Tuy nhiên, trên thực tế chị B mới chỉ giao cho bà A 1 tỷ và nói với bà A là mình chưa chắc chắn mua khu đất này. Có vì lí do này mà bà A đã tìm tới anh C để thảo luận việc mua bán khu đất này. Hai bên cũng đã ký giấy tờ đặt cọc; theo đó anh C đã giao 300 triệu cho bà A. Tháng 8/2014, chị B tìm gặp bà A để bàn về việc tiếp tục thực hiện việc nhận chuyển nhượng khu đất này với điều kiện bà A phải làm xong thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chị B sẽ giao nốt số tiền còn lại. Khi đến UBND thành phố HL làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà A bị từ chối vì anh C làm đơn đề nghị UBND không cấp giấy chứng nhận. Hỏi: Có 1 lí do nào để bảo vệ bà A không? Và vụ việc này cần giải quyết như nào? Do cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết? Vì sao? 

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọii: 1900.6162

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào các thông tin bạn cung cấp xin tư vấn như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013

Bộ luật dân sự 2005 (văn bản mới: Bộ luật dân sự năm 2015)

2. Nội dung tư vấn:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì bà A vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất đối với mảnh đất X.

Khoản 1 Điều 188 luật đất đai 2013 quy định về điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Vậy trong những quy định để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó trong trường hợp này bà A chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đât nên hợp đồng chuyển nhượng giữa bà A và chị B là không có hiệu lực, và theo quy định hai bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận, bà A phải trả lại cho chị B số tiền 1 tỷ đã nhận.

Điều 358 Bộ luật dân sự 2005 quy định về biện pháp bảo đảm đặt cọc như sau:

"Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Như vậy trong trường hợp này A có quyền từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất với C, khi đó bà A phải trả lại cho C số tiền 300 triệu đã nhận của C và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Sau khi thực hiện các điều kiện chấm dứt hợp đồng đặt cọc với C xong bà A có quyền đề nghị ủy ban nhân dân thành phố HL cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó, sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với mảnh đất đó bà A có thể thiết lập hợp đồng chuyển nhượng đất với chị B lại từ đầu.

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết 

Theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai 2013, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định như sau:

"1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở"

Như vậy ủy ban nhân dân thành phố HL là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà A.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê