1. Giải quyết trường hợp người dân lấn chiếm đất như thế nào?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp như sau: Gia đình hộ A đã tự tiện lấn chiếm 16m2 của lối đi khu dân cư từ năm 2010, đến 5/2012 UBND thị trấn đã kiểm tra và xác định rõ diện tích lấn chiếm nằm ngoài sổ đỏ là 16m2, hiện nay hộ A đã xây tường bao kiên cố.

Xin hỏi UBND thị trấn hiện nay cần giải quyết như thế nào?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư công tư vấn Luật Minh Khuê

Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Kính thư

Người gửi: ĐX Thắng

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục hỏi đáp của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Điểm đ khoản 1 điều 64 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;"

Điều 71 Luật đất đai quy định:

"Điều 71. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất

1. Nguyên tắc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 70 của Luật này.

2. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;

b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

c) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;

d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.

4. Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất:

a) Trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế;

b) Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế; nếu người bị cưỡng chế chấp hành thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành. Việc bàn giao đất được thực hiện chậm nhất sau 30 ngày kể từ ngày lập biên bản.

Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì Ban thực hiện cưỡng chế tổ chức thực hiện cưỡng chế;

c) Ban thực hiện cưỡng chế có quyền buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế; nếu không thực hiện thì Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm di chuyển người bị cưỡng chế và người có liên quan cùng tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế.

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải lập biên bản, tổ chức thực hiện bảo quản tài sản theo quy định của pháp luật và thông báo cho người có tài sản nhận lại tài sản."

Như vậy, theo những quy định tại Điều 71 Luật đất đai thì trước khi tiến hành cưỡng chế UBND cấp huyện phải vận động, thuyết phục, đối thoại với gia đình hộ A, nếu họ chấp hành thì Ban cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành. Nếu gia đình hộ A không chấp hành thì Ban cưỡng chế tổ chức thực hiện cưỡng chế. Ban cưỡng chế có quyền buộc hộ A ra khỏi khu đất cưỡng chế, nếu không thực hiện thì Ban cưỡng chế có trách nhiệm di chuyển hộ A cùng tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty của chúng tôi. Mọi chi tiết thắc mắc vui lòng liên hệ với chúng tôi.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn giải quyết nhà hàng xóm lấn chiếm đường đi chung ?

2. Tư vấn trường hợp UBND xã lấn chiếm đất ?

Kính chào các Quý Luật sư Công ty Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Gia đình tôi đang sử dụng phần đất do ông bà để lại trước năm 1975 có giấy tờ đầy đủ. Vào năm 1996 UBND xã Vỉnh Hòa Hiệp, huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang sử dụng 1 phần trên đất của gia đình để xây kho cơm dừa, nhưng không bồi thường và cũng không cho hợp thức hóa đất, phần còn lại gia đình được sử dụng là 1149 m2 và có đóng thuế đất đầy đủ. Năm 2012, UBND xã, UBND huyện Châu Thành tiếp tục lấn chiếm trên phần đất 1149m2 để xây dựng chợ mà không bồi thường. Hiện tại, gia đình tôi xin hợp thức hóa 1149 m2 trên thực tế, mong luật sư tư vấn giúp gia đình được hợp thức hóa đất khi UBND xã cố tình lấn chiếm không đền bồi thường ?
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi sớm từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê. Kính thư!
Người gửi: Quynhcam

Tư vấn trường hợp UBND xã lấn chiếm đất?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến qua tổng đài, gọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Khuê, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định điều 19 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013

"Điều 19. Các trường hợp không Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:...

6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Như vậy, gia đình bạn sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

>> Tham khảo ngay: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp về lối đi chung/đường đi nội bộ trong gia đình theo quy định pháp luật ?

3. Tư vấn về việc hàng xóm xây nhà lấn chiếm đất ở ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Hiện nay tôi đang sửa chữa nhà ở tại Q7,TP HCM. Khi đào đất để tìm đà cũ của nhà thì phát hiện nhà kế bên xây gạch và đổ một phấn bê tông chồm sang kê lên đà của nhà tôi.

Khi tôi ý kiến thì chủ nhà nói là nhà tôi xây trước nên ông cứ theo tường mà xây được bao nhiêu thì ráng mà chịu. Đất nhà tôi trên sổ hồng ngang 4.2 m nhưng đo hiện tại chỉ 4.08m. Vậy cho tôi hỏi là:

1. Trong trường hợp này tôi nên làm gì?

2. Nếu tôi đập phấn bê tông của nhà kế bên để tôi xây tường và đổ đà cho thắng tường có được không?

3. Nhà kế bên có quyền thưa kiện hay dừng thi công được không?

Tôi xin chân thành cảm ơn

Người gửi: V.T. Bình

Kính chào bạn V.H. Cảm ơn bạn gửi câu hỏi tới chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của chúng tôi. Chúng tôi trả lời câu hỏi của bạn như sau:

- Hành vi nhà kế bên xây gạch và đổ một phần bê tông chồm lên đà nhà bạn. Đây thuộc hành vi bị nghiêm cấm theo Khoản 1 và Khoản 5 Điều 6 Luật nhà ở 2014 quy định về hành vi nghiêm cấm:

"1. Xâm phạm quyền sở hữu nhà ở của Nhà nước,tổ chức,hộ gia đình, cá nhân".

5. Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư."

Nhận thấy, nhà kế bên đã có hành vi phạm cụ thể hành vi lấn chiếm 1.2m vào phần đất thuộc sở hữu của bạn. Việc bạn đập phần bê tông của nhà kế bên xây tường và đổ đà cho thẳng tường, chúng tôi khuyên bạn không nên làm như vậy.Bạn có thể khởi kiện đối với hành vi này. Để giải quyết tranh chấp giữa 2 bên, Nhà nước khuyến khích các bên hòa giải , thỏa thuận về mức bồi thường cho gia đình bạn. Theo Khoản 1 Điều 177 Luật nhà ở quy định như sau:

"Điều 177. Giải quyết tranh chấp về nhà ở

1. Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải."

Nếu các bên không tự hòa giải được, bạn có thể nộp đơn đến Uỷ bạn nhân dân cấp tỉnh để yêu cầu giải quyết tranh chấp và đòi bồi thường cho hành vi vi phạm từ nhà kế bên. Tại Điều 89 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

Điều 89. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh

1. Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết.

3. Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:

a) Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

b) Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;

c) Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;

d) Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.”

- Quy định về mức phạt vi phạm

Theo Khoản 3 Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định mức phạt vi phạm đối với hành vi lấn chiếm đất ở như sau:

Điều 10. Lấn, chiếm đất.

3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.”

Như vậy, gia đình bạn không nên đập phần bê tông để xây tường . Bạn có thể yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp , đòi yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi. Xin chân thành cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty Luật Minh Khuê.

>> Tham khảo ngay: Có thể tố cáo hàng xóm về hành vi lấn chiếm lối đi chung hay không?

4. Tư vấn về vấn đề đền bù khi bị lấn chiếm đất ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Trước nhà tôi được UBND Huyện Thuận Châu đặt cổng chào đã lấn chiếm vào khoảng không của đất tôi. Vậy tôi có được đền bù không ?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: L.V.G

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:

1. Về việc đặt cổng chào lấn chiếm đất của UBND huyện Thuận Châu vào khoảng không của gia đình bạn

Việc đặt cổng chào của UBND huyện Thuận Châu dẫn đến việc một phần đất của gia đình bạn đã bị mất là trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng. Cụ thể căn cứ thu hồi đất ở đây là để xây dựng công trình sự nghiệp địa phương (cổng chào) theo quy định tại điểm a khoản 3 điều 62 Luật đất đai 2013:

Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương

Như vậy, việc thu hồi đất để xây dựng cổng chào của UBND huyện dẫn đến việc gia đình bạn bị mất một phần đất là có căn cứ pháp luật.

2. Về việc bồi thường

Do bạn không nói rõ hiện trạng mảnh đất của gia đình bạn ( đất thuê, đất được giao, đất nông nghiệp, đất ở hay đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa) nên chúng tôi không thể xác định chinh xác gia đình bạn có được bồi thường sau khi bị thu hồi hay không bới việc bồi thường sẽ căn cứ vào các yếu tố trên. Chính vì vậy, chúng tôi chỉ có thể nêu ra các nguyên tắc và điều kiện luật định để được bồi thường về đất khi bị thu hồi cho bạn để bạn có thể căn cứ vào những quy định đó và áp dụng vào tình hình thực tế của gia đình mình.

Nguyên tắc chung để được bồi thường khi bị thu hồi đất:

"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Như trên đã phân tích, việc thu hồi đất của gia đình bạn thuộc trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế- xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng nên để được bồi thường bạn sẽ cần phải đáp ứng các điều kiện sau tại điều 75 luật đất đai 2013:

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

- Nếu như gia đình bạn không đủ điều kiện trên thì vẫn sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại mặc dù không được bồi thường về đất nếu như đáp ứng các điều kiện sau tại điều 76 Luật đất đai 2013:

"Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối."

- Tùy thuộc vào loại đất của gia đình bạn là đất nông nghiệp, đất ở sẽ có các quy định bồi thường như sau:

"Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này."

Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.

Điều 80. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, khi Nhà nước thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng.

- Ngoài ra, bạ cũng nên lưu ý đến các trường hợp không được bồi thường về đất khi bị thu hồi đất (nếu như gia đình bạn thuộc một trong các trường hợp đó sẽ không được bồi thường ) như sau:

Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.

Như vậy, bạn nên căn cứ vào tình hình thực tế của mình để có thể xác định xem gia đình bạn có được bồi thường sau khi bị thu hồi đất do UBND huyện xây cổng chào hay không.

Rất cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

>> Tham khảo thêm: Hướng dẫn thủ tục hiến đất để làm lối đi chung ?

5. Tư vấn việc xã xây cống mương lấn chiếm đất ruộng của gia đình?

Kính chào Luật Minh Khuê, em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Cống được xây không đúng với mương mà ăn vào đất ruộng nhà em, vậy như thế có đúng không? Và xã tự ý cắt đất như vậy là đúng hay sai theo pháp luật ạ?

Em xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: P.Y

Tư vấn việc xã xây cống mương lấn chiếm đất ruộng của gia đình?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.1940

Trả lời:

Thưa quý khách hàng! Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo như nội dung thư mà bạn trình bày thì ủy ban nhân dân xã đã tự ý lấy một phần diện tích đất của gia đình bạn để làm mương mà không có chính sách bồi thường hay hỗ trợ hợp lý cũng không hề có quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Bản thân Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật:

"Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất."

Đồng thời, giả sử trong trường hợp có quyết định thu hồi đất thì họ cũng chưa tuân thủ quy định của pháp luật về việc thông báo cho bạn mà pháp luật đã buộc họ phải tuân thủ:

"Điều 67. Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
2. Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trước thời hạn quy định tại khoản 1 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất mà không phải chờ đến hết thời hạn thông báo thu hồi đất.
3. Người có đất thu hồi có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong quá trình điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
4. Khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được công bố công khai, người có đất thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi đất."

Trong trường hợp này, do quyền lợi của bạn bị vi phạm, do đó bạn có thể thực hiện các biện pháp sau để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình:

Thứ nhất, yêu cầu ủy ban nhân dân cấp xã hoàn trả lại phần đất đã tự ý cắt cho bạn.

Thứ hai, yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có. Việc bồi thường thiệt hại phải dựa trên những thiệt hại thực tế do hành vi tự ý cắt đất gây ra.

Trong trường hợp bạn có yêu cầu mà ủy ban nhân dân không tiến hành trả lại đất và bồi thường cho bạn, bạn có thể tiến hành khiếu nại theo thủ tục quy định tại Luật khiếu nại 2011 như sau:

"Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính."

Do đó, bạn có thể lựa chọn phương thức phù hợp để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp cho mình!

>> Tham khảo thêm: Giải quyết các tranh chấp về lối đi chung và quyền trổ cửa ?

6. Tư vấn giải quyết việc hàng xóm lấn chiếm đất và hướng dẫn sửa đổi thông tin sai trong sổ đỏ ?

Kính chào Luật Minh Khuê, em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Hiện tại mái nhà hàng xóm chờm qua mái ngói nhà em và cả móng nhà nữa. Họ đã đi đút lót để xã cấp sổ đỏ với diện tích cả phần chờm qua anh ạ.

Bây giờ nhà em muốn xây lên thì họ nói đất của họ có trong sổ đỏ đàng hoàng, trong khi nhà em xây và ở được 27 năm nay rồi. Sổ đỏ nhà em thì xã cấp sai tên và diện tích, diện tích thực tế 130m2 thì xã lại ghi trong sổ có 90m2 và tên là Trần Hữu thì lại ghi là Trần Tiến. Hiện tại em đang rất rối bời, mong luật sư tư vấn giúp em. Em xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: C.H.L

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về câu hỏi của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:

Thứ nhất, về sửa đổi thông tin sai trong sổ đỏ

Khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định về việc đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (gọi chung là Giấy chứng nhận) đã cấp như sau:

“Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận"

Thủ tục để đính chính sai sót trong giấy chứng nhận đã cấp:

Khoản 1 Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định vhi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013:

“Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính”.

Đồng thời, theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường, khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn phải chuẩn bị những hồ sơ sau:

- Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Như vậy, khi phát hiện phần tên chủ sử dụng có sai sót, bạn làm đơn đề nghị đính chính gửi tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận, huyện, kèm theo đơn là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ khác chứng minh thông tin có sai lệch (như trong trường hợp của bạn bị sai tên thì cần nộp Giấy khai sinh, CMND, hộ khẩu…) để đề nghị giải quyết. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Thứ hai, về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai với hàng xóm

Đầu tiên là thủ tục hòa giải tại địa phương nơi xảy ra tranh chấp. Tại điều 202 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Thủ tục hòa giải tại địa phương là thủ tục bắt buộc. Tuy nhiên, nếu việc hòa giải tranh chấp đất đai tại xã không thành, bạn có tiến hành các bước tiếp theo.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

“ 1.Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;...”

Nếu bạn chọn Tòa án để giải quyết thì gửi đơn ra tòa án cấp huyện nơi có bất động sản tranh chấp căn cứ theo quy định tại khoản 7 Điều 25, điểm a khoản 1 Điều 33 và điểm c khoản 1 Điều 35 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2004 (Luật tố tụng dân sự sửa đổi, bổ sung năm2011) như sau:

“Điều 25. Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án

...

7. Tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

..."

“Điều 33. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

1. Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Tòa án nhân dân cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:

a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 25 và Điều 27 của Bộ luật này;

..."

“Điều 35. Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ

1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

...

c) Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản.

..."

Theo quy định trên, bạn dựa vào tình hình thực tế để có thể đưa ra phương thức giải quyết tốt nhất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.1940 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê