Kính chào Luật sư, Em mới vào Ngân hàng làm việc nên có một số vấn đề cần nhờ Luật sư tư vấn như sau ạ:
Khi Chủ đầu tư Bất động sản (BĐS) thực hiện thế chấp toàn bộ dự án ( gồm trung tâm thương mại và các căn hộ tại dự án) để vay vốn ngân hàng để có tiền thi công dự án. Sau đó, khi xây xong phần móng, Công ty BĐS tiến hành bán căn hộ cho người mua và người mua nhà lại dùng chính căn hộ đã mua để thế chấp vay vốn tại ngân hàng (có thể tại chính ngân hàng đã cho Chủ đầu tư vay hoặc ngân hàng khác). Như vậy có sự trùng lặp toàn bộ hoặc một phần về tài sản bảo đảm cho khoản vay của các bên tại ngân hàng.
 Em xin được hỏi luật sư là với vấn đề nêu trên pháp luật về BĐS quy định như thế nào? Khi có tranh chấp xảy ra, sẽ giải quyết quyền lợi của của các ngân hàng như thế nào về tài sản đảm bảo khoản vay? Hoặc trong trường hợp Chủ đầu tư bán lại cho một Sàn BĐS để đầu tư và Sàn BĐS đó dùng số căn hộ mua (đầu tư) thế chấp để vay vốn ngân hàng. Sau đó Sàn BĐS môi giới bán các căn hộ cho người mua, người mua dùng chính các căn hộ đã mua để thế chấp vay vốn ngân hàng. Và như vậy, lại thêm sự trùng lặp về tài sản đảm bảo cho khoản vay. Xét về logic, sau khi bán được căn hộ (đặt cọc mua căn hộ) Sàn BĐS phải trả gốc vay cho ngân hàng và ngân hàng thực hiện giải tỏa tài sản đảm bảo là chính căn hộ đã bán để người mua có thể dùng lại căn hộ đó để thế chấp vay vốn ngân hàng.
 Em xin được hỏi, trong trường hợp Sàn BĐS không trả giảm khoản vay và tiến hành giải chấp căn hộ đã bán, và người mua vẫn dùng chính căn hộ (tài sản hình thành trong tương lai) để thế chấp vay vốn ngân hàng. Quy định của pháp luật về trường hợp này như thế nào? Và trong trường có sự tranh chấp về tài sản bảo đảm giữa các ngân hàng, sẽ xử lý vấn đề này như thế nào? Em xin được chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mụctư vấn luật đất đai của công ty luật Minh Khuê.

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:  1900.1940

 

Trả lời:

 

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Minh Khuê. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

I. Cơ sở pháp lý:

-Bộ luật dân sự năm 2005;

- Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014;

- Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm;

- Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 9 tháng 12 năm 2015 hướng dẫn trình trự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai;

II. Nội dung trả lời:

Dựa trên những thông tin bạn cung cấp, xin trả lời như sau:

- Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai 
Như thông tin bạn cung cấp, tài sản hình thành trong tương lai ở đây là dự án xây dựng và các căn hộ. Theo quy định tại khoản 1- Điều 55 - Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì tài sản hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh khi đã có biên bản nghiệm thu phần móng. Như vậy, các căn hộ mà được thế chấp đã đáp ứng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và có nghĩa rằng được phép sử dụng làm tài sản bảo đảm trong các giao dịch.
+ Khoản 1 - Điều 342 - Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: 
" Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

....................................

Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai ".
Như vậy, các dự án xây dựng, căn hộ với tư cách là tài sản hình thành trong tương lại được sử dụng làm tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật.
+ Vấn đề thế chấp nhiều lần:
 Khoản 2-Điều 3-Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 9 tháng 12 năm 2015 hướng dẫn trình trự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai có quy định: "Chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó". 
Đoạn 2-Khoản 3-Điều 3-Thông tư 26/2015/TT-NHNN cũng quy định: " tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để mua chính nhà ở đó". 
Khoản 1-Điều 324-Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: "một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự...".
Như vậy, việc chủ đầu tư dùng dự án xây dựng thế chấp tại ngân hàng để có vốn đầu tư vây dựng và bán căn hộ trong dự án đó cho người mua. Sau đó người mua sử dụng căn hộ đó là tài sản thế chấp tại ngân hàng để vay vốn mua căn hộ đó là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật.

- Quyền lợi của Ngân hàng nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Đây là một vấn đề thực tế xảy ra nhiều và các ngân hàng cũng rất quan tâm. Làm sao để bảo vệ được quyền lợi khi có quá nhiều nghĩa vụ phải thực hiện mà chỉ có một tài sản bảo đảm? Thắc mắc này của bạn xin trả lời như sau:
+ Xử lý tài sản thế chấp khi tới hạn thực hiện nghĩa vụ:
Điều 355 quy định: " Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại điều 336 và 338 của Luật này".
Điều 336 quy định: " Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thỏa thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định cảu pháp luật để thực hiện nghĩa vụ...".
Như vậy, nếu khi tới hạn thanh toán nghĩa vụ trả nợ mà chủ đầu tư hay người mua căn hộ không thanh toán thì Ngân hàng được phép xử lý tài sản bảo đảm đó theo các phương thức pháp luật quy định.
+ Thứ tự ưu tiên thanh toán:
Tình huống của bạn đưa ra là một tài sản được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ dân sự. Vì vậy, khi có tranh chấp xảy ra thì sẽ được xử lý như sau:
Khoản 3-Điều 324-Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: "Trong trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản. Bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc xử lý tài sản có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên cùng nhận bảo đảm không có thoả thuận khác.

Trong trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn thì có thể thoả thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn".

Theo đó, khi các giao dịch dân sự đều có chung một tài sản bảo đảm mà một nghĩa vụ tới hạn thì các nghĩa vụ khác dù chưa tới hạn vẫn được coi là đến hạn và tiến hành xử lý tài sản bảo đảm đó. Như vậy, các ngân hàng sẽ tham gia vào quá trình xử lý các căn hộ đó và câu chuyện Ngân hàng nào sẽ được thanh toán trước, ngân hàng nào được thanh toán sau và được thanh toán bao nhiêu? Điều 325-Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định cụ thể điều chỉnh vấn đề này.

"Điều 325. Thứ tự ưu tiên thanh toán

Thứ tự ưu tiên thánh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định như sau:

1. Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký;

2. Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán;

3. Trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà các giao dịch bảo đảm đều không có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm".

Điều 6-Nghị định 163/2006/NĐ-CP có hướng dẫn cụ thể như sau:

"Điều 6. Thứ tự ưu tiên thanh toán

1. Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo quy định tại Điều 325 Bộ luật Dân sự.

2. Các bên cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản có quyền thoả thuận về việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền.

3. Trong trường hợp số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm không đủ để thanh toán cho các bên nhận bảo đảm có cùng thứ tự ưu tiên thanh toán thì số tiền đó được thanh toán cho các bên theo tỷ lệ tương ứng với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm".

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về thắc mặc của bạn. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1940 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

 Bộ phận Tư vấn pháp luật Đất đai.