Vì tin tưởng em trai, bố mẹ tôi đã đồng ý nhưng không viết giấy tờ gi cả. Sau 1 năm chú tôi vì tai nạn nên đã mất và thời gian sau thím tôi bắt đầu xây nhà trọ; vì lời hứa với chú khi còn sống nên bố mẹ tôi đã để thím tôi xây. Thời gian trôi qua bố mẹ tôi có hỏi thím là trước thím bảo để cho thím nửa số đất của anh chị thì  thím đổi đất khác cho mà giờ chưa thấy đâu; thì thím tôi nói đất ai người đấy làm. Giờ bố mẹ tôi mới biết mình bị lừa ,đến bây giờ thím tôi vẫn kinh doanh nhà trọ ,mẹ tôi đã bảo thím tôi di dời đi để gia đình tôi sử dụng nhưng thím vẫn ngoan cố không chịu. Tôi mong quý luật sư giúp tôi có câu trả lời, liệu gia đình tôi có lấy lại được mảnh đất đó không ?

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Luật Minh Khuê.

Tôi xin cảm ơn !

Người gửi: M.K

Lấy lại mảnh đất đã hứa trao đổi với người nhà ?

Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến gọi: 1900 6162

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Luật Minh Khuê, đối với vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật Dân sự 2005 

Luật đất đai 2013 

Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai 2013 

Nội dung phân tích:

* Về việc gia đình bạn có lấy lại được mảnh đất hay không ?

Trường hợp hứa trao đổi đất với nhau của bố mẹ bạn và chú thím bạn thuộc hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, tức là trường hợp  thoả thuận giữa các bên, theo đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai (quy định tại Điều 693 Luật Dân sự 2005).

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, thì hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có đầy đủ nội dung theo luật định và phải được công chứng, chứng thực; cụ thể:

Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định về Hình thức chuyển quyền sử dụng đất: 

"1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này."

Điều 694 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định về Nội dung của hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất:

"Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

1. Tên, địa chỉ của các bên;

2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;

3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

4. Thời điểm chuyển giao đất;

5. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển đổi; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên được chuyển đổi;

6. Chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất, nếu có;

7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển đổi;

8. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng."

Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về  Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:

"1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư."

Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất của bố mẹ bạn với chú thím bạn chỉ là giao kết miệng, bố mẹ bạn cũng không biết mảnh đất như trong lời hứa mà chú thím bạn hứa trao đổi ở đâu. Nghĩa là trường hợp chuyển đổi này không được lập thành văn bản, không đảm bảo nội dung mà một hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất yêu cầu cũng như không có công chứng, chứng thực bất kỳ giấy tờ, văn bản nào. Như vậy, đây là giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 127 Bộ Luật Dân sự 2005 ; theo đó giao dịch này không phát sinh hiệu lực, phần đất mà thím bạn đã lấy để xây dựng, kinh doanh nhà trọ vẫn thuộc về gia đình bạn.

Hơn nữa, Điều 692 Bộ Luật Dân sự 2005 cũng quy định rõ về Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất là "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định về pháp luật đất đai". Trong thực tế, thím bạn chỉ xây dựng, kinh doanh nhà trọ trên mảnh đất đấy mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất vẫn thuộc về gia đình bạn.

* Về việc làm thế nào để lấy lại đất ?

Để lấy lại đất, chúng tôi xin tư vấn cho bạn hai hướng giải quyết sau:

Thứ nhất, họp gia đình để yêu cầu thím bạn trả lại đất cho gia đình bạn, đây là phương thức giải quyết trong nội bộ gia đình mà không có sự can thiệp của pháp luật.

Thứ hai, khởi kiện đòi lại quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp huyện ở địa phương.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi đối với câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi về cho công ty Luật Minh Khuê.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai.