Để thuận tiện cho việc canh tác hoa màu 2 gia đình đã thỏa thuận dồn điền đổi thửa cho nhau bằng hợp đồng miệng: nhà tôi 2 miếng dưới, nhà ông B 2 miếng trên nay sử dụng ổn định đã được 20 năm. Ngày 16/7/2013, gia đình nhà tôi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UBND huyện Đan Phương Hà nội với diện tích 443,8m2 là một thửa liền kề nhưng gần đây (cuối năm 2014) gia đình nhà ông B đến gặp gia đình tôi và anh trưởng thôn nói không đồng ý với số diện tích hiện trạng mà muốn đổi lại như cũ (2 miếng nhỏ như 20 năm trước). Gia đình tôi không đồng ý còn anh trưởng thôn thì đòi thu lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình tôi để trình lên cấp xã giải quyết. Nay tôi xin hỏi:

1. Hợp đồng miệng có hiệu lực trong trường hợp này như thế nào?

2. Gia đình tôi có phải nộp lại GCNQSDĐ hay không và gia đình tôi có quyền gì, tôi phải giải quyết vấn đề này như thế nào? 

Tôi xin chân trọng cảm ơn!

Người gửi: N.M.H

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của công ty luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi: 1900 6162

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Cơ sở pháp lý:

- Luật Đất đai 1987

- Luật Đất đai 1993

- Luật Đất đai 2003

- Luật Đất đai 2013

Nội dung trả lời:

1. Do bạn không nêu rõ thời điểm chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của 2 gia đình là khi nào mà chỉ nói đến nay là được 20 năm nên việc chuyển đổi này có thể được điều chỉnh bời Luật Đất đai 1987 hoặc Luật Đất đai 1993.

- Nếu việc chuyển đổi thực hiện trước ngày 15/10/1993 (là thời điểm có hiệu lực của Luật Đất đai 1993) thì áp dụng quy định tại Điều 16 Luật Đất đai 1987 như sau:

"Điều 16.

Việc chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ thực hiện trong các trường hợp sau đây:

1- Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;

2- Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất;

3- Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó.

Việc chuyển quyền sử dụng đất đai nói trong Điều này, nếu ở nông thôn thì do Uỷ ban nhân dân xã quyết định, nếu ở thành thị thì do Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định."

Trường hợp của bạn là cá nhân thỏa thuận đổi đất cho nhau và không được UBND xã hoặc huyện quyết định nên không có hiệu lực.

- Nếu việc chuyển đổi thực hiện sau ngày 15/10/1993 thì áp dụng Luật Đất đai 1993, theo đó tại các Điều 74 và 31 có quy định.:

"Điều 74

Hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, do nhucầu sản xuất và đời sống, được chuyển đổi quyền sử dụng đất và phải sử dụng đất đó theo đúng mục đích, thời hạn được giao."

"Điều 31

1- Thủ tụcchuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân xã; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

2- Thủ tụcchuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện; ở đôthị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương."

Theo quy định trên, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục tại UBND xã hoặc huyện. Do 2 gia đình chỉ thỏa thuận miệng với nhau nên thỏa thuận đó không có giá trị hiệu lực.

2. Thời điểm gia đình bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thời điểm Luật Đất đai 2003 vẫn còn hiệu lực. Do thông tin bạn cung cấp chưa đủ về thời điểm chuyển đổi và nguồn gốc đất nên chúng tôi chưa đủ căn cứ để kết luận, bạn có thể tham khảo các quy định tại Điều 49,50, 51 của Luật này để xác định gia đình bạn có thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không. Nếu gia đình bạn thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất sau khi chuyển đổi thì bạn không bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Nếu bạn không thuộc đối tượng đó thì sẽ bị thu hồi giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013: 

"2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai."

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai.