1. Hướng dẫn cách giải quyết tranh chấp về lối đi chung ?

Luật Minh Khuê tư vấn pháp luật đất đai về giải quyết tranh chấp về lối đi chung và những vấn đề liên quan đến vấn đề đất đai:

Hướng dẫn cách giải quyết tranh chấp về lối đi chung?

Tranh chấp ngõ đi chung, lối đi chung - Ảnh minh họa

Trả lời:

Thưa luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề sau: ba tôi cho tôi 1 miếng đất sau nhà va không có lối đi. Tôi xin di chung đường với nhà hàng xóm(lối đi này của họ). Họ không chấp nhận. Vậy tôi phải làm gì. Xin tư vấn giúp tôi. Chân thành cam ơn.

Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 có quy đinh về lối đi qua như sau:

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Căn cứ vào quy định trên trường hợp này sẽ giải quyết như sau:

Thứ nhất, quyền về lối đi qua bất động sản liền kề chỉ được thực hiện khi bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác (ở đây chính là nhà ở của người hàng xóm) và không có lối nào để ra đường công cộng. Do vậy, nếu nhà bạn không có một lối đi nào khác để ra đường công cộng thì sẽ được hưởng quyền này

Thứ hai, khi mở lối đi cũng phải đáp ứng quy định tại khoản 2 Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 : “ vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên”.

Nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

Chào luật su. Em có một câu hỏi liên quan đến tranh chấp lối đi muốn nhờ luật sư tư vấn .cụ thể là:nhà em ở yên bái chỗ đất nhà em đang ở và 3 nhà nữa trước kia là đất đồi và sân bóng của thôn lối đi từ đường lên thì em chỉ biết là tầm 10 năm trước thôn mở rộng sân bóng lên làm đường cho máy múc lên có đi nhờ vào giữa đồi chè của nhà ông long phía dưới đường cái và từ đó đến nay sân bóng thì bán cho nhà em và một số hộ khác làm đất ở lối đi vẫn sử dụng lối lên cũ đó nhưng bây giờ nhà ông long không cho đi wa lối đó nữa với lý do nhà ông ấy đi xem bói thì nói con đường nhà em đang sử dụng gây động đạc j về cõi âm nhà ông ấy lên ông ấy không cho đi nửa mà đất đó nhà ông ấy có sổ đỏ và giờ nhà em và 3 nhà nữa bị bịt mất lối đi vậy em muốn hỏi giờ em nhờ UBND và địa chính can thiệp để có lối di có được không ạ?

Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy nếu gia đình bạn và 3 gia đình khác không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng thì sẽ có quyến yêu cầu nhà ông long mở một lối đi hợp lý trên phần đất của nhà ông ấy vì đây là quyền mà bạn được hưởng và là nghĩa vụ của những chủ sở hữu liền kề cùng với đó bạn sẽ đền bù tương ứng lại cho họ. UBND cấp xã sẽ có trách nhiệm tổ chức vận động hòa giải giữa các bên trong trường hợp này. Nếu các bên không thỏa thuận được thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để có 1 lối đi riêng cho mình. Phán quyết của tòa sẽ là quyết định có hiệu lực bắt buộc các bên phải làm theo.

Thưa luật sư, Phía sau nhà tôi có 01 đường cống thoát nước công cộng và cũng là ranh giới nhà ở, đất ở của nhà tôi với các hộ liền kề; Tôi xây nhà và đã sử dụng hết ranh giới đất nên tôi có xây tam cấp lấn xuống đường cống thoát nước công cộng để làm lối đi lên - xuống cho gia đình; Chính quyền địa phương phát hiện đến nhắc nhở bắt tôi phải đập bỏ phần lấn chiếm. Xin Luật sư cho biết chính quyền bắt tôi đập bỏ là đúng hay sai ? Trân trọng cảm ơn./.

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:

Điều 6: Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan

Điều 12: Những hành vi bị nghiêm cấm:

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.

4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.

5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.

9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.

10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai ngày 10/11/2014 của Chính Phủ quy định:

Điều 10: Lấn chiếm đất

1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này.

3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

4. Hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định tại Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão và trong các lĩnh vực chuyên ngành khác.

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;

b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này."

Như vậy, theo thông tin bạn nêu, đối chiếu với các quy định pháp luật hiện hành thì việc chính quyền địa phương yêu cầu bạn trả lại đất công cho chính quyền địa phương, xử lý vi phạm hành chính, yêu cầu phục hồi nguyên trạng diện tích đất bị lấn chiếm là đúng pháp luật.

Thưa luật sư, trước đó là có lối đi nhưng do đi làm ăn xa và sau này về ở thì hàng xóm đã xây cổng không còn lối đi nữa.năm 2012 vì không có lối đi cũng không có đường mắc điện lên có làm đơn xuống xã có giải quyết mắc điện chạy tạm, vậy luật sư cho em hỏi em có đòi lại được không e cảm ơn

>> Trường hợp con đường dẫn vào nhà bạn là lối đi chung nhưng những người hàng xóm chiếm dụng để xâyxây cổng thì bạn có thể đề nghị UBND xã/phường nơi có đất can thiệp và yêu cầu người này tháo dỡ để trả lại lối đi chung.

Trường hợp con đường này hiện tại đã thuộc quyền sở hữu hợp pháp của những người hàng xóm và họ đã xây dựng cổng thì theo quy định tại Điều 254 Bộ Luật Dân sự 2015 khi căn nhà của bạn bị vây bọc bởi bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra thì bạn có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng. Người được bạn yêu cầu có nghĩa vụ phải thực hiện yêu cầu đó. Đồng thời bạn phải đền bù cho người được bạn yêu cầu (nếu không có thỏa thuận khác).

Thưa luật sư, xin hỏi: "Gia đình ông A và gia đình ông B là hàng xóm thân thiết của nhau. Do lối đi từ nhà ông B ra đường công cộng lầy lội, không thuận tiện cho các sinh hoạt thường ngày nên ông B đã xin phép và được ông A đồng ý cho đi tắt qua vườn để ra đường công cộng. Sau 10 năm, lối đi đó đã trở thành lối đi quen thuộc đối với nhà ông B. Năm 2014, gia đình ông B bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình ông C. Sau một thời gian sinh sống, gia đình ông C có mâu thuẫn với gia đình ông A nên gia đình ông A đã bịt lại lối đi mà trước đây đã cho gia đình ông B đi nhờ qua vườn nhà mình. Ông C cho rằng hành vi của gia đình ông A là vô lý và đã xâm phạm quyền lợi của gia đình mình, nên đã khởi kiện ra Tòa án nhân dân. Câu hỏi: a. Xác định tình trạng pháp lý của lối đi bị tranh chấp trong tình huống? b. Gia đình ông A có quyền bịt lối đi đó không? c. Giả sử tại thời điểm được gia đình ông A cho đi nhờ, gia đình ông B đã đền bù một khoản tiền bằng với giá trị quyền sử dụng đất dành làm lối đi, thì gia đình ông C có đương nhiên được hưởng quyền này không? d. Giả sử lối đi cũ của gia đình ông C đã bị các hộ gia đình xung quanh lấn chiếm hết dẫn đến tình trạng quyền sử dụng đất của gia đình ông bị vây bọc sau khi ông A bịt lối đi, thì ông C có quyền yêu cầu một trong các hộ gia đình phải mở cho mình lối đi qua không?" mong luật sư giúp đỡ ạ

Vấn đề thứ nhất

Theo bạn trình bày, lối đi hiện tại của gia đình ông C là do trước đây gia đình ông A cho gia đình ông B đi nhờ qua vườn nhà mình để ra đường công cộng mà không có thêm bất kỳ thông tin nào, vì vậy, tình trạng pháp lý của miếng đất này được chúng tôi xác đinh như sau:

- Nếu lối đi này trước đây gia đình ông A chỉ cho gia đình ông B đi nhờ qua mà không có bất kì một khoản tiền bồi thường hay một thỏa thuận nào nói rằng đây là lối đi chung thì đất được lấy ra từ lối đi này vẫn thuộc gia đình ông A và gia đình ông A có toàn quyền quyết định

- Nếu lối đi này trước đây đã được gia đình ông B trả cho gia đình ông A một khoản tiền để cắt phần đất đó ra làm lối đi chung hoặc có thỏa thuận cho đây là lối đi chung thì lối đi này trở thành lối đi chung, và gia đình ông A không có quyền định đoạt nó.

Vấn đề thứ hai

Nếu đây không phải là lối đi chung, đất này là của gia đình ông A thì gia đình ông A có toàn quyền sử dụng đối với phần đất ấy. Do đó gia đình ông A có quyền bịt lối đi đó. Ngược lại, đây là lối đi chung thì gia đình ông A không có quyền bịt lối đi chung đó lại.

Vấn đề thứ ba

Điều 249 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:

Điều 249: Thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề:

Trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này.

Như vậy, nếu trước đây gia đình ông A cho đi nhờ, gia đình ông B đã đền bù một khoản tiền bằng với giá trị quyền sử dụng đất dành làm lối đi, thì gia đình ông C sẽ đương nhiên được hưởng quyền sử dụng lối đi đó.

Vấn đề thứ tư

Nếu lối đi cũ của gia đình ông C đã bị các hộ gia đình xung quanh lấn chiếm hết dẫn đến tình trạng quyền sử dụng đất của gia đình ông bị vây bọc sau khi ông A bịt lối đi thì gia đình ông C được quyền yêu cầu một trong các hộ gia đình xung quanh phải mở lối đi cho gia đình mình. Tuy nhiên, lối đi đó phải được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất và gây hại ít nhất cho bất động sản phải mở lối đi. Ngoài ra, gia đình ông C phải bồi thường cho chủ sở hữu bất động sản liền kề mà mở lối đi cho mình, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

2. Hỏi về tranh chấp lối đi chung và phí bồi thường mở ngõ đi chung ?

Xin chào luật sư, rất mong luật sư tư vấn và giải đáp cho tình huống tranhchấp đất đai:- mẹ tôi có 2 mảnh đất liền kề do bà đứng tên( 2 sổ đỏ riêng biệt), năm2010 bà có bán đi 1 mảnh, lúc bán đất mẹ tôi có làm giấy tay hứa cho ngườimua đất đường đi lại qua phần đất còn lại của nhà tôi rộng tối đa 1,5m nhưng thời điểm đó người mua không làm đường đi do họ có lối đi khác. Sau 8 năm mẹ tôi đã mất và sổ đỏ được chuyển sang cho ba tôi đứng tên, người muađất giờ đây yêu cầu ba tôi trích đất cho làm đường đi như lúc bán đất mẹtôi có ghi giấy tay vì hiện tại họ muốn có lối đi gần lộ lớn để phân đất rabán.

Ba tôi không đồng ý vì đã 8 năm trôi qua không hề có lối đi đó, việchọ làm đường đi như vậy có thể mất hơn 1000m vuông đất thổ cư của ba tôinhưng phần đất đó vẫn thuộc sổ đỏ ba tôi- vậy kính mong luật sư cho tôi hỏi:o trường hợp mẹ tôi làm giấy tay với người mua đất cho họ lối đi như vậynhưng không có xác nhận của chính quyền địa phương thì giấy tay đó có hiệulực pháp lý hay không. O hiện người mua đất cũ đang gửi đơn kiện ba tôi ra cơ qua chức năng, vậytrong trường hợp ba tôi không đồng ý cho thi công đường thì có hợp lýkhông. Và nếu phải cho thi công làm đường thì ba tôi có quyền yêu cầu bồi thường hay không ?

- Vinh Dq

3. Tư vấn pháp luật đất đai: Giải quyết tranh chấp lối đi chung ?

Thưa Luật sư. Vào năm 1968 ông Phạm Văn Trình cư trú ở Thái Bình đã đưa vợ con lên khai phá đất hoang để xây dựng kinh tế trên Yên Bái. Mảnh đất ông Trình khai hoang có mặt tiền sát với đường chính, phía sau nhà có một ngõ nhỏ dẫn xuống suối.

Sau một thời gian thì dân nơi khác họ cũng về khai hoang sát nhà ông Trình nhưng lối xuống suối đó thì nhà ai tự có một lối và không đi chung lối nhà nhau. Đến năm 1990 ông Trình mất, di chúc lại quyền sở hữu cho con trai là Phạm Văn Minh gồm có mảnh đất và ngõ nhỏ. Ông Minh đã đi làm sổ đỏ mảnh đất đó nhưng do ngõ nhỏ dẫn xuống suối nên ông Minh không làm sổ đỏ. Năm 1991 do mâu thuẫn với nhà ông Hoàng Hữu Thu ( nhà phía bên tay trái) nên ông Minh đã rào lại ngõ chia cắt giữa vườn nhà ông Thu và ngõ nhà ông Minh.

Năm 1999 ông Minh bán lại đất cho bà Nguyễn Thị Hà và trong giấy tờ buôn bán ông Minh có bàn giao lại ngõ nhỏ đó dù nó không nằm trong sổ đỏ nhưng do nhà ông khai phá. Khi cô Hà chuyển đến vì không có mâu thuẫn gì với nhà ông Thu nên khi xây nhà, cô Hà đã dỡ hàng rào xuống. Nhà ông Thu từ đó đổ thẳng phân lợn và chất thải đồng thời trồng chuối, rau bon vào lối đi đó. Năm 2010 nhà cô Hà bán lại đất cho ông Lê Trung Thắng gồm mảnh đất có sổ đỏ và trên bán đất bàn giao lại ngõ nhỏ đó cho nhà ông Thắng. Và khi ông Thắng chuyển về ở nhà ông Thu sang nói chuyện là muốn mượn nhờ đất để trồng chuối và bon. Thấy chưa sử dụng đến ngõ đó và do nhìn thấy phân lợn lầy nhầy bủn nên ông Thắng đồng ý.

Đến nay năm 2016 nhà ông Thắng muốn lấy lại ngỏ đó để lấp đi làm vườn trồng rau thì nhà ông Thu không đồng ý với lý do ngõ đó là lối đi chung của xóm. Tôi mong được luật tư vấn giúp quy định của pháp luật về trường hợp của gia đình tôi là như thế nào? và gia đình tôi có quyền để khởi kiện không?

Kính mong luật sư giải đáp giúp tôi. Xin chân thành cảm ơn luật sư.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

"1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;…”

Tại Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định về việc Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”


Như vậy, theo quy định trên, kết hợp với thông tin bạn cung cấp, trường hợp ngõ nhỏ của mảnh đất mà bạn đã mua ban đầu là của gia đình Ông Trình được khai hoang năm 1968 đủ điều kiện để được cấp GCNQSD.

Tuy nhiên bạn cần phải cung cấp các tài liệu, hợp đồng mua bán chuyển nhượng có liên quan đến ngõ nhỏ đó và chứng minh được ngõ nhỏ đó trước đây là thuộc sở hữu của nhà Ông Trình, và bạn đã mua lại mảnh đất đó từ những người khác là bao gồm cả số diện tích cho phần ngõ nhỏ đó.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Tìm hiểu các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp lối đi chung ?

4. Tranh chấp lối đi chung khi phần ngõ đi chung không thể hiện trên bản đồ ?

Thưa Luật sư tư vấn về đất đai: Năm 1993, gia đình tôi có mua 1 lô đất không có đường đi. Năm 1994 gia đình tôi mua tiếp 1 lô đất giáp danh cũng không có đường đi. Năm 1995, tôi mua được đường đi xuống đường của lô đất thứ nhất, lô đất thứ 2 không có đường đi. Năm 1995, bố mẹ tôi có bán 1 nửa lô 0,5 sào cho cháu( lô 2 nay cắt làm 2 gia đình tôi ở ngoài nhà cháu nằm trong).

Gia đình tôi làm 1 đường nhỏ đi lừ lô 1 sang lô 2 ( miếng 2 bán 1 nửa không có đường đi). Năm 2008 tôi lập gia đình xây nhà ở riêng trên lô đất thứ 2 có làm đường đi từ nhà đến cuối vườn, gia đình cháu mua đất đi nhờ đường để vào nhà ( miếng này không có đường đi ). Đất nhà tôi đã có sổ đỏ và nhà cháu cũng có sổ đỏ, trên sổ đỏ nhà tôi không có đường đi trên bản đồ địa chính xã năm 1997 thì đất nhà tôi không có phần đường đi, gia đình tôi cho người cháu đi nhờ đường để vào nhà , nhưng gia đình người cháu giờ lại nói đường đi đó là đường đi chung bắt gia đình tôi phải mở rộng đường 3,2 m, đòi thuộc quyền sở hữu con đường đi đó và đòi thuê luật sư kiện gia đình tôi ra tòa vì theo anh ta trên bản đồ mới vẽ lại năm 2013 có phần đường đi trên bản đồ (tôi lên xem lại bản đồ địa chính xã cũ 1997 vẫn không có đường đi).

Xin luật sư tư vấn giúp gia đình tôi.

Tranh chấp lối đi chung?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp, phần đất đang tranh chấp hoàn toàn thuộc sở hữu của gia đình bạn, được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trong bản hồ sơ địa chính xã không ghi nhận trên đất nhà bạn có phần đường đi, thì bạn hoàn toàn có quyền đòi lại phần đất này để tiếp tục sử dụng. Tuy nhiên, phần đất của gia đình cháu bạn lại bị bao bọc bởi các bất động sản khác của gia đình bạn. Lối đi đang tranh chấp là lối đi duy nhất dẫn ra phần đất của gia đình cháu bạn nên theo quy định tại Điều 273 và Điều 275, Bộ luật dân sự năm 2005:

"Điều 273. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.

Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù."

Theo quy định này, gia đình cháu bạn có quyền yêu cầu gia đình bạn dành cho gia đình cháu bạn một lối đi dẫn ra phần đất của gia đình cháu bạn và gia đình bạn có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Về diện tích lối đi cũng như việc đền bù sẽ do gia đình bạn và gia đình cháu bạn tự thỏa thuận.

Về phần thủ tục, trước hết hai gia định bạn phải tự hòa giải. Trường hợp không hòa giải được bạn có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải lên Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Nếu hòa giải không thành, thì bạn phải gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có thửa đất để yêu cầu giải quyết, đồng thời kèm theo các giấy tờ liên quan để chứng minh về quyền sử dụng đất của gia đình bạn.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem ngay: Thực hiện giải quyết tranh chấp lối đi chung như thế nào ?

5. Làm sao để giải quyết tranh chấp lối đi chung 10 năm nay ?

Thưa luật sư! Cách đây gần hai năm, tôi có mua một mảnh đất thổ cư thuộc lô 2 (kể từ đường chính). Giữa mảnh đất tôi đang ở và mảnh mới mua cách nhau một con đường nhỏ nhưng chủ cũ đã ngăn lại và sử dụng để canh tác cách đây hơn 10 năm do các mảnh đất ở phía dưới không còn có người ở. Từ đó tới nay không hề có tranh chấp khiếu nại gì.Cách đây khoảng 1 năm, ông h mua mảnh đất giáp mảnh đất tôi mới mua nhưng thuộc lô 1 (gần đường chính) và bịt luôn con đường này (phần đường giáp với lô của ông). Tôi đòi lại con đường để đi, ông đòi tôi phải mở lại con đường nhà chủ trước đã lấn ông mới mở cho.

Vậy tôi hỏi:

1) theo luật đất đai, tình huông này được xử lý thế nào ?

2) ông này có quyền đòi lại con đường mà chủ trước mảnh đất nhà tôi mua hay không. (con đường này vẫn thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) ?

3) mảnh đất mà tôi mua còn có con đường khác cắt ngang con đường trên mà không liền kề với nhà ông h nhưng chủ cũ đã rào lại từ lâu (hơn 10 năm) mà không có tranh chấp. Vậy ông h có quyền đòi tôi mở lại con đường này không ?

Cảm ơn luật sư đã tư vấn!

Làm sao để giải quyết tranh chấp lối đi chung 10 năm nay ?

Trả lời:

Cảm ơn Bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến bộ phận tư vấn pháp luật đất đai của Công ty luật Minh Khuê, vấn đề bạn quan tâm xin được trao đổi cụ thể như sau:

1. Đối với phần đất lấp vào con đường mà chủ cũ mảnh đất ông mua đã canh tác được trên 10 năm.

Căn cứ tại Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 thì:

“ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Mặt khác, căn cứ theo Khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ - CP :

Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).”

Thời điểm cụ thể để xác định phần đất sử dụng ổn định được quy định tại khoản 2 Điều 21 Nghị định trên. Do vậy, ông cần chứng minh 1 trong các giấy tờ liên quan cụ thể ghi tại Điều 21.

Vì phần đất lấn chiếm đã canh tác tác hơn 10 năm do đó đây được coi là việc sử dụng đất ổn định. Như vậy, nếu phần đất canh tác của chủ cũ mảnh đất đó được sử dụng ổn định từ ngày 01 tháng 07 năm 2004 và đáp ứng các yêu cầu theo quy định nêu trên thì có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tức mảnh đất đó đương nhiên ông có quyền sở hữu. Ông H không có quyền đòi lại mảnh đất đó.

2. Đối với phần mảnh đất không giáp với lô đât của ông H, ông H không có quyền đòi ông mở lại lối đi.

Căn cứ theo Điều 245 Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền đối với bất động sản liền kề:

Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).”

Căn cứ theo quy định tại Điều 249 Bộ luật Dân sự năm 2015, về nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề: Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận các bên. Trong trường hợp này có thể thấy thảo thuận mà ông H đưa ra là không thích hợp, vì vậy sẽ áp dụng nguyên tắc chung theo quy định của pháp luật nhằm bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác sử dụng của cả hai.

Mặt khác, theo quy định của Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, quyền về lối đi qua.

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Theo thông tin ông cung cấp, nếu mảnh đất của ông và ông H không liền kề và ông H đã có phần đất nằm gần đường chính thì tức ông H đã có lối đi. Thì việc yêu cầu ông mở con đường đó lại là không đúng theo quy định của pháp luật. Bởi việc đòi mở lại lối đi (tức con đường đã lấp) chỉ có thể thực hiện nếu mảnh đất của ông H bị vây bọc với các mảnh đất của chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi, mà rõ ràng mảnh đất ông H đã nằm gần đường chính vậy ông H không có quyền yêu cầu về lối đi qua.

>> Bài viết tham khảo thêm: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp ngõ đi chung theo luật đất đai ?

6. Tranh chấp lối đi chung với hàng xóm phải xử lý thế nào ?

Kính chào Luật sư, Vui lòng tư vấn cho tôi về việc nhà hàng xóm kiện tranh chấp lối đi chung và họ yêu cầu nhà tôi trả lại lối đi chung mà họ cho là đất của họ. Sự việc như sau: Hiện nay tôi và nhà hàng xóm có sự tranh chấp về đất đai, đó là lối đi chung giữa những mảnh đất liền kề nhau không có lối đi nào khác ngoài lối đi đó (lối đi 1).
Tôi có mua một mảnh đất hơn 20 năm trước, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trên đó không có vị trí cũng như diện tích lối đi 1. Lối đi 1 là lối đi chung của nhà tôi, nhà A, nhà B, tồn tại trên 30 năm không có tranh chấp gì, gia đình tôi có làm một cổng sắt ngăn với đường lớn. Nhà C cũng liền kề và có hai lối đi là qua lối đi 1 và lối đi 2 (đi thẳng ra mặt đường), nhà C sau nhiều năm không ở trên mảnh đất chuyển về ở và khi UBND xã có đợt làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà C cũng xin cấp và khi cán bộ địa chính xuống đo đạc thì bảo lối đi 1 là đất nhà C. Sau khi được cấp GCNQSDĐ, lối đi 1 có trong diện tích đất nhà C và C khởi kiện ra UBND xã yêu cầu gia đình tôi, A và B trả lại lối đi 1 và dỡ bỏ cổng sắt. Khi UBND xã xuống xác minh lại thì đính chính có sự nhầm lẫn của cán bộ địa chính, lúc này C bảo chỉ có 1m thuộc đất nhà C nhưng không có gì chứng minh. Gia đình tôi vẫn trả lại 1m cho C.
Tuy nhiên khi gia đình tôi muốn làm rào ngăn cách 1m đất lối đi nhà C với 0,5m lối đi 1 còn lại thì C không đồng ý, bịt lối đi 2 và mở lối đi sang lối đi 1, yêu cầu không cho xe tải đi vào lối đi 1. Vì gia đình tôi bán cám heo nên thường xuyên có xe qua lại. Hai bên tranh chấp và hòa giải không thành tại UBND xã nên đã gửi lên UBND huyện. Vậy gia đình tôi có được xây rào ngăn 0,5m lối đi 1 còn lại và không phải dỡ bỏ cổng sắt cũ đó không?
Cảm ơn luật sư!

Tranh chấp lối đi chung với hàng xóm phải xử lý thế nào ?

Hướng dẫn giải quyết tranh chấp lối đi chung theo quy định - Ảnh minh họa

Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp thì hiện nay gia đình bạn đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó không thể hiện lối đi chung đó cũng như diện tích, mà chỉ biết lối đi đó là lối đi duy nhất cho cả nhà bạn, nhà A và B, tồn tại cũng đã hơn 30 năm, còn nhà C trước kia không sử dụng lối đi đó mà chỉ khi chuyển về ở gần đây. Vì bạn cũng không nói rõ gia đình C có những tài liệu, giấy tờ gì, họ không chứng minh được lối đi đó thuộc diện tích đất của họ nên khi xem xét thì Tòa án sẽ căn cứ quá trình sử dụng đất của các hộ xung quanh đó cũng như hồ sơ địa chính tại vị trí đất tranh chấp và các quy định pháp luật có liên quan để giải quyết tranh chấp.

Theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

"1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Trong trường hợp này, do không gia đình nào xác định được lối đi 1 thuộc diện tích đất nhà mình, lối đi 1 lại là lối đi chung cho cả ba nhà: nhà bạn, nhà A và nhà B từ hơn 30 năm rồi không có tranh chấp mãi tới bây giờ. Lối đi này cũng là lối đi duy nhất của cả ba nhà. Do đó, khi xác định đến quá trình sử dụng, nhà C không có quyền lấn, chiếm, thay đổi lối đi đó. Gia đình bạn và nhà A, B hoàn toàn có thể khởi kiện nhà C trả lại cả 1m đất của lối đi 1 và không được coi lối đi chung đó là diện tích đất của mình. Với sai sót của cán bộ địa chính khi xác minh diện tích đất nhà C có cả lối đi 1 vào cần phải yêu cầu UBND xã thu hồi lại theo quy định tại điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013:

"2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.”

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê