Vậy luật sư cho tôi hỏi trường hợp này có rủi ro gì cho bên bán không, giả sử khi có sổ đỏ rồi mà bên mua họ bảo họ không đủ tiền, khi đó sổ đỏ đã sang tên họ rồi thì giải quyết sao ạ. Rất mong luật sư giải đáp sớm giúp tôi. 

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: Vu Bang 

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê

Tư vấn thủ tục đặt cọc mua nhà chung cư ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900 6162

Trả lời: 

Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục tư vấn pháp luật của công ty luật Minh Khuê chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2005

Luật nhà ở 2014

2. Nội dung phân tích:

Việc đặt cọc được quy định tại Điều 358 BLDS năm 2005 như sau:

"Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Như vậy, trong trường hợp của bạn việc đặt cọc sẽ nhằm bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng dân sự, hợp đồng được bảo đảm giao kết ở đây là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Khi tiến hành đặt cọc, bên bán và bên mua sẽ tiến hành thỏa thuận về giá trị của hợp đồng được bảo đảm giao kết, phương thức và thời gian thanh toán, quyền lợi trách nhiệm của các bên. Việc đặt cọc chỉ nhằm đảm bảo cho việc thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, giá trị đặt cọc do các bên tự thỏa thuận nhưng thường có giá trị 5-10% giá trị của hợp đồng được bảo đảm giao kết. 

Trong quá trình thỏa thuận, để tránh sự rủi ro, bạn nên thỏa thuận về phương thức và thời gian thanh toán như sau: 

- Yêu cầu bên mua thanh toán gần như toàn bộ số tiền mua nhà ngay khi hợp đồng mua bán nhà được kí và công chứng.

- Thanh toán số tiền còn lại ngay sau khi bên bán hoàn thành các thủ tục chuyển giao nhà và sổ đỏ.

Thỏa thuận như vậy sẽ tránh việc bên mua không thanh toán sau khi đã nhận được quyền sở hữu nhà.

Sau khi đặt cọc, bạn và bên mua sẽ tiến hành lập và kí hợp đồng mua bán nhà chung cư tại văn phòng công chứng theo qui định tại :

Điều 450. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở  

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

    Như vậy, hợp đồng mua bán được nhà nước soạn thảo mẫu sẵn, bên mua và bên bán sẽ cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến việc mua bán này cho công chứng viên để soạn thảo hợp đồng.

Sau khi kí hợp đồng mua bán nhà đã công chứng, theo Điều 452, BLDS năm 2005, bạn sẽ có những quyền sau:

Điều 452. Quyền của bên bán nhà ở

Bên bán nhà ở có các quyền sau đây:

1. Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thoả thuận;

2. Yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn, theo phương thức đã thoả thuận;

3. Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thoả thuận;

4. Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đã thoả thuận.

Như vậy, bạn có quyền yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn và không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền như đã thỏa thuận. Sau khi tiến hành ký hợp đồng, bạn có quyền yêu cầu bên mua thanh toán giá trị gần bằng giá trị hợp đồng và 2 bên sẽ kí biên bản giao nhận tiền. Và số tiền đã đặt cọc ban đầu sẽ được tính luôn vào tiền thanh toán mua nhà. 

Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định:

Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

Sau khi đã thực hiện kí hợp đồng mua bán nhà, bên mua sẽ phải tiến hành đóng các loại thuế. Khi bên mua tiến hành đóng đầy đủ các loại thuế, bạn sẽ có nghĩa vụ hoàn thành các thủ tục chuyển giao nhà cho bên mua, đó là nộp hồ sơ và đăng kí sang tên. Sau khi hoàn thành đầy đủ các giấy tờ trên, bên mua sẽ phải thanh toán số tiền còn lại và bạn sẽ chuyển giao sổ đỏ cho bên mua. Tiến hành giao dịch như vậy sẽ đảm bảo được yếu tố an toàn và thuận lợi cho cả hai bên. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng mua bá nhà.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi gửi đến bạn. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email  luatsu@luatminhkhue.vn hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900 6162 

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê