Trên giấy đặt cọc ghi diện tích là 350m2. Đầu tháng 1/2016 bà A đơn phương đòi lại tiền cọc, vì lý do trên giấy không thể hiện 500m2. Chị tôi không đồng ý vì trước khi mua, bà A có ra xem thực tế khu đất. Bà A đòi kiện chị tôi vì 3 lý do: đất của chị tôi nhưng tôi là người đứng ra bán và nhận cọc; chúng tôi không trả lại tiền cọc và có dấu hiệu lừa đảo trong mua bán. Vậy mong luật sư tư vấn giúp tôi ?

Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư rất nhiều.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi : 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn!cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty Luật Minh Khuê,với thông tin câu hỏi bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:

 

1.Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai năm 2013 

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013 

2.Nội dung tư vấn:

Vấn đề 1: Phần diện tích đất không có trong sổ đỏ:

Điều 76 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có quy định về việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng như sau:

"1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;

d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

2. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

c) Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.".

Về hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Khoản 1 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định:

1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gồm có:

a) Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.

Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:" Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này".

Như vậy trong trường hợp của chị bạn, có sự chênh lệch kích thước giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp.Thì, chị bạn có thể làm hồ sơ xin cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất với lý do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất. Nếu ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, chị bạn không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn và có thể sở hữu 500m2 đất. Hơn nữa như quy định trên thì diện tích 350m2 mà bạn ghi trên giấy đặt cọc là đúng như trong sổ đỏ khi làm giấy đặt cọc bà A không có ý kiến gì còn phần còn lại 150m2 chưa có trong sổ đỏ nên không thể coi hợp đồng mua bán này có dấu hiệu lừa đảo được.

Vấn đề 2: đặt cọc

Theo quy định tại khoản 1 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005: đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Theo quy định này thì việc đặt cọc mua bán đất của chị bạn với bà A đã lập thành văn bản được coi là có giá trị hiệu lực nhưng việc đặt cọc này lại do bạn ký và nhận tiền đặt cọc nên đặt cọc này chỉ vô hiệu khi lúc làm giấy đặt cọc đã đồng ý để cho bạn ký và nhận tiền đặt cọc. Vậy bạn cần chứng minh được chị bạn đã ủy quyền cho bạn nhận tiền đặt cọc và làm giấy đặt cọc thì coi như giấy đặt cọc đó có hiệu lực.

Đặt cọc mua nhà là quan hệ dân sự do các bên thoả thuận, do đó đầu tiên bạn phải căn cứ vào các thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc. Nếu trong hợp đồng không có quy định thì sẽ áp dụng quy định trong Bộ Luật dân sự năm 2005 để giải quyết.

Khoản 1 Điều 302 Bộ luật Dân sự năm 2005: Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Trong trường hợp này bên mua đã vi phạm thoả thuận giao kết hợp đồng hợp đồng dân sự, do đó phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ dân sự khi vi phạm.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 358 cũng quy định, trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Bản chất việc chị gái bạn chưa sang tên sổ đỏ thì chưa thể thực hiện giao dịch mua bán cho người khác. Việc lập văn bản đặt cọc hai bên có thể thỏa thuận lại, ở đây chưa có căn cứ về tội lừa đảo chiểm đoạt tài sản của bộ luật hình sự.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai.