1. Không có Giấy tờ về quyền sử dụng đất có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Chào luật sư, luật sư cho tôi hỏi: Gia đình tôi có mảnh đất do ông cha để lại từ mấy chục năm trước nhưng không có bất kỳ giấy tờ gì. Gia đình tôi đã sử dụng đất từ khi đó đến giờ và có thực hiện đóng thuế, các nghĩa vụ đối với mảnh đất đó. Nếu vậy giờ tôi muốn cấp sổ đỏ thì có cấp được không ạ?
Cảm ơn!

Không có Giấy tờ về quyền sử dụng đất có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Luật Đất đai năm 2013 , tại Điều 99 quy định các trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm các trường hợp sau đây:

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Theo đó, gia đình bạn được ông cha cho một mảnh đất nên hoàn toàn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có đủ điều kiện. Như thông tin bạn cung cấp, mảnh đất của bạn không có bất cứ giấy tờ gì nhưng trong suôt quá trình sử dụng đất, gia đình bạn đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với mảnh đất cụ thể là nghĩa vụ đóng thuế, do đó theo quy định của pháp luật đất đai, bạn có thể yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo trường hợp quy định tại Điều 101 Luật Đất đai. Theo đó tại Khoản 2 điều này quy định trường hợp gia đình, hộ cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Việc xác định đất là được sử dụng ổn định lâu dài được thực hiện theo quy định tại Điếu 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể:

- Việc sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Đất được sử dụng ổn định lâu dài có thời điểm bắt đầu sử dụng đất xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau:

+ Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

+ Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

+ Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

+ Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

+ Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

+ Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

+ Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

+ Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

+ Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

+ Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

Như vậy, căn cứ quy định trên và thông tin bạn cung cấp, mảnh đất bạn được ông cha để lại từ mấy chục năm trước trước và sử dụng kể từ thời gian đó nên có thể suy ra là gia đình bạn đã sử dụng đất từ trước năm 2004. Ngoài ra, trong suốt thời gian sử dụng đất, gia đình bạn cũng thực hiện đóng thuế đầy đủ và có biên lai nộp thuế, do vậy mảnh đất đó của bạn có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bạn có thể đến Văn phòng đăng ký đất đai để yêu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng cho mảnh đất của gia đình bạn.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

2. Cấp sổ đỏ đối với đất chuyển quyền mà chưa làm thủ tục chuyển quyền ?

Xin chào Luật Minh Khuê! Tôi có câu hỏi mong được giải đáp: Năm 2009 tôi có mua một mảnh đất đã có giấy CNQSDĐ. Sau khi hai bên đã thỏa thuận giá và tôi đã chồng tiền đủ. Sau đó bên bán đã viết giấy bán tay không qua chứng thực của chính quyền.

Trong thời gian đó tôi cũng chưa muốn sang tên giấy CNQSDD nên chưa làm. Mấy tháng sau người bán đất cho tôi đi du lịch ở Mỹ và trốn luôn bên đó hiện tại chưa về được vì chua nhập được quốc tịch. Hiện tại tôi cũng liên lạc được với người đó nhưng không biết khi nào về được để làm giấy CNQSDD. Hiện tại tôi đang cầm CNQSDD. Trường hợp của tôi thì muốn chuyển giấy CNQSDD sang tên tôi thì cần làm thủ tục gì thưa luận sư.

Tôi xin chân thành cám ơn!

Cấp GCNQSDĐ đối với đất chuyển quyền mà chưa làm thủ tục chuyển quyền ?

Luật sư tư vấn luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo thông tin mà bạn cung cấp, bạn và bên có quyền sử dụng đất đã thỏa thuận về giá, giao tiền nhưng việc giao đất của bên có quyền sử dụng đất lại thông qua giấy viết tay của họ mà không tuân thủ quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (phải lập thành văn bản, có công chứng hoăc chứng thực). Theo quy định của pháp luật dân sự, hợp đồng này không vô hiệu tuy nhiên loại giấy tờ viết tay của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết cho bạn là không có giá trị pháp lý.

Hiện tại, bạn thông tin rằng, người này đã trốn sang nước ngoài và bạn không thể liên lạc được. Do đó, giấy tờ pháp lý duy nhất mà bạn đang giữ để có thể tiến hành làm thủ tục đăng ký đất đai, đề nghị cấp GCNQSDĐ chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người chuyển quyền sử dụng đất. Căn cứ vào thời gian mà việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra là năm 2009, việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSDĐ được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn luật Đất đai:

"Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định."

Như vậy, bạn cần làm một bộ hồ sơ gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất đề nghị cấp GCNQSDĐ.

Hồ sơ bao gồm: (căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ_CP và khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TTBTNMT quy định về hồ sơ địa chính)

- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Mẫu số 04/ĐK

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người chuyển quyền sử dụng đất

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có)

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

3. Quy định về tách, cấp sổ đỏ khi sang tên,chuyển nhượng ?

Xin chào Luật Minh Khuê! Tôi có câu hỏi mong được giải đáp: Gia đình ông A có mảnh đất thổ cư là 930m2. Năm 2003 gia đình ông A có nhượng lại cho tôi 360m2, có giấy tờ chuyển nhượng do ủy ban xã và địa chính xã xác nhận (khi đó toàn bộ các hộ chưa có sổ đỏ).

Năm 2010, tôi đến phòng địa chính xã để nộp đơn xin cấp sổ đỏ thì được biết là toàn bộ thửa đó được cấp cho gia đình ông A vào năm 2006, được chia ra thành 02 sổ đỏ là : - phần đất ở 760m2 (thời hạn sử dụng lâu dài) - và 170m2 đất nuôi trồng thủy sản nước ngọt (thời hạn sử dụng lâu dài). Trong đó bao gồm cả phần đã chuyển nhượng cho tôi từ năm 2003 như vậy là đúng hay sai? Địa chính xã yêu cầu tôi làm thủ tục để tách sổ đó ra, phần đất đã chuyển nhượng cho tôi sẽ là 230m2 đất ở và 136m2 đất nuôi trồng thủy sản nước ngọt. Diện tích 136m2 đất nuôi trồng thủy sản nước ngọt – địa chính xã nói rằng sẽ cấp sổ đỏ có thời hạn sử dụng – như vậy là đúng hay sai? Trong khi sổ đỏ được cấp trước đó là 170m2 đất nuôi trồng thủy sản nước ngọt với thời hạn sử dụng lâu dài.

Chân thành cảm ơn Luật Sư!

Quy định về tách, cấp giấy chứng nhận QSDĐ khi sang tên,chuyển nhượng ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo thông tin mà bạn cung cấp, năm 2003 gia đình ông A có nhượng lại cho bạn một phần diện tích đất trong một mảnh đất của gia đình ông, có giấy tờ chuyển nhượng do ủy ban xã và địa chính xã xác nhận (khi đó toàn bộ các hộ chưa có sổ đỏ). Vào năm 2006, khi bạn chưa làm sổ đỏ cho diện tích đất được chuyển nhượng thì ông A đã được cấp sổ đỏ cho toàn bộ diện tích đất trên (kể cả phần đất đã chuyển nhượng cho bạn).

Tại thời điểm ông A thực hiện việc xin cấp GCNQSDĐ, Luật Đất đai 2003 đang có hiệu lực thi hành. Theo quy định tại Điều 50 của Luật đất đai 2003, Nhà nước chỉ công nhận quyền sử dụng đất tức cấp giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp đất đã sử dụng ổn định, không có tranh chấp khi mà hộ gia đình, cá nhân đó đang sử dụng đất tại thời điểm đề nghị cấp giấy chứng nhận. Trong trường hợp của bạn, khi đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 360 m2 cho bạn thì ông A đã không còn trức tiếp sử dụng diện tích đất này nữa, tại thời điểm đó, bạn mới là người đang sử dụng đất. Do đó, ông A không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã chuyển nhượng trên. Việc các cơ quan có thẩm quyền về đăng ký đất đai lúc đó cấp sổ đỏ cho ông A bao gồm cả phần đất ông A không còn sử dụng là trái với quy định của pháp luật đất đai, đây là sai sót của UBND cấp xã trong việc xác nhận hiện trạng sử dụng đất trong quá trình thực hiện trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ.

Về vấn đề tách sổ đỏ cho bạn, bạn có hỏi về thời hạn sử dụng đất của diện tích đất nuôi trồng thủy sản nước ngọt mà bộ phận địa chính xã cho rằng sẽ cấp sổ đỏ có thời hạn sử dụng cho diện tích này. Theo quy định tại Điều 128 Luật Đất đai 2013Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai

"Điều 128. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất
1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.
2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài."

Như vậy, nếu loại đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho ông A trước đó bao gồm cả diện tích đất nuôi trồng thủy sản nước ngọt đã chuyển nhượng cho bạn là đất được sử dụng ổn định lâu dài thì loại đất ghi trong sổ đỏ cho bạn khi tách sổ cũng phải là đất được sử dụng ổn định lâu dài. Do đó, thông tin bên địa chính xã đã nói với bạn là không đúng theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Quy định cấp sổ đỏ khi đi vào vùng kinh tế mới ?

Kính gửi: Luật Minh Khuê Luật Minh Khuê cho em hỏi là: Nhà em đi kinh tế mới năm 2006 được Huyện cấp đất theo từng lô để khai phá. Nhà em có khai phá thêm một lô bên cạnh lô nhà em do chủ hộ lô đó không đi khai phá. Và nhà em đã sử dụng đất đó từ 2006 tới nay và đã trồng cây lâu năm trên mảnh đất đó, và không có tranh chấp gì.
Vậy lô đất đó có bị UBND Xã thu hồi không ạ ? Vì UBND xã yêu cầu phải trả lại lô đất đó thì nhà em mới có thể làm sổ đỏ lô đất đi kinh tế theo diện, UBND Xã làm đơn cho nhà em la "Đơn tự nguyện trả đất". Và UBND xã có được phép chặt bỏ cây cối lâu năm do nhà em trồng khi nhà em chưa trả không. Và nếu nhà em muốn tiếp tục sử dụng mảnh đất đó có được cấp sổ không ?
Kính mong luật Giải Minh Khuê tư vấn giúp em.!

Quy định cấp GCNQSDĐ được cấp khi đi kinh tế mới năm 2006?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi :1900.6162

Trả lời

Thứ nhất, về thẩm quyền thu hồi đất

Điều 66 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

"Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất."

Như vậy, chỉ có UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện mới có thẩm quyền thu hồi đất, trong trường hợp của bạn, UBND xã không có thẩm quyền thu hồi lô đất đó.

Theo quy định tại điều 71 Luật đất đai 2013 quy định về cưỡng chế thực hiện thu hồi đất như sau:

1. Nguyên tắc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 70 của Luật này.

2. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;

b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

c) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;

d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.

4. Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất:

a) Trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế;

b) Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế; nếu người bị cưỡng chế chấp hành thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành. Việc bàn giao đất được thực hiện chậm nhất sau 30 ngày kể từ ngày lập biên bản.

Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì Ban thực hiện cưỡng chế tổ chức thực hiện cưỡng chế;

c) Ban thực hiện cưỡng chế có quyền buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế; nếu không thực hiện thì Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm di chuyển người bị cưỡng chế và người có liên quan cùng tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế.

Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì Ban thực hiện cưỡng chế tổ chức thực hiện cưỡng chế;

5. Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện quyết định cưỡng chế thu hồi đất:

a) Ủy ban nhân dân cấp huyện chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế, giải quyết khiếu nại liên quan đến việc cưỡng chế theo quy định của pháp luật về khiếu nại; thực hiện phương án tái định cư trước khi thực hiện cưỡng chế; bảo đảm điều kiện, phương tiện cần thiết phục vụ cho việc cưỡng chế; bố trí kinh phí cưỡng chế thu hồi đất;

b) Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm chủ trì lập phương án cưỡng chế và dự toán kinh phí cho hoạt động cưỡng chế trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt; thực hiện cưỡng chế theo phương án đã được phê duyệt; bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

Trường hợp trên đất thu hồi có tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải bảo quản tài sản; chi phí bảo quản tài sản đó do chủ sở hữu chịu trách nhiệm thanh toán;

c) Lực lượng Công an có trách nhiệm bảo vệ trật tự, an toàn trong quá trình tổ chức thi hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất;

d) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, đơn vị có liên quan tổ chức thực hiện việc giao, niêm yết công khai quyết định cưỡng chế thu hồi đất; tham gia thực hiện cưỡng chế; phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng niêm phong, di chuyển tài sản của người bị cưỡng chế thu hồi đất;

đ) Cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan chịu trách nhiệm phối hợp với Ban thực hiện cưỡng chế thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất khi Ban thực hiện cưỡng chế có yêu cầu;

6. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, UBND Cấp xã không có quyền chặt cây lâu năm của gia đình bạn khi chưa có quyết định cưỡng chế thu hồi đất của UBND cấp huyện. trường hợp của gia đình bạn là lô đất được nhà nước giao vì vậy nhà nước chỉ thu hồi trong các trường hợp : thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Thứ hai, về việc cấp giấy chứng nhận quỳên sử dụng đất cho lô đất trên:

Theo quy định tại điều 46 Luật đất đai 2003 quy định về các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Điều 49. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau đây:

1. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;

2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

6. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

7. Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật này;

8. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;

9. Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.

Như vậy, lô đất của gia đình bạn được nhà nước giao đất để khai phá năm 2006, nếu gia đình bạn múôn tiếp tục sử dụng lô đất này thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên lô đất mà UBND huyện đã giao theo quy định của pháp luật.( lô đất bên cạnh mà gia đình bạn khai phá không phải là lô đất được nhà nước giao cho gia đình bạn vì vậy, sẽ không đươc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho lô đất này ).

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162 . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Trân trọng!

5. Tư vấn cấp GCN QSDĐ, tài sản khác gắn liền với đất cho công ty ?

Kính gửi Luật sư Minh Khuê. Kính mong luật sư tư vấn giúp tôi về vấn đề thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hiện tại, đơn vị chúng tôi đang lập hồ sơ để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất cho căn hộ làm văn phòng làm việc tại chung cư (Căn hộ ông A đã mua của Chủ đầu tư, và chúng tôi mua lại căn hộ này từ ông A, việc mua bán này có hợp đồng mua bán). Khi làm thủ tục xin cấp sở đỏ cho căn hộ này, chủ đầu tư yêu cầu phải có hợp đồng mua bán bản gốc.Nhưng hiện tại chúng tôi chỉ còn lưu 1 hợp đồng gốc trong chứng từ thanh toán lưu kho chứng từ. Vì Hội sở bên tôi yêu cầu là phải có văn bản quy định về điều này thì họ mới cho chúng tôi lấy hợp đồng gốc này đi làm sổ đỏ.


Vậy xin hỏi luật sư, thủ tục xin cấp sổ đỏ này có bắt buộc phải nộp hợp đồng gốc hay là có thể nộp bản sao công chứng. Và nếu phải nộp hợp đồng gốc thì có văn bản nào quy định về việc phải nộp hợp đồng gốc không ạ. (Trong văn bản phải ghi rõ là PHẢI NỘP BẢN GỐC). Vì tôi đã tìm hiểu trong Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hay trong thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì vẫn không thấy ghi rõ là phải nộp bản gốc hợp đồng.

Người gửi: K.C

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thắc mắc về cho chúng tôi, với vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Điều 99 Luật đất đai 2013 quy định các điều kiện để được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Theo như thông tin bạn cung cấp thì Công ty bạn đã mua lại căn hộ từ ông A thông qua hợp đồng mua bán, tuy nhiên nói một cách chính xác hơn đối với trường hợp này thì Công ty bạn đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất cho căn hộ làm văn phòng làm việc tại chung cư vì đối tài sản là đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân chứ không phải là tài sản của riêng cá nhân, nên tổ chức, cá nhân chỉ có thể được chuyển nhượng quyền sở hữu từ tổ chức, cá nhân này sang tổ chức, cá nhân khác.

Do đó, công ty bạn có giấy tờ chuyển nhượng nên đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai. Những giấy tờ xác định bạn đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại điều 100, được hướng dẫn bởi Khoản 8 Điều 18 Nghị định 43 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai có quy định như sau: “Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai và các giấy tờ quy định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.”

Theo đó, pháp luật đã gián tiếp quy định tất cả những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai và các giấy tờ khác quy định tại các khoản 2.3.4.5.6.7 đều phải là những giấy tờ gốc. Nếu bản gốc bị thất lạc hoạc không còn lưu trữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó thì mới được sử dụng giấy tờ bản sao có xác nhận của UBND cấp huyện/ tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành.

>> Xem thêm: Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013

Như vậy, trường hợp của Công ty bạn bắt buộc phải có hợp đồng mua bán bản gốc thì mới có thể làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất cho căn hộ làm văn phòng làm việc tại chung cư.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn, hy vọng có thể giúp bạn giải đáp được những vướng mắc của mình, bạn cũng có thể tham khảo thêm các cơ sở pháp lý mà chúng tôi đã cung cấp để có thể hiểu thêm về vấn đề của mình cũng như các vấn đề khác liên quan. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào khác bạn có thể trực tiếp đến văn phòng của công ty chúng tôi ở địa chỉ trụ sở Công ty luật Minh Khuê hoặc bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc gọi điện để được tư vấn qua tổng đài 1900.6162.

Trân trọng!

6. Cấp sổ đỏ đối với đất trúng đấu gia, đấu thầu như thế nào ?

Kính Chào Luật Sư, Hiện tôi muốn mua 1 lô đất ở Củ Chi đang được bán đấu giá đấu giá. Lô đất này là của ông A thế chấp ngân hàng, số tiền vay là 1tỷ 7, theo thông tin ngoài luồng tôi được biết miếng đất này trị giá chưa được 1 tỷ, nhưng do ông A này liên kết với nhân viên ngân hàng để được vay số tiền lớn hơn trị giá miếng đất, miếng đất đang được đấu giá với giá tương đối rẻ là 600tr.

Vậy tôi muốn biết là nếu tôi trúng đấu giá đất này thì khoảng thời gian là bao lâu thì tôi được cấp sổ đỏ, tôi có nge thông tin là phải mất 1 năm mới có sổ nên không biết có phải luật quy định vậy không? Tôi rất mong nhận được câu trả lời của Luật Sư cũng như công ty Luật Minh Khuê?

Người gửi: L.C

Luật sư tư vấn cấp GCN QSDĐ đối với đất trúng đấu gia, đấu thầu ?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thắc mắc về cho chúng tôi, với vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì nếu như bạn trúng đấu giá mảnh đất trên thì bạn sẽ được cấp GCN QSDĐ theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 99 Luật đất đai 2013 về trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật thì trường hợp này thủ tục xin cấp giấy chứng nhận và thời gian được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

1. Trình tự thực hiện:

+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án hoặc Tổ chức đã thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất có trách nhiệm nộp thay người trúng đấu giá, đấu thầu hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến PhòngTài nguyên và Môi trường.

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo uỷ quyền; gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ký cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

2. Thành phần, số lượng hồ sơ:

Thành phần hồ sơ, bao gồm:

+ Văn bản công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính;

+ Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có)

Số lượng hồ sơ: 01(bộ)

3. Thời hạn giải quyết: Không quá mười lăm 30 ngày làm việc.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua tổng đài 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê