Đầu năm 2015 tôi khởi công xây dựng xong lập thủ tục hoàn công thì phát hiện 2 nhà liền kề chồng ranh nhà mình (2 nhà này được cấp giấy sổ đỏ năm 2014) nên trở ngại đến nay. Bây giờ tôi không biết phải làm sao nữa! Mong được tư vấn! Cám ơn.

Người gửi: Khuyên

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của công ty luật Minh Khuê.

Hai nhà chồng ranh thì phải làm thế nào ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900 6162

 

Trả lời:

Kính chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013.

Nội dung phân tích:

Chúng tôi được biết bạn có 1 căn nhà diện tích là 33m2 mua năm 2006, sang tên đầy đủ (sổ đỏ được cấp 2003 cho chủ cũ). Cuối năm 2014 bạn có xin phép và được cấp phép xây dựng nhà mới trên miếng đất này, gồm 1 trệt 1 lầu mái bằng. Đầu năm 2015 bạn  khởi công xây dựng xong lập thủ tục hoàn công thì phát hiện 2 nhà liền kề chồng ranh nhà mình (2 nhà này được cấp giấy sổ đỏ năm 2014) nên trở ngại đến nay. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

– Tranh chấp giữa những người sử dụng với nhau về ranh giới giữa các vùng đất được phép sử dụng và quản lý: Đây là tranh chấp về ranh giới. Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc hai bên không xác định được với nhau về ranh giới, một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người khác. Những trường hợp tranh chấp này xảy ra thường do ranh giới đất giữa những người sử dụng đất liền kề không rõ ràng, đất này thường sang nhượng nhiều lần, bàn giao không rõ ràng.

- Vấn đề 2 nhà chồng ranh lên nhà bạn đã được cấp sổ đỏ năm 2014 , vì vậy đó là do lỗi của các cơ quan nhà nước, đó là khi cấp đất, cơ quan cấp đất có ghi diện tích, nhưng không đo đạc cụ thể khi giao đất chỉ căn cứ vào giấy cấp đất và đơn kê khai diện tích của 2 nhà kia. Khi bạn khởi công xây dựng xong lập thủ tục hoàn công thì phát hiện 2 nhà liền kề chồng ranh nhà mình , gây nên tranh chấp giữa các hộ liền kề nhau. Khi  giải quyết tranh chấp các cơ quan có thẩm quyền phải xác định phần đất tranh chấp đó là thuộc quyền sử dụng của ai. Và bạn cũng đã thực hiện thủ tục sang tên đổi chủ khi mua mảnh đất này để mang tên bạn nên bạn hoàn toàn có quyền thực hiện đòi bồi thường. Để lấy lại phần đất thì bạn và 2 nhà kế bên kia có thể thỏa thuận , khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền  hoặc khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền . Trước khi tiến hành khởi kiện thì hòa giải luôn là điều kiện giữa các bên, thủ tục hòa giải được tiến hành tại xã. Hòa giải tranh chấp đất đai quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 như sau: 

" 1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

- Nếu bạn thương lượng hòa giải với 2 nhà kế bên không được thì bạn  sẽ Giải quyết  tranh chấp đất đai  theo trình tự hành chính Theo Điều 203 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau: 

"Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;”

Như vậy,  Đối với tranh chấp đất đai của bạn và 2 nhà kế bên thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch UBND cấp huyện. Nếu một bên hoặc các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.