Nay chúng tôi muốn làm nhà lại để ở và muốn quy hoạch khu vườn nhà mình và muốn xây dựng nhà ra gần đường hơn. Vây xin luật sư giải đáp thắc mắc cho tôi: 1. Hiện tôi có thể hợp 02 thửa đất này lại không để chuyển vị trí đất ở 400m2 ra gần đường hơn để đảm bảo điều kiện xây dựng nhà ở. 2. Tôi muốn chia cho con trai 10 m đất mặt tiền để làm nhà (thửa đất có 5500m2). vậy thì có thể chuyển 100m2 đất ở từ 400m2 cho con được không ?

Tôi xin cảm ơn ! 

Người gửi: C.C.Đ

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Công ty luật Minh Khuê

Hợp nhất và chuyển giao đất ?

Tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

 

Xin chào bạn ! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về công ty Luật Minh khuê, căn cứ vào những thông tin mà bạn cung cấp chúng tôi xin tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lí:

Luật đất đai năm 2013;

Nghị định 43/2014/NĐ-CP; 

Nội dung:

Thứ nhất, việc xác định loại đất được quy định tại Điều 11 Luật Đất đai 2013:

"Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ."

Và tại điểm a,b Khoản 3 Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó;

b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đích chính."

Như vậy, trong quy định cuả pháp luật đã quy định rõ ràng về từng loại đất, phù hợp với từng mục đích sử dụng. Không có lý do gì, nhà nước lại cho phép việc hợp nhất 2 thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, loại đất khác nhau gây khó khăn trong xác định loại đất cũng như những quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất của NSD đất.

Dựa vào thông tin mà bạn đưa, thì trong thửa đất 6000m2 thì có 5400m2 là đất trồng cây lâu năm, như vậy bạn có thể hợp nhất 5400m2 này với 5500m2 ở gần trục đường thôn kia, vì chúng có cùng mục đích sử dụng. Tuy nhiên, việc hợp nhất phải phù hợp với quy hoạch của địa phương, do đó, bạn cần tham khảo quy hoạch trước khi muốn hợp nhất.

Việc chuyển 400m2 đất ở ra gần mặt đường là không được phép, việc phân chia loại đất, vị trí của đất đã được quy hoạch và ghi chép cụ thể, rõ ràng về cả diện tích và vị trí, do đó không thể như bạn nói muốn rời là rời.

Nếu bạn muốn có 400m2 đất mặt đường thì không phải là "rời" mà bạn phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

Thứ hai

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đồi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp bằnd quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Như vậy, nếu như bạn muốn chia cho con trai một phần đất thì cần thỏa mãn các điều kiện mà pháp luật quy định.

Trân trọng./

BỘ PHẬN TƯ VẤN ĐẤT ĐAI.