1. Về chủ thể:

Theo quy định tại khoản 2, 3 Điều 11 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 cho phép chủ đầu tư ngoài quyền được bán nhà ở hình thành trong tương lai, còn có quyền cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:

h) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua”.

Điều này khác với trước đây, Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 chỉ cho phép chủ đầu tư cho thuê, cho thuê mua nhà đã có sẵn. Việc bổ sung quyền cho thuê, cho thuê mua của chủ đầu tư đối với nhà ở hình thành trong tương lai là phù hợp với thực tế giao dịch trên thị trường Bất động sản, phản ánh đầy đủ hơn quy luật cung - cầu của thị trường Bất động sản, đảm bảo cho doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản được đa dạng hóa sản phẩm của mình khi cung ứng ra thị trường phục vụ nhu cầu của xã hội.

2. Về thủ tục:

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 thì:

“Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.

Như vậy, có thể nói hiện nay thủ tục giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai được quy định chặt chẽ hơn, theo hướng vừa đảm bảo yêu cầu quản lý nhà nước, vừa bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

3. Về trách nhiệm bảo lãnh:

Hiện nay, Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định:

“Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Chủ đầu tư phải gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Và hợp đồng bảo lãnh này có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

4. Về mức thanh toán, tiến độ thanh toán cho người mua:

Vấn đề này được quy định cụ thể tại Điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Theo đó, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua Bất động sản hình thành trong tương lai lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng Bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, nếu bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Trên đây là ý kiến tư vấn của Luật Minh Khuê về vấn đề “Giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai dưới góc độ Luật Kinh doanh Bất động sản 2014”. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê