1. Hướng dẫn thủ tục tách thửa theo luật đất đai ?

Xin chào luật sư, Em có mua một lô đất đường hẻm 8m cách mặt tiền đường Nữ Dân Công, Xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, TPHCM khoảng 50m. Diện tích lô đất là 5x16=80m2, nằm trong một mảnh đất thổ cư lớn có diện tích 14x16=224m2.
Xin hỏi luật sư em muốn tách thửa làm sổ riêng cho mảnh đất 80m2 của em được không? Nếu không được thì phải làm thế nào để được xây dựng trên mảnh đất đó? Theo quy định thì nếu có nhà xây thì 80m2 và mặt tiền 5m sẽ tách được ?
Xin cảm ơn luật sư và văn phòng luật Minh Khuê !

Hướng dẫn thủ tục tách thửa theo luật đất đai ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về thủ tục xin tách thửa đất, gọi ngay: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn như sau:

Theo quy định tại điểm b Điều 3 Quyết định 33/2014/QĐ-UBND về diện tích tối thiểu tách thửa do thành phố Hồ ChíMinh ban hànhh ban hành thì tại huyện Bình Chánh đối với đất chưa có nhà ở diện tích tách thửa tối thiểu là 120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét, còn đối với đất đã có nhà ở hiện hữu thì diện tích tối thiểu để được tách thửa là 80m2 mà chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5 mét.

Trong trường hợp của bạn, diện tích lô đất của bạn là 80m2 và mặt tiền là 8m, nếu mảnh đất này đã có nhà ở hiện hữu thì bạn có thể thực hiện thủ tục tách thửa đối với phần đất này. Còn nếu mảnh đất của bạn chưa có nhà ở thì diện tích tối thiểu phải 120m2 và chiều rộng 07 mét thì bạn mới có thể tách được.

Thưa luật sư, cho tôi hỏi là bạn tôi có một miếng đất rộng hơn 100m2,có nhà trên đó nhưng diện tích cho xây dựng nhà là 80m2.mặt tiền nhà có bề ngang khoảng hơn 10m. vậy cho tôi hỏi là nhà của bạn tôi có thể tách thửa được không xin giúp tôi vấn đề này ? Chân thành cám ơn.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai năm 2013 thì:

"2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương."

Và khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương."

Vì trong phần trình bày của bạn, bạn chưa mô tả rõ phần đất bạn của bạn thuộc đất đô thị hay đất nông thôn, cụ thể thuộc địa bàn quận/huyện, tỉnh/thành phố nào. Bởi theo các quy định trên, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phải phù hợp với điều kiện và tập quán tài địa phương. Vì vậy, để xác định diện tích tối thiểu được tách thửa thì bạn có thể tìm hiểu Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất có hiệu lực tại thời điểm tách thửa.

Thưa luật sư, Hiện nay gia đình tôi đang thế chấp 1 thửa đất tại ngân hàng nhưng muốn tách làm hai thửa cho hai ạnh em. Nhưng tôi thấy bảo quy định phải thực hiện xóa thế chấp mới có thể làm tách thửa. Vậy tôi xin hỏi quy định nào (Luật, nghị định hay thông tư) quy định việc phải xóa thế chấp mới có thể tách thửa ? Rất mong nhận được phản hồi sớm từ quý văn phòng. Trân trọng cảm ơn

Theo phần trình bày của bạn, thì bạn hiện đang thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại ngân hàng. Theo thủ tục tiến hành thế chấp tại ngân hàng, trước khi tiến hành hợp đồng thế chấp thì ngân hàng sẽ tiến hành kiểm tra tính pháp lý của tài sản theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013. Sau đó, khi kí hợp đồng thế chấp, ngân hàng sẽ giữ bản gốc giấy chứng nhận và các giấy tờ pháp lý khác theo quy định của luật Đất đai.

Theo quy định tại Điều 75 về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:…”

Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính có quy định về hồ sơ phải nộp khi tiến hành thủ tục tách thửa:

11. Hồ sơ nộp khi thưc hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

Như vậy, khi muốn làm thủ tục tách thửa thì bạn buộc phải rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất bản gốc (sổ đỏ) từ ngân hàng về để làm thủ tục. Điều này là không thể khi mà hợp đồng thế chấp giữa khách hàng của bạn và ngân hàng đang còn hiệu lực. Mảnh đất đó là tài sản bảo đảm cho bạn sẽ thực hiện nghĩa vụ trả tiền đối với ngân hàng. Bạn sẽ không thể rút được ra khi chưa thanh toán xong nghĩa vụ với ngân hàng.

Chào luật sư: em có thắc mắc về tách thửa đất về quyền sử dụng đất, đất của ông nội em chia đất cho bố em, chú em và cô em mỗi người một thửa đất nhưng ông nội chưa tách quyền sử dụng ra cho bố em. Đến nay thì ông nội em đã chết, nhưng không để lại bất cứ di chúc gì? Vậy cho em hỏi hiện giờ bố em có xin cấp quyền sử dụng đất hoạch tách thửa đất riêng ra được không? Trân trọng!

Theo quy định tại Điều 675 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì khi người chết không để lại di chúc, việc chia di sản lúc này sẽ thực hiện theo các chế định về thừa kế theo pháp luật.

Vì vậy, lúc này gia đình bạn cần xác định những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông nội bạn,gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết; Với mỗi người thuộc hàng thừa kế thứ nhất thì sẽ được chia phần di sản ngang nhau.

Để thực hiện thủ tục tách thửa đất thì gia đình bạn cần phải có biên bản thỏa thuận phân chia di sản giữa những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất về việc chia di sản, biên bản này phải được công chứng tại các tổ chức công chứng có thẩm quyền.

Sau khi có biên bản họp phân chia di sản thừa kế thì theo quy định tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, bạn tiến hành thủ tục nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo như sau:

- Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có quyền sử dụng đất.

- Hồ sơ:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

+ Biên bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Bản chính)

+ Bản sao Giấy khai sinh của người thừa kế của người chết làm cơ sở miễn nộp nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ).

- Thời hạn: 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.

Do đây là việc nhận thừa kế giữa cha và con nên theo quy định của pháp luật thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Kính chào luật sư, Tôi tên Quốc, sinh sống tại TPHCM, hiện tại tôi đang có nhu cầu mua đất để xây nhà ở, nhưng tôi không nắm được luật đất đai Bình Dương quy định diện tích tối thiểu để tách thửa là bao nhiêu mét vuông? Rất mong luật sư trả lời dùm tôi, để tôi yên tâm làm thủ tục mua đất. Trân trọng cảm ơn luật sư.

Về diện tích tối thiểu để tách thửa tại Bình Dương, bạn có thể tham khảo quy định tại Quyết định 38/2014/QĐ-UBND về việc quy định diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Tại Điều 3 Quyết định này quy định như sau:

Điều 3. Diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương

1. Diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa theo đơn vị hành chính của các huyện, thị xã, thành phố được quy định như sau:

Đơn vị hành chính

Đất ở (m2)

Tại các phường

60

Tại các thị trấn

80

Tại các xã

100

2. Các thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa theo quy định tại Khoản 1 Điều này phải bảo đảm:

a) Đối với thửa đất ở sau khi được tách thửa phải tiếp giáp đường và có kích thước bề rộng và chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 4m;

b) Thửa đất không thuộc khu vực phải thu hồi đất đã được công bố hoặc đã có Quyết định thu hồi đất.

Xin chào luật sư Minh Khuê, Tôi có câu hỏi xin được nhờ luật sư giải đáp như sau: Tôi có dự định mua một mảnh đất 420 m2 trong tổng diện tích 1200 m2 tại huyện Tân Uyên, Bình Dương. Hiện tại mảnh đất này chỉ là đất nông nghiệp. Vậy tôi phải làm theo trình tự các bước như thế nào để có thể tách thửa, sang tên cho mảnh đất mà tôi dự định mua (bao gôm cả bước chuyển mục đích sử dung sang đất thổ cư). Trân trọng cám ơn luật sư. Minh Giang
Theo quy định tại Quyết định số 23/2013/QĐ-UBND tỉnh Bình Dương thì diện tích tối tiểu tách thửa đất nông nghiệp tại các huyện thuộc tỉnh Bình Dương là 500m2 (tại thị trấn), và 1000m2 (Tại các xã). Tuy nhiên, Quyết định này đã hết hiệu lực và được thay thế bởi Quyết định 38/2014/QĐ-UBND tỉnh Bình Dương thì Quyết định này chỉ quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất ở, mà không quy định về đất nông nghiệp. Vì vậy, trong trường hợp của bạn, bạn cần phải làm đơn yêu cầu gửi lên UBND cấp xã nơi có đất thể xin ý kiến về việc tách thửa đối với đất nông nghiệp trên địa bàn để được làm rõ hơn.
Thưa luật sư, Việc công làm thủ tục xin tách thửa đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. nhưng khi cơ quan chuyên môn đo đạc, xác định mốc ranh giới để làm thủ tục tách thửa thì chủ sử dụng đất liền kề không hợp tác chỉ ranh. Vấn đề này phải xử lý như thế nào?
Theo quy định tại 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT thì

11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

Vì vậy, khi nộp hồ sơ để thực hiện thủ tục tách thửa thì bạn chỉ cần đảm bảo về mặt giấy tờ như trên. Còn về phía cơ quan có thẩm quyền lập hồ sơ địa chính thì họ có trách nhiệm gửi thông báo tới chủ sử dụng đất liền kề để ký vào văn bản xác định mốc ranh giới. Nếu chủ sử dụng đất liền kề không đồng ý thì lúc này cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ thông tin dựa trên hồ sơ địa chính được thể hiện trước đây để làm căn cứ.

Thưa luật sư, Tôi đang có ý định mua một căn nhà trong hẻm 3m,tại phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, Tp.HCM. nhà diện tích 4x15=60m2, sổ chung với chủ. Nhà này của một người trước đã ở giờ bán lại. Tôi muốn mua căn nhà này và đi làm tách thửa, làm sổ hồng riêng có được không? nếu được thì quy trình như thế nào? và chi phí bao nhiêu? xin cảm ơn

Theo quy định tại điểm b Điều 3 Quyết định 33/2014/QĐ-UBND về diện tích tối thiểu tách thửa do UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành thì tại huyện Bình Chánh đối với đất đã có nhà ở hiện hữu thì diện tích tối thiểu để được tách thửa là 80m2 mà chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5 mét. Như vậy, trong trường hợp của bạn, nếu phần đất có căn nhà bạn định mua có diện tích dưới 80m2 thì bạn không thể thực hiện thủ tục tách thửa đối với thửa đất này.

Thưa luật sư, Vui lòng cho mình hỏi : Mình có mua 1 miếng đất tại Xã Tân Nhựt , Huyện Bình Chánh. DT 6mx10m(Dt đất của nhà chủ là 10mx34m đã xây nhà ở rồi còn phần cuối đất họ cắt bán cho mình) Mình mua từ năm 2010 bằng giấy tờ tay. Cho mình hỏi là với Diện tích như vậy thì mình có thể tách thửa và làm giấy tờ sang tên mình đc k? Cảm ơn luật sư !
Theo quy định tại điểm b Điều 3 Quyết định 33/2014/QĐ-UBND về diện tích tối thiểu tách thửa do UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành thì tại huyện Bình Chánh đối với đất chưa có nhà ở diện tích tách thửa tối thiểu là 120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét. Vì vậy, đối với phần đất bạn đã mua chỉ có tổng diện tích 60m2 thì không đủ diện tích để được tách thửa, cũng như không đủ diện tích tối thiểu về chiều rộng.
Tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn một số điều của Luật Đất đai 2013 có quy định như sau:

Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

“…3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.”

Căn cứ theo quy định trên, thì 10m2 mà bạn nhận chuyển nhượng có thể được tách thửa nếu 60m2 đất này được hợp thửa với thửa đất liền kề để tạo nên thửa đất bằng hoặc lớn hơn diện tích đất tối thiểu được tách thửa.
Hơn nữa, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2013 thì các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, được công chứng tại tổ chức công chứng nơi có đất. Còn trường hợp của bạn, nếu chỉ có giấy tờ viết tay mà không được công chứng thì giao dịch này chưa được pháp luật thừa nhận.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162

Trân trọng./.

2. Thủ tục tách thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất ?

Kính gửi : Cty Luật Minh Khuê Tôi dự tính mua một mảnh đất diện tích 150 m2trong lô đất 450m2 tuy nhiên sổ đỏ của lô đất này bên bán đã thế chấpở NH để vay 2 tỷ đồng. Giá trị 150 m2 đất là 2,5 tỷ . Bên bán đề nghị ứng trước 2 tỷ để họ lấy sổ bản chính ra để tách thửa làm thủ tục sang têncho tôi. Bên bán chiu chi phí sang tên. Xin hỏi :
Tôi tính làm hợp đồng đặt cọc tại phòng công chứngvới các điều khoản cam kết ràng buộc trách nhiệm của bên bán để khi họ lấy sổra khỏi ngân hàng là tiến hành làm thủ tục sang tên…như vậy đã an toàn chưa ? Nếu bên bán lấy sổ ra rồi không tiến hành sang tên thì sốtiền cọc 2 tỷ của tôi có được pháp luật bảo vệ .Có cách nào an toàn để mua đượcBĐS này ?
Trân trọng cảm ơn.

Muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tách thửa đất thì cần biết thủ tục hành chính như thể nào?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về tách thửa, gọi ngay: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:

Điều 358. Đặt cọc ( Bộ luật dân sự năm 2005)

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Như vậy, việc đặt cọc hoàn toàn phù hợp và được pháp luật bảo vệ nếu bên bán có hành vi từ chối giao kết thì dựa theo thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng, nếu không có thỏa thuận thì căn cứ quy định nêu trên để yêu cầu bồi thường.

- Thưa luật sư, tôi có mua 1 mảnh đất có diện tích 285,1m2 (rộng 10m dàu 28,51m) đất cây trồng lâu năm tai tỉnh Khánh Hoà - giờ tôi muốn chuyển sang đât thổ cư 100m2 trước. sau đó làm thủ tục tách thửa đất trên thành 2 thửa mỗi thửa 5m chiều ngang. Xin hỏi với diện tích đó có đủ điều kiện không? Mong được giải đáp ! Thanks..!

Bạn sẽ tham khảo chi tiết tại Quyết định 32/2014/QĐ-UBND diện tích tối thiểu được tách thửa đất Khánh Hòa để được biết điểu kiện tách thửa tại địa phương bạn.

Kính gửi công ty Luật Minh Khuê, Tôi có câu hỏi rất đau đầu, nhờ công ty tư vấn giúp, tôi cảm ơn rất nhiều. Năm 2013, tôi có mua mảnh đất 6x10 ở xã Phong Phú huyện Bình Chánh, giấy tờ tay, không thuộc diện quy hoạch. Đất này là đất vườn. Tôi muốn chuyển đổi thành đất thổ cư có được không (Vì tôi có ý định cất nhà ở)? Sau đó, tôi có thể đứng tên giấy chủ quyền sử dụng đất được không? Cạnh đất của tôi là khoảng 300m2 cũng có tình trạng như vậy. Tôi nghe nói, nêu như bây giờ gom chung dất của tôi và miếng đất bên cạnh thì mới chuyển đổi được. Sau đó, nếu chuyển đổi thành công, được cấp giấy phép xây nhà thì mới ra giấy chủ quyền và tôi có thể đứng tên chung với người đó. Như vậy có đúng không?

Tại thời điểm bạn mua sẽ áp dụng Luật đất đai năm 2003, thời điểm đó quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 127 Luật đất đai năm 2003 như sau:

Điều 127.Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Như vậy, tại thời điểm bạn mua bán đất đai thì bạn phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng và sau đó bạn phải thực hiện thủ tục sang tên chuyển nhượng mang tên bạn tại thời điểm nhận chuyển nhượng tại phòng tài nguyên môi trường cấp quận huyện nơi có đất.

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất dựa theo Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất (Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Nghị định 44/2014/NĐ-CP )

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ địa chính;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Như vậy, bạn có thể thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi làm thủ tục sang tên chuyển nhượng mang tên bạn.

Chào Luật sư! Tôi ở Huyên Bình Chánh. Tp Hcm. Nay tôi có thắc mắc sau mong Luật sư tư vấn giúp: Tôi có mua một ngôi nhà giấy viết tay, diện tích đất là 100m2. DTSD là 150m2, đường đi trước nhà là 2m, đối diện là một khu đất trống, tôi đã ở đây được bốn năm và có đăng ký sổ tạm trú với chính quyền Xã, tôi muốn làm số nhà nhưng hiện tại vẫn nằm chung thửa với chủ đất nên hiện tại tôi không biết sử lý sao, và tôi được biết phải đủ diện tích 120m2 mới tách được. Vậy nếu tôi muốn tách thửa thì sẽ sử lý như thế nào? Và làm sao thưa Luật sư? Mong Luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn. Chào thân ái!

Căn cứ Quyết định 33/2014/QĐ-UBND diện tích tối thiểu tách thửa Hồ Chí Minh quy định điều kiện tách thửa như sau:

Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:

Khu vực

Đất ở

Đất ở chưa có nhà (m2)

Đất có nhà hiện hữu (m2)

Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú.

50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới ≥ 20 mét; 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới < 20="">

Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện được quy hoạch đô thị hóa.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện.

120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Như vậy, bạn không đủ điều kiện tách thửa thì bạn sẽ yêu cầu đứng tên đồng sở hữu đất đai.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

3. Hợp đồng mua đất vô hiệu thì tách thửa được không ?

Luật Minh Khuê, xin tư vấn và hỗ trợ khách hàng về các vấn đề pháp lý liên quan đến việc tách thửa đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành như sau:

Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vô hiệu khi đất không thể tách thửa được không ?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp, xin tư vấn với bạn như sau:

Thứ nhất về điều kiện để được tách thửa

Căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Như vậy để xem xét về điều kiện tách thửa thì chủ sử dụng đất phải tìm hiểu quyết định của ủy ban nhân tỉnh nơi có đất về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Thứ hai về hồ sơ xin tách thửa

Hồ sơ xin tách thửa được quy định trong thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

" Điều 9. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. "

Theo đó trong trường hợp này thì người sử dụng đất phải chuẩn bị hồ sơ bao gồm: Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu và bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.

Thứ ba về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa được thực hiện như sau:

" Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Theo đó người có nhu cầu sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai, ở địa phương chưa có văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đất đai thì sẽ nộp tại ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc phòng tài nguyên và môi trường.

Sau khi nhận được hồ sơ của người dân thì văn phòng đăng ký quyến sử dụng đất đai sẽ tiến hành xem xét hồ sơ xác định xem có đủ điều kiện chuyển nhượng hay không nếu đủ điều kiện thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ tiến hành đo đạc địa chính để chia tách thửa đất, sau đó lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đối với mảnh đất mới sau khi tách thửa.

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được xác định như sau:

" Điều 37. Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận

1. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

2. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:

a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp."

Sau đó hộ gia đình và cá nhân sẽ lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai.

Thứ tư về lệ phí khi đăng ký tách thửa:

Trong trường hợp này khi bạn làm thủ tục tách thửa và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng với diện tích mới khi tách thửa thì bạn phải nộp lệ phí trước bạ.

Thứ năm hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi thực hiện thủ tục tách thửa.

Thông thường hiện nay có rất nhiều trường hợp các bên giao kết với nhau hợp đồng đặt cọc trước sau đó mới thực hiện thủ tục tách thửa và tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên khi tiến hành thực hiện thủ tục tách thửa thì có một số trường là không đủ điều kiện để được tách thửa, vậy vấn đề đặt ra ở đây là hợp đồng đặt cọc đó có vô hiệu không hay bên nhận đặt cọc vẫn phải thực hiện nghĩa vụ bồi thường cho phía đặt cọc.

Thứ nhất nếu như hợp đồng đặt cọc được thành lập với mũ đích là nhằm đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau này và trong đó đã đề cấp là chuyển nhượng 1 phần đất, nếu sau này khi không thể tách thửa được thì có thể hiểu hợp đồng đặt cọc này sẽ vô hiệu theo quy định tại điều 128 Bộ luật dân sự 2005 do mục đích của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật. Hai bên chỉ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận mà không cần thực hiện nghĩa vụ bồi thường do không thực hiện hợp đồng đặt cọc.

Thưa luật sư, Gia đình tôi mua 50m2 đất vào năm 2002 từ người hàng xóm (diện tích đất này năm trong phần đất rộng 150m2 của người này). Do điều kiện đi làm ăn xa quê nên đến đầu năm 2009 tôi mới tiến hành xây và làm sổ đỏ cho diện tích đất trên. Nhưng khi tôi nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ thì bên chuyển nhượng không chịu hợp tác làm thủ tục tách thửa. Và kéo dài đến tận nây giờ. Cho tôi hỏi, trong hoàn cảnh này thì tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình? Khi bán chúng tôi chỉ làm hợp đồng có người làm chứng chứ không xin xác nhận của địa phương, như vậy, tôi có gặp bất lợi gì không?

Trường hợp này bạn phải tìm hiểu xem hợp đồng mua bán của bạn và phía bên đó năm 2002 có giá trị pháp lý không, thời điểm này mình vẫn sử dụng luật đất đai năm 1993 và bộ luật dân sự 1995. Theo quy định của Bộ luật dân sự 1995 về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì được quy định như sau:

" Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai."

Như vậy thời điểm đó chưa có yêu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng chứng thực như hiện nay, tuy nhiên vẫn phải được lập thành văn bản và có xác nhận của ủy ban nhân dân. Không rõ hình thức chuyển nhượng của hai bạn có đáp ứng được quy định này không.

Hai là về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm đó theo quy định của pháp luật đất đai 1993 các trường hợp sau không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

- Đất giao cho tổ chức mà pháp luật quy định không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng;

- Đất đang có tranh chấp

Theo đó nếu như bạn và bên kia có thực hiện giao dịch chuyển nhượng theo đúng hình thức trên và bên kia cũng không thuộc trường bị hạn chế chuyển nhượng thì lúc này giao dịch giữa bạn và bên kia được công nhận. Bạn có quyền yêu cầu bên đó thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng, nếu bên đó không thực hiện thì bạn có thể khởi kiện ra bên tòa án được.

Thưa luật sư, xin hỏi minh co mua miếng đất năm 2009 bằng giấy tay.diện tích là 30m2(mua giấy tay).đến bây giờ 2016 minh mua thêm 1 miếng 50m2 cạnh miếng đât mua 2009,miếng đất 50m2 có giấy tờ đầy đủ.xin hỏi luật sư mình muốn nhập 2 miếng và làm giấy chứng nhận su dụng đất có được không ?

Trường hợp này đối với mảnh đất đầu tiên của bạn được mua năm 2009 thì tại thời điểm này Bộ luật dân sự 2005 đã có hiệu lực pháp luật và theo quy định của luật này thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực, Như vậy việc bạn chỉ có giấy tờ viết tay không có công chứng thì hợp đồng chưa có hiệu lực. Bạn và phía chủ cũ phải xác lập lại thủ tục mua bán theo đúng quy định về mặt hình thức trước đã.

Bạn sẽ thực hiện thủ tục hợp thửa sau khi đã tiến hành xấp lập quyền sử dụng với hai thửa đất đó xong.

Kính gửi Luật sư. Năm 2013, tôi có mua một mảnh vườn tạp ( chưa tách thửa ) diện tích 203m2. Mảnh của tôi nằm trong tổng diện tích vườn tạp mà chủ cũ có GCNQSD. Trong giấy chứng nhận có 200m2 đất thổ cư. Nay tôi muốn nhờ Luật sư tư vấn thủ tục tách thửa đất vườn tạp, và chuyển đổi mục đích sang đất thổ cư. Xin chân thành cảm ơn.

Về thủ tục tách thửa thì bạn thực hiện theo hướng dẫn ở trên

Còn về thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn thực hiện theo hướng dẫn trong bài viết sau của bên mình: thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Không tách thửa được có được phép chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở không ?

Luật Minh Khuê, tư vấn và hỗ trợ khách hàng các vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục tách thửa đất theo quy định của hệ thống pháp luật đất đai như sau:

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp, xin tư vấn với bạn như sau:

Thứ nhất về điều kiện để được tách thửa

Căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Như vậy để xem xét về điều kiện tách thửa thì chủ sử dụng đất phải tìm hiểu quyết định của ủy ban nhân tỉnh nơi có đất về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Thứ hai về hồ sơ xin tách thửa

Hồ sơ xin tách thửa được quy định trong thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

" Điều 9. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. "

Theo đó trong trường hợp này thì người sử dụng đất phải chuẩn bị hồ sơ bao gồm: Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu và bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.

Thứ ba về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa được thực hiện như sau:

" Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Theo đó người có nhu cầu sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai, ở địa phương chưa có văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đất đai thì sẽ nộp tại ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc phòng tài nguyên và môi trường.

Sau khi nhận được hồ sơ của người dân thì văn phòng đăng ký quyến sử dụng đất đai sẽ tiến hành xem xét hồ sơ xác định xem có đủ điều kiện chuyển nhượng hay không nếu đủ điều kiện thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ tiến hành đo đạc địa chính để chia tách thửa đất, sau đó lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đối với mảnh đất mới sau khi tách thửa.

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được xác định như sau:

" Điều 37. Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận

1. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

2. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:

a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp."

Sau đó hộ gia đình và cá nhân sẽ lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai.

Thứ tư về lệ phí khi đăng ký tách thửa:

Trong trường hợp này khi bạn làm thủ tục tách thửa và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng với diện tích mới khi tách thửa thì bạn phải nộp lệ phí trước bạ.

Thứ năm về chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở

Thông thường thì trong quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa của mỗi tỉnh đều quy định đối với đất đã có nhà hiện hữu thì diện tích tổi thiểu để được phép tách thửa sẽ nhỏ hơn so với trường hợp chưa có nhà hiện hữu. Tuy nhiên vẫn có một số trường hợp các hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển nhượng nhà ở nhưng lại không đủ điều kiện tách thửa. Trong trường hợp này các bên có thể thỏa thuận để thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở chứ không chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều kiện để được chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở là chủ sở hữu phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu rồi.

Xin chào Luật Minh Khuê! Tôi có một số thắc mắc liên quan đến thủ tục tách đất và cho tặng đất mong Luật Minh Khuê vui lòng tư vấn giúp. Hiện tại Bố tôi đang có một thửa đất (Ngang 30m, dài 18m), phần đất này đã đăng ký lên thổ cư với diện tích là 200m2. Bố tôi muốn cho 2 người cháu (người A 198m2, người B 72m2). Phần đất của người A hiện tại đã có xây dựng nhà ở với diện tích thổ cư đã sử dụng là 80m2. Phần đất của người B chưa đăng ký lên thổ cư. Như vậy, để tách đất và cấp quyền sử dụng đất cho người A và người B thì cần thực hiện những thủ tục gì và những giấy tờ kèm theo là gì, và tôi có thể tham khảo những Nghị định, thông tư nào để rõ hơn. Rất mong nhận được sự tư vấn từ Luật Minh Khuê Chân thành cảm ơn.

Trường hợp này thì trước hết mình làm thủ tục tách thửa đất thành hai thửa tương ứng với diện tích mà mình định tặng cho, trong đó mình phải tìm hiểu các quy định của pháp luật về diện tích tổi thiểu được phép tách thửa. Sau khi làm thủ tục tách thửa sau thì bạn sẽ tiến hành thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất.

Thưa Luật sư, tôi muốn hỏi: tôi có mua đất của 1 chủ đất và giờ gia đình bên bán đất không hợp tác cho tôi tách bìa. Giấy tờ mua đất đã được ký tên và công chứng đầy đủ, tiền mua cũng được thanh toán đầy đủ trước công chứng vào khoảng thời gian trước tết. Nhưng giờ làm thủ tục tách bìa, hồ sơ và giấy tờ mua đất đã được gửi ra phòng 1 cửa của UBND thành phố khi kí đơn đề nghị tách thửa thì nhà bán đất lại ko ký đòi bìa với nhiều lý do để tôi ko thể tách được bìa. Bên chủ đất bảo nếu ko trả bìa thì sẽ ko ký đơn tách thửa cho đến giờ họ lại sẵn sàng trả lại tiền nều ko trả bìa cho họ. Vậy kính mong Luật sư tư vấn giúp tôi các bước để có thể tách được bìa đỏ và có điều luật nào bảo vệ cho những người mua đất nhưng lại không được bên chủ đất hợp tác tách bìa không. Tôi xin cảm ơn.

Trường hợp này nếu như bạn đã thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất rồi thì phải xem xét xem hợp đồng chuyển nhượng đó có hiệu lực không, nếu tại thời điểm thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng thì hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực pháp luật. Khi hợp đồng có hiệu lực pháp luật thì các bên phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng, nếu ban không thực hiện đúng nghĩa vụ như đã thỏa thuận thì bạn có yêu cầu bên đó thực hiện, trường hợp bên đó vẫn cố tình không thực hiện thì bạn có thể khởi kiện bên đó ra bên tòa án.

Thưa Luật sư, Vui lòng cho biết: Cơ quan chúng tôi là 1 đơn vị tổ chức thuộc khối Nhà nước, nay có tài sản là 1 khu đất muốn thành lập phân lô tách thửa đầu tư hạ tầng kỹ thuật thì thực hiện theo hình thức nào ( Dự án hay BCKTKT) , thực hiện qui trình theo thông tư nghị định nào? Trân trọng. Chân thành cảm ơn

Trường hợp này tìm hiểu quyết định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh về điều kiện để được phép tách thửa, trường hợp đủ điều kiện để được tách thửa thì bạn thực hiện thủ tục theo hướng dẫn ở trên.

Thưa Luật sư, Gia đình tôi có miếng đất thổ cư 750m2 ở Vũng tàu hiện đứng đồng sở hữu gồm mẹ tôi, anh tôi và tôi. Anh tôi đang muốn tách thửa để đứng chủ quyền riêng nhưng tôi và Mẹ tôi không đồng ý; vì vậy anh tôi nói đã gửi đơn thưa xuống phường. Tôi muốn biết phường có quyền ép buộc tôi và Mẹ tôi phải tách thửa cho anh tôi không hay chỉ có tòa án mới có quyền phân xử .Nếu anh tôi thưa ra tòa thì tôi muốn biết tòa sẽ phân xử như thế nào và ai sẽ chịu tiền án phí. Tôi rất mong cty Luật Minh Khuê trả lời câu hỏi của tôi. Xin chân thành cảm ơn !

Việc phân chia tài sản thuộc hình thức sở hữu chung được quy định như sau:

" Điều 224. Chia tài sản thuộc hình thức sở hữu chung

1. Trong trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu các chủ sở hữu chung đã thoả thuận không phân chia tài sản chung trong một thời hạn thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để chia.

2. Trong trường hợp có người yêu cầu một người trong số các chủ sở hữu chung thực hiện nghĩa vụ thanh toán khi người đó không có tài sản riêng hoặc tài sản riêng không đủ để thanh toán thì người yêu cầu có quyền yêu cầu chia tài sản chung để nhận tiền thanh toán và được tham gia vào việc chia tài sản chung, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Nếu không thể chia phần quyền sở hữu bằng hiện vật hoặc việc chia này bị các chủ sở hữu chung còn lại phản đối thì người có quyền có quyền yêu cầu người có nghĩa vụ bán phần quyền sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ thanh toán."

Theo đó anh của bạn hoàn toàn có quyền yêu hai mẹ còn bạn thực hiện thủ tục tách thửa để tiến hàng phân chia tài sản chung này, trường hợp hai mẹ con bạn không hợp tác trong việc tách thửa thì anh trai bạn có quyền khởi kiện. Theo quy định thì tranh chấp đất đai phải được tiến hành hòa giải ở ủy ban nhân dân trước, tuy nhiên trường hợp của bạn là tranh chấp về phân chia tài sản chung có liên quan đến quyền sử dụng đất thì trong trường hợp này theo quy định không cần tiến hành hòa giải ở ủy ban nhân dân trước, như vậy trên phường không có quyền giải quyết trong trường hợp này.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

5. Điều kiện để tách thửa được quy định như thế nào ?

Thưa Luật sư, tôi có vần đề sau đây mong được luật sư tư vấn. Hiện tại tôi mảnh đất ở Bình Dương, diện tích 1,7ha (chưa có thổ cư). Tôi muốn tách thửa 3000m2 có được hay không và thủ tục như thế nào ? Cảm ơn luật sư

Điều kiện để tách thửa được quy định như thế nào ?

Trả lời:

Hiện tại, chưa có quy định liên quan đến diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất nông nghiệp. Do đó, bạn liên hệ trực tiếp với Phòng tài nguyên môi trường địa phương để xem xét điều kiện tách thửa ở địa phương quy định như thế nào.

Thủ tục tách thửa được quy định cụ thể tại điều 9, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hướng dẫn về hồ sơ địa chính cụ thể như sau:

"11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.".

Bạn nộp hồ sơ tại Phòng tài nguyên môi trường cấp quận/huyện để được giải quyết trong khoảng thời gian không quá 15 ngày kể từ ngày nộp đầy đủ hồ sơ hợp lệ.

Xin chào văn phòng luật sư Minh Khuê, Tôi tên Thảo, hiện tôi có 1 căn nhà ở trong hẻm đoạn đường Lê Văn Khương Q.12 TP.HCM, diện tích 5x8m, chỉ có giấy tờ tay bán đất và chứng nhận từ chủ sở hữu cũ. Nay xin phép được hỏi nếu thực hiện đầy đủ các thủ tục để lên đất thổ cư, tách thửa và cấp sổ hồng thì chi phí dự trù cho toàn bộ dịch vụ này sẽ là bao nhiêu và mất bao nhiêu thời gian để hoàn thiện? Xin cám ơn văn phòng luật sư đã hỗ trợ.

Các khoản chi phí phát sinh sẽ là:

- Lệ phí địa chính: không quá 100.000 VNĐ/giấy đối với trường hợp cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không quá 50.000 VNĐ/giấy đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận. (Thông tư 02/2014/TT-BTC).

- Lệ phí đo đạc: không quá 1.500 VNĐ/m2 ((Thông tư 02/2014/TT-BTC).

- Lệ phí trước bạ: 0,5% x giá tính lệ phí trước bạ (Điều 5, điều 6 Văn bản hợp nhất các thông tư hướng dẫn về lệ phí trước bạ).

Giá tình lệ phí trước bạ được tính bằng 1 m2 đất nhân với giá của 1m2 đất theo Bảng giá đất tại địa phương.

- Lệ phí thẩm định (tùy từng trường hợp): không quá 7.500.000 VNĐ/hồ sơ(Thông tư 02/2014/TT-BTC).

Thưa luật sư, Em ở Thanh Hóa định mua một mảnh đất khoảng 35m2 tại Hà nội nhưng mới đây em thấy có quy định diện tích tách thửa tối thiểu là 40m2, vậy xin hỏi luật sư diện tích 35m2 nhưng đã có sổ đỏ riêng từ trước có đủ điều kiên để sang tên không. xin cảm ơn luật sư!

Hiện tại, diện tích tối thiểu để tách thửa được quy định tại Quyết định 22/2014/QĐ-UBND, cụ thể như sau:

"Điều 5. Điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và việc xử lý đối với thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu

1. Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;

b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu của hạn mới giao đất ở mới quy định tại Điều 3 quy định này đối với các xã còn lại.

2. Đối với thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, khi chia tách thửa đất có hình thành đường giao thông sử dụng chung thì đường giao thông đó phải có mặt cắt ngang ³ 2mét và diện tích, kích thước thửa đất sử dụng riêng phải đảm bảo đủ các điều kiện tại khoản 1 Điều này.".

Nếu phần diện tích là 35m2 và đã có sổ, tức là: mảnh đất được hình thành trước thời điểm Quyết định 22/2014/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành hoặc mảnh đất ở vị trí mà diện tích tối thiểu để tách thửa là từ 35m2 trở xuống. Trong trường hợp này nếu bạn mua thì bạn vẫn được sang tên bình thường nếu đáp ứng được các quy định tại điều 188 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.".

Thưa luật sư, Tôi mua miếng đất tại Củ Chi 6m x 29m nằm trong lô đất 12m x 29m của người khác. Tôi xin hỏi: miếng đất của tôi có tách thửa được không? được cấp sổ đỏ (hay sổ hồng)? chi phí để cấp sổ đỏ (sổ hồng) là bao nhiêu?

Hiện tại, theo Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND về diện tích tối thiểu để tách thửa tại thành phố Hồ Chí Minh quy định diện tích tôi thiểu để tách thửa tại Củ Chi là 120m2 nếu thửa đất chưa có nhà ở và 80m2 đối với trường hợp đã có nhà ở. Phần diện tích của bạn đủ để tách thửa.

Sổ hiện tại gia đình bạn được cấp theo điều 97, 98 Luật đất đai 2013 sẽ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, và có màu hồng cánh sen.

Chi phí để cấp sổ đỏ bao gồm: lệ phí địa chính (không quá 100.000 VNĐ đối với trường hợp cấp mới); lệ phí trước bạ là 0,5% giá tính lệ phí trước bạ; lệ phí đo đạc là không quá 1.500 VNĐ/m2 theo quy định tại Thông tư 02/2014/TT-BTC Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Kính thưa Luật sư! Tôi muốn tách thửa để cho 4 người đứng tên trên chủ quyền nhà ở gắn liền với đất hiện nay tôi đang là chủ sở hữu của ngôi nhà và bây giờ tôi muốn tách ra làm đôi để cho các chị em tôi gồm 1 thửa : là Anh tôi và chị tôi 1 thửa : là tôi và chị tôi Tổng diện tích nhà ở là 133m2 ( ngang 5.5m dài 22m) Xin luật sự tư vấn giúp cho ! Chân thành cảm ơn!

Thứ nhất, bạn cần lưu ý điều kiện tách thửa tại địa phương.

Thứ hai, thủ tục tách thửa theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính và đơn đề nghị tách thửa theo mẫu. Chuẩn bị xong hồ sơ thì bạn nộp trực tiếp tại Phòng tài nguyên môi trường nơi có đất để giải quyết.

Thưa luật sư, tôi có câu hỏi như sau, xin luật sư vui lòng giải đáp. Xin cảm ơn. Năm 2014, ba mẹ tôi có mua mảnh đất 120m2, thuộc diện quy hoạch đô thị ở quận Cẩm lệ, Đà Nẵng, đã có sổ hồng. Hiện tại anh trai tôi đc sự cho phép của cha mẹ xây nhà với một nữa diện tích đất, nữa diện tích còn lại sẽ cho tôi khoảng 50m2. Tôi xin hỏi, tôi có được quyền tách thửa và được cấp giấy chừng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo quy định của pháp luật không. Xin chân thành cảm ơn!

Diện tích tối thiểu để tách thửa tại Cẩm Lệ, Đà Nẵng được quy định tại Quyết định 42/2014/QĐ-UBND cụ thể như sau:

"Điều 5. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai

1. Diện tích đất ở tối thiểu 70,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 4,0m được áp dụng cho các khu vực sau đây:

a) Các phường thuộc quận Hải Châu, quận Thanh Khê, quận Sơn Trà và quận Liên Chiểu;

b) Phường Mỹ An, phường Khuê Mỹ và vị trí mặt tiền đường Lê Văn Hiến, đường Trần Đại Nghĩa thuộc quận Ngũ Hành Sơn;

c) Phường Khuê Trung, phường Hòa Thọ Đông, mặt tiền Quốc lộ 1A và Quốc lộ 14B (đường Trường Sơn) thuộc quận Cẩm Lệ.

2. Diện tích đất ở tối thiểu 100,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 4,5m được áp dụng cho các khu vực sau đây:

a) Các phường còn lại thuộc quận Cẩm Lệ, trừ các vị trí quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;

b) Các phường còn lại thuộc quận Ngũ Hành Sơn (trừ các vị trí quy định tại điểm b khoản 1 Điều này);

c) Vị trí mặt tiền Quốc lộ 1A, Quốc lộ 14B, ĐT 602, ĐT 605 thuộc địa phận huyện Hòa Vang.

3. Diện tích đất ở tối thiểu 150,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 5,0m được áp dụng cho các xã thuộc huyện Hòa Vang, huyện Hoàng Sa, trừ các vị trí quy định tại điểm c khoản 2 Điều này.

4. Các trường hợp đặc biệt như ly hôn phân chia tài sản, thừa kế, cha mẹ hoặc người nuôi dưỡng tặng cho con, anh chị em ruột tặng cho nhau cho phép tách thửa đất ở nhỏ hơn quy định tại khoản 1, 2 và 3 của Điều này nhưng diện tích đất ở tối thiểu 40,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,0m đối với khu vực quận Hải Châu, quận Thanh Khê; diện tích đất ở tối thiểu 50,0m2và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,5m đối với khu vực các quận, huyện còn lại.

5. Diện tích đất ở tối thiểu và cạnh chiều rộng khu đất tối thiểu của các thửa đất còn lại sau khi được tách thửa tương ứng không được nhỏ hơn quy định tại khoản 1, 2, 3 và 4 của Điều này.

6. Người sử dụng đất không được tách thửa, chia nhỏ các lô đất đã được phê duyệt quy hoạch tại các khu quy hoạch xây dựng chi tiết tỉ lệ 1/1.000 đến 1/200 trên địa bàn thành phố để chuyển quyền sử dụng đất.".

Như vậy, đối với diện tích 50m2 thì bạn chưa đủ điều kiện để tách thửa.

Trân trọng./.

6. Điều kiện tách thửa đất nông nghiệp và phi nông nghiệp ?

Hiện nay nhu cầu tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất của người dân ngày càng nhiều, do đó Luật Minh Khuê xin tư vấn và hỗ trợ khách hàng về điều kiện và thủ tục tách thửa đất nông nghiệp và phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật đất đai như sau:

Điều kiện tách thửa đất nông nghiệp và phi nông nghiệp ?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp, xin tư vấn với bạn như sau:

Thứ nhất về điều kiện để được tách thửa

Căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Như vậy để xem xét về điều kiện tách thửa thì chủ sử dụng đất phải tìm hiểu quyết định của ủy ban nhân tỉnh nơi có đất về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Thứ hai về hồ sơ xin tách thửa

Hồ sơ xin tách thửa được quy định trong thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

" Điều 9. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. "

Theo đó trong trường hợp này thì người sử dụng đất phải chuẩn bị hồ sơ bao gồm: Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu và bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.

Thứ ba về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa được thực hiện như sau:

" Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Theo đó người có nhu cầu sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai, ở địa phương chưa có văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đất đai thì sẽ nộp tại ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc phòng tài nguyên và môi trường.

Sau khi nhận được hồ sơ của người dân thì văn phòng đăng ký quyến sử dụng đất đai sẽ tiến hành xem xét hồ sơ xác định xem có đủ điều kiện chuyển nhượng hay không nếu đủ điều kiện thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ tiến hành đo đạc địa chính để chia tách thửa đất, sau đó lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đối với mảnh đất mới sau khi tách thửa.

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được xác định như sau:

" Điều 37. Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận

1. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

2. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:

a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp."

Sau đó hộ gia đình và cá nhân sẽ lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai.

Thứ tư về lệ phí khi đăng ký tách thửa:

Trong trường hợp này khi bạn làm thủ tục tách thửa và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng với diện tích mới khi tách thửa thì bạn phải nộp lệ phí trước bạ.

Kính chào công ty Tôi có vấn đề cần tư vấn như sau: Tôi có Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở và Quyền sử dụng đất ở được cập nhật biến động đến ngày 24/5/2004, cụ thể: - Về đất ở có diện tích 74m2, hình thức sở hữu riêng. - Về nhà ở diện tích sử dụng 86m2, diện tích xây dựng 57m2. Khoảng năm 1998 tôi có bán cho hàng xóm 29,64m2 và có giấy tay, chưa sang tên. Diện tích còn lại là 44m2. Do có nhu cầu bán nhà nên tôi đề nghị bên mua và cùng tôi lên phòng tài nguyên môi trường để làm giấy tờ nhưng không được, vậy cho tôi hỏi: - Tôi có thể tách khoảng 29,64m2 đó cho ông hàng xóm để ổng nhập vào phần diện tích nhà ở của ông được không (miếng đất tôi bán sát nhà ổng). - Nếu không được thì tôi phải làm sao để xử lý được. Xin cảm ơn

Theo như thông tin ban cung cấp thì có thể hiểu bạn và bên kia có giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng chưa có bàn giao về đất đai nếu trong hợp đồng chuyển nhượng của bạn mà chỉ có chữ ký của hai bên chưa có xác nhận của địa phương thì hợp đồng này không có giá trị pháp lý.

Còn về việc tách thửa trong trường này thì bạn phải xem xét điều kiện để được phép tách thửa theo quyết định của ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất, thông thường đối với thửa đất kia thì bạn không đủ điều kiện để chuyển nhượng

Kinh nhờ Quý Luật sư tư vấn giúp trường hợp sau: chúng tôi gồm 3 người cùng thống nhất việc mua và đứng tên đồng sở hữu 06 lô đất (diện tích 120m2/lô ) liền kề nhau, mỗi lô đều được cấp giấy CNQSĐD có tên của 03 người đồng sở hữu (06 giấy CNQSĐD đồng sở hữu ). Nay cả 03 người cùng thống nhất tách thửa đứng tên riêng cho từng lô ( mỗi người đứng tên 02 lô ). Kính xin tư vấn: -Các thủ tục để thực hiện việc tách thửa nêu trên. -Các khoản thuế, phí phải đóng. Rất mong hồi âm của Quý Luật sư. Xin chân thành cám ơn Quý Luật sư.

Thủ tục và hồ sơ thì trong trường hợp này bạn chuẩn bị hồ sơ như trên, nếu bạn đủ điều kiện thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ giải quyết cho bạn.

Xin chào Luật sư. Luật sư cho em hỏi một vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất và tách thửa mà em đang gặp phải. Em đang định mua một mảnh đất 75m2 Nhưng mảnh đất em định mua lại do một người đã mua đấu giá của xã với diện tích là 150m2 . Nay người đó muốn bán cho em một nửa là 75m2. Nhưng khi đi làm thủ tục thì huyện lại bảo là đất do xã đã bán theo lô lên không tách và làm chuyển nhượng đất được. Vậy luật sư có thể cho em biết Huyện bảo thế có đúng không hay vẫn làm thủ tục tách và chuyển nhượng được?

Thứ nhất bạn phải xem xét trong trường hợp này nguồn gốc của mảnh đất là gì chủ của đất có được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không, bên cạnh đó thì phải xem xét bên đó hiện tại đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa, nếu có rồi thì mới đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng cho bạn. Bên cạnh đó nếu như bạn chỉ muốn mua bán 1 nửa thì bên kia phải làm thủ tục tách thửa, diện tích tổi thiểu để được tách thửa là bao nhiêu bên đó có đáp ứng được điều kiện này hay không. Nếu như đáp ứng được thì bạn có thể làm thủ tục tách thửa và chuyển nhượng được.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.