Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 

Quyết định 1627/QĐ-NHNN ban hành quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng

Nghị định số 04/2013/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công Chứng

Bộ luật dân sự 2015

Luật công chứng số 53/2014/QH13 của Quốc hội

Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ : Về giao dịch bảo đảm

Luật Thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 của Quốc hội

2. Nội dung tư vấn:

Em chao luật sư.Cho em hỏi là em muốn vay 500 triệu thế chấp sổ đó nhà và đất của bố mẹ em.Nhung sổ này là đứng theo hộ gì đó em nghe ngân hàng tư vấn vậy .Nên khi vay phai có tất cả các chữ ký của anh chụ em trong nhà .Hiện tại em trai của em đi xa làm o ngước ngoài thì ko ký được.Ngan hàng nói vây thi ko vay được .Vay luât sư có cach nào ko ah..tra lời giup em ah .Em cảm ơn ah

Theo như thông tin bạn cung cấp thì hiện tại em trai bạn đi làm ăn ở nước ngoài vì vậy em trai bạn làm giấy ủy quyền cho người khác đối với tài sản của mình, khi đó bạn chỉ cần mang theo giấy ủy quyền đã chứng thực đến văn phòng công chứng và xác nhận đại diện em trai bạn là được.

Điều 62 Bộ luật Dân sự quy định: “Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Khoản 1 Điều 18 nghị định số 04/2013/NĐ-CP quy định: “Việc ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền hoặc để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng ủy quyền”

Điều 55 Luật Công chứng quy định:

 “1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.

2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.”

Như vậy, trong trường hợp này, em trai phải lập hợp đồng ủy quyền. Trong hợp đồng ủy quyền, em trai bạn cần phải ghi rõ việc ủy quyền sổ đỏ cho bạn là với mục đích vay vốn ngân hàng để tránh có sự vi phạm do vượt quá phạm vi ủy quyền. Và hợp đồng ủy quyền này phải được công chứng theo trình tự thủ tục và hồ sơ quy định tại Điều 40,41 Luật Công chứng 2014. Tại tổ chức hành nghề công chứng, bạn sẽ được hướng dẫn cụ thể các thủ tục này.

e có trường hợp muốn hỏi luật sư. Bố em lấy sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng nhưng mẹ không được biết và cũng không ký. được biết nếu vay thế chấp sổ đỏ thì có cả vợ , cả chồng ký nhưng trường hợp này chỉ có bố ký. vậy mà ngân hàng vẫn đồng ý cho vay. thế ngân hàng lam thế có đúng không luật sư?

Theo điều 33 Luật hôn nhân và gia đình 2014

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Theo thông tin bạn mô tả không rõ , sẽ có hai trường hợp sảy ra :

Nếu quyền sử dụng đất đứng tên chủ sở hữu là bố bạn thì trước mắt đây là tài sản riêng của bố bạn và cũng không có cách nào chứng minh được sổ đỏ này là tài sản chung thì trách nhiệm trả nợ thuộc về bố bạn. Ngân hàng có khởi kiện vụ án thì bị đơn là bố bạn. Và việc ngân hàng đồng ý cho vay là đúng theo quy định của pháp luật

Nếu có căn cứ chứng minh được quyền sử dụng đất này có được sau khi bố mẹ bạn kết hôn hoặc được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và do mẫu sổ đỏ lúc trước chỉ được đứng tên một chủ sở hữu thì đây sẽ là tài sản chung của bố mẹ bạn. Và việc này cần sự đồng ý và chữ ký của mẹ bạn. Như vậy trong trường hợp này, ngân hàng đã sai.

Xin luật sư tư vấn giúp! Năm 2005 Mẹ tôi vay NH NN&PTNT số tiền 10.000.000 (Mười triệu đồng) để nuôi tôm nhưng bị thua lỗ nên không có khả năng chi trả vốn (đã trả lãi đến năm 2007). Năm 2013 mẹ tôi đã làm đơn xin miễn lai xuất để có cơ hội lấy lại sổ đỏ, Đơn xin đã được Chính quyền địa phương (UBND xã), Cán bộ tín dụng, Phó GĐ trung tâm giao dịch xác nhận đơn. Lần đó mẹ tôi đã trả lãi đến hết năm 2007 và một phần gốc (Số tiền gốc còn lại là 8.500.000). Nay mẹ tôi quay lại NH xin trả gốc thì NH báo thu cả lãi lẫn gốc là khoản 23.000.000 (Hai mươi ba triệu). Một con số quá lớn với một gia đinhg không có nguồn thu nhập lớn. Nhờ luật sư tư vấn giúp để gia đình có cơ hội lấy lại sổ đỏ. Cảm ơn Luật sư nhiều!

Trước hết theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:

Điều 317. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Điều 327. Chấm dứt thế chấp tài sản

Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.

2. Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

3. Tài sản thế chấp đã được xử lý.

4. Theo thỏa thuận của các bên.

Vì vậy, nếu bạn có việc cần đến bìa đỏ mà chưa trả được nợ thì ngân hàng sẽ không thể trả sổ đó lại cho bạn. Tuy nhiên bạn cũng có thể dùng một tài sản thế chấp khác để đề nghị ngân hàng chấp nhận thay thế cho thế chấp bìa đỏ của bạn để lấy lại bìa đỏ.

Chào luật sư. Cho tôi xin hỏi tôi có vay ngân hàng 500 triệu đồng để làm ăn, và có thế chấp sổ đỏ. Nhưng làm ăn thua lỗ nên tôi không có khả năng trả nợ được nữa. Nếu ngân hàng phát mại nhà tôi thì liệu tôi có còn được m2 đất nào nữa không. Theo tôi thì ngan hàng chỉ cho vay tối đa 75% giá trị nhưng đến giờ giá đất xuống thì nhà tôi có bán hết đi cũng không trả được hết nợ thìa ngân hàng phát mại mà vẫn không đủ thì tôi có phải nợ số tiền sau khi ngan hàng phát mại đi mà chưa đủ không. Và tôi có còn được 30% tài sản còn lại không

Căn cứ nghị định 163/2006/ NĐ-CP: 

"Điều 56. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm

1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.

4. Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định."

Như vậy, khi bạn không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ của bạn cho ngân hàng thì tài sản bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của bạn sẽ bị xử lý theo luật định.

"Điều 68. Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý

1. Trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá..."

Như vậy, nếu bạn và ngân hàng không có thỏa thuận về phương thức xử lí tài sản bảo đảm thì quyền sử dụng đất này của bạn sẽ được bán đấu giá.

Căn cứ vào khoản 3 điều 47 Luật thi hành án dân sự 2008 quy định:" Số tiền thu được từ việc bán tài sản cầm cố, thế chấp hoặc bán tài sản mà bản án, quyết định tuyên kê biên để bảo đảm thi hành một nghĩa vụ cụ thể được ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ được bảo đảm đó sau khi trừ các chi phí về thi hành án."

 Như vậy số tiền thu được từ việc bán đấu giá sau khi trừ đi các chi phí về thi hành án và trừ đi khoản nợ 390 triệu bạn nợ ngân hàng thì phần tiền còn lại từ việc bán đấu giá quyền sử dụng đất tòa án sẽ trả lại cho bạn. Do vậy câu trả lời cho câu hỏi của bạn là: nếu bạn không trả được số tiền đó thì bạn phải giao toàn bộ lô đất đó cho ngân hàng để ngân hàng phát mại tuy nhiên bạn sẽ nhận lại được phần giá trị còn lại của quyền sử dụng đất sau khi mà đã trừ đi khoản nợ.

làm ơn tư vẫn hộ cho em , em có vay ngân hàng và thế chấp sổ đỏ vay 300 khi vay e vẫn đóng bình thườn nhưng 6 tháng lại đây vì gd có việc bận nên đã không chi trả dc khoản vay bên ngân hàng , liệu gd có bị thu hồi nhà không ạ

Do bạn không nói cụ thể việc vay tiền của bạn với ngân hàng có thời hạn trả tiền gốc và lãi là bao giờ cũng như hợp đồng vay tiền của bạn là hợp đồng vay có kỳ hạn hay không kỳ hạn nên chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn theo hướng sau:

-Thứ nhất: Nếu như vẫn chưa hết thời hạn vay tiền theo hợp đồng tín dụng có kỳ hạn (hợp đồng vay tiền) giữa bạn và ngân hàng thì:

"Điều 466. Nghĩa vụ trả nợ của bên vay

1. Bên vay tài sản là tiền thì phải trả đủ tiền khi đến hạn; nếu tài sản là vật thì phải trả vật cùng loại đúng số lượng, chất lượng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp bên vay không thể trả vật thì có thể trả bằng tiền theo trị giá của vật đã vay tại địa điểm và thời điểm trả nợ, nếu được bên cho vay đồng ý.

3. Địa điểm trả nợ là nơi cư trú hoặc nơi đặt trụ sở của bên cho vay, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp vay không có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả nợ hoặc trả không đầy đủ thì bên cho vay có quyền yêu cầu trả tiền lãi với mức lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này trên số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

5. Trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi như sau:

a) Lãi trên nợ gốc theo lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng tương ứng với thời hạn vay mà đến hạn chưa trả; trường hợp chậm trả thì còn phải trả lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này;

b) Lãi trên nợ gốc quá hạn chưa trả bằng 150% lãi suất vay theo hợp đồng tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

"Điều 468. Lãi suất

1. Lãi suất vay do các bên thỏa thuận.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác. Căn cứ tình hình thực tế và theo đề xuất của Chính phủ, Ủy ban thường vụ Quốc hội quyết định điều chỉnh mức lãi suất nói trên và báo cáo Quốc hội tại kỳ họp gần nhất.

Trường hợp lãi suất theo thỏa thuận vượt quá lãi suất giới hạn được quy định tại khoản này thì mức lãi suất vượt quá không có hiệu lực.

2. Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc trả lãi, nhưng không xác định rõ lãi suất và có tranh chấp về lãi suất thì lãi suất được xác định bằng 50% mức lãi suất giới hạn quy định tại khoản 1 Điều này tại thời điểm trả nợ.".

-Thứ hai: Nếu hợp đồng vay tiền của bạn với ngân hàng là hợp đồng vay có kỳ hạn và đã hết hạn trả tiền cho ngân hàng

Theo như quy định trên tại điều 466 bộ luật dân sự 2015 thì bạn sẽ phải trả nợ gốc và lãi nợ quá hạn theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn vay tại thời điểm trả nợ do vi phạm nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng

Trường hợp nếu như bạn không có khả năng trả được số tiền đó thì ngân hàng sẽ có thể tiến hành phát mại tài sản bảo đảm khi vay của bạn hoặc cưỡng chế kê biên tài sản nếu vẫn không thanh toán đầy đủ cho ngân hàng.

-Thứ ba: nếu hợp đồng vay tiền của bạn với ngân hàng là hợp đồng vay không kỳ hạn

"Điều 469. Thực hiện hợp đồng vay không kỳ hạn

1. Đối với hợp đồng vay không kỳ hạn và không có lãi thì bên cho vay có quyền đòi lại tài sản và bên vay cũng có quyền trả nợ vào bất cứ lúc nào, nhưng phải báo cho nhau biết trước một thời gian hợp lý, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Đối với hợp đồng vay không kỳ hạn và có lãi thì bên cho vay có quyền đòi lại tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên vay một thời gian hợp lý và được trả lãi đến thời điểm nhận lại tài sản, còn bên vay cũng có quyền trả lại tài sản bất cứ lúc nào và chỉ phải trả lãi cho đến thời điểm trả nợ, nhưng cũng phải báo trước cho bên cho vay một thời gian hợp lý."

Như vậy, theo quy định trên thì bạn sẽ vẫn phải có nghĩa vụ trả nợ cho bên ngân hàng vào một thời gian hợp lý và phải thông báo trước và khi trả nợ bạn sẽ phải trả lãi (tuy nhiên, việc trả lãi chỉ bắt buộc phải thực hiện khi đến thời điểm trả nợ). 

Tuy nhiên, nếu bạn có hoàn cảnh của bạn khó khăn nên bạn có thể làm đơn yêu cầu ngân hàng cho phép bạn được gia hạn nợ. Tuy nhiên, theo quy định tại quyết định 1627/QĐ-NHNN thì bạn sẽ phải có văn bản yêu cầu gia hạn trả nợ theo quy định tại điều 22 như sau:

"Điều 22. Điều chỉnh kỳ hạn trả nợ gốc và lãi, gia hạn trả nợ góc và lãi

1. Điều chỉnh kỳ hạn trả nợ gốc, gia hạn trả nợ gốc:

a) Trường hợp khách hàng không trả được nợ gốc đúng kỳ hạn đã thoả thuận trong hợp đồng tín dụng và có văn bản đề nghị thì tổ chức tín dụng xem xét cho điều chỉnh kỳ hạn trả nợ.

b) Trường hợp khách hàng không trả nợ hết nợ gốc trong thời hạn cho vay và có văn bản đề nghị gia hạn nợ, thì tổ chức tín dụng xem xét gia hạn nợ. Thời hạn gia hạn nợ đối với cho vay ngắn hạn tối đa bằng 12 tháng, đối với cho vay trung hạn và dài hạn tối đa bằng 1/2 thời hạn cho vay đã thoả thuận trong hợp đồng tín dụng. Trường hợp khách hàng đề nghị gia hạn nợ quá các thời hạn này do nguyên nhân khách quan và tạo điều kiện cho khách hàng có khả năng trả nợ, thì Chủ tịch Hội đồng quản trị hoặc Tổng giám đốc (Giám đốc) tổ chức tín dụng xem xét quyết định và báo cáo ngay Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sau khi thực hiện.

2. Điều chỉnh kỳ hạn trả nợ lãi, gia hạn trả nợ lãi:

a) Trường hợp khách hàng không trả nợ lãi đúng kỳ hạn đã thoả thuận trong hợp đồng tín dụng và có văn bản đề nghị điều chỉnh kỳ hạn trả nợ lãi, thì tổ chức tín dụng xem xét quyết định điều chỉnh kỳ hạn trả nợ lãi.

b) Trường hợp khách hàng không trả hết nợ lãi trong thời hạn cho vay đã thoả thuận trong hợp đồng tín dụng và có văn bản đề nghị gia hạn nợ lãi, thì tổ chức tín dụng xem xét quyết định thời hạn gia hạn nợ lãi. Thời hạn gia hạn nợ lãi áp dụng theo thời hạn gia hạn nợ gốc quy định tại điểm b Khoản 1 Điều này."

Như vậy, theo phân tích ở trên thì bạn cần dựa vào tình hình thực tế của mình cùng với quy định của pháp luật để có thể có được câu trả lời thỏa đáng nhất. Thêm vào đó bạn nên tiến hành làm đơn yêu cầu ngân hàng gia hạn nợ cho bạn theo quy định trên để có thể khắc phục được tình trạng có thể bị ngân hàng phát mại tài sản bảo đảm.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn Pháp luật - Công ty Luật Minh Khuê.