Tôi xin cảm ơn!

Người gửi: P.H

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của công ty luật Minh Khuê.

Đổi ruộng nhưng hàng xóm không chịu trả và trường hợp này làm sổ đỏ như thế nào ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900 6162

Trả lời:

Thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự 2005 

Bộ luật Tố tụng Dân sự 2004 (sửa đổi, bổ sung 2011)

Luật Đất đai 2013 

Nội dung trả lời:

Theo Điều 190 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp:

“Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất,do chuyển đổi,chuyển nhượng,nhận thừa kế,được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã ,phường,thị trấn cho hộ gia đình,cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ”.

Theo điều luật này, gia đình bạn có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất trong phạm vi xã, phường, thị trấn của mình.

Tại Điều 463 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về hợp đồng trao đổi tài sản như sau:

Hợp đồng trao đổi tài sản

1. Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thỏa thuận giữa  các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau.

2. Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, nếu pháp luật có quy định.

3. Trong trường hợp một bên trao đổi cho bên kia tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình hoặc không được chủ sở hữu ủy quyền thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

4. Mỗi bên đều được coi là người bán đối với tài sản giao dịch cho bên kia và là người mua đối với tài sản nhận về. Các quy định về hợp đồng mua bán từ Điều 428 đến Điều 437 và từ Điều 439 đến Điều 448 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng trao đổi tài sản.

Đồng thời Điều 693 BLDS 2005 cũng quy định về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất như sau:

"Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai".

Xem xét quy định của pháp luật đất đai hiện hành, điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên".

Như vậy, theo quy định này, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không bắt buộc phải được công chứng, chứng thực thì mới phát sinh hiệu lực pháp luật.

Căn cứ vào quy định của pháp luật và những thông tin bạn đã cung cấp chúng tôi xin được chia ra hai trường hợp:

Trường hợp 1: Gia đình bạn và hàng xóm chuyển đổi quyền sử dụng đất có thời hạn.

Trong trường hợp này, khi hợp đồng chuyển đổi có thời hạn thì khi hết thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng, gia đình bên kia phải trả lại đất nông nghiệp cho gia đình bạn.

Điều 695 BLDS 2005 quy định về nghĩa vụ của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất:

"Các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1. Chuyển giao đất cho nhau đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

2. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn;

3. Chịu lệ phí về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà mình được chuyển đổi và thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai;

4. Thanh toán tiền chênh lệch, nếu giá trị quyền sử dụng đất chuyển đổi của một bên cao hơn, trừ trường hợp có thoả thuận khác".

Theo đó, nếu như đã hết thời hạn chuyển đổi mà bên kia không chịu giao trả đất cho gia đình bạn thì tức là bên kia đang vi phạm nghĩa vụ của họ. Do đó, gia đình bạn hoàn toàn có quyền khởi kiện tại Tòa án, yêu cầu gia đình bên kia thực hiện nghĩa vụ của họ, gia trả đất cho gia đình bạn.

Trường hợp 2: Chuyển đổi quyền sử dụng đất không có thời hạn.

Khi hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất không xác định thời hạn chuyển đổi thì được hiểu là hai bên đã chuyển đổi cho nhau quyền sử dụng đất nông nghiệp đến hết thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của mình. Lúc này, gia đình bạn không có quyền đòi lại và gia đình bên kia không có nghĩa vụ trả lại.

Điều 58 Bộ luật Tố tụng Dân sự  2004, sửa đổi bổ sung 2011 quy định: khi tham gia tố tụng các đương sự có quyền, nghĩa vụ cung cấp chứng cứ, chứng minh để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Do đó trong trường hợp này, nếu hai bên khởi kiện ra Tòa để giải quyết tranh chấp, tùy thuộc vào chứng cứ các bên có thể cung cấp và hồ sơ vụ án, năng lực thu thập chứng cứ chứng minh của các bên đương sự đến đâu, Tòa án sẽ tiến hành xét xử dựa trên các chứng cứ các bên đưa ra và ra bản án, quyết định theo đúng quy định của pháp luật.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng  cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email lienhe@luatminhkhue.vn hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900 6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp

Trân trọng./.

BỘ LUẬT TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.