1. Hồ sơ hoàn công xây dựng nhà ở bao gồm gì ?

Kính thưa công ty: Tôi muốn hỏi về hồ sơ làm thủ tục hoàn công xây dựng nhà ở bao gồm gì ? Quy định ở văn bản nào? Cảm ơn.

Hồ sơ hoàn công xây dựng nhà ở bao gồm gì ?

Luật sư tư vấn hồ sơ, thủ tục hoàn công nhà ở, gọi số: 1900.6162

Trả lời :

Theo phụ lục Danh mục hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng nhà ở (Ban hành kèm theo Thông tư số 05/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 10 năm 2015 của Bộ Xây dựng) quy định về hồ sơ hoàn công nhà ở xây dựng như sau:

1) Giấy phép xây dựng.

2) Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có).

3) Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.

4) Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

5) Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

6) Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng).

7) Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).

8) Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về Hồ sơ hoàn công xây dựng nhà ở bao gồm gì ?​ Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

2. Nhà xây dựng vượt quá phần diện đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Chào luật sư, xin luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề sau: Gia đình tôi mới mua 01 căn nhà. Diện tích 28.5 sổ đỏ đã sang tên tôi. Thực tế thì diện tích sử dụng hiện nay là > 40m2.

Phần chênh lệch thì chủ cũ đã lâu xây dựng nhà 03 tầng từ năm 2008 trên phần cống ngầm của khu dân cư. Khi gia đình tôi chuẩn bị về ở thì được UBND cho biết hiện nay cống tắc. Theo đề nghị của dân phố yêu cầu gia đình phá dỡ phần diện tích chênh này. Vậy, tôi rất mong luật sư tư vấn cho tôi trong trường hợp này UBND phường làm như vậy có đúng không?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 12 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 của Quốc hội quy định:

"Điều 12. Các hành vi bị nghiêm cấm

1. Quyết định đầu tư xây dựng không đúng với quy định của Luật này.

2. Khởi công xây dựng công trình khi chưa đủ điều kiện khởi công theo quy định của Luật này.

3. Xây dựng công trình trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hoá và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này.

4. Xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn; vi phạm chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp.

5. Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán của công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước trái với quy định của Luật này.

6. Nhà thầu tham gia hoạt động xây dựng khi không đủ điều kiện năng lực để thực hiện hoạt động xây dựng.

7. Chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu không đủ điều kiện năng lực để thực hiện hoạt động xây dựng.

8. Xây dựng công trình không tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được lựa chọn áp dụng cho công trình.

9. Sản xuất, sử dụng vật liệu xây dựng gây nguy hại cho sức khỏe cộng đồng, môi trường.

10. Vi phạm quy định về an toàn lao động, tài sản, phòng, chống cháy, nổ, an ninh, trật tự và bảo vệ môi trường trong xây dựng.

11. Sử dụng công trình không đúng với mục đích, công năng sử dụng; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.

12. Đưa, nhận hối lộ trong hoạt động đầu tư xây dựng; lợi dụngpháp nhân khác để tham gia hoạt động xây dựng; dàn xếp, thông đồng làm sai lệch kết quả lập dự án, khảo sát, thiết kế, giám sát thi công xây dựng công trình.

13. Lạm dụng chức vụ, quyền hạn vi phạm pháp luật về xây dựng; bao che,chậm xử lý hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng.

14. Cản trở hoạt động đầu tư xây dựng đúng pháp luật."

Theo thông tin bạn nói thì công trình nhà ở của bạn đã xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian khu vực công cộng và khu vực sử dụng chung. Diện tích trên sổ đỏ mang tên bạn là 28.5m2 nhưng thực tế diện tích sử dụng hiện nay lên tới trên 40m2 và hiện có căn nhà 3 tầng xây dựng trên phần cống ngầm của khu dân cư. Như vậy là đã vi phạm pháp luật về xây dựng theo quy định tại khoản 11 Điều 12 Luật xây dựng 2014.

Hành vi vi phạm này sẽ bị xử phạt theo quy định tại khoản 5 và khoản 6 Điều 55 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở như sau:

"Điều 55. Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà ở

5. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi vi phạm quy định về quản lý nhà ở sau đây:

a) Lấn chiếm nhà ở, lấn chiếm không gian xung quanh nhà ở hoặc chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật;

b) Không thực hiện phá dỡ nhà ở theo quy định hoặc không chấp hành quyết định về phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

c) Sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước mà cơi nới, sửa chữa, cải tạo nhà ở không được sự đồng ý của cơ quan quản lý nhà.

6. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đối với hành vi quy định tại Khoản 1, Điểm a Khoản 2, Điểm d Khoản 3, Điểm c, Điểm d Khoản 4 và Điểm a Khoản 5 Điều này;

b) Buộc phá dỡ công trình xây dựng, bộ phận công trình xây dựng vi phạm theo quy định tại Nghị định số 180/2007/NĐ-CP đối với hành vi quy định tại Điểm d Khoản 3, Điểm c, Điểm d Khoản 4, Điểm a Khoản 5 Điều này."

Với hành vi lấn chiếm nhà ở, lấn chiếm không gian xung quanh nhà ở hoặc chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật sẽ bị xử phạt với mức phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng và bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, buộc phá dỡ công trình xây dựng, bộ phận công trình xây dựng vi phạm. Trong trường hợp này việc diện tích nhà bạn xây dựng lấn chiếm khu vực công cộng, cống thoát nước gây tắc cống, ảnh hưởng đến khu dân cư. Do đó UBND phường và tổ dân phố đã yêu cầu nhà bạn phải phá dỡ phần diện tích vi phạm này là đúng theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp gia đình bạn không chịu phá dỡ theo quy định cũng như không chấp hành quyết định phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền thì sẽ bị xử phạt theo quy định tại điểm b khoản 5 Điều 55 với mức phạt là từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng và có thể bị cưỡng chế phá dỡ phần diện tích chênh để đảm bảo trật tự xây dựng đô thị.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

3. Hỏi về quy chuẩn xây dựng khi sửa nhà ?

Xin chào luật sư, Tôi muốn hỏi một vấn đề mà tôi chưa được biết cụ thể sau: Nhà tôi được phân trên toà nhà tập thể 2 tầng trên phố cổ. Nhà tôi trên tầng 2 có 3 cửa sổ bên tường nhà nhìn xuống một mảnh sân không sổ đỏ từ năm 1987. Dưới tầng 1 bên cửa sổ nhà tôi là một cái cống chung sát tường (thể hiện rõ trong sổ đỏ của nhà dưới tầng 1). Nay nhà dưới tầng 1 đã xin thêm được sổ đỏ (được cấp 2011) của mảnh sân trên nhưng khu vực cống chung sát tường (tính ra bề ngang 1,22 m cách so với tường) ko có sổ đỏ (cũng thể hiện rõ trên sổ đỏ của mảnh sân này).
Hiện trạng hiện nay họ đã xây dựng nhà mái tôn lên trên cả khoảng sân đó bao gồm cả phần cống chung ko đc cấp sổ đỏ trên (mái tôn sát với tường bên cửa sổ nhà tôi chỉ cách bậu cửa sổ nhà tôi 50 cm) Vậy tôi muốn hỏi luật sư nếu họ xây dựng lên tầng ở khu nhà mái tôn này thì cửa sổ nhà tôi có bị ảnh hưởng hay ko và họ phải xây dựng như thế nào để ko ảnh hưởng đến sinh hoạt của nhà tôi ?
Xin chân thành cám ơn!

 Hỏi về quy chuẩn xây dựng khi sửa nhà ?

Luật sư tư vấn quy chuẩn xây dựng nhà ở, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

"Theo quy định của Điều 276 Bộ luật dân sự 2015 và Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định 682/BXD-CSXD về Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam do Bộ trưởng BộXây dựng ban hành, thì chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:

- Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2 m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).

- Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2 m.

- Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là của cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2 m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.

Riêng đối với các bức tường giáp khu đất công cộng (công viên, bãi đỗ xe) cơ quan quản lý xây dựng có thể cho phép mở một số cửa sổ cố định..."

Như vậy,nhà bên khi xây nhà phải xây ít nhất cách cửa sổ nhà bên cạnh là 2m thì sẽ không gây ảnh hưởng đến tầm nhìn của nhà mình.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Mua căn nhà được xây dựng trên đất nông nghiệp có rủi ro gì ?

Thưa luật sư, em đang có ý định mua 1 căn nhà được xây dựng trên đất nông nghiệp, sổ đất chung với nhiều hộ khác nữa. Chủ nhà nói khi e mua sẽ chỉ có giấy tay vì phường không xác nhận và văn phòng công chứng cũng không chứng được vì đây là đất nông nghiệp.

Vậy luật sư cho em hỏi chủ đất nói vậy có đúng không, em thấy đất đã có sổ chung thì lẽ ra khi mua bán em phải được đứng tên đồng sở hữu trên sổ đất đó có đúng không? và nếu đúng thì em phải làm những thủ tục nào để được đứng đồng sở hữu?

Em xin cảm ơn ạ!

Mua căn nhà được xây dựng trên đất nông nghiệp có rủi ro gì ?

Luật sự tư vấn luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất:

"Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan."

Theo đó, người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích sử dụng, loại đất được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất.

Việc xây nhà trên đất nông nghiệp là hành vi vi phạm pháp luật vì vậy việc bạn mua nhà trên đất nông nghiệp cũng không được pháp luật chấp nhận.

Để giải quyết vấn đề này, bạn có thể thỏa thuận với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm thủ tục hợp pháp hóa ngôi nhà xây trên đất nông nghiệp, đó đến cơ quan nhà nước tiến hành nộp phạt theo quy định của pháp luật về hành vi sử dụng sai mục đích đất. Tiếp theo tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở nếu đủ điều kiện.

Thứ nhất: Mức xử phạt đối với hành vi sử dụng đất sai mục đích:

Khoản 3 Điều 6 Nghị định 102/2014/NĐ-CP xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định về mức xử phạt đối với hành vi tự động chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp không được cơ quan có thẩm quyền cho phép:

"3. Chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên."

Thứ hai: Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Theo điều 52 Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014 quy định thì để được phép chuyển mục đích sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện nhất định:

Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

1. Trình tự thực hiện:

+ Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường,

+ Phòng Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa; xem xét tính phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trường hợp chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc làm trích sao hồ sơ địa chính.

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm trích sao hồ sơ địa chính gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường và gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

+ Phòng Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký lại hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý lại cho người sử dụng đất.

2. Thành phần, số lượng hồ sơ:

Thành phần hồ sơ, bao gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) sau:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

f) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên (từ khoản a đến khoản e) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.

g) Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Sau khi đã thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng (bạn cần lưu ý là hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật chứ không phải chỉ là hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay giữa hai bên) thì bạn có thực hiện thủ tục để đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Trân trọng!

5. Mẫu hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn (hoặc hình thành trong tương lai)

Luật Minh Khuê xin giới thiệu mẫu hợp đồng số 3: hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn (hoặc hình thành trong tương lai) được ban hành kèm theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 9 năm 2015 của Chính phủ.

>> Tải ngay: Mẫu hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

MẪU SỐ 3

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------

……….., ngày ….. tháng ….. năm …….

HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CÓ SẴN (HOẶC HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI)

Số: ………./HĐ

Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014;

Căn cứ Bộ Luật Dân sự ngày …. tháng …. năm ……..;

Căn cứ Nghị định số: ......./2015/NĐ-CP ngày …. tháng …… năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;

Căn cứ pháp lý khác.

Hai bên chúng tôi gồm:

I. BÊN CHO THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG (sau đây gọi tắt là Bên cho thuê mua):

- Tên doanh nghiệp: ............................................................................................................

- Địa chỉ: ...........................................................................................................................

- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh: ............

- Mã số doanh nghiệp: ........................................................................................................

- Người đại diện theo pháp luật: ………………. Chức vụ: ...................................................

- Số điện thoại liên hệ: ........................................................................................................

- Số tài khoản (nếu có): ……………………. Tại ngân hàng: ...............................................

- Mã số thuế: .....................................................................................................................

II. BÊN THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG (sau đây gọi tắt là Bên thuê mua):

Ông (bà): ..........................................................................................................................

- Số CMND (hộ chiếu): ………… Cấp ngày: …../…./…… Tại: ..........................................

- Hộ khẩu thường trú: .........................................................................................................

- Địa chỉ liên hệ:..................................................................................................................

- Điện thoại: ………………………………………. Fax (nếu có): ........................................

- Số tài khoản (nếu có): …………………………. tại Ngân hàng: .......................................

- Mã số thuế (nếu có): ........................................................................................................

Hai bên thống nhất ký kết hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng với các nội dung sau:

Điều 1. Các thông tin về nhà, công trình xây dựng:

1. Loại nhà, công trình xây dựng (biệt thự, căn hộ chung cư; nhà ở riêng lẻ, công trình xây dựng không phải nhà ở như tòa nhà văn phòng, khách sạn ……): ...............................................................................................

2. Vị trí nhà, công trình xây dựng: .......................................................................................

(Đối với hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì ghi rõ tên dự án, tên tòa nhà, tên lô đất theo quy hoạch đã được duyệt).

3. Thông tin về quy hoạch có liên quan đến nhà, công trình xây dựng: ....................................

.........................................................................................................................................

4. Quy mô của nhà, công trình xây dựng:

- Tổng diện tích sàn xây dựng: ………..m2

- Tổng diện tích sử dụng đất: …………m2, trong đó:

Sử dụng riêng: ………m2; sử dụng chung (nếu có): ………m2

Nguồn gốc sử dụng đất (được giao, được công nhận hoặc thuê): ..........................................

(Nếu là thuê đất thì phải ghi thêm thông tin về số hợp đồng, ngày ký hợp đồng thuê đất, thời gian thuê từ ngày....đến ngày....).

5. Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của nhà, công trình xây dựng; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với nhà, công trình xây dựng là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư.

6. Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến nhà, công trình xây dựng.

7. Hồ sơ pháp lý của dự án, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng nhà.

8. Đối với hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải ghi rõ số, ngày tháng của hợp đồng bảo lãnh về nhà ở, số ngày tháng văn bản của Sở Xây dựng địa phương về việc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; kèm theo hợp đồng này còn có bản sao hợp đồng bảo lãnh về nhà ở, bản sao văn bản của Sở Xây dựng địa phương về việc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

9. Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng (nếu có).

Điều 2. Giá thuê mua, các chi phí liên quan và phương thức, thời hạn thanh toán

Giá thuê mua (bao gồm tiền thuê và tiền mua nhà): ...............................................................

Điều 3. Phương thức và thời hạn thanh toán:

1. Phương thức thanh toán: Thanh toán bằng tiền Việt Nam thông qua hình thức (theo pháp luật về thanh toán):

2. Thời hạn thực hiện thanh toán:

a) Thanh toán một lần vào ngày …… tháng ….. năm ……. (hoặc trong thời hạn ……. ngày, kể từ sau ngày ký kết hợp đồng này);

b) Thanh toán nhiều lần

- Lần 1:

- Lần 2:

……..

3. Trường hợp thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo phương thức thanh toán nhiều lần thì phải thực hiện theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

a) Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng;

Trong mọi trường hợp khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua;

b) Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Điều 4. Thời điểm giao nhận, thời hạn cho thuê mua và chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng

1. Thời điểm giao nhận nhà, công trình xây dựng là ngày ....... tháng ….. năm ….. (hoặc trong thời hạn ngày (tháng) kể từ ngày ký kết hợp đồng).

2. Thời hạn cho thuê mua nhà, công trình xây dựng là ……. năm (…..tháng), kể từ ngày …. tháng ….. năm …..đến ngày ….. tháng ….. năm …….

3. Trường hợp Bên thuê mua chưa nhận bàn giao quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư (bên cho thuê mua) mà Bên thuê mua có nhu cầu thực hiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì các bên phải thực hiện đúng thủ tục chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Điều …. của Nghị định số …… Bên cho thuê mua không được thu thêm bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng khi xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng cho Bên thuê mua.

4. Sau thời hạn quy định tại Khoản 2 Điều này, nếu Bên thuê mua đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với Bên cho thuê mua thì Bên cho thuê mua có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Bên thuê mua trừ trường hợp hai bên thỏa thuận Bên thuê mua tự làm thủ tục.

5. Các thỏa thuận khác ......................................................................................................

Điều 5. Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng đang cho thuê mua

1. Bên cho thuê mua có trách nhiệm sửa chữa nhà, công trình xây dựng cho bên thuê mua nếu nhà, công trình xây dựng có hư hỏng vì lý do khách quan không do lỗi của bên thuê mua gây ra.

2. Bên thuê mua phải kịp thời thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê mua các hư hỏng cần được sửa chữa. Trong thời hạn ……... ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của bên thuê mua, bên cho thuê mua có trách nhiệm phối hợp với bên thuê mua thực hiện việc sửa chữa các hư hỏng theo đúng quy định. Nếu bên cho thuê mua chậm thực hiện việc bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng mà gây thiệt hại cho bên thuê mua thì phải chịu trách nhiệm bồi thường.

3. Các thỏa thuận khác ......................................................................................................

Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của Bên cho thuê mua

1. Quyền của Bên cho thuê mua (theo Điều 32 của Luật Kinh doanh bất động sản):

a) Yêu cầu bên thuê mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận tại Điều 4 của Hợp đồng;

b) Yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng;

c) Yêu cầu bên thuê mua phối hợp thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Yêu cầu bên thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây ra trong thời gian thuê mua nhà, công trình xây dựng;

đ) Được bảo lưu quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng khi bên thuê mua chưa thanh toán đủ tiền thuê mua;

e) Yêu cầu bên thuê mua bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng (Yêu cầu Bên thuê mua sử dụng nhà, công trình xây dựng thuê mua đúng mục đích và thực hiện đúng các quy định về quản lý sử dụng nhà, công trình xây dựng thuê mua);

g) Các quyền khác .............................................................................................................

2. Nghĩa vụ của Bên cho thuê mua (theo Điều 33 của Luật Kinh doanh bất động sản):

a) Thông báo cho bên thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có);

(Đối với trường hợp thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì thỏa thuận theo nội dung; Bên cho thuê mua có trách nhiệm xây dựng nhà theo đúng thiết kế và theo danh mục vật liệu xây dựng bên trong và bên ngoài nhà mà các bên đã thỏa thuận; thông báo cho Bên thuê mua biết tiến độ xây dựng nhà và đảm bảo hoàn thành việc xây dựng theo đúng tiến độ đã thỏa thuận; tạo điều kiện để Bên thuê mua kiểm tra việc xây dựng nhà, công trình xây dựng nếu có yêu cầu).

b) Thực hiện thủ tục thuê mua nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật (phổ biến, hướng dẫn cho Bên thuê mua biết quy định về quản lý sử dụng nhà, công trình xây dựng thuê mua);

c) Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên thuê mua. Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Giao nhà, công trình xây dựng và hồ sơ có liên quan cho bên thuê mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận tại Hợp đồng này;

đ) Chủ đầu tư có nghĩa vụ thực hiện các quy định về bảo lãnh trong thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho bên thuê mua theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật về tín dụng;

e) Làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất cho Bên thuê mua khi hết thời hạn thuê mua và Bên mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng này (hoặc thỏa thuận khác…………………………);

g) Bảo hành nhà, công trình xây dựng theo Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản;

h) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

i) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

k) Tạo điều kiện cho bên thuê mua chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

l) Các nghĩa vụ khác ...........................................................................................................

Điều 7. Quyền và nghĩa vụ của Bên thuê mua

1. Quyền của Bên thuê mua (theo Điều 34 của Luật Kinh doanh bất động sản):

a) Yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng theo cam kết tại Điều 1 của Hợp đồng này;

b) Yêu cầu bên cho thuê mua giao nhà, công trình xây dựng và hồ sơ liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng; làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi kết thúc thời hạn thuê mua;

c) Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng; được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

d) Yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi của mình gây ra;

đ) Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê mua gây ra;

e) Có quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền cho bên cho thuê mua;

g) Các quyền khác .............................................................................................................

2. Nghĩa vụ của Bên thuê mua (theo Điều 35 của Luật Kinh doanh bất động sản):

a) Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng mục đích theo thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng này;

c) Phối hợp với bên cho thuê mua thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận tại Điều 4 của Hợp đồng này;

d) Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê mua;

đ) Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra trong thời hạn thuê mua;

e) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

g) Thông báo cho bên cho thuê mua về việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng; việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

h) Các nghĩa vụ khác ..........................................................................................................

Điều 8. Trách nhiệm của các bên do vi phạm hợp đồng và phạt vi phạm hợp đồng

Hai bên thỏa thuận cụ thể về các hành vi vi phạm hợp đồng mà các bên phải chịu trách nhiệm trước bên kia (đối với bên thuê mua: Chậm nộp tiền thuê mua nhà, không chịu nhận bàn giao nhà...; đối với bên cho thuê mua: chậm bàn giao nhà, chất lượng thi công không đảm bảo...): ................................................................................................

Các thỏa thuận khác ..........................................................................................................

Điều 9. Phạt vi phạm hợp đồng

Hai bên thỏa thuận cụ thể về các trường hợp phạt do vi phạm hợp đồng.

Điều 10. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý

1. Hợp đồng này sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau: .....................................................

2. Các trường hợp hủy bỏ hợp đồng: ..................................................................................

3. Xử lý khi chấm dứt và hủy bỏ hợp đồng: ..........................................................................

4. Các thỏa thuận khác ......................................................................................................

Điều 11. Giải quyết tranh chấp

Trường hợp các bên có tranh chấp về nội dung của hợp đồng này thì hai bên cùng bàn bạc giải quyết thông qua thương lượng. Trong trường hợp các bên không thương lượng được thì thống nhất chọn Tòa án hoặc trọng tài giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 12. Hiệu lực của hợp đồng

1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày …… (hoặc có hiệu lực kể từ ngày được công chứng hoặc chứng thực đối với trường hợp cá nhân cho thuê mua nhà, công trình xây dựng có thời hạn từ 06 tháng trở lên).

2. Hợp đồng này được lập thành …… bản và có giá trị như nhau. Mỗi bên giữ .... bản, .... bản lưu tại cơ quan thuế và một bản để khi làm giấy chứng nhận quyền sở hữu./.

BÊN CHO THUÊ MUA
(Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ người ký và đóng dấu)

BÊN THUÊ MUA
(Ký, ghi rõ họ tên; nếu là tổ chức thì ghi rõ chức vụ người ký và đóng dấu)

Chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền

6. Giải đáp hành vi xây dựng vi phạm luật nhà ở ?

Xin chào luật sư ! Hiện tôi đang xây dựng ngôi nhà diện tích 67 m2. Tôi đang mở cửa sổ lùa trong khuôn tường nhà tôi ở phía sau nhà để lấy ánh sáng. Xin cho tôi hỏi là tôi có vi phạm luật xây dựng nhà ở không?
Xin luật sư tư vấn giúp tôi ! Tôi xin chân thành cảm ơn !

Giải đáp hành vi xây dựng vi phạm luật nhà ở ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ vào Điều 271 Bộ luật Dân sự năm 2005 về hạn chế quyền trổ cửa như sau:

" Điều 271. Hạn chế quyền trổ cửa

1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Mái che trên cửa ra vào, cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên."

Và theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam "QCVN : 01/2008/BXD" do Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008 về quan hệ với các công trình bên cạnh được quy định tại Chương II, Điều 2.8, khoản 2.8.12 của Quy chuẩn mới này như sau:

"2.8.12. Quan hệ với các công trình bên cạnh:

Công trình không được vi phạm ranh giới:

- Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống), được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh;

- Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh."

Theo đó, bạn sẽ bị hạn chế quyền trổ cửa sổ khi cửa đó quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng và theo pháp luật hiện hành thì không có quy định về việc mở cửa sổ. Trong trường hợp bạn vi phạm về hạn chế quyền trổ cửa thì bạn sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự, còn Luật nhà ở không điều chỉnh hành vi này.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê