Năm 2013 chồng tôi có viết giấy chuyển nhượng đất (giấy viết bằng tay không có công chứng từ chính quyền) cho bên mua là 15 x 30m (bao gồm 5 x 10m đất trước đó) nhưng chưa định giá phần đất còn lại 10 x 20m. Và tôi không hề biết gì về giấy chuyển nhượng đất đó. Đến đầu năm 2016 khi bên mua bắt đầu khởi công xây nhà tôi mới biết về giấy chuyển nhượng đất đó. Sau bàn bạc tôi và chồng tôi đều nói chuyện với bên mua là không đồng ý bán phần đất 10 x 20m mà chỉ bán phần đất 5 x 10m ban đầu. Dù đã xảy ra tranh chấp nhưng bên mua vẫn cố chấp và đã xây nhà kiên cố 7 x 30m trên phần đất đó nhưng không chịu thanh toán thêm tiền đất cho gia đình tôi vì lí do đất ngoài sổ đỏ.

Hiện tại mảnh đất đó vẫn nằm chung với mảnh đất nhà tôi, chưa xây ngăn cách. Theo thông tin tôi được biết thì bên mua đã chạy thủ tục và làm sổ đỏ rồi. Nay tôi không đồng ý hoàn toàn về việc bán thêm đất. Vậy mong luật sư hướng dẫn làm cách nào để tôi có thể lấy lại đất, hoặc tôi cần yêu cầu họ làm những gì để có lợi cho tôi khi có tranh chấp. Bây giờ mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của ai. Thủ tục và sổ đỏ của bên mua có hợp lệ hay không ?

Cảm ơn luật sư!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư  tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:   1900 6162

 

Trả lời:

1. Cơ sở pháp lý: 

- Luật đất đai năm 2003 

- Luật đất đai năm 2013 

- Bộ luật dân sự năm 2015

2. Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, về quyền sở hữu mảnh đất. Vì hợp đồng giữa chồng bạn và bên mua đất được kí kết vào năm 2013, lúc đó Luật đất đai 2013 chưa có hiệu lực nên căn cứ và Điều 127 Luật Đất đai 2003 quy định thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Quy định này được cụ thể tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất như sau: Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất (sau đây gọi là người nhận chuyển quyền) trước ngày 1/7/2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ kí của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/ND-CP.

Như vậy, chồng bạn và bên mua lập giấy chuyển nhượng vào năm 2013, nên bắt buộc phải có công chứng, chứng thực. Do đó hợp đồng chuyển quyền này bị vô hiệu do sai phạm về hình thức. Nên mảnh đất đó vẫn thuộc quyền sở hữu của gia đình bạn. Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lí của hợp đồng dân sự vô hiệu: 

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Thứ hai, để lấy lại đất, bạn phải chứng minh được mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của gia đình mình. Như bạn trình bày thì mảnh đất đó được gia đình bạn mua vào năm 2002 và chưa làm sổ đỏ, vậy bạn phải có một trong số các giấy tờ để chứng minh như hợp đồng mua bán đất, chuyển nhượng đất, hoặc lên ủy ban nhân dân xã yêu cầu trích lục bản đồ địa chính để kiểm tra. Nếu chứng minh được mảnh đất đó là của gia đình bạn thì đương nhiên hoạt động xây dựng nhà và xin cấp sổ đỏ của bên mua là trái pháp luật. 

Như bạn trình bày, mảnh đất đang xảy ra tranh chấp vẫn nằm chung với mảnh đất nhà bạn và chưa xây ngăn cách, nên việc xác định ranh giới này sẽ được thực hiện theo Điều 175 Bộ luật dân sự 2015.

Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản.

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Về thủ tục để lấy lại đất được quy định tại Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai 2013. 

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai.

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trong trường hợp hòa giải không thành, bạn có thể gửi đơn lên Tòa án hoặc ủy ban nhân dân cấp huyện để yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về Làm sao để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai? Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số:  1900 6162  để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê