Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi, chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:luật cư

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013

Quyết định 42/2014/QĐ-UBND Quyết định của UBND tỉnh Phú Yên về ban hành quy định diện tích, kích thước cạnh thửa đất tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Phú Yên 

2. Nội dung tư vấn: 

thưa luật sư cho em hỏi mẹ em năm 1991 có cho người hàng xóm mượn một miếng đất nhỏ ở trong thưa của gia đình em và chưa tách thửa moi thuê gia đình em đều đóng cả những giờ mẹ em đã mất và họ đã sửa và còn thêm vào nội dung và bên giới có chữ ký của mẹ em giờ tòa án đang giải quyết và yêu cầu em tìm chữ ký của mẹ trước khi chưa mất hỏi nếu em hoặc bố em không công nhận thì cái giấy mà họ bảo là mẹ đã bán cho họ Em phải giải quyết thế nào thưa luật sư. 

Đối với trường hợp này, khi bên kia đưa ra tờ giấy viết tay đó có được chứng thực tại UBND xã hay không? Nếu nó được chứng thực tại UBND xã thì sẽ có hiệu lực pháp luật. Đồng thời, bạn cần kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình hay cấp cho cá nhân mẹ bạn. Nếu được cấp cho hộ gia đình thì bắt buộc phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các thành viên khác khi chuyển nhượng. Do đó, nếu hợp đồng này không có một trong những điều kiện trên thì hoàn toàn không phát sinh hiệu lực.Trường hợp GCNQSDĐ được cấp cho cá nhân mẹ bạn và mẹ bạn đã kí vào hợp đồng và hợp đồng này hợp pháp thì đương nhiên sẽ phát sinh hiệu lực .

Chào luật sư. Hiện nay em có 1 mảnh đất 1000m2. Đất là em đứng tên, nhưng trên mảnh đất có 2 gia đình (em và dì 2), vấn đề đặt ra là dì 2 nợ em 50 triệu và có ý muốn là em tách thửa và sang tên phần đất của dì em rồi dì đi cắm ngân hàng 100 triệu, 50 triệu trả ợ cho em và 50 làm vốn. Vay xin hỏi luật sư là có cách nào để "nắm cán" đảm bảo là khi em tách thửa cho dì 2 xong thì sẽ phải trả cho em, em sợ là nếu tách xong mà dì không trả thì nguy. Xin cảm ơn luật sư.

Trường hợp của bạn có thể thiết lập một hợp đồng vay có công chứng theo đó quy định rõ nghĩa vụ của bên vay là dì 2 bạn sẽ phải trả đủ số tiền tại thời điểm sau khi thực hiện xong thủ tục tách thửa. Với hợp đồng này sẽ tạo căn cứ pháp lý cho việc bạn có thể yêu cầu dì của mình trả lại cho bạn số tiền trên. Nếu người dì này không tự giác thì bạn có thể yêu cầu tòa giải quyết để bảo vệ quyền lợi cho mình.

Kính thưa quý Luật sư! Cho tôi được tư vấn một việc như sau: Năm 1995, bố tôi có mua một mảnh đất của ông Nguyễn Cừ, tại Tiên Phong. có giấy tờ mua bán và hợp đồng chuyển nhượng quyền SD đất do chính quyền địa phương xác nhận. Thời điểm đó, bố tôi chưa làm sổ đỏ. Đến năm 2015, bố tôi làm hồ sơ thủ tục xin được cấp giấy CN QSD đất.Phòng TN MT thẩm định hồ sơ và kết luận thiếu hồ sơ tách thửa từ thủa đất của ông Nguyễn Cừ. Nhưng thời điểm đó, ông Nguyễn Cừ đã chết, và con ông là Nguyễn An lại không hợp tác cho mượn sổ để tách thửa. vì vậy phòng TN MT không chấp nhận hồ sơ của bố tôi. Bố tôi có nhờ chính quyền địa phương can thiệp, nhưng không có kết quả khả quan. Cho tôi hỏi: TH của bố tôi có cần hồ sơ tách thửa đó, hay chứng từ gì có hiệu lực tương đương không. Và trong TH bố tôi, có cách nào giải quyết khác không. Nếu ông Nguyễn An không hợp tác thì nên làm thể nào để hoàn thành hồ sơ nói trên. Xin chân thành cảm ơn quý Luật sư! Chào thân ái!

Do thời điểm bạn mua đất là năm 1995 cho nên việc chuyển nhượng này sẽ chịu sụ điều chỉnh của Luật đất đai 1993. Theo đó, Luật đất đai 1993 tại Khoản 2 Điều 75 có quy định 

2- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Người nhận đất phải sử dụng đúng mục đích.

Theo đó, Luật đát đai 1993 không quy định cụ thể về hình thức cũng như cách thức đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nên có thể thấy hợp đồng chuyển nhượng này không bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Do đó, nếu không có hồ sơ tách thửa bạn có thể cung cấp lại giấy tờ thể hiện việc chuyển nhượng có chữ ký hoặc điểm chỉ của hai bên và yêu cầu tòa án giải quyết.

Kính chào công ty luật minh khuê! Hiên chúng tôi có mua một thửa đất tại Phường Thạnh Lộc quận 12, với diện tích, 8X20m. Trên giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên 2 người (tôi và bạn tôi) Chúng tôi đã đồng ý thống nhất thỏa thuận phân chia thửa đất (mỗi người 1 nữa, diện tích 4x20m). Chúng tôi đã xin giấy phép xây dựng và xây xong 2 căn nhà (mỗi căn diện tích 2x20m (1 trệt, 1 lầu)) trên lô đất đó. Nay chúng tôi muốn hoàn công và tách thành 2 thửa riêng cho 2 đình. Việc hoàn công thì không khó khăn gì; nhưng tách tách thửa làm sao để được mỗi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên 1 người theo thỏa thuận của tôi và bạn tôi. Kính mong quý công ty tư vấn giúp đở!

Khoản 2 Điều 167 Luật đất đai 2013 có quy định về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

"2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất."

Theo đó, đối với trường hợp này, Hai người có thể thực hiện thủ tục tách thửa bình thường. Sau đó, có thể yêu cầu cấp thành 2 sổ và mỗi người sẽ đứng tên một sổ. Việc đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoàn toàn phụ thuộc vào đề nghị của chủ sở hữu ( sở hữu của 01 người) hoặc thỏa thuận của những người đồng sở hữu đối với quyền sử dụng đất ( trường hợp đất thuộc sở hữu của nhiều người). 

Kính chào Công ty Luật Minh Khuê. Tôi ở Tại Phú Yên, tôi có làm hồ sơ chuyển đổi mục đích một thửa đất 5m mặt tiền, diện tích rộng 150 m2, trong đó 50 m2 đất ODT, nay tôi xây nhà có bản vẽ nền móng xây dựng 120 m2, thì tại Văn phòng đăng ký đất đai tư vấn là phải chuyển mục đích thêm 70m2 đất ODT. Theo K10- Đ 18 - thông tư 23 thì Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa và cấp Giấy chứng nhận mới cho từng thửa đất mới sau chia tách. Nếu tôi tách thửa trước sau khi chuyển mục đích thì theo QĐ 42/2014/UBND tỉnh Phú Yên thì tôi không đủ điều kiện tách thửa. Như vây tôi phải làm sao có đủ diện tích 120m2 ODT để xây dựng. Cảm ơn nhiều.

Theo thông tin bạn cung cấp thì đất của bạn là chưa có nhà ở và thuộc đất đô thị ( các phường) nên theo Điểm a Khoản 1 Điều 8 Quyết định 42/2014/QĐ-UBND Quyết định của UBND tỉnh Phú Yên về ban hành quy định diện tích, kích thước cạnh thửa đất tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Phú Yên thì diện tích tDiện tích của thửa đất được hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải có diện tích lớn hơn hoặc bằng 55m2. Tuy nhiên, do nhu cầu sử dụng nên bạn muốn có 120m2 đất thổ cư. Do đó,Trường hợp của bạn có thể thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang đất ODT (tức chuyển thêm 70m2) để phù hợp với quy định và nhu cầu sử dụng của mình.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư v ấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật, về luật dân sự và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900 6162 hoặc gửi qua qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật Đât đai- Công ty Luật Minh Khuê.