Sau khi đã thỏa thuận đặt cọc và ra phòng công chứng số 3 tại số 12 đường Thống Nhất, P. Bình Thọ, Q. Thủ Đức để công chứng hoàn tất thủ tục vào ngày 10.02.2015. Cho đến nay thửa đất của cả 06 người vẫn chưa được cấp sổ hồng. Cách đây 1tháng, do thị trường BĐS tại quận 9 giá lên cao. Hiện tại giá vào khoảng 8triệu -> 11tr/ m2 thì chủ đất có thông báo đất không ra được sổ, nguyên nhân do cơ sở hạ tầng đầu tư chưa đủ tiêu chuẩn và nếu đầu tư chi phí quá cao, nên yêu cầu chúng tôi gồm 6người ra hủy hợp đồng công chứng và sẽ bồi thường gấp đôi số tiền cọc (theo loại hợp đồng viết tay theo thỏa thuận ban đầu. Còn trong hợp đồng công chứng điều khoản 2 - giá chuyển nhượng là 100triệu cho cả lô đất để tránh đóng thuế cao). Hiện tại chủ đất đã liên hệ với 1bên dự án vào mua với giá cao và chỉ còn chờ chúng tôi ra hủy hợp đồng công chứng. Có 4 trường hợp tôi muốn hỏi luật sư.

Thứ 1, với thị trường BĐS hiện tại chủ đất bồi thường dù số tiền có gấp đôi số tiền cọc thì chúng tôi cũng không đủ khả năng mua 1 mảnh đất khác. Chúng tôi có quyền yêu cầu thỏa đáng hơn với giá trị hiện tại của mảnh đất không?

Thứ 2, nếu chúng tôi cương quyết không ra hủy hợp đồng công chứng chủ đất có bán được cho chủ đầu tư mới không?

Thứ 3, nếu chúng tôi cương quyết lấy đất thì phải làm thế nào?

Thứ 4, tại sao những lô đất chúng tôi mua lại không ra được sổ khi phòng công chứng đã đóng dấu xác nhận? Kính mong luật sư tư vấn.

Xin chân thành cảm ơn Luật sư!

Người gửi:N.T.P

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của công ty luật Minh Khuê.

Trường hợp đã ra công chứng hoàn tất thủ tục, bị chủ đất đòi hủy hợp đồng vì không ra đượ sổ hồng?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai goi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2005

Luật nhà ở năm 2014

Luật công chứng 2014

Quyết định 54/2012/QĐ-UBND  về sửa đổi bổ sung một số điều của quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25 tháng 12 năm 2009 của UBND  thành phố Hồ Chí minh quy định về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa

Nội dung tư vấn:

1.Vấn đề 1

Theo quy định tại điều 426 quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự như sau:

Điều 426. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại.”

Theo quy định trên đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt ra trong các trường hợp do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt, các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.Trong trường hợp của bạn đây là hợp đồng dân sự mua bán nhà nên khi chấm dứt hợp đồng có sự chấp thuận của bạn và lỗi là do bên bán lô đất cho bạn nên khi chấm dứt hợp đồng hai bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận ban đầu ngoài ra thì bên có lỗi phải bồi thường cho bạn mức bồi thường sẽ do hai nên tự thỏa thuận,bạn có thể yêu cầu bồi thường cao hơn nếu người bồi thường cho bạn đồng ý hoặc nếu sự bồi thường không thỏa đáng mà ngừoi bán không đồng ý thì bạn có thể làm đơn yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết để bảo vệ quyền lợi của bạn.

2.Vấn đề 2 và vấn đề 3

Sau khi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có nghĩa vụ thực hiện đúng và đầy đủ toàn bộ nội dung hợp đồng, theo các nguyên tắc quy định tại Điều 412 Bộ luật Dân sự. Trong trường hợp sau khi ký hợp đồng công chứng nhưng chưa đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, nếu bên bán (với tư cách là bên chuyển nhượng) không muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa thì bên bán phải trao đổi, thỏa thuận lại với bên nhận chuyển nhượng.

 Theo quy định tại điều 51 luật công chứng quy định về thủ tục hủy bỏ giao dịch đã công chứng như sau:

- Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

- Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

- Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.

Căn cứ vào điều luật trên cho thấy nếu bạn không đồng ý hủy bỏ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên không thống nhất được việc hủy bỏ hợp đồng đã giao kết, thì sau khi đã giao kết hợp đồng, các bên đều có trách nhiệm thực hiện đúng và đầy đủ toàn bộ các quyền, nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Hơn nữa, Điều 5 Luật công chứng đã quy định: “Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”.

Do đó, bạn và bên chuyển nhượng có nghĩa vụ thi hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng; trong trường hợp bên chuyển nhượng không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đó thì bạn có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.Như vậy khi bạn không đồng ý hủy bỏ hợp đồng thi bên chuyển nhượng cho bạn không có quyền chuyển nhượng lô đất này cho chủ đầu tư khác và nếu bạn không vẫn cương quyết không hủy bỏ hợp đồng này mà bên chuyển nhượng cố tình vi phạm thì bạn có thể yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

3.Vấn đề 4

Theo quy định tại luật nhà ở năm 2014 quy định như sau:

Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch.

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Quyết định 54/2012/QĐ-UBND ngày 3-12-2012 của UBND TP.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa, thì tại quận Quận 9, diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa ( đã trừ đi lộ giới)  đối với:

- Đất có nhà hiện hữu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m;

- Đất ở chưa có nhà là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

Theo quy định trên thì lô đất bạn mua đủ điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển nhượng và diện tích đất bạn mua khi xây nhà xong cũng đủ điều kiện để được tách thửa và cấp sổ hồng .

Nhưng tại khoản 3 điều 14 luật nhà ở cũng quy định yêu cầu đối với phát triển nhà ở:"Tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở; tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng xây dựng; thực hiện đúng các yêu cầu về phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, môi trường, an toàn trong quá trình xây dựng và có khả năng ứng phó với thiên tai, biến đổi khí hậu; sử dụng tiết kiệm năng lượng, tài nguyên đất đai". Như vậy có thể do cơ sở hạ tầng đầu tư chưa đủ tiêu chuẩn theo quy định về phát triển nhà ở nên không được tách sổ mà lỗi này là lỗi do nhà đầu tư gây ra nên để được cấp sổ hồng thì bạn có thể yêu cầu nhà đầu tư tuân thủ theo đúng hợp đồng cũng như tuân thủ quy định pháp luật về nhà ở để lô đất bạn mua đủ điều kiện để cấp sổ hồng.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về, luật thuế và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai.