1. Lấn chiếm đất đất trồng lúa bị xử phạt bao nhiêu và biện pháp khắc phục hậu quả là gì ?

Chào Luật sư, xin hỏi: Tôi có một câu hỏi mong được Luật sư giải đáp. Vừa rồi tôi có bị xã ra một quyết định xử phạt vi phạm hành chính với hành vi lấn chiếm đất trồng lúa. Bị xử phạt với mức 4 triệu đồng và biện pháp khắc phục hậu quả là :

1. Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm ?
2. Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm ?
Như vậy, với các hình thức nêu trên thì xã đã xử phạt đúng chưa ạ ?

Cảm ơn luật sư!

Lấn chiếm đất đất trồng lúa bị xử phạt bao nhiêu và biện pháp khắc phục hậu quả là gì ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai - Ảnh minh họa

Trả lời

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Khỏan 1 Điều 12 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc nghiêm cấm các hành vi lấn, chiếm hủy hoại đất đai. Khi cá nhân có hành vi vi phạm điều khỏan này sẽ bị xử lý theo quy định tại Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP như sau:

Điều 10. Lấn, chiếm đất.

1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này.

3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

4. Hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định tại Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão và trong các lĩnh vực chuyên ngành khác.

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;

b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.

Căn cứ quy định trên ta thấy rằng:

Thứ nhất, đối với hình phạt chính: Khi bạn lấn chiếm đất trồng lúa sẽ thuộc vào khỏan 2 Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP nên mức xử phạt sẽ từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng. Phía ủy ban nhân dân xã xử phạt bạn với hành vi lấn chiếm đất trồng lúa là 4.000.000 đồng là có căn cứ.

Thứ hai, đối với các biện pháp khắc phục hậu quả. Tại Điều 31 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về thẩm quyền của Chủ tịch ủy ban nhân dân các cấp trong việc xử phạt vi phạm hành chính như sau:

Điều 31. Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp trong việc xử phạt vi phạm hành chính

1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có quyền:

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến 5.000.000 đồng;

c) Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính có giá trị không vượt quá mức tiền phạt được quy định tại Điểm b Khoản này;

d) Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có quyền:

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến 50.000.000 đồng;

c) Tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn;

d) Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính có giá trị không vượt quá mức tiền phạt được quy định tại Điểm b Khoản này;

đ) Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm; buộc trả lại đất đã lấn, chiếm; buộc làm thủ tục đính chính Giấy chứng nhận bị sửa chữa, tẩy xóa, làm sai lệch nội dung; buộc hủy bỏ giấy tờ giả liên quan đến việc sử dụng đất; buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển quyền do vi phạm.

..."

Như vậy, việc Ủy ban nhân dân xã ra 2 biện pháp khắc phục hậu quả bao gồm: Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm là chưa có căn cứ. Bởi lẽ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã chỉ có thẩm quyền đưa ra hình thức khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm. Còn biện pháp buộc trả lại đất đã lấn, chiếm sẽ thuộc thẩm quyền của chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện.

>> Tham khảo ngay: Quy định về mức xử phạt hành vi lấn, chiếm đất mới cập nhật

2. Tư vấn về tranh chấp đất đai khi xác lập hợp đồng mua bán giả ?

Thưa luật sư, tôi đứng tên trên sổ đỏ và tôi cần vay vốn ngân hang nhưngnếu tôi tự mình đứng ra vay vốn thì số tiền vay được ít hơn nhu cầu hiện tại của tôi.

Tôi nhờ một người bạn là giám đốc công ty đứng ra vay hộ nhưng người bạnđó nói phải chuyển tên chủ sang người đó thì mới vay được số tiền lớn vàngười này nói sẽ viết bản cam kết là sau khi tôi trả hết tiền gốc và lãingân hàng sẽ chuyển lại chủ sử dụng đất cho tôi và hai bên ký kết cùng vớingười chứng kiến. Sau khi viết cam kết tôi đã làm hợp đồng chuyển nhượng vàngười bạn tôi cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và vayđược vốn ngân hàng. Vấn đề tôi muốn hỏi là bản cam kết đó có hiệu lực pháp lý không ạ. Và tôi có thể hủy việc chuyển nhượng đất do giao dịch giả tạo được không ?

- Tu Minh

3. Hỏi về tranh chấp đất đai và xây dựng nhà trái phép ?

Luật như tư vấn giúp e với ạ. Nhà e có mảnh đất do ông nội e khai hoang và để lại cho bố e lam ruộng. Và khi đó chưa có giấy tờ gì thôn muốn nhà e góp đất để xây dựng trụ sở thôn. Nhà e đã cắt 2/3 đất cho thôn. Và 1/3 còn lại hiện đã được cấp quyền sử dụng đất.

Nhưng hiện giờ xã lại muốn thu hồi phần đất còn lại của nhà e với lý do là dựng nhà trái phép. Vậy giờ nhà e phải làm sao ạ. Liệu có bị thu hồi không ạ.

- Nguyễn Thị Ngọc

4. Cơ quan nào giải quyết tranh chấp đất đai ? Hướng dẫn khiếu nại, khiếu kiện và tố cáo về đất đai ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai ? Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, việc khiếu nại, khiếu kiện và tố cáo về đất đai được giải quyết như thế nào ?
Xin cám ơn luật sư !

Cơ quan nào giải quyết tranh chấp đất đai ? Hướng dẫn khiếu nại, khiếu kiện và tố cáo về đất đai ?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về giải quyết tranh chấp đất, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Thứ nhất: Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được pháp luật đất đai quy định như sau:

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013, theo đó tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Theo đó trong trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành

- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

Thứ hai: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, việc khiếu nại, khiếu kiện và tố cáo về đất đai được giải quyết như sau:

Điều 204 Luật đất đai năm 2013 quy định việc giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai như sau:

- Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

- Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Việc giải quyết tố cáo về đất đai được quy định tại Điều 205 Luật đất đai năm 2013, theo đó cá nhân có quyền tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai và việc giải quyết các tố cáo này được thực hiện theo quy định của pháp luật về tố cáo.

>> Tham khảo một số văn bản liên quan:

Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định về giá đất

Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trong nội bộ gia đình và vấn đề mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

5. Tư vấn trường hợp bị bên bán đòi lại đất khi chỉ có hợp đồng mua bán viết tay ?

Chào luật sư, Tôi có vấn đề liên quan đến đất đai rất mong luật sư trả lời giúp tôi. Tôi mua đất từ năm 2000, đất đã xây nhà và làm hàng rào cố định tới bây giờ thì bên người bán định đòi lại đất. Đất đó là lúc trước cha của người bán chỉ bằng giấy viết tay mà không có công chứng tới nay bên bán ( con gái) đòi lại phần đất đó người cha đã mất. Mà thời điểm 2 bên mua bán đất chỉ viết giấy tay rồi đưa tiền mà hiện tại tôi chỉ giữ bản viết tay photo mà có chữ ký của người cha và người con. Liệu ra toà thì tôi có bị mất phần đất đó không? Rất mong luật sư trả lời giúp tôi. Tôi cảm ơn luật sư!
-Lê Văn Thắng

Trả lời:

Về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất:

Theo điểm b khoản 2 điều 167 Luật đất đai 2013:

"b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;"

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 điều 129 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định: Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

" Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Và theo quy định tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10.8.2004 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao có quy định: "Nếu hợp đồng chuyển nhượng được xác lập từ sau ngày 15.10.1993 không có công chứng hoặc chứng thực và đất chuyển nhượng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã làm nhà kiên cố, trồng cây lâu năm… bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính về đất đai thì toà án công nhận hợp đồng."

Như vậy, trong trường hợp này ta có thể thấy rằng, hợp đồng mua bán đất của anh/chị đã thực hiện xong từ lâu vì vậy anh/chị có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán đất cho anh/chị và anh/chị không cần thực hiện việc công chứng giấy tờ mua bán nhà đất nữa và con gái của người bán cũng không có quyền đòi lại đất của anh/chị nữa.

>> Xem ngay: Tư vấn về hình thức xử lý đối với hành vi lấn chiếm đất quốc phòng, an ninh ?

6. Tư vấn đất đai nhà cửa: Giải quyết tranh chấp đất khi Bố qua đời ?

Cháu chào chú ạ.chú ơi cháu có một vấn đề này cần chú giải thích cũng như cho cháu lời khuyên ạ. Việc như sau : Hiện gia đình cháu đang ở đất sổ đỏ đứng tên bà nội.bố mẹ cháu trước mua đất nhưng để tên ông bà giấy tờ mua đất thì không còn.Hiện bố cháu mới mất chưa đc 49 ngày nhưng bà và các bác có ý định đuổi mẹ con cháu để chiếm nhà.Căn nhà cháu đang ở hiện đang trên mảng đất của bà mà gia đình cháu ở đây hơn 20 năm rồi.Căn nhà này được xây bằng tiền của các cô bên nước ngoài một nửa tiền và bố mẹ cháu bỏ một nửa tiền .bố cháu có ghi lại mọi khoản chi tiêu để xây nhà cũng như tiền các cô cho và tiền của bố mẹ cháu. Cháu muốn hỏi là bây giờ nêud như bà đuổi mẹ con cháu ra khỏi nhà thì cháu và mẹ có kiện được cũng như đòi lại tiền mình bỏ ra xây nhà được k ạ. Chú cho cháu lời khuyên với ạ.cháu cảm ơn chú nhiều lắm ạ!
-Hiền Bùi

Trả lời:

Trường hợp 1:

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình và hài hòa lợi ích của các bên, mẹ con bạn nên tự thương lượng, thỏa thuận để giải quyết mâu thuẫn trong gia đình. Các phương án có thể thỏa thuận như: mẹ con bạn thỏa thuận với bà nội về việc tặng cho/chuyển nhượng phần thửa đất mà bố mẹ bạn đã xây nhà; hoặc nếu bà bà bạn lấy lại toàn bộ thửa đất thì có thể sử dụng luôn ngôi nhà mà bố mẹ bạn xây dựng đồng thời thanh toán cho bố mẹ một khoản tiền hợp lý...

Trường hợp 2:

Trong trường hợp phải đưa ra tòa án để giải quyết thì gia đình bạn cần cung cấp những bằng chứng xác thực về việc bố mẹ bạn đã xây dựng ngôi nhà đó. Và cũng đưa ra các yêu cầu trên để tòa án xem xét giải quyết.

Căn cứ theo quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 về điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở:

“- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.

– Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

+ Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;”

Căn cứ theo quy định tại Điều 9 Luật Nhà ở 2014 về công nhận quyền sở hữu nhà ở:

“Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.”

Theo quy định nêu trên, Luật Nhà ở đã có quy định bảo vệ quyền hợp pháp của cá nhân đối với nhà ở do mình tạo lập, ngay cả trong trường hợp xây dựng nhà ở trên thửa đất của người khác. Khi bố mẹ bạn xây dựng nhà trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của ông bà nội sẽ có quyền đăng ký chủ sở hữu nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở như nêu trên. Đương nhiên khi đăng ký quyền sở hữu ngôi nhà, bố mẹ bạn phải có văn bản đồng ý của ông bà nội về việc cho bố mẹ bạn được xây dựng ngôi nhà trên thửa đất của ông bà nội.

>> Xem ngay: Tư vấn thủ tục khiếu nại, tố cáo hành vi lấn chiếm đất ?

7. Tư vấn tranh chấp đất đai trong nội bộ gia đình ?

Kính gửi luật sư. Gia đình tôi hiện nay có 1 việc như sau. Rất mong luật sư tư vấn và cho tôi í kiến. Mẹ đẻ tôi năm nay 79 tuổi.có 5 người con (4 gái và 1 trai). Bố mẹ tôi có 1 mảnh đất 130m2. Sau khi bố mất, mẹ tôi đã cắt 1 nửa cho e trai tôi làm nhà và đã sang tên sổ đỏ nửa đó cho vợ chồng em trai tôi. Hiện nay mẹ tôi sống trên nửa đất còn lại, nhưng nửa đất còn lại mẹ đag sống đó, mẹ đã sang tên cho 4 chị em gái tôi mà ko còn tên bà nữa (4 chị em gái cùng đứng tên trong sổ đỏ). Vậy giờ tôi muốn hỏi luật sư những vấn đề sau:

- Mẹ tôi nói đất đấy sau khi mẹ tôi chết sẽ bán và chia cho 3 em gái mà tôi ko có phần. Tôi muốn hỏi: mẹ tôi và các em chia như vậy có đúng ko và tôi có quyền được khởi kiện không?

- Mẹ tôi tính sẽ bán đất đấy ngay khi mẹ tôi đang còn sống. Và ko cần thông qua tôi. Số tiền bán được cũng sẽ chia cho 3 em gái mà không có phần của tôi mặc dù tôi cũng cùng đứng tên trong sổ đỏ. Tôi muốn hỏi: nếu không thông qua và có sự đồng í của tôi, mẹ tôi và các em có bán được đất không. Và tôi có quyền được khởi kiện không?

- Nếu ko may tôi gặp rủi ro qua đời (chồng tôi cũng đã mất) thì khi họ bán và chia mảnh đất đấy, con ruột tôi có quyền hưởng thay tôi không? Hay tôi có phải ra pháp luật uỷ quyền cho con tôi từ ngay bây giờ để sau nếu ko may tôi qua đời thì con tôi vẫn được hưởng số đó không?

- Bây giờ họ đang tính sẽ "cưỡng bức" tôi đòi lại sổ đỏ từ tay tôi để ra văn phòng công chứng làm lại, chuyển thêm tên mẹ tôi vào đó, để mẹ tôi có quyền quyết bán đất mà không cần thông qua tôi và không cần chia cho tôi (sổ đỏ hiện giờ 4 người cùng đứng tên trong 1 sổ. Và làm 4 cái mỗi người giữ 1 cái). Tôi muốn hỏi: mẹ tôi và 3 em gái có được làm như vậy không? Nếu họ cưỡng bức tôi thì tôi sẽ phải làm gì? Tôi có quyền được khởi kiện không? Đó là tất cả những khúc mắc của tôi.

Rất mong luật sư tư vấn giúp đỡ tôi. Trân trọng cảm ơn!

-Ngoc Anh Nguyen Truong

Trả lời:

Thứ nhất, mẹ bạn đã sang tên phần đất còn lại cho 4 chị em bạn sau khi cho em trai bạn, vì vậy bà không còn bất kì quyền gì đối với thửa đất đã sang tên cho 4 chị em bạn.

Thứ hai, khi không có sự đồng ý của bạn thì mẹ và các chị em của bạn không có quyền bán cả thửa đất. Nếu các em bạn muốn bán thửa đất thì theo điểm b khoản 2 điều 167 Luật đất đai 2013:

"b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất."

Như vậy, trong trường hợp này nếu mẹ bạn đã chia từng phần cho 4 chị em bạn trên mảnh đất đó thì chị hoặc các em chị nếu muốn bán phần đất của mình thì phải thủ tục tách thửa theo quy định của pháp luật, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của luật này. Còn nếu mẹ bạn không chia phần cho từng người chị em bạn ủy quyền cho người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của chị em bạn.

Thứ ba, khi không may bạn qua đời thì theo điểm d khoản 1 điều 179 Luật đất đai:

"Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật."

Trong trường hợp này, nếu bạn viết di chúc để lại toàn bọ tài sản cho con bạn thì con bạn sẽ được hưởng toàn bộ tài sản và phần đất đó. Nếu không có di chúc và chia theo pháp luật. Theo điều 651 Bộ luật dân sự 2015 thì con bạn và mẹ đẻ của bạn đều thuộc hàng thừa kế thứ nhất nên con bạn và mẹ bạn được hưởng phần tài sản bằng nhau.

Thứ 4, nếu họ có hành vi " cưỡng bức" chị có thể kiện họ về tội cưỡng đoạt tài sản theo điều 170 Bộ luật hình sự 2015:

"1. Người nào đe dọa sẽ dùng vũ lực hoặc có thủ đoạn khác uy hiếp tinh thần người khác nhằm chiếm đoạt tài sản, thì bị phạt tù từ 01 năm đến 05 năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 03 năm đến 10 năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Phạm tội đối với người dưới 16 tuổi, phụ nữ mà biết là có thai, người già yếu hoặc người không có khả năng tự vệ;

d) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;

đ) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

e) Tái phạm nguy hiểm.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:

a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;

b) Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh.

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm:

a) Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;

b) Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản."

Nếu họ có hành vi "cưỡng bức" bạn để chiếm đoạt sổ đỏ thì bạn có thể cảnh cáo mẹ và các em của bạn. Nếu họ không dừng hành động đó lại thì bạn có thể kiện họ ra tòa với hành vi cưỡng đoạt tài sản.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn soạn thảo biên bản thỏa thuận về ngõ đi chung ?

8. Tư vấn pháp luật đất đai về sáp nhập tài sản đất đài là tài sản riêng và tài sản chung ?

Kính chào luật sư! Tôi tên là Thắng, hiện tại tôi có một trường hợp về đất đai mong được tư vấn. Tôi có đứa em gái đứng tên trên sổ đỏ được cấp năm 2013. Đến năm 2015 thì em lấy chồng, trong trường hợp 2 vợ chồng đứa em có thỏa thuận tài sản được cấp năm 2013 đấy là tài sản chung của 2 vợ chồng và có qua công chứng. Tôi muốn hỏi:
1. Với thỏa thuận đó thì sổ đỏ đó có bắt buộc phải đăng ký lại quyền sử dụng đất không?
2. Nếu có thỏa thuận có công chứng nhưng chưa đăng ký mà đứa em gái mang sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng, chỉ có chữ ký của em gái không có chữ ký của chồng thì nếu xảy ra tranh chấp sẽ giải quyết thế nào?
Mong được luật sư tư vấn trường hợp này. Tôi xin cảm ơn!
-Thắng Minh

Trả lời:

Thứ nhất, theo quy định tại điều 46 Luật Hôn nhân và gia đình 2014:

"1. Việc nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung được thực hiện theo thỏa thuận của vợ chồng.

2. Tài sản được nhập vào tài sản chung mà theo quy định của pháp luật, giao dịch liên quan đến tài sản đó phải tuân theo hình thức nhất định thì thỏa thuận phải bảo đảm hình thức đó.

3. Nghĩa vụ liên quan đến tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung được thực hiện bằng tài sản chung, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác."

Vợ chồng em gái bạn đã có thỏa thuận có công chứng, thỏa thuận ấy đã phát sinh hiệu lực phát luật kể từ ngày thỏa thuận được công chứng chứng thực mặc dù chưa đăng ký lại nhưng thỏa thuận ấy vẫn có hiệu lực phát lý. Do đó, việc định đoạt tài sản chung đó được quy định tại Điều 35 Luật Hôn nhân gia đình như sau:

“Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”

Chính vì vậy, khi em gái bạn mang sổ đỏ đi thế chấp ở ngân hàng thì cần phải có sự đồng ý của chồng em gái bạn. Nếu không có sự đồng ý của chồng em gái bạn thì chồng em gái bạn có quyền kiện đòi lại tài sản.

9. Thỏa thuận quyền sở hữu nhà đất đang thế chấp ?

Xin chào anh chị! Em có vấn đề về đất đai mong được a/chị tư vấn dùm em ạ! Hiện tại gia đình chồng em có căn nhà đang kinh doanh khách sạn, mà bìa đỏ đang cắm ngân hàng với số tiền hơn 2 tỉ. Giờ ông bà cho vợ chồng sở hữu với điều kiện là đứng ra bảo đảm số tiền nợ gốc và lãi hàng tháng đó, khi nào trả hết nợ lấy bìa về thì sẽ sang tên cho vợ chồng em. Giờ vợ chồng em muốn đảm bảo chắc chắn tài sản này là của vợ chồng nên muốn viết tay giấy thoả thuận cho quyền sở hữu ( vì 1 số lí do cá nhân của gia đình nên buộc phải làm như thế này ạ) E mong a chị chỉ mẫu cho e để e viết thế nào cho hợp lí và đúng pháp luật ạ. E xin cảm ơn!

-Bui Van

Đấy là mẫu hợp đồng thỏa thuận bạn có thể tham khảo để viết. Lưu ý rằng khi làm xong bạn phải mang đi công chứng, chứng thực.

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

HỢP ĐỒNG SỐ: …………………CN

………….., ngày…..tháng……năm…….

I. PHẦN GHI CỦA CÁC BÊN CHUYỂN NHƯỢNG

1. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ông (Bà): ........................................................sinh năm............................

- Chứng minh nhân dân số:........do:.......Cấp ngày:.....tháng…….năm…...

- Nghề nghiệp: …………………………………………………………………

- Địa chỉ thường trú: ……………………………………………………………

2. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ông (Bà): .........................................................sinh năm............................

- Chứng minh nhân dân số:..............do:..................Cấp ngày:......tháng…….năm…...

- Nghề nghiệp: ……………………………………………………………………

- Địa chỉ thường trú: ……………………………………………………………

Hoặc Ông (Bà):

- Đại diện cho (đối với tổ chức): ………………………………………………

- Địa chỉ: …………………………………………………………………………..

- Số điện thoại: ……………………………… Fax..........................(nếu có)

Thửa đất chuyển nhượng

- Diện tích đất chuyển nhượng: …………………………………………….. m2

- Loại đất: ……………………….Hạng đất (nếu có) .................................

- Thửa số: ………………………………………………………………………

- Tờ bản đồ số: …………………………………………………………………..

- Thời hạn sử dụng đất còn lại: ………………………………………………..

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: …………….do...........cấp ngày........ tháng ........ năm……

Tài sản gắn liền với đất (nếu có)

3. Hai bên nhất trí thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các cam kết sau đây :

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bằng số) ................................,

(bằng chữ) ................................................................................................

- Giá chuyển nhượng tài sản : (nhà ở, công trình, vật kiến trúc, cây lâu năm và tài sản khác có trên đất) (bằng số) ..................................... (bằng chữ) .....................................................................................................................

- Tổng giá trị chuyển nhượng (bằng số) .....................................................

(bằng chữ) ....................................................................................................

- Số tiền đặt cọc (nếu có) là (bằng số)..........................................................

(bằng chữ) .................................................................................................

- Thời điểm thanh toán ................................................................................

- Phương thức thanh toán: .........................................................................

- Bên chuyển nhượng phải chuyển giao đủ diện tích, đúng hiện trạng và các giấy tờ liên quan đến thửa đất chuyển nhượng và các tài sản kèm theo cho bên nhận chuyển nhượng khi hợp đồng này có hiệu lực.

- Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (nếu không có thỏa thuận khác), tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ ghi nợ trước đây (nếu có), lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.

- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả đủ tiền, đúng thời điểm và phương thức thanh toán đã cam kết.

- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ.

4. Các cam kết khác :

- Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất xin cam đoan thửa đất có nguồn gốc hợp pháp, hiện tại không có tranh chấp, không thế chấp, không bảo lãnh, không góp vốn (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận). Nếu có gì man trá trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chúng tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.

- Bên nào không thực hiện những nội dung đã thoả thuận và cam kết nói trên thì bên đó phải bồi thường cho việc vi phạm hợp đồng gây ra theo quy định của pháp luật.

- Các cam kết khác........................................................................................................................

- Hợp đồng này lập tại .................................... ngày .... tháng ... năm ... thành ....... bản và có giá trị như nhau và có hiệu lực kể từ ngày được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận được chuyển nhượng.

Đại diện Bên chuyển nhượng Đại diện Bên nhận chuyển nhượng

Quyền Sử Dụng Đất Quyền Sử Dụng Đất

(Ghi rõ họ tên, chữ ký, dấu nếu có) (Ghi rõ họ tên, chữ ký, dấu nếu có)

II. PHẦN GHI CỦA CƠ QUAN NHÀ NƯỚC

Nội dung xác nhận của cơ quan Địa chính cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất chuyển nhượng:

- Về giấy tờ sử dụng: ……………………………………………………

- Về hiện trạng thửa đất: ………………………………………………..

Chủ sử dụng đất: ………………………………………………………..

Loại đất: …………………………………………………………………..

Diện tích: ………………………………………………………………….

Thuộc tờ bản đồ số: …………………………………………………….

Số thửa đất: ………………………………………………………………

Đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp: …………………………

- Về điều kiện chuyển nhượng: ……………………………………….

Ngày ... tháng .... năm…… Ngày . . . . tháng . . . . năm . . .

CƠ QUAN ĐỊA CHÍNH CẤP HUYỆN TM. ỦY BAN NHÂN DÂN ............

(ghi rõ họ tên, ký và đóng dấu) (ghi rõ họ tên, ký và đóng dấu)

10. Giải quyết tranh chấp đất đai được tiến hành như thế nào tại Tòa?

Thưa luật sư, tôi có sự việc xin được nhờ luật sư tư vấn, giải đáp. bà M và bà T đều được nhà nước cấp đất đền bù tái định cư vào năm 2010, bà M ở lô a, bà T ở lô b, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2011 bà T bán cho ông A, đã chuyển đổi quyền sử dụng đất, nhưng do sai sót, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp lô A. ông A cũng không kiểm tra lại Năm 2015, do có việc cần tiền, ông A đã thông qua môi giới, bán đất cho ông Q. ông Q mua trên sơ đồ và giấy tờ, đúng vị trí lô A như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông T, và đã sang tên đổi chủ thành tên mình, hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước. sau đó, năm 2016, ông Q có nhu cầu chỗ ở, đã làm thủ tục xin cấp phép xây dựng nhà và được ubnd xã cấp phép. hiện nay ông Q đã dọn về nhà mới xây để ở. tuy nhiên, bà M trong lần đi thăm đất đã phát hiện lô đất nhà mình đã có người xây nhà và ở. vì vậy, bà làm đơn gửi lên Ủy ban xã và Ủy ban huyện để được giải quyết.
Thưa luật sư, trong trường hợp như trên, việc xử lý của nhà nước và pháp luật sẽ ra sao? bởi vì những người dân là bà M, ông Q đều mong muốn được ở đúng với mảnh đất của mình, chứ không ai đồng ý di chuyển về lô B như Ủy ban xã, huyện tư vấn. kính mong luật sư tư vấn giải đáp, nếu trường hợp phải ra tòa sẽ phân xử thế nào? Vì hiện nay, cả hai gđ phải tham dự các buổi làm việc do xã, huyện tổ chức, ảnh hưởng nhiều đến cuộc sống ?
Trân trọng cảm ơn luật sư!

Giải quyết tranh chấp đất đai được tiến hành như thế nào tại Tòa?

Trả lời:

Căn cứ Điều 588 - Bộ luật dân sự 2015 quy định về thời hiệu yêu cầu bồi thường thiệt hại:

Thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Căn cứ Theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định:

Điều 26. Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án

.............................

9. Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai; tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng rừng theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng.

Như vậy, bạn cần làm đơn yêu cầu khởi kiện tranh chấp đất đai gửi lên Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu khởi kiện để giải quyết tranh chấp.

Và yêu cầu tất cả các bên đưa ra được các giấy tờ về giao dịch gây nhầm lẫn và buộc khôi phục lại ban đầu, yêu cầu bên phía cấp xã thu hồi lại giấy chứng nhận đa cấp trước đó (Luật đất đai năm 2013).

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê