Khi bên bán làm thủ tục sang tên cho tôi thì gặp vấn đề là ngõ đi trước mặt diện tích đất tôi mua không được thể hiện trên sổ đỏ của bên bán (thực tế ngõ đi này là có và là ngõ đi chung, được các hộ xung quanh xác nhận), đoạn cuối của ngõ thì có 1 hộ lấn chiếm (đoạn ngõ lấn chiếm có hơn 1 m)

Khi ra quận làm thủ tục tách sổ đỏ thì quận không cho tách vì sổ đỏ của bên bán chưa thể hiện ngõ đi (đất bên bán có 3 mặt ngõ vuông nhưng mới thể hiện 2 mặt ngõ), quận yêu cầu bên bán làm lại sổ đỏ thì mới tách được. Bên bán tiến hành đo đạc và làm lại sổ đỏ thì hộ lấn chiếm ngõ (ở trên) không đồng ý, và có mời các cán bộ trong phường đến làm biên bản xác nhận đất đó do ngày xưa họ bỏ đất chung ra làm ngõ đi - họ vẫn chưa có sổ đỏ) --> phường không ký xác nhận để bên bán cấp lại sổ đỏ.
Hiện tại tôi đã thanh toán 80% giá trị hợp đồng nhưng đến nay đã 3 tháng mà thủ tục vẫn chưa xong được. Tôi muốn hỏi các anh chị về giải pháp để xử lý tình huống này giúp
1. Nếu tôi hủy hợp đồng công chứng để lấy lại tiền có được không? và nếu cần thì thủ tục và các bước làm như thế nào?
2. Nếu tôi không hủy hợp đồng, thì cần làm những gì để được cấp sổ đỏ
3. Nếu tôi không hủy hợp đồng, mà xin cấp giấy phép xây dựng thì có được cấp không? (tôi mới có hợp đồng công chứng, ngoài ra không có giấy tờ gì khác). Nếu tôi không được cấp thì bên bán có xin được giấy phép xây dựng cho tôi không (bên bán đồng ý cho phép tôi xây dựng trên diện tích đã mua) ?
Kính mong anh chị giải đáp giúp các thắc mắc trên của tôi. Tôi xin chân thành cám ơn.
Trân trọng,

Người gửi: Son Ngoc
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật đất đaicủa Công ty Luật Minh Khuê.

1.Cơ sở pháp lý

- Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội;

- Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13;

- Luật Xây dựng của Quốc hội, số 50/2014/QH13;

- Luật Công chứng của Quốc hội, số 53/2014/QH13.

2.Nội dung trả lời

2.1.Thứ nhất về vấn đề nếu tôi hủy hợp đồng công chứng để lấy lại tiền có được không? và nếu cần thì thủ tục và các bước làm như thế nào?

Căn cứ Điều 425 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 425. Huỷ bỏ hợp đồng dân sự

1. Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên huỷ bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc huỷ bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền.

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị huỷ bỏ phải bồi thường thiệt hại.”

Như vậy, trong trường hợp này thì nếu hợp đồng của bạn phải có điều kiện nếu vi phạm thủ tục trên là điều kiện hủy hợp đồng thì bạn có thể tiến hành hủy bỏ hợp đồng.

●Thủ tục hủy hợp đồng trên:

“Điều 51. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch

1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.”

2.2.Thứ hai về vấn đề nếu tôi không hủy hợp đồng, thì cần làm những gì để được cấp sổ đỏ?

Căn cứ khoản 3 Điều 100 Luật đất đai năm 2013:

“3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.”

Căn cứ Điều 203 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự

Như vậy trong trường hợp này của bạn thì do đất của bạn đang mua có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khi hai bên xảy ra tranh chấp thì bạn có thể khởi kiện ra tòa án nhân dân.Sau khi vụ án được giả quyết và có bản án hoặc quyết định của tào thì có thể dung giấy tờ trên để được cấp giấy chứng nhận trong trường hợp tách thửa của mình.

2.3.Thứ ba về vấn đề nếu tôi không hủy hợp đồng, mà xin cấp giấy phép xây dựng thì có được cấp không? (tôi mới có hợp đồng công chứng, ngoài ra không có giấy tờ gì khác). Nếu tôi không được cấp thì bên bán có xin được giấy phép xây dựng cho tôi không (bên bán đồng ý cho phép tôi xây dựng trên diện tích đã mua) ?

Căn cứ khoản 9 Điều 3 Luật xây dựng năm 2014:

“9. Chủ đầu tư xây dựng (sau đây gọi là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng.”

Căn cứ khoản 1 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014:

“Điều 89. Đối tượngvà các loại giấy phép xây dựng

1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”

Căn cứ khoản 1 Điều 95 Luật xây dựng năm 2014:

“1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; 

c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.”

Như vậy trong trường hợp này nếu bạn không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn không được cấp giấy phép xây dựng. Giấy phép xây dựng chỉ được cấp cho chủ đầu tư theo quy định tại khoản 9 Điều 3 Luật xây dựng năm 2014.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê  

---------------------------------