích đất là ông A chuyển nhượng cho ba của bạn. Vậy lúc này cơ quan nhà nước có chức năng đã cấp sai.

- Vì bạn không nêu rõ thời gian,địa điểm nên chúng tôi không thể biết việc chuyển nhượng đất giữa ông A và ông C, ông A và ba của bạn là từ bao giờ và ở đâu nên chúng tôi xin đưa ra các trường hợp để phân tích. Vì việc chuyển nhượng đất giữa ông A và ông C chỉ là giấy viết tay và hiện nay ông C cũng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông C không thể khởi kiện gia đình bạn vì không có đầy đủ căn cứ. Nếu bây giờ ông C muốn khởi kiện ba của bạn thì trước hết ông C phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

+  Ông C được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2004 hoặc thuộc trường hợp đặc biệt

Căn cứ vào Điều 101 Luật đất đai:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Nếu ông C sử dụng đất thuộc một trong hai trường hợp nêu trên thì ông C được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ba bạn có thể bị khởi kiện.

+ Ông C không thuộc trường hợp quy định tại Điều 101 Luật đất đai: tức là không có hộ khẩu thường trú tại địa phương trong quy định, hoặc sử dụng đất sau ngày 1/7/2014 hoặc sử dụng trước nhưng có tranh chấp về đất đai, ... thì ông C không thể khởi kiện ba của bạn.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến cho chúng tôi. Hy vọng chúng tôi đã giúp bạn giải quyết vấn đề!

Trân trọng./.

Bộ vận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật MInh Khuê