Ra công chứng thì công chứng viên nói chỉ bán cho người trong điạ phương,còn tôi lấy gì chứng minh gia đình làm nông nên không làm thủ tục công chứng. Vậy cho tôi hỏi: tôi có mua đất đó được không? Thủ tục cần có những gì? Sau nhận quyền sử dụng đất,  tôi chuyển mục đích trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm và đất ở được không?  
Mong luật sư trả lời giúp tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai công ty Luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.1940

Trả lời: 

 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai năm 2013;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai;

Nôi dung tư vấn:
Vấn đề thắc mức của bạn, chúng toi xin trả lời cụ thể như sau:
- Có được mua đất tại địa phương khác không?
Luật đất đai năm 2013 không quy định cụ thể có được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp tại địa phương khác hay không mà quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng:
Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Mặt khác, phải đáp ứng điều kiện về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 44-Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"1. Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối:

a) Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

b) Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại".


Như vậy, gia đình bạn sẽ được coi là trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp (nếu chứng minh đuược hộ gia đình bạn là hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp) và hạn mức dử dụng đất nông nghiệp là 2000m2 = 0,2ha nên bạn có thể được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Trà Đà . Tuy nhiên, do thông tin của bạn cung cấp chưa đầy đủ nên không thể xác định được mảnh đất có diện tích 20002 đó có nằm trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hòi sinh thái thuộc rừng đặc dụng. Nếu rơi vào trường hợp tại khoản 4-Điều 191 thì bạn sẽ không được nhận chuyển nhượng.

Hoặc nếu gia đình bạn không chứng minh được là hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại Khoản 30 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì có thể yêu cầu chủ đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm sau đó chuyển nhượng cho bạn.

- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Pháp Luật quy định thủ tục như sau:

Hai bên tiến hành ký kết và công chứng/ chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó nộp hồ sơ đăng ký biến động và thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Cụ thể theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

"1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

- Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa sang trồng cây lâu năm và đất ở?

Luật đất đai năm 2013 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa như sau:
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

............................................................................

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

.............................................................................

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
Theo quy định này, bạn có thể được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất trồng cây lâu năm hoặc đất ở phụ thuộc vào quy hoạch tại địa phương .Cơ quan có thẩm quyền là UBND cấp Huyện nơi bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1940 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Tư vấn pháp luật Đất đai.