Ngày 01/07/2016 ông D và bà T làm hợp đồng chuyển nhượng miếng đất tại VPCC cho em. Ngày 01/08/2016 đã có GCNQSDD mang tên em. Đồng thời em cũng thanh toán, nhưng có vấn đề tranh chấp ở đây: Ông D muốn lấy hết số tiền còn lại là 650 triệu, sau đó sẽ đưa cho bà T vì hiện tại bà T đang sống ở nơi khác. Em liên hệ với bà T thì bà T nói em không được giao tiền khi không có sự hiện diện của bà T, bà T không có ký bất kỳ Giấy ủy quyền hay hợp đồng ủy quyền nào cho ông D. Sau đó em gọi điện thoại cho ông D để phản ánh, ông D nói hợp đồng đặt cọc của ông làm thì phải đưa hết cho ông, còn chuyện chia lại tiền cho bà T, ông D sẽ giải quyết với bà T, đó không phải chuyện của em.

Em có vài câu hỏi sau :

1/ Em sẽ không đưa tiền cho ông D khi không có sự hiện diện và sự đồng ý của bà T có được không ?

2/ Nếu bà T và ông D hiện diện cùng lúc khi trao tiền ,thì 02 người đó phải ký vào biên nhận giao tiền đúng hay sai? hay chỉ cần 01 người ký là được?

3/ Nếu bà T yêu cầu em chuyển riêng số tiền thuộc phấn đất của bà T thì có được không? Em cám ơn Luật Sư.

Giấy tờ gồm có :

1/ Hợp đồng đạt cọc giữa em và ông D .

2/ Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gồm có em , ông D và bà T.

Trân trọng!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai công ty Luật Minh Khuê

Hai người đồng sở hữu tài sản tranh chấp chia tiền sau khi bán đất ?

 Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900 6162

 

Trả Lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý

Luật Đất đai 2013

Bộ luật Dân sự 2005

2. Nội dung tư vấn

Theo quy định tại Điều 217 BLDS:

"Điều 217. Sở hữu chung hợp nhất

1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung."

Do quyền sử dụng đất là loại tài sản mà phần quyền của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tải sản chung, do đó quyền sử dụng đất của ông D và bà T là tài sản chung thuộc sở hữu chung hợp nhất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất trên được thực hiện theo quy định về định đoạt tài sản chung. Theo quy định tại khoản 2 Điều 223 BLDS: "Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật". Do đó, việc bạn mua diện tích đất thuộc quyền sở hữu của ông D và bà T phải được sự thỏa thuận, nhất trí từ các chủ sở hữu chung. Biểu hiện là ngày 01/07/2016 ông D và bà T làm hợp đồng chuyển nhượng miếng đất tại VPCC cho bạn. 

Đối với hợp đồng đặt cọc, Điều 358 BLDS quy định:

"Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Theo đó, việc giao kết hợp đồng đặt cọc của bạn là nhằm mục đích để các bên phải thực hiện đúng việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Trong trường hợp của bạn, phía bên có quyền sử dụng đất đã tiến hành thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất là "làm giấy CNQSDĐ mang tên của bạn", còn bạn, để thực hiện đúng hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn có nghĩa vụ thanh toán đủ số tiền. Nghĩa vụ thanh toán tiền ở đây là nghĩa vụ của bạn đối với người có quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho bạn, tức ông D và bà T. Vì không có hợp đồng ủy quyền về việc nhận tiền của bà T với ông D, do đó, vấn đề thanh toán tiền của bạn được giải quyết như sau:

- Thứ nhất, Bạn không đưa tiền cho ông D khi không có sự hiện diện của bà T là đúng. Nếu bạn thanh toán cho mình ông D thì có thể sẽ phát sinh tranh chấp giữa bạn và bà T.

- Thứ hai, nếu bà T và ông D hiện diện tại thời điểm thah toán thì cả hai người này phải cùng kí vào biên nhận giao tiền vì họ đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong  quyền sử dụng đất và sau đó là việc nhận tiền thanh toán. Trong trường hợp ông D và bà T có ủy quyền cho nhau thì một người được ủy quyền đứng ra kí nhận.

- Thứ ba, bạn không xác định rõ trong thông tin về phần đất của mỗi người và cũng không kí riêng hợp đồng chuyển nhượng với mỗi người có quyền sử dụng đất. Cho nên, để đảm bảo đúng quy định của pháp luật. Bạn không nên chuyển tiền riêng cho bà T.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  1900 6162  hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê