Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:  1900.6162

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Luật Kinh doanh bất động sản 2014

Nghị định 153/2007/NĐ-CP Hướng dẫn Luật Kinh doanh Bất động sản

Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở

Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở

Thông tư 13/2008/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản do Bộ xây dựng ban hành

2. Luật sư tư vấn:

2.1. Hợp đồng mua nhà chung cư có giá trị pháp lý?

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chung cư là thủ tục pháp lý quan trọng trong giai đoạn đặt cọc mua bán căn hộ chung cư của hai bên bán và bên mua

Trong hợp đồng đặt cọc phải bao gồm số tiền đặt cọc bên bán giao cho bên mua sau khi ký hợp đồng cọc, thời gian thực hiện các thủ tục giấy tờ pháp lý tiếp theo, số tiền chuyển hai bên trao đổi trong lần tiếp theo. Sau đó bên mua, bên bán và bên chứng nhận quá trình cọc sẽ ký nhận và kết thúc giai đoạn cọc để chuyển qua giai đoạn khác theo đúng quy định pháp luật.

Nghị định 99/2015/NĐ-CP nêu rõ trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có thu tiền trả trước từ người mua, thuê, thuê mua thì bắt buộc tuân theo các điều kiện và hình thức theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định rõ ràng:

“Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.

Theo quy định trên, chủ đầu tư không được phép ký hợp đồng đặt cọc với các cá nhân, tổ chức để huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vì thế, việc đặt cọc mua nhà chung cư đang diễn ra khắp mọi dự án như hiện nay là vi phạm pháp luật.

2.2. Phát sinh tranh chấp với chủ đầu tư có thể xảy ra?

Trong các hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư, các chủ đầu tư nắm trong tay quá nhiều đặc quyền so với khách hàng. Thông thường, chủ đầu tư sẽ huy động vốn từ khách hàng từ trước khi có móng và dùng số tiền đặt cọc để bắt đầu xây dựng sau. Nhiều khách hàng không hiểu chính xác khái niệm “huy động vốn” và “tiền mua trả trước” nên các giao dịch mua bán nhà hình thành trong tương lai thường mập mờ, dễ xảy ra tranh chấp.

Người mua nhà cần cảnh giác khi ký kết các loại hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư vì nếu có tranh chấp xảy ra với chủ đầu tư, tòa án hoàn toàn có thể tuyên bố hợp đồng trên là vô hiệu. Lúc đó, người mua nhà chắc chắn sẽ mất tiền vào tay chủ đầu tư vì pháp luật vẫn chưa có quy định bảo vệ người mua trong trường hợp này.

2.3. Đã làm thủ tục hợp đồng đặt cọc là mua được nhà ?

Theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản, nghị định 153/2007/NĐ-CP, nghị định 71/2010/NĐ-CP và thông tư số 13/2008/ TT-BXD, chủ đầu tư bắt buộc phải bán nhà thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ khi bán cho người đã có hợp đồng góp vốn mà bên góp vốn được phân chia sản phẩm).

Chủ đầu tư bắt buộc phải công khai toàn bộ thông tin về nhà ở đưa vào kinh doanh tại sàn giao dịch. Trong thời gian đó, mọi đối tượng đủ điều kiện mua nhà, không phân biệt có hợp đồng đặt cọc hay chưa, đều được đăng ký mua. Trường hợp số người đăng ký mua nhiều hơn số căn được rao bán, sàn giao dịch phải xử lý bằng cách tổ chức rút thăm hoặc đấu giá. Theo đúng quy định, cơ hội mua của người không có hay đã có đặt cọc mua nhà chung cư lúc này là ngang nhau. Nếu rút thăm thì dựa vào may rủi, còn đấu giá thì tùy thuộc vào người trả giá cao hơn.

Như vậy, chủ đầu tư sẽ không có quyền tự quyết định bán nhà trong dự án của mình cho bên đã đặt cọc trước nếu số người đăng ký mua nhà nhiều hơn số nhà bán ra. Từ đó, nếu người mua dù đã đặt cọc rồi nhưng lại xảy ra tình trạng trên thì chưa chắc đã được ký kết hợp đồng mua bán. Thậm chí, một số trường hợp người mua còn bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn hay chiếm đoạt tiền cọc.

Trên thực tế, nhiều dự án hiện nay sử dụng hình thức “đặt thành ý” thay cho đặt cọc để lách luật. Rủi ro của hình thức này là tương đương. Vì vậy, tốt hơn hết người mua nên tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư trước khi đặt cọc bất kỳ dự án nào vì suy cho cùng, pháp lý của việc đặt cọc mua nhà chung cư là hoàn toàn không có.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê