Lúc đất có giá trị thì hàng xóm mới bảo chia gianh giới, họ bảo tre mọc đến đâu là đất của họ. Lúc đó bố mẹ em không muốn cãi nhau nên xây một bức tường tạm thời chia làm gianh giới. Cho đến một ngày người hàng xóm muốn bán chỗ đất này cho một người khác thì có mời bố em ra làm chứng là đất ko có tranh chấp. Bố em cũng ký vào nhưng chuyện phát sinh khi người mua đất đi làm sổ đỏ, soi trên bản đồ địa chính tổng số mét đất mặt đường người mua là 9 mét thành tiền là 220 triệu đồng trong 9 mét đất đó có 3 mét của bố mẹ em. Trường hợp này gia đinh em phải căn cứ vào đâu để giữ nguyên đất mà không vướng vào là tranh chấp đất với bên mua thứ 3? Và trường hợp bố em ký vào tờ giấy làm chứng đất ko tranh chấp có ảnh hưởng gì đến việc dữ nguyên đất của nhà bố mẹ em không?

Mong nhận được câu trả lời của Luật sư!

Xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: NTHY

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật Đất đai của công ty Luật Minh Khuê

Làm thế nào để không xảy ra tranh chấp đất với bên thứ ba ?

Luật sư tư vấn Luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Căn cứ pháp lý:

- Luật dân sự 2005  

- Luật đất đai 2013. 

Nội dung phân tích: 

Bố mẹ bạn có mảnh đất là 4000m2 và tổng chiều dài là 63m mảnh đất đã được cấp sổ đỏ nhưng do ngày xưa không có điều kiện xây tường bao sau đó hàng xóm bên cạnh có trồng cây tre lên khi tre lớn đã mọc lan rộng ra. Họ nói tre mọc đến đâu là đất của họ, sau đó bố mẹ bạn đã tiến hành xây dựng một bức tường ngăn cách. Việc hàng xóm nói như thế là không có căn cứ. Theo quy định bộ luật dân sự 2005:

"Điều 265. Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản  

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.

2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác."

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

-> Như vậy việc tre mọc lan ra thì bên hàng xóm phải xén rẽ, tỉa cành và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

- Hơn nữa nếu như gia đình bạn không đồng ý với việc trồng tre để làm mốc ranh giới này, có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

"Điều 266. Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản

1. Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Những người sử dụng đất liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn, trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của những người đó.

Trong trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thoả thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

- Hiện tại hàng xóm có bán đất cho bên thứ 3, bố bạn đã ký vào đơ " đất không có tranh chấp" nhưng khi bên thứ 3 đi làm GCNQSDĐ thì trên bản đồ địa chính trong đó có 3 m đất thuộc sở hữu của bố bạn. Trường hợp này gia đinh bạn muốn giữ nguyên đất, trước hết pháp luật đất đai 2013 khuyến khích việc tự hòa giải tranh chấp. Gia đình bạn tiến hành thỏa thuận lại với hàng xóm về việc xác định lại ranh giới, hiện tại bên thứ 3 chưa là bên sở hữu bất động sản này vì căn cứ pháp luật đất đai, thời điểm phát sinh sở hữu là khi bên thứ 3 tiến hành đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

- Do đó bạn xác định tranh chấp này là tranh chấp ranh giới đất giữa gia đình bạn và gia đình hàng xóm, bên thứ 3 là bên có liên quan.

- Bố bạn ký vào đơn không có tranh chấp tại thời điểm chưa xác đinh chính xác được ran giới đất nhà mình, việc tự thảo thuận không tiến hành được thì gia đình bạn có thể làm đơn lên UBND cấp xã, phường hoặc tòa án nhân dân cấp huyện để được giải quyết.

- Thẩm quyền giải quyết của tranh chấp :

"Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về đất đai và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai.