1. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp lối đi chung của xóm ?

Thưa luật sư. Gia đình tôi , dân làng trong xóm và gia đình hàng xóm có tranh chấp nhau đoạn đường ra vào của xóm mà làng xóm đi từ trước tới nay bỗng nhiên ra đình đó ra nhận là đất nhà mình. Gia đình tôi và dân làng gửi lên xã giải quyết nhưng xã lại giải quyết gia đình nhà đó là đúng,

bây giờ gia đình đó đã xây lấn chiếm ra một góc đường và đe dọa k cho đi nữa chúng tôi đã gửi đơn lên huyện nhưng 5 tháng nay k được trả lời và gần đậy ra đình đó ra đóng cọc vào giữa đường k cho đi chúng tôi đã cùng nhau dẹp nhổ cọc rồi và sau ngày hôm đó tôi có nhận được tin nhắn đe dọa của con trai gia đình đó nếu tiếp tục đòi đất. Cho hỏi chúng tôi phải làm gì tiếp theo. Cảm ơn.

Người gửi : N.T.M

Hướng dẫn giải quyết tranh chấp lối đi chung của xóm ?

Luật sư tư vấn và hướng dẫn giải quyết tranh chấp về lối đi chung - Ảnh minh họa

Luật sư trả lời:

Chào bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Tranh chấp lối đi chung giữa các bên được giải quyết như sau:

Khi có tranh chấp xảy ra thì UBND cấp xã sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai giữa ông A và ông B có trách nhiệm:

- Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

- Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải;

- Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành (Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Thủ tường Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2014).

Quyền sử dụng bất động sản liền kề được quy định tại Điều 245 Bộ luật dân sự năm 2015

Điều 245. Quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).

Theo đó, luật cũng quy định:

Điều 248. Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề

Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:

1. Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền;

2. Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền;

3. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.

Luật đất đai năm 2013 (Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai) quy định:

Điều 6: Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan

Điều 12: Những hành vi bị nghiêm cấm:

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.

4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.

5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.

9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.

10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định

Điều 10: Lấn chiếm đất

1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này.

3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

4. Hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định tại Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão và trong các lĩnh vực chuyên ngành khác.

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;

b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này."

>> Tham khảo ngay nội dung: Tư vấn viết đơn kiện hành vi lấn đất ra lối đi chung?

2. Tư vấn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng lối đi chung giữa hai hộ gia đình?

Kính gửi Luật Minh Khuê! Tôi muốn xin tư vấn về giải quyết tranh chấp lối đi. Gia đình tôi sinh sống trên mảnh đất ở số 60 tổ 5 phường PT, quận HK, Hà Nội từ những năm 1960. Năm 1986 gia đình tôi có làm giấy viết tay bán lại cho anh Nguyễn Đức K 30m đất phía sau.

Để tạo điều kiện đi lại cho anh K hai bên đã thống nhất để ra lối đi chung rộng 70 phân trên đất của gia đình tôi, diện tích từ tầng hai của lối đi chung là do gia đình tôi sử dụng. Năm 1991 gia đình tôi làm đơn ra phường xin xây dựng lại gian nhà chính ở giữa dài 13,5m rộng 3,7m thành gian nhà mái bằng hai tầng, còn phần bếp đằng sau và sân phía trước vẫn xây một tầng. Chúng tôi vẫn tuân thủ theo đúng giấy bán đất là xây một bức tường ngăn dưới tầng 1 để ra lối đi chung 70 phân. Trên bức tường phân cách nhà tôi có để một cửa ngách để gia đình tôi có thể đi lại lối đi chung . Năm 2008 gia đình tôi có nhu cầu xây dựng lại toàn bộ diện tích đất mà chúng tôi sử dụng nhưng đến thời điểm này mảnh đất phía sau được bán cho người chủ thứ ba là bà V, đã ngăn cản không cho gia đình tôi xây dựng lên phần không gian tầng hai của lối đi chung của diện tích nhà bếp phía sau và sân phía trước( trước là xây một tầng). Đồng thời lắp đặt cửa kiên cố ở lối đi chung đó không cho gia đình tôi đi vào lối đi chung từ thời điểm đó. Năm 2015 khi mảnh đất phía sau được bán lại cho người chủ thứ tư là anh M. Anh M đã tự ý cơi nới và xây dựng trong diện tích lối đi chung đó để thêm diện tích ở. Gia đình tôi có làm đơn ra phường để xách định quyền sử dụng lối đi chung đó. Tại thời điểm đó gia đình tôi làm thất lạc mất giấy bán nhà gốc. Nên căn cứ trên giấy tờ hai bên đưa ra. Phường giải quyết lối đi đó không của riêng ai và giữa nguyên hiện trang ban đầu. Đến thời diểm này gia đình tôi đã tìm lại được giấy bán nhà gốc. Vì vậy tôi muốn xin tư vấn từ phía công ty.

Xin chân thành cám ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật về tranh chấp lối đi chung trực tuyến,gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo Điều 273 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội quy định:

"Điều 273. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác".

Bên cạnh đó, quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo Điều 275 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

"Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù".

Năm 2008 bà V đã ngăn cản không cho gia đình bạn xây dựng lên phần không gian tầng hai của lối đi chung của diện tích nhà bếp phía sau và sân phía trước( trước là xây một tầng). Đồng thời lắp đặt cửa kiên cố ở lối đi chung đó không cho gia đình tôi đi vào lối đi chung từ thời điểm đó. Năm 2015 khi mảnh đất phía sau được bán lại cho người chủ thứ tư là anh M. Anh M đã tự ý cơi nới và xây dựng trong diện tích lối đi chung đó để thêm diện tích ở. Như vây, những hành vi trên là trái với quy định của pháp luật.

Theo thông tin bạn cung cấp, để tạo điều kiện đi lại cho anh K hai bên đã thống nhất để ra lối đi chung rộng 70 phân trên đất của gia đình bạn, diện tích từ tầng hai của lối đi chung là do gia đình bạn sử dụng.

Hành vi của các hộ gia đình trên có thể bị xử phạt hành chính theo Khoản 2 Điều 11 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

"2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng tại khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng tại khu vực đô thị đối với hành vi đào bới, xây tường, làm hàng rào gây cản trở hoặc gây thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác".

Hiện tại gia đình bạn đã tìm được giấy bán nhà gốc nên sẽ có chứng cứ trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp trường hợp này áp dụng theo Khoản 1 Điều 203 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:


"Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết".

Nếu hộ gia đình anh M vẫn tiếp tục hành vi lấn chiếm và hòa giải ở phường không thành thì bạn có quyền gửi đơn để Tòa án nhân dân giải quyết.

3. Lối đi chung và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Xin chào luật sư, tôi đang định mua căn nhà mới xây 4,5 tầng kích thước 5.55x5.41m (khoảng 30m2) không giống với sổ đỏ được cấp của nhà là 6.8m x 4.4m (cũng khoảng 30m2), do các chủ nhà tự thỏa thuận chia tách lại mảnh đất, tự thỏa thuận lối đi chung với các nhà bên cạnh lối đi.

Tôi muốn hỏi tôi có được công nhận quyền sở hữu nhà 5 tầng trên mảnh đất không đúng với sổ đỏ như vậy hay không, tôi có cần phải làm thủ tục xin đo vẽ lại sổ không?

Tôi xin cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Điều 275 Bộ luật dân sự 2005 quy đinh:

Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Căn cứ khoản 4, 5, 6, 7 Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.

6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

Như vậy: Bạn vẫn có quyền sở hữu đối với ngôi nhà 5 tầng trên đất. Bạn có quyền ghi nhận lối đi chung vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi này bạn làm thủ tục đăng ký biến động xin điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng có thể được xác lập thông qua việc ký kết biên bản thỏa thuận giữa các chủ sở hữu hoặc bạn có thể yêu cầu với cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Sau đó bạn có thể làm thủ tục đăng ký biến động xin điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là trên giấy chứng nhận điều chỉnh thể hiện lối đi. Bạn sẽ nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Điều 85 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Điều 85. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất do thay đổi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận; giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất hoặc từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất;

b) Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;

d) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;

đ) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất kết hợp với đăng ký biến động về các nội dung theo quy định tại Điều này thì thực hiện thủ tục quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

>> Tham khảo nội dung: Hàng xóm tự ý xây hàng rào cản trở lối đi chung thì khởi kiện như thế nào?

4. Mâu thuẫn về lối đi chung trong hẻm cụt ?

Thưa Luật sư! Nhà em nằm trong hẻm cụt mà trước khi vào đến nhà em thì phải ngang nhà một người bà con của em. Nhà người bà con này và nhà em sử dụng một con đường đi chung nhưng người bà con này để rất nhiều chậu kiểng 2 bên đường đi mặc dù đường đi đã hẹp vừa đủ 1 chiếc xe máy đi vào.

Nhà người bà con này còn làm 1 cái mái tôn che đưa ra dù nhà đã xây ban công đưa ra 8 tấc. Vậy cho hỏi nhà người bà con này đúng hay sai? Nhiều lần gia đình đã góp ý nhưng chỉ nhận được những cuộc cãi vã và họ vẫn tiếp tục như vậy, vì là bà con nên rất khó nói chuyện. Nay nhà người bà con này còn treo thêm 1 thanh sắt trên cái mái che đó nhằm để phơi quần áo nên mỗi lần nhà e muốn đi ra đi vào đều đi dưới lớp quần áo của nhà người bà con này phơi đồ rất là bực bội.

Xin Luật sư cho em xin ý kiến. Em cám ơn!

>> Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 265 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội thì:

Điều 265. Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.

2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách.

Mặt khác, Điều 275 của Bộ luật Dân sự cũng quy định Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề:

1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Căn cứ theo quy định trên, lối đi chung từ trước đến nay của nhà bạn và nhà người anh em cần được xem xét về tính thuận tiện và hợp lí cũng như sự tôn trọng nhau khi cả hai cùng sử dụng lối đi này. Theo như bạn đề cập thì lối đi này khá hẹp chỉ vừa đủ cho xe máy, tuy nhiên nhà người họ hàng lại có những hành vi gây cản trở cho việc đi lại của nhà bạn mỗi lần ra vào và việc nói chuyện giữa hai bên cũng rất khó khăn. Nếu người anh em của bạn vẫn làm khó dễ cho nhà bạn thì bạn nên làm đơn yêu cầu UBND xã, phường can thiệp. Trường hợp gia đình bạn không thỏa mãn với giải quyết đó, bạn có thể gửi đơn lên UBND quận, huyện nơi bạn sinh sống. Tuy nhiên để giữ tình anh em thì bạn nên thương lượng với gia đình bên kia, và nhờ UBND cấp xã trung gian, lập biên bản hòa giải, đôi bên cùng ký. Để việc tranh chấp được giải quyết theo đúng trình tự pháp luật, hai hộ tranh chấp phải chủ động gặp gỡ để tự hòa giải, nếu không thỏa thuận được thì thông qua hòa giải cơ sở để giải quyết. Trong trường hợp việc hòa giải không có kết quả thì bạn có thể khởi kiện nhà người anh em này theo thủ tục tố tụng dân sự.

Hơn nữa, theo Điều 203 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định đối với việc tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành sẽ được giải quyết như sau: tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

5. Tranh chấp về diện tích đất là lối đi chung ?

Xin chào luật sư! Em có vấn đề thắc mắc rất mong nhận được sự giải đáp như sau: gia đình em có mảnh đất khoảng 3000m2. Gia đình em có chia cho 4 hộ diện tích 6x20m. Nhà em ở phía trong nên mở con đường đi ra (nằm trên mảnh đất nhà em) cũng cho 4 hộ này cùng đi chung.

Tuy nhiên khi đo đạc để giải tỏa thì diện tích các hộ này được đo đến 6x30m2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 4 hộ tính luôn cả con đường. Theo thời gian đến nay, con đường các hộ này bảo là con đường đi chung không thuộc sở hữu của ai. Nay gia đình em muốn làm đơn đề nghị cơ quan chức năng đo đạc lại và con đường không phải là công cộng nên muốn hợp thức hóa có chủ sở hữu của nhà em thì có được không?

Em chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, bạn vẫn chưa nói rõ lối đi chung thuộc đất của gia đình bạn đã được cấp quyền sử dụng đất hay chưa? và lối đi chung đó có cần thiết cho 4 hộ gia đình còn lại hay không? Theo quy định tại Điều 275 Bộ luật Dân sự 2005:

"1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù."

Nếu lối đi đó đã được xác định rõ trong quyền sử dụng đất của gia đình bạn, sẽ xảy ra 2 trường hợp: nếu 4 gia đình đó không có lối đi ra, cần sử dụng con đường đó, thì 4 gia đình đó và gia đình bạn có thể thỏa thuận với nhau về độ dài, rộng, cũng như 4 gia đình đó sẽ đền bù cho gia đình bạn một khoản đền bù theo thỏa thuận, nếu có tranh chấp thì nhờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết; nếu 4 gia đình đó có thể tự mở lối đi riêng của mình mà không cần thiết sử dụng lối đi chung với gia đình bạn thì bạn có quyền yêu cầu các 4 gia đình đó chấm dứt hành vi sử dụng đất của gia đình bạn. Còn về việc cơ quan nhà nước đo đạc và cấp quyền sử dụng đất cho 4 hộ đó lấn sang đất của gia đình bạn (lối đi chung) thì đây là lỗi của cán bộ địa chính đo đạc. Tuy nhiên, vì bạn đã có số đỏ chứng minh diện tích đất của gia đình mình và từ đó đến này không có đính chính hoặc đăng kí biến động đất nên diện tích trên vẫn thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn. Hơn nữa, quyền sử dụng đất của 4 gia đình đó sau khi đó được cấp sau gia đình bạn nên việc quy đất lối đi chung của gia đình bạn thành đất của họ là không hợp lý.Nếu có tranh chấp, các bạn nên tự thoả thuận với nhau trước. Nếu không được thì gửi đơn đến UBND cấp xã làm thủ tục hoà giải. Không đồng ý với thủ tục hoà giải thì gửi đơn đến TAND cấp huyện để giải quyết.

Tuy nhiên, nếu lối đi đó không được xác định rõ ràng trong quyền sử dụng đất của gia đình bạn, bạn cần có các giấy tờ để chứng minh đất đó thuộc quyền sử dụng của gia đình mình. Nếu không, 4 gia đình đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm cả lối đi chung mà bạn lại không có giấy tờ chứng mình thì việc đòi lại là không thể.

6. Yêu cầu về lối đi chung khi tách sổ đỏ như thế nào ?

Thưa luật sư, Gia đình tôi có 1 miếng đất tại Nha Trang, vào năm 1996 mẹ tôi có bán cho 1 người bạn tên H : 60m2 nhưng khi đó miếng đất này chưa có sổ đỏ nên việc mua bán này chỉ viết giấy tay. Và người này cũng đã tự kê khai và nộp thuế đất từ đó đến nay. Đến năm 2008 chúng tôi mới được cấp sổ đỏ và cũng đã tách phần đất của bà H ra luôn.

Bây giờ bà H muốn làm sổ đỏ thì sở địa chính yêu cầu nhà tôi phải thể hiện có lối đi trên sổ đỏ của mình thì họ mới làm sổ cho bà H. Việc thể hiện lối đi chung này là do 2 bên thương lượng hay bắt buộc phải làm xin luật sư tư vấn giúp. Trong trường hợp phải chừa lối đi chung này thì qui định mới yêu cầu phải bao nhiêu mét hay không ?

Xin cảm ơn luật sư.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 (Văn bản mới: Bộ luật dân sự năm 2015)

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật”- ( khoản 1 Điều 274 BLDS năm 2005.) Do đó, gia đình bạn và bà H có quyền thỏa thuận về việc cùng sử dụng lối đi chung này.

Mặt khác, tại Điều 275 BLDS năm 2005 đã quy định rõ về quyền lối đi qua bất động sản liền kề như sau

“1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”.

Do vậy, gia đình bạn và bà H sẽ thỏa thuận sử dụng lối đi chung này nhưng không được trái với các quy định pháp luật tại Điều 275 BLDS năm 2005 đã nêu trên.Theo khoản 2 như trên thì pháp luật không có quy định cụ thể mà Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

Tuy nhiên theo quy định của pháp luật dân sự thì các thỏa thuận ,giao dịch ,hợp đồng liên quan đến bất động sản phải được công chứng mới có hiệu lực pháp luật theo Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

"2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật." .

Như vậy thỏa thuận về việc sử dụng lối đi chung này giữa gia đình bạn và bà H phải được công chứng ,thỏa thuận này có vai trò rất quan trọng nếu trong trường hợp sau này khi có tranh chấp xảy ra thỏa thuận được công chứng này sẽ là căn cứ để giải quyết.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê