1. Khởi kiện tranh chấp đất đai khi diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy chứng nhận ?

Thưa luật sư, năm 1994, một người hàng xóm do không có đất ở nên đã cất một căn nhà đất ở cạnh đường đi giáp ranh nhà tôi để ở tạm. Đến năm 2005 người này đã phá bỏ căn nhà đất và xây một căn nhà cấp 4.

Căn nhà cấp 4 này một phần nằm trên ranh đất của tôi và một phần nằm trên đất lộ giới, nó lại cho tôi khoảng hơn 2m để đi vào. Vì không am hiểu về pháp luật nên đến năm 2013 tôi mới làm đơn ra chính quyền xã để giải quyết nhưng xã đã không giải quyết thoả đáng.

Vậy xin hỏi luật sư trong trường hợp này tôi phải làm đơn như thế nào để kiện ra toà? Từ trình bày trên, tôi có thể kiện người hàng xóm về những lỗi vi phạm gì? Vì người hàng xóm này đẫ chiếm dụng đất và đã cất nhà ở kiên cố đã lâu, nay tôi mới khởi kiện thì có trở ngại gì cho tôi hay không? Tôi cũng xin nới thêm. mảnh đất của tôi đã có giấy chứng nhận năm 1998, diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy chứng nhận.

Kính nhờ luật sư vui lòng giúp đỡ. Tôi xin trân trọng cảm ơn !

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến bộ phận tư vấn trực tuyến của Công ty Luật Minh Khuê . Với thắc mắc của bạn, Công ty Luật Minh Khuê xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Trong trường hợp này tôi phải làm đơn như thế nào để kiện ra toà? Từ trình bày trên, tôi có thể kiện người hàng xóm về những lỗi vi phạm gì?

Bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1998, diện tích đất trên thực tế lớn hơn diện tích trên giấy chứng nhận và năm 1994 người hàng xóm sử dụng đất, thực hiện xây nhà trên phần đất giáp ranh nhà bạn và đất lộ giới.

Thời điểm sử dụng đất của nhà hàng xóm trước khi bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cần phải xác định bạn có quyền sử dụng diện tích đất mà nhà hàng xóm đã sử dụng năm 1994 hay không? người hàng xóm sử dụng có căn cứ pháp luật (đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hay không?...

Nếu diện tích đất trên thực tế nhà bạn sử dụng đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , diện tích đất chênh lệch là do bên địa chính đo đạc sai diện tích, làm thay đổi danh giới trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và trên thực tế sử dụng thì bạn có thể làm đơn khiếu nại lên ủy ban nhân dân huyện. Và yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện đính chính hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp sai theo Điều 106 luật đất đai năm 2013.

Trong trường hợp gia đình hàng xóm sử dụng đất không có căn cứ, có hành vi lấn chiếm đất của gia đình bạn, thực hiện xây dựng nhà trái phép, lấn chiếm đất lộ giới thì bạn có thể:

Thứ nhất, yêu cầu gia đình hàng xóm chấm dứt hành vi lấn chiếm đất của gia đình bạn. Trong trường hợp không thỏa thuận được thì làm đơn lên ủy ban nhân xã yêu cầu hòa giải. Chủ tịch ủy ban nhân dân xã có trách nhiệm giải quyết. Nếu Ủy ban nhân dân xã hòa giải không thành hoặc các bên không đồng ý kết quả hòa giải thì có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án về hành vi lấn chiếm đất đai theo Điều 203 Luật đất đai năm 2013. Kèm theo đơn khởi kiện là giấy tờ, tài liệu kèm theo về quyền sử dụng đất và hành vi lấn chiếm đất của gia đình nhà hàng xóm.

Thứ hai, đối với hành vi lấn chiếm đất lộ giới và xây dựng nhà trái phép. Gia đình bạn có thể làm đơn đề nghị tới ủy ban nhân dân huyện về hành vi lấn chiếm và xây dựng nhà trái phép yêu cầu giải quyết, xử lý. Kèm theo đơn tố cáo phải có giấy tờ, tài liệu, chứng cứ chứng minh về hành vi vi phạm của gia đình hàng xóm.

Để xác định quyền sử dụng đất và hành vi lấn chiếm đất đai của gia đình nhà hàng xóm bạn có thể lên Phòng tài nguyên môi trường để xin trích lục hồ sơ địa chính. Trong trường hợp, người kia đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích trên thì bạn không có quyền yêu cầu bên kia trả lại đất, họ có quyền sử dụng đất theo đúng mục đích và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu gia đình hàng xóm có hành vi lấn chiếm đất lộ giới, xây dựng nhà trái phép gây cản trở đến quyền sử dụng đất, hạn chế lối đi lại của nhà bạn thì bạn có quyền làm đơn đề nghị ra Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền yêu cầu xử lý.

2. Vì người hàng xóm này đã chiếm dụng đất và đã cất nhà ở kiên cố đã lâu, nay tôi mới khởi kiện thì có trở ngại gì cho tôi hay không?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 23 nghị quyết 02/2012/ NQ- HĐTP quy định không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối trường hợp:

“Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất đó.”

Do đó, trong trường hợp của gia đình bạn không áp dụng thời hiệu khởi kiện, nếu gia đình hàng xóm có hành vi lấn chiếm đất của gia đình bạn thì bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án nơi có đất yêu cầu giải quyết. Trân trọng ./.

>> Tham khảo ngay: Khởi kiện tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình, trình tự thủ tục được quy định như thế nào?

2. Tranh chấp đất đai chia thừa kế khi nhà đất chỉ có giấy tờ viết tay ?

Thưa luật sư, hiện nay nhà em đang bị tranh chấp về mảnh đất và giấy tờ như sau. Mảnh đất đó là bố mẹ e mua chung, nhưng do quy định của thôn chỉ được một người đứng tên vì đất bán chui. Sau khi mua bố em được mang tên mua từ năm 2002 và đến 2007 cháu bố em mất rồi, cháu gái bố em vào đòi chia đất với mẹ con em, trên giấy ghi là bố em chung tiền mua đất đó với nhà ý, nhưng sự thật là mẹ em đi vay tiền bên đằng ngoai, mà bố em lúc chết cũng k nói đến giấy mua bán đó. Giờ nhà cháu đó cầm mỗi tờ giấy co nd như trên và chữ kí đúng của bố em vào đòi, vậy giấy đó có hợp pháp không ạ. Ngoài ra bên mẹ em còn cầm đầy đủ nhiều loại văn bản gốc liên quan mua đất đó. Nhà đó chỉ có mỗi tờ giấy viết tay, co kí của bố em, không có dấu chính quyền?
Cảm ơn luật sư!
- Thanhmen Trinh

3. Tranh chấp đất đai, kiện đòi lại đất ?

Kính gởi công ty luật sư minh khuê vui lòng tư vấn giúp về luật đất đai như sau : năm 1997, cậu ruột có xin qua ở nhờ và cất nhà lá bên hông nhà, bên hông nhà có con sông rộng khoãng 5m. Lúc cậu cất nhà có lấn một ít ra sông.
Sau khi ở một thời gian, cậu có xin cắt hộ khẩu riêng, nên lúc đó phải làm giấy cam kết má cho cậu ở thuê 10 năm tại công an phường. Năm 2015, má tôi muốn lấy lại đất sau khi cậu mất, tại phường vợ cậu nói cho xin ở thêm 4 năm nữa thì dọn đi, nhưng má nói chỉ cho ở thêm 2 năm, họ cũng nói nếu muốn họ đi thì phải đưa cho họ 150. 000. 000đ tại công an. Sau đó, các con của cậu nhờ luật sư hướng dẫn để lấy phần đất đó luôn, nói đất này là do họ tự lấn chiếm nên là của họ. Sự việc đã đưa lên tòa án thị xã sóc trăng. Sau khi xem xét, phía chánh án ở sóc trăng nói, phần đất cậu xây nhà nằm trong dự án qui hoạch mở rộng kênh sông và trong đó có dính phần đất 5m của má tui đã có sổ đỏ, nên chánh án yêu cầu má tôi bán phần 5m theo giá nhà nước cho các con của cậu, để họ tiếp tục ở, do họ không có nhà ở hiện nay. Về phía má tôi, muốn lấy lại đất mà cậu đã cất nhà. Vậy xin luật sư cho biết má tôi có thể lấy lại phần đất mà cậu đã cất nhà không. Nếu lấy lại được thì có phải bồi thường tiền cho họ không (nhà ở hiện nay 6*10m, nhà cấp 4 đã xuông cấp nghiêm trọng, bị nghiêng).
Phía chánh án yêu cầu má tôi bán 5m theo giá đất nhà nước, đất hoa màu (trong thực tế giá đất ở mặt tiền hùng vương rất mắc, nhà má tôi nằm ở mặt tiền đường hùng vương đã ở lâu năm nhưng chưa có tiền để lên thổ cư), để gia đình cậu tui được ở trên phần đất đó. Gia đình tui không muốn bán đất, như vậy má tui phải làm sao. Chành án sóc trăng đã xét xử đợt 1 như trên, nếu má tui không đồng ý với phán quyết trên thì phài làm sao ?
Chân thành cám ơn .
- Nguyễn Thị Mộng Hoàng

4. Tranh chấp đất đai thì có thể xây dựng nhà trên phần diện tích đất không tranh chấp của khu đất đó không ?

Luật Minh Khuê tư vấn giải quyết tranh chấp đât đai, xây dựng và nhà ở theo quy định của pháp luật hiện nay:

Trả lời:

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi có một khu đất trên diện tích đất nhà tôi , trước kia ông cố tôi có cho một người ngoài dựng một căn nhà tạm để ở tạm với một phần diện tích nhỏ nhưng đã bỏ đi cách đây 25 năm. Năm 1991, căn nhà tạm đó đã bị mục nát nên đã được dỡ bỏ. Đến thời điểm hiện tại thì người đó quay về đòi phần diện tích đất đó và nhà tôi và người đó đang trong thời gian tranh chấp.Trong thời gian này, nhà tôi cũ và sắp sập, tôi có thể xây dựng nhà trên phần diện tích đất không tranh chấp của khu đất đó không?
Xin hỏi LS : Đất tôi tranh chấp trong thân tộc từ năm 1990 đến nay chưa giải quyết xong mà bây giờ nhà tranh tôi sắp dập nên tôi muôn sửa lại nhà tiền chế. Tôi vào Ủy ban nhân dân Phường nơi cư trú để tư vấn hỏi cách thức sửa nhà , họ nói họ không dám kí duyệt theo yêu cầu của tôi. Tôi xin hỏi LS trường hợp của tôi có sửa nhà tiền chế được không ?

>> Về nguyên tắc, đất đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, chưa được giải quyết dứt điểm bằng một bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì chưa có căn cứ để xác định chủ sử dụng đất là ai. Vì vậy, việc xây dựng sẽ không được chính quyền cho phép.

Thưa luật sư, xin hỏi: Cho cháu hỏi một trường hợp :Ông ngoại cháu có một mảnh đất được thừa hưởng từ các cụ để lại cùng với căn nhà nhỏ nay theo thời gian căn nhà đã mục nát và ông bà cháu đã sửa lại và ở được một thời gian .Sau đó ông bà cháu không muốn ở và bán đi thì người em trai của ông ngoại cháu muốn cấm và không cho bán bắt để làm nhà thờ tổ. Nhưg ông cháu không nghe và vẫn tiếp tục bán vì căn nhà đó đứng tên ông ngoại cháu ở sổ đỏ.Và giờ ông em trai ông cháu lại khởi kiện ông ngoại cháu.Vậy xin bên mình tư vấn cho trường hợp gia đình nhà cháu. Cháu xin cảm ơn.

>> Trong trường hợp này Anh/Chị không có nói rõ thời điểm Các cụ của Anh/Chị chết, và chết có để lại di chúc không nên Luật Minh Khuê không thể tư vấn cụ thể cho Anh/Chị được về tình huống cụ thể này. Nhưng theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định "Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật" vì vậy nếu em trai của ông ngoại Anh/Chị có quyền hưởng di sản thừa kế theo quy định của pháp luật hoặc theo di chúc của Cụ Anh/Chị để lại thì hoàn toàn có quyền khởi kiện đòi lại di sản thừa kế của Cụ Anh/Chị nếu vẫn còn thời hiệu thừa kế.

Về thời hạn khởi kiện được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

Điều 623. Thời hiệu thừa kế

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Thưa luật sư, xin hỏi: Gia đình chúng tôi có phần đất lưu không sử dụng được 30 năm ở trước cổng nhà khoảng 6m vuông ,đến cuối năm 2015 thì giá đình kế bên có tranh chấp đòi quyền sử dụng . Vậy Xin luật sư tư vấn cho gia đình chúng tôi có được quyền sử dụng không?

Thứ nhất, chưa có văn bản nào quy định về khái niệm “Đất lưu không”. Trên thực tế thì phần đất này trong quy hoạch nằm trong phần hành lang giao thông, công trình công cộng.

Thứ hai, Khi Nhà nước chưa sử dụng đến phần đất này thì bạn được phép tạm thời sử dụng nhưng không được cấp giấy chứng nhận cho phần đất này, và khi Nhà nước thu hồi thì phần đất này không được đền bù.

Thứ ba, đất này là "đất lưu không" nên không được cấp giấy chứng nhận cho cá nhân, hay gia đình nên khi có tranh chấp thì hai gia đình nên thỏa thuận về việc sử dụng phần đất này hợp lý.

Thưa luật Minh Khuê. Tôi cần quý công ty tư vấn cho trường hợp của tôi. Tôi muốn mua một lô đất khoảng 50m2. Tuy nhiên chủ nhà có rất nhiều lô cắt ra bán. Chủ nhà bảo tôi là sẽ cắt một phần đất để làm đường. Tôi muốn hỏi là phần diện tích đường đó có được nhà nứơc công nhận là đường hay không. Hay vẫn thuộc sở hữu của chủ nhà. Hai là để không xảy ra tranh chấp phần đường đó ngày sau tôi cần phải làm gì. Kính mong quý công ty tư vấn giúp tôi. Trân trọng cảm ơn!

Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Như vậy khi bất động sản được chia thành niều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định. Và về nguyên tắc phần đất này vẫn thuộc sở hữu của Chủ sở hữu có đất.

Thưa luật sư, Trước đây anh A có ý định mua mảnh đất của tôi để xây nhà ở cho mình. Giao dịch thì chỉ qua miệng. Trong quá trình xây dựng anh A không đủ tiền xây tiếp và không có tiền thanh toán đất. Vì vậy dẫn tới cãi vã. Anh A bỏ dở trong khi nhà chưa hoàn thiện. Thời gian 2 năm sau do 2 bên cãi vã. Tôi cho con gái hoàn thiện ngôi nhà và sử dụng luôn. Nay anh A quay lại và tranh chấp với tôi. Tôi muốn hỏi việc này sử lý thế nào ? Rất mong nhận được sự giúp đỡ. Xin chân thành cảm ơn

Luật đất đai năm 2013 có quy định tại Khoản 3, Điều 167 Như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Và được hướng dẫn thi hành ở Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Như vậy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được viết bằng văn bản và phải được công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Vì vậy việc gia đình Anh/Chị bán đất cho A chỉ bằng hợp đồng miệng là vô hiện, còn về việc A xây nhà trên đất thì gia đình Anh/Chị nên thỏa thuận với A về chi phí xây dựng phát sinh.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1940 hoặc gửi qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn giải quyết tình huống tranh chấp đất đai?

5. Tư vấn về việc tranh chấp đất đai đối với diện tích đất ghi trên sổ đỏ ?

Kính chào Luật Minh Khuê, em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Gia đình em có mua 1 miếng đất (diện tích 60m2) xây nhà ở bình thường. Người bán đất yêu cầu gia đình em phải chừa ra 1m bên hông để làm đường đi cho những hộ gia đình ở phía sau. Gia đình em đã thực hiện theo đúng yêu cầu.

Nhưng khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích nhà em được sử dụng trong giấy là 94m2 (nghĩa là lô đất kế bên nhà em sẽ được tính vào diện tích nhà em với diện tích đó thì cũng đã chừa đường đi cho những hộ ở sau) nhưng chủ tịch phường không cho gia đình em sử dụng phần diện tích thêm vào và nói lô đất đó là của phường.

Hiện tại trên phường và người bán đất đang thông đồng với nhau gây khó dễ cho gia đình em. Nhiều lần người bán đất đến quậy phá nhưng khi gia đình em viết đơn gửi lên phường thì không được giải quyết và nếu có thì cũng qua loa cho qua chuyện. Hiện tại gia đình em chỉ dùng lưới rào lại đúng với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy cho em hỏi ở trường hợp này gia đình em có được sử dụng phần diện tích thêm vào đó không và nếu được thì em phải viết đơn lên cơ quan nào để được giải quyết ? Em xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: T.N.X

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.1940

Trả lời:

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới bạn lời chào trân trọng và cảm ơn bạn đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

1. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp:

- Căn cứ điều 106 Luật đất đai 2013

Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.
2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Gia đình bạn có mua 1 miếng đất (diện tích 60m2) xây nhà ở bình thường. Người bán đất yêu cầu gia đình bạn phải chừa ra 1m bên hông để làm đường đi cho những hộ gia đình ở phía sau. Gia đình bạn đã thực hiện theo đúng yêu cầu. Nhưng khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích nhà bạn được sử dụng trong giấy là 94m2 (nghĩa là lô đất kế bên nhà bạn sẽ được tính vào diện tích nhà bạn với diện tích đó thì cũng đã chừa đường đi cho những hộ ở sau) nhưng chủ tịch phường không cho gia đình bạn sử dụng phần diện tích thêm vào và nói lô đất đó là của phường. Trường hợp trên cho thấy gia đình bạn đã thực hiện đúng theo yêu cầu của người bán, gia đình bạn lại nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích nhà bạn được sử dụng trong giấy là 94m2. Căn cứ theo khoản 1 điều 106 Luật đất đai 2013 quy định:

"Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận."

Như vậy, gia đình bạn cần phải đến cơ quan đăng kí đất kiểm tra xác nhận, đồng thời cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đính chính lại Giấy chúng nhận đã cấp cho gia đình bạn. Theo ý kiến của tôi thì gia đình bạn không được sử dụng phần đất được thêm đó (tức là phần đất thừa ra khi ghi trong giấy chứng nhận đăng kí quyền sử dụng đất mà gia đình đã được cấp), lô đất kế bên không thuộc quyền sử dụng đất của gia đình bạn nên gia đình bạn chỉ được sử dụng phần đất đã mua là 60 m².

2 Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận đã cấp:

Khoản 1 Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013: “Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính”.

Đồng thời, theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường, khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn phải chuẩn bị những hồ sơ sau:

- Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Như vậy, khi phát hiện phần tên chủ sử dụng có sai sót, bạn làm đơn đề nghị đính chính gửi tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận, huyện, kèm theo đơn là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ khác chứng minh thông tin có sai lệch (như trong trường hợp của bạn bị sai tên thì cần nộp Giấy khai sinh, CMND, hộ khẩu) để đề nghị giải quyết. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.1940. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

>> Tham khảo: Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai, xây dựng nhà ở?

6. Tư vấn tranh chấp đất đai về diện tích trên giấy tờ và thực tế ?

Xin chào Luật Sư, Em tên Quang, gia đình em có xảy ra sự việc tranh chấp đất, em xin trình bày luật sư như sau: Năm 1990, gia đình em có mua một mảnh đất, thỏa thuận bằng giấy tay, chữ ký của hai bên.

Năm 2002 gia đình em được chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sử dụng từ ngày mua đến năm 2014 không xảy ra tranh chấp. Nội dung giấy viết tay như sau : "Phía đông giáp quốc lộ 1, phía tây giáp đất hàng xóm, phía nam giáp đất hàng xóm, phía bắc giáp đường công hương, chiều dài từ phía nam ra phía bắc ước lượng là 18m ( không đo bằng thước )". Năm 2002, gia đình em được chính quyền đo đạc lại và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 20m. Đến tháng 7 năm 2014 đường công hương được mở rộng và đổ bê tông nên đã làm nới về bên kia đất em, nên dư thêm được 2m. Thấy vậy người nhà bên bán đất cho gia đình em trước đây đã tới tranh chấp và bảo đất dư ra 2m đó là của nhà họ và bảo ngày xưa bán cho gia đình em 18m thì giờ còn bảo nhà em trả lại 2m cho họ, họ ngang nhiên tháo dỡ 2m công trình tạm của nhà em. Trong khi chính quyền địa phương tới đo đạc và cấp giấy chứng nhận cho gia đình em 20m. Gia đình em có làm đơn gởi lên chính quyền đia phương Xã. Chính quyền Xã giải quyết như sau: chỉ công nhận cho gia đình em 18m, đất thừa lại 4m sẽ do Xã thu hồi và trực tiếp quản lý. Gia đình em không chịu ký biên bản. Quá bức xúc về việc này.

Hôm nay em gởi sự việc lên Luật sư nhờ tư vấn dùm em : Chính quyền Xã làm vậy có đúng luật không, và gia đình em phải làm gì bước tiếp theo. Xin nhờ luật sư tư vấn giúp em. Em chân thành biết ơn. Chúc Luật sư nhiều sức khỏe, thành công trong công việc.

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về công ty chúng tôi! Vấn đề của bạn tôi xin được trả lời như sau:

Thứ nhất, đối với quyết định hành chính công nhận 18 m đất và thu hồi 2m của chính quyền xã đối với số đất gia đình bạn đứng tên trong sổ đỏ.

Vì năm 2002, gia đình bạn đã được chính quyền đo đạc lại và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 20m theo luật đất đai 2003 điều 49. Như vậy quyền sử dụng 20m đất của gia đình bạn là hợp pháp. Năm 2014 xã đo đạc và thu hồi đất của gia đình bạn là sai do 2m đất gia đình bạn sử dụng không thuộc danh mục đất được phép thu hồi theo luật đất đai 2013 chương VI, mục 1, điều 61, điều 62, điều 63, điều 64, điều 65. Đồng thời, luật đất đai 2013 cũng quy định

"Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất."
Nên chỉ có Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện mới có thẩm quyền thu hồi đất, thẩm quyền thu hồi đất không thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã. Như vậy chính quyền xã không có thẩm quyền thu hồi 2m đất này.

thứ hai, theo quy định Luật đất đai 2013

"Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai

1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính."

Và theo quy định Luật khiếu nại 2011

"Điều 5. Trách nhiệm giải quyết khiếu nại và phối hợp giải quyết khiếu nại

1. Cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm tiếp nhận, giải quyết kịp thời, đúng pháp luật các khiếu nại, xử lý nghiêm minh người vi phạm; áp dụng biện pháp cần thiết nhằm ngăn chặn thiệt hại có thể xảy ra; bảo đảm cho quyết định giải quyết khiếu nại được thi hành nghiêm chỉnh và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về quyết định của mình.

2. Cơ quan, tổ chức hữu quan có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền trong việc giải quyết khiếu nại; cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến việc khiếu nại theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân đó.

3. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có trách nhiệm kiểm tra, xem xét lại quyết định hành chính, hành vi hành chính, quyết định kỷ luật của mình; nếu trái pháp luật phải kịp thời sửa chữa, khắc phục, tránh phát sinh khiếu nại.

Nhà nước khuyến khích việc hòa giải tranh chấp giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân trước khi cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đó."

Theo đó bạn có thể làm đơn khiếu nại lần đầu gửi trực tiếp lên Uỷ ban nhân dân cấp xã đề nghị chính quyền xã xem xét lại quyết định hành chính của mình hoặc có thể gửi khiếu nại nên tòa án nhân dân cấp huyện đối với quyết định. Phần tài sản gắn liền với đất nằm trên 20m đất của gia đình bạn bị bên bán đất đến tháo dỡ là bất hợp pháp vì thế bạn có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Luật hình sự 2009

"Điều 143. Tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản

1. Người nào hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác gây thiệt hại từ năm trăm nghìn đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới năm trăm nghìn đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm:

A) Có tổ chức;

B) Dùng chất nổ, chất cháy hoặc thủ đoạn nguy hiểm khác;

C) Gây hậu quả nghiêm trọng;

D) Để che giấu tội phạm khác;

Đ) Vì lý do công vụ của người bị hại;

E) Tái phạm nguy hiểm;

G) Gây thiệt hại cho tài sản có giá trị từ năm mươi triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ bảy năm đến mười lăm năm:

A) Gây thiệt hại cho tài sản có giá trị từ hai trăm triệu đồng đến dưới năm trăm triệu đồng;

B) Gây hậu quả rất nghiêm trọng.

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ mười hai năm đến hai mươi năm hoặc tù chung thân:

A) Gây thiệt hại cho tài sản có giá trị từ năm trăm triệu đồng trở lên;

B) Gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ mười triệu đồng đến một trăm triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm."

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi gửi đến bạn. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.1940.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê