1. Hướng dẫn thủ tục và phí tách sổ đỏ ?

Thưa luật sư, Mình ở nghệ an và ông nội mình luc qua đời có để lại di chúc cho mình và con trai bác mình 1 mảnh đất. Và bây giờ anh trai mình bán 1 nửa mảnh đất và muốn tách bìa cho người mua ( sổ đỏ vẫn đứng tên ông nội mình), vậy thủ tục như thế nào ? Lệ phí để tách sổ đỏ được tính thế nào ? Và có gặp khó khăn gì trong việc chuyển đổi không ?
Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới Luật Minh Khuê. Với yêu cầu này Luật Minh Khuê xin trả lời như sau:

Để làm thủ tục tách sổ đỏ cho người mua đất trước hết anh trai bạn cần phải làm thủ tục khai nhận di sản tại phòng công chứng.

Quy trình khai nhận di sản tại phòng công chứng:

Anh bạn phải nộp 1 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng tại bất cứ Phòng công chứng nào trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản. Căn cứ tại Điều 57,58 Luật công chứng 2014,

Bộ hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng tử của ông bạn

+ Di chúc

+ Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền tài sản là di sản thừa kế của ông bạn

+ Giấy tờ tùy thân của những người thừa kế: của bạn và anh bạn.

Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.

''1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.’’

Sau khi đã có công chứng phần di sản thừa kế của mỗi người, anh bạn cần liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện chuyển nhượng. Sau khi nhận được công văn chấp thuận về việc tách thửa đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền anh bạn cần tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Sau đó anh bạn nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa tại phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện, thành phố, thị xã thuộc tỉnh. Căn cứ Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai và khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

+ Hồ sơ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu)

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chuứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền xử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có đất);

+ Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng (có công chứng).

Lệ phí tách sổ đỏ tính như thế nào ?

Khi thực hiện việc sang tên sổ đỏ, các bên phải nộp Thuế thu nhập cá nhân, Lệ phí trước bạ nhà đất, lệ phí địa chính. Nếu các bên không có thoả thuận về người nộp thuế thì mỗi bên sẽ nộp thuế theo quy định dưới đây:

1. Các khoản thuế, phí, lệ phí bên chuyển nhượng phải nộp

Thuế thu nhập cá nhân:

Số thuế thu nhập cá nhân mà bên chuyển nhượng phải nộp căn cứ vào thuế suất và thu nhập của người đó. Theo Luật thuế thu nhập cá nhân thì tuỳ từng trường hợp mà người chuyển nhượng được lựa chọn một trong hai cách sau:

- 25% tính trên thu nhập chuyển nhượng áp dụng đối với các trường hợp xác định được chính xác thu nhập.

- Hoặc 2% tính trên Tổng giá trị mua bán chuyển nhượng trên hợp đồng nhưng không thấp hợp giá theo khung giá nhà đất được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành hàng năm.

2. Các khoản phí, lệ phí bên nhận chuyển nhượng phải nộp:

- Lệ phí địa chính 0,15% giá trị chuyển nhượng

- Lệ phí trước bạ nhà đất: 0,5%

Trân trọng./.

2. Tư vấn thủ tục tách thửa đối với mảnh đất của bố mẹ để lại ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Bố mẹ tôi khi qua đời không để lại di chúc. Bây giờ tôi muốn tách phần đất bố mẹ để lại ra 2 sổ đỏ cho 2 anh em thì liên hệ ở đâu và cần những thủ tuc gì ?
Tôi xin chân thành cảm ơn.

Tư vấn thủ tục tách thửa đối với mảnh đất của bố mẹ để lại ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Công ty Luật Minh Khuê xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Khuê. Vấn đề của bạn công ty xin được trả lời như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thì Bố mẹ bạn qua đời không để lại di chúc. Hiện nay hai anh em bạn muốn làm thủ tục tách thửa phần đất đó cho hai anh em. Trước tiên hai anh em bạn cần làm văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế tại văn phòng công chứng. Điều 57 Luật công chứng năm 2014 quy định về công chứng thỏa thuận phân chia di sản thừa kế gồm những giấy tờ sau:

Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế;

Giấy chứng tử của người đã chết để lại di sản;

Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

Giấy tờ tùy thân của những người thừa kế theo pháp luật.

Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Sau đó bạn làm thủ tục tách thửa như sau:

Theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật Đất đai năm 2013 thì:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Về hồ sơ xin tách thửa thì theo quy định tại Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT có quy định:

11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Để biết thêm thông tin chi tiết, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn trực tiếp. Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài gọi 1900.6162.

Trân trọng./.

3. Tách thửa đất và sang tên cho con, thủ tục và phí, thuế ?

Gia đình tôi có 1 miếng đất 2000m2 trong đó có 120m2 đất thổ cư do hộ gia đình mang tên Ba tôi đứng tên nguồn gốc lâu năm do ông bà để lại. Nay ba tôi muốn tách sổ cho gia đình anh tôi 300m2 thì mảnh đất 300m2 của anh tôi được định mức bao nhiêu m2 thổ cư và có cần phải đóng thuế để được cấp đất thổ cư không?

Thủ tục tách sổ và để miếng đất tách ra có thổ cư để xây nhà thì cần thủ tục gì, đóng thuế ra sao: - Trong quá trình tách miếng còn lại ba tôi sang tên cho gia đình tôi luôn, thì thủ tục như thế nào, chi phí, thuế đất ra sao ?

Rất mong luật sư trả lời giúp để tôi được hiểu rõ và tiến hành thủ tục. Thanks Huy

Tách thửa đất và sang tên cho con, thủ tục và phí, thuế ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời

Đối với trường hợp của bạn chúng tôi xin được tư vấn cụ thể như sau:

- Thứ nhất: về vấn đề định mức đất thổ cư (là diện tích tối thiểu được tính là m2 đất thổ cư được tách) sẽ được UBND cấp Tỉnh quy định cụ thể cho từng địa phương và từng loại đất. Bạn có thể tìm hiểu quy định này thông qua các văn bản đã được UBND cấp Tỉnh nơi có bất động sản, tức nơi mà có mảnh đất của gia định bạn hoặc bạn có thể đến trực tiếp cơ quan địa chỉnh địa phương để hỏi rõ.

Về thuế và lệ phí tách thửa

Căn cứ vào khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, được sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì việc tách thửa giữa vợ chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ được miễn thuế thu nhập cá nhân và trong hồ sơ cần có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người tiến hành tách thửa và người nhận chuyển nhượng

Nộp lệ phí trước bạ. Mức phí trước bạ tính bằng 0.5% x diện tích đất x khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

- Thứ hai: Về thủ tục tách thửa

Căn cứ Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của chính phủ về quy định chi tiết và thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 và khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

+ Hồ sơ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu)

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền xử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có đất);

+ Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng (có công chứng).

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất người cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách. Sau khi chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; văn phòng đăng ký kinh doanh sẽ trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.

-Thứ ba: Về đất tách ra không phải là đất thổ cư và muốn trở thành đất thổ cư để xây nhà thì cần chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Điều 57 Luật đất đai năm 2013. Thủ tục để chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật đất đai

"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."

chuyển mục đích sử dụng đất cần phải thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về quy định thu tiền sử dụng đất là "thu tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

-Thứ tư: Về việc sang tên chủ sở hữu đất. Ba của bạn sang tên đất cho bạn có thể dưới hình thức tặng cho quyền sử sụng đất.

Trình tự, thủ tục làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".

Như vậy, để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất từ bố bạn sang bạn thì đến một tổ chức công chứng trên địa bản tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho này. Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu...

Về nghĩa vụ thuế, phí phải nộp:

Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì: “Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau” là thu nhập được miễn thuế. Do vậy, khi tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bố bạn sang cho bạn thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Ngoài ra, quy định tại khoản 10 Điều 4 Nghị định số 45/2011/NĐ-CPNghị định số 23/2013/NĐ-CP sửa đổi bổ sung nghị định số 45/2011/NĐ-CP Quy định các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ: "Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Vậy nếu bố bạn sang tên đất cho bạn dưới hình thức tặng quyền sử dụng đất thì bạn được miễn thuế và lệ phí trước bạ.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa đối với đất ở ?

Thưa Luật sư! Bố tôi có 100m2 đất ở và 600m2 đất vườn và muốn tách bìa đỏ cho 3 gia đình. Khi xã tôi có đợt làm bìa đỏ, xã đã báo gia đình tôi phô tô bìa đỏ đất của bố tôi và sổ hộ khẩu của nhà tôi.

Nhà tôi đã nộp cho địa chính của tỉnh, nhưng đã lâu mà chưa làm được tôi nhờ người trên huyện hỏi thì họ nói đất của bố tôi ko đủ để chia 3 bìa, nếu muốn làm bìa đỏ thì phải chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở. Tôi thì điều kiện không có nhưng cũng vay mượn để làm, số tiền tôi đưa cho địa chính huyện là 23 triệu mà vào bìa đỏ cho tôi 50m nhà ở còn đất nhà tôi thì còn rất nhiều. Tôi rất lo không biết tiền của mình có làm đúng hay không?

Xin luật sư giải đáp giúp tôi. Xin cảm ơn!

Tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa đối với đất ở ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

- Thủ tục tách thửa:

1. Tách thửa

- Điều kiện tách thửa: thửa đất định tách phải đáp ứng được điều kiện diện tích căn cứ quyết định của UBND cấp tỉnh ban hành cho từng địa phương. Do bạn không nói rõ mảnh đất của bố bạn ở địa phương nào nên chúng tôi không thể xem xét được liệu đất của bố bạn có đủ điều kiện tách thành 3 thửa hay không. Hiện nay, tại Hà Nội, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở là 30m2 và với các huyện ngoại thành là 50 m2, ngoài ra thửa đất định tách phải có mặt tiền ít nhất là 3m và lối đi vào tối thiểu phải rộng 1,5m. Trong các trường hợp trên thực tế, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp luôn cao hơn so với đất ở. Chính vì vậy, nếu diện tích đất vườn nhà bạn không đủ điều kiện tách thửa thì phía cơ quan có thẩm quyền yêu cầu bạn tiến hành thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là có cơ sở.

Bạn đối chiếu quy định về hạn mức tách thửa của địa phương để xem thửa đất của mình có đủ điều kiện tách không.

- Bạn liên hệ với đơn vị đo đạc để xác định ranh giới diện tích đất định tách;

- Liên hệ với Phòng Tài nguyên Môi trường nơi có đất để xin công văn chấp thuận việc tách thửa, hồ sơ bao gồm:

+ Chứng minh nhân dân/hộ khẩu của chủ sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Đơn xin tách thửa;

+ Bản vẽ đo đạc;

+ Biên bản hiện trạng đất

- Chậm nhất trong vòng 07 ngày, Phòng Tài nguyên Môi trường sẽ phát hành công văn chấp thuận

2. Thủ tục ký hợp đồng tặng cho

Sau khi hoàn thành việc xin tách thửa, bạn liên hệ với phòng công chứng để ký hợp đồng tặng cho, hồ sơ bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên;

- Giấy chứng nhận Đăng ký kết hôn (hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân) của hai bên;

- Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên nhận tặng cho (nếu tặng cho chung cả hai vợ chồng)

- Công văn chấp thuận tách thửa/Bản vẽ đo đạc (trong trường hợp tặng cho một phần).

3. Thủ tục sang tên tại Phòng Tài nguyên Môi trường:

Sau khi ký công chứng hợp đồng, bạn nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên Môi trường, bao gồm các tài liệu sau:

- Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên;

- Đăng ký kết hôn (hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân) của bên nhận tặng cho trong trường hợp được nhận tặng cho chung;

- Công văn chấp thuận tách thửa/Bản vẽ đo đạc (trong trường hợp tặng cho một phần).

- Tờ khai lệ phí trước bạ;

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

- Đơn xin đăng ký biến động đất;

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Phòng Tài nguyên Môi trường luân chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế để xét chính sách miễn thuế, căn cứ thông báo của cơ quan thuế, Phòng Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục sang tên.
Thời gian thực hiện thủ tục sang tên: 15 ngày làm việc.

Luật Đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất

4. Những lưu ý về chi phí:

- Đối với thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất:

Cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con không thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân (căn cứ Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC Hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 65/2013/NĐ-CP);

- Đối với lệ phí trước bạ sang tên quyền sử dụng đất:

Cha mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất thuộc đối tượng được miễn lệ phí trước bạ (điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, được hướng dẫn bởi Khoản 1 Điều 1 Thông tư 34/2013/TT-BTC).

Như vậy, hai khoản chi phí khá lớn bạn đã được miễn theo quy định của nhà nước, những chi phí bạn có thể phải chịu gồm: chi phí đo vẽ hiện trạng đất để xin tách thửa, chi phí công chứng hợp đồng.

Thứ hai, về chuyển mục đích sử dụng đất

Nghị định 43/2014/NĐ-CPcủa Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định:

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Về nghĩa vụ tài chính,Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất Quy định về tiền sử dụng đất quy định như sau:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, để biết số tiền bạn đã nộp có đúng hay không, cần xem xét bạn ở địa phương nào và giá đất cụ thể ở đó. Vì bạn không cung cấp đầy đủ thông tin nên chúng tôi chỉ cung cấp cho bạn phương hướng giải quyết và các căn cứ pháp luật như trên.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

5. Điều kiện tách thửa đất tại Krông păc - Đăk lăk ?

Kính thưa luật sư! Nhà Tôi có 1 lô đất chung ở tại xã hòa tiến krông păc - đăk lăk nay tôi đã lấy vợ và muốn tách ra làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng, nhưng nếu tách ra tinh theo m2 sàn nhà tôi chỉ được 50 m2 thì có tách được không? Tôi xin cảm ơn !

Điều kiện tách thửa đất tại Krông păc - Đăk lăk ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Hiện nay theo quy định tại Điều 7 Quyết định số 36/2014/QĐ-UBNDcủa UBND tỉnh Đắc Lắc thì diện tích tối thiểu được tách thửa như sau:

Điều 7. Điều kiện về kích thước, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đối với một số loại đất

1. Đối với đất ở

a) Đối với các phường, thị trấn:

- Trường hợp tách thửa do thực hiện quy hoạch: Diện tích còn lại sau khi thực hiện quy hoạch được phép hình thành thửa đất mới phải đáp ứng điều kiện diện tích bằng hoặc lớn hơn 20m2, chiều rộng bằng hoặc lớn hơn 3m;

- Trường hợp tách thửa để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng một phần thửa đất: Diện tích bằng hoặc lớn hơn 40m2, chiều rộng bằng hoặc lớn hơn 3m;

b) Đối với các xã: Diện tích bằng hoặc lớn hơn 60m2, chiều rộng bằng hoặc lớn hơn 4m.

2. Đối với đất sản xuất nông nghiệp: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 500m2.

3. Trường hợp tách thửa đất nông nghiệp đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì hạn mức các thửa đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo diện tích bằng hoặc lớn hơn 40m2, chiều rộng bằng hoặc lớn hơn 3m đối với các phường, thị trấn; bằng hoặc lớn hơn 60m2, chiều rộng bằng hoặc lớn hơn 4m đối với các xã.

Như vậy bạn có thể căn cứ vào quy định trên để xác định loại đất mà bạn muốn tách thửa và điều kiện tối thiểu được tách thửa đối với mảnh đất của bạn.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn:1900.6162.

Trân trọng./.

6. Tách thửa đất và xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất ?

Thưa luật sư! Mình có 1 vấn đề nhờ quý công ty hỗ trợ tư vấn giúp mình: Mình có mua 1 miếng đất 98- > 100 m2. Miếng đất này người chủ cũ có mua chung với 1 người bà con khác. Cụ thể: người đứng tên trên Sổ đất bán cho nhiều người, đều ra Phường - xã công chứng. Còn khoảng 200m2, bán cho 2 người. 2 người này mua chung, nhưng để 1 người đứng tên trên Hợp đồng. mua bán. Sau đó ghi giấy tay xác nhận mua chung giữa 2 người, có người làm chứng (làm ở xã) Này miếng đất dược bán qua lại nhiều ng. Và mình đang là người mua cuối cùng. Bây giờ mình muốn lên Sổ.

Mình lên Huyện hỏi, Huyện tư vấn về xã làm đơn xin tách thửa. Về Xã, xã bảo không làm được, phải để cho người đứng tên trong Hợp đồng mua bán làm sổ hết diện tích đó. Sau đó làm giấy mua bán tay cho mình. Chỉ có 1 cách này thôi. Nhưng như thế thì miếng đất của mình mãi mãi không sử dụng được. Minh muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp:

- Nếu mình không đồng ý làm sổ đỏ cho người đứng tên trong hợp đồng mua bán (mua chung miếng đất này) thì xã có quyền cấp Sổ không? (vì mình có giấy tờ tay mua chung giữa 2 nhà. Và cũng đã sử dụng từ năm 2001 đến nay)

- Trường hợp của mình, mình muốn thỏa thuận theo 2 cách sau, không biết được không :

1. Đồng đứng tên trong sổ đỏ (2 hộ gia đình đang mua và sử dụng chung)

2. Tách thửa: tách làm 2 thửa, mỗi người 1 thửa để làm sổ riêng (riêng chỗ này, vì miềng đất vuông khúc trong, nhưng có chừa lại 1,5m làm đường đi chung cho 2 nhà, đường này dài gần 20m mới ra tiếp giáp với đường 4m chung của xóm. Vì lí do đường này mà Xã không chịu tách thửa, vì kêu không giáp với đường 4m. Nhưng con đường này thực chất là đất của 2 nhà phía trong. Vậy thì 2 nhà chia đôi, đều giap với 4m, đều làm được sổ. Sau đó 2 nhà tự thỏa thuận bằng văn bản để chỗ đất này làm đường đi chung cho 2 nhà.

Mình nghĩ như vậy có hợp lý không? Nhờ Luật sư/ Quý công ty tư vấn giúp mình nhé. Nếu trường hợp mình không đồng ý thì xã có thể cấp giấy cấp sổ cho người mua chung kia không? Vì gia đình này quen biết và chạy với địa chính xã trước. Nên mình thấy rất rủi ro.

Xin chân thành cảm ơn!

Tách thửa đất và xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Câu hỏi thứ nhất: Xã có quyền cấp sổ không?

Căn cứ quy định tại điều 105, Luật đất đai năm 2013 quy định:

" Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ".

Như vậy, căn cứ vào quy định trên thì xã không có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sử dụng đất mà cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận là Ủy ban nhân dân cấp Huyên.

Câu hỏi thứ hai: Thỏa thuận theo hai cách có hợp lý không?

1. Như vậy, miếng đất 200m2 mà bạn nói đến là có 2 hộ gia đình đang sử dụng là: gia đình bạn và một gia đình khác và bạn muốn đồng đứng tên trong sổ đỏ.

Căn cứ quy định khoản 2, điều 98, Luật đất đai quy định:

"
Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
.........................
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

.............................".

Do đó, việc bạn muốn thỏa thuận hai gia đình cùng đứng tên trong sổ đỏ hoàn toàn là có thể thực hiện được theo quy định trên.

2. Việc tách thửa đất

Căn cứ quy định tại điều 143, Luật đất đai năm 2013 quy định:

" Điều 143. Đất ở tại nông thôn
1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

Như vậy, quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa tuỳ thuộc vào mỗi địa phương. Vì bạn không nói rõ mảnh đất của bạn ở đâu nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho bạn. Nhưng thông thường, diện tích tối thiểu được tách thửa là 30m2. Bạn nên trực tiếp liên hệ trực tiếp tới Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân quận, huyện nơi có đất để được cung cấp đầy đủ thông tin về quy hoạch cũng như điều kiện được phép tách thửa.

Nếu đủ điều kiện tách thửa bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Câu hỏi thứ ba: Nếu trường hợp mình không đồng ý thì xã có thể cấp giấy cấp sổ cho người mua chung kia không? Vì gia đình này quen biết và chạy với địa chính xã trước.

Như câu trả lời thứ nhất, thẩm quyền cấp sổ đỏ ( Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấ quận, huyện. Xã chỉ có chức năng quản lý đất đai tại địa phương không có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sử dụng đất.

Nếu bạn phát hiện gia đình cùng chung thửa đất chạy với địa chính xã bạn có quyền khiếu nại, tố cáo lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã tại địa phương đó.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng/.

Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê