Sau 5 tháng bên bán vẫn chưa làm xong sổ đỏ để giao cho mình, và hiện giờ thì bên bán mới làm được sổ đỏ (7 tháng rồi) - Bên bán vi phạm hợp đồng và mình muốn giảm đi 1 số tiền rồi lấy sổ đỏ nhưng bên bán không đồng ý và muốn lấy đủ 30 triệu (nếu không thì không giao sổ đỏ cho mình) và giờ mình không muốn lấy sổ đỏ nữa vì bên bán vi phạm hợp đồng mà mình muốn làm lại sổ đỏ theo cách báo mất và xin cấp lại liệu có được không và số tiền xin cấp lại là bao nhiêu. Xin văn phòng luật tư vấn cho mình!

Chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật Đất đai của công ty Luật Minh Khuê

Làm lại sổ đỏ theo cách báo mất và xin cấp lại liệu có được không ?

Luật sư tư vấn trực tuyến, gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Căn cứ pháp lý:

Nội dung phân tích: 

 +) Thứ nhất : Về việc làm lại sổ đỏ bị mất.

Căn cứ Điều 188 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Như vậy theo quy định của pháp luật hiện hành thì khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất  được thực hiện khi có giấy chứng nhận nên việc gia đình bên bán làm thủ tục cấp giấy chứng nhận mang tên bên bán chứ không phải mang tên bạn. Do dó khi thực hiện việc cấp lại giấy chứng nhận thì người đứng tên trên giấy chứng nhận vẫn là bên bán.

+) Thứ hai: Vi phạm hợp đồng đặt cọc:

Hợp đồng đặt cọc được quy định tại điều 358 của bộ luật dân sự 2005:

"Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

 Như vậy bạn và bên bán đã giao kết hợp đồng đặt cọc (bằng văn bản) xác định thời hạn 3 tháng bên bán phải làm đầy đủ giấy tờ sở hữu và giao cho bạn, theo đó bạn sẽ trả số tiền còn lại là 30 triệu, nếu bên nào vi phạm sẽ bị phạt vi phạm là 30 triệu. Hiện nay đã quá 7 tháng bên bán mới hoàn thành xong thủ tục làm sổ đỏ, trong quá trình làm sổ đỏ 2 bên cũng không thỏa thuận gia hạn thời hạn thực hiện hợp đồng, do đó xác định bên vi phạm là bên bán, bên bán có trách nhiệm phải chịu phạt vi phạm hợp đồng. Nếu như bên bán không thực hiện nghĩa vụ phạt cọc bạn có thể làm đơn yêu cầu tòa án giải quyết, yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ của mình.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về đất đai và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai