Năm 1973 – 1974 xây dựng căn nhà cấp 4 diện tích khoảng 60m2 trên mảnh đất khoảng gần 2.000 m2.(năm 2014 đo lại là 1.848m2). Năm 1993 sau khi lo hậu sự cho mẹ tôi xong gia đình tôi chưa kịp làm thủ tục thừa kế tài sản do bố mẹ tôi để lại (cụ thể là mảnh đất và căn nhà cấp 4 tôi đã kể trên) chúng tôi đã họp gia đình thống nhất tạm thời giao cho vợ chồng em trai tôi, trông nom và thu hoạch hoa màu trồng trên mảnh đất của bố mẹ tôi để lại, và có trách nhiệm đóng thuế theo luật Nhà nước quy định, (vì thời gian đó tôi chưa về hưu) không hiểu tại sao em trai tôi tự ý kê khai 600m2 đất thổ cư tạm thời theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 758QSD đất do bà phó Chủ tịch UBND huyện cấp ngày 15/8/1993. Tôi và 3 người con gái của bố mẹ tôi không hay biết gì tại thời điểm đó mẹ tôi đang ốm nặng phải nằm viện chúng tôi có về chăm sóc mẹ tôi nhưng không thấy mẹ tôi nói gì, Mẹ tôi có đưa cho tôi mảnh giấy viết tay nội dung là giao lại 4 gian nhà và đất đến mương cho tôi nhưng tôi không kịp lấy dấu của chính quyền nơi có tài sản trên. Ngày 13/11/2005 tôi đã mời 5 chị em về họp gia đình tại chính căn nhà mà bố mẹ tôi để lại, cùng nhau bàn bạc giải quyết. Chúng tôi đã họp và ghi biên bản thống nhất với nhau là chia thành 5 phần bằng nhau (Trai cũng như gái đều có quyền được hưởng, tất cả mọi người đều nhất trí và cùng ký vào biên bản. Biên bản họp gia đình cũng không có xác nhận của chính quyền địa phương). Năm 2006 tôi nghỉ hưu có đặt vấn đề với vợ chồng em trai tôi để về nhận phần đất đã được chia theo biên bản họp gia đình thì vợ của em trai tôi có nói 10 năm không tranh chấp thì cho ai là quyền cô ta và con gái không có quyền. Ngày 08/4/2007 tôi và 2 chị gái, cô em gái cùng làm đơn gửi đến tòa án nhân dân huyện sở tại, nhưng không có hồi âm do mải làm ăn và nuôi con ăn học năm 2015 lúc này con tôi đã trưởng thành tôi lại về đặt vấn đề tách đất làm nhà ở và thờ cúng bố mẹ, vì tôi là con trưởng. Thực hiện ý nguyện của mẹ tôi trước khi mẹ tôi mất và cũng là ý nguyện của 2 chị gái và em gái tôi nhưng vợ chồng em chú tôi gây cản trở. Theo tôi được biết ông chủ tịch huyện đã ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BR: 976*** năm 2014 cho vợ chồng em trai tôi mà không tìm hiểu nguồn gốc vì đất này đang trong thời kỳ tranh chấp. Tôi hỏi Tổng đài tư vấn chúng tôi phải làm cách nào để thực hiện được theo biên bản đã họp gia đình ngày 13/11/2005.

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:

 

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2005

Luật đất đai năm 2013

2. Nội dung tư vấn:

Biên bản họp gia đình là văn bản ghi lại nội dung cuộc họp của hộ gia đình. Trong biên bản họp gia đình có ghi nhận về vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp.

Theo quy định tại Điều 121 Bộ luật dân sự 2005 thì: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.” Trong trường hợp này, việc quyết định chia mảnh đất thành 5 phần bằng nhau do các thành viên trong gia đình bàn bạc,quyết định được coi là một giao dịch dân sự.

Theo quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2005 thì hình thức của giao dịch dân sự được quy định như sau:

“1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.”

Trong trường hợp này , việc họp gia đình của gia đình bạn đã được lập thành biên bản trong đó có ghi nhận nội dung chia mảnh đất thành 5 phần bằng nhau, đã được các thành viên trong gia đình nhất trí. Như vậy, việc tặng cho quyền sử dụng đất của ông bạn ở đây là một giao dịch dân sự và được thể hiện dưới dạng văn bản (biên bản họp gia đình). Biên bản họp gia đình ở đây có thể xem như hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 thì để hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật thì hợp đồng đó phải đáp ứng điều kiện về hình thức như sau:

“1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất pải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực thì hợp đồng đó mới có hiệu lực pháp luật. Trong trường hợp của bạn, biên bản họp gia đình của gia đình bạn chưa được công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, về hình thức, biên bản họp gia đình của gia đình bạn chưa đáp ứng được các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói chung. 

Do đó, để biên bản họp gia đình ngày 13/11/2005 có hiệu lực thì bên cạnh việc đáp ứng yêu cầu về nội dung thì phải tuân thủ quy định về hình thức là phải tiến hành công chứng, chứng thực theo quy định thì mới bảo đảm tính có hiệu lực của văn bản.

Hơn nữa, theo như thông tin mà bạn cung cấp thì hiện tại mảnh đất đã đứng tên em trai bạn. Theo quy định của Luật đất đai 2013, khi đất đang có tranh chấp thì không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( điều 100 Luật đất đai 2013). Việc cấp giấy chứng nhận khi đất còn đang tranh chấp là vi phạm quy định của pháp luật.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai.