1. Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án?

Thưa luật sư, mẹ tôi có mảnh đất do cha ông để lại để thờ phụng. Bố mẹ đi chiến trường rồi kết hôn ở đơn vị, mẹ về hưu trước bố nên về đất của cha ông để lại cho mẹ để sinh sống, sau này bố về hưu thì cũng về nhà mẹ tôi sống cùng để nuôi dạy con cái.

Tôi kiểm tra bản đồ năm 1989 ở xã thì mảnh đất vẫn đứng tên của mẹ tôi (bản đồ 992 không còn) (vì từ trước năm 2003 chưa có sổ đỏ) năm 1992 bố mẹ tôi vào nam lập nghiệp nhờ anh rể đến trông nhà và chăm các con của mẹ tôi giúp, năm 1997 bố mẹ không vào nam nữa mà về để quê để nuôi các con. Từ đó bố mẹ lại sống trên mảnh đất này bình yên và vẫn đóng thuế đất bình thường. Năm 2003, nhà nước có chủ trương đo lại đất để cấp sổ đỏ cho dân, thì anh rể tôi đã đòi căn nhà và mảnh đất với lý do bố đã bán cho con, tờ giấy bán nhà anh rể tôi đưa ra có đầy đủ chữ ký của anh rể, bố đẻ anh rể, chữ ký của bố tôi, chữ ký của trưởng thôn (không có chữ ký của mẹ) và xác nhận của xã, nhưng ngày mua nhà là ngày 23/12/1992 âm (15/01/1993 dương). Còn ngày xác nhận của UBND xã là ngày 26/2/1992. Nay cho tôi hỏi:

1. Khi anh ấy làm đơn đề nghị ra xã để cấp lại mảnh đất này cho anh ấy thì xã có quyền hòa giải nữa không (vì năm 2003 làm đã không thành), hay chỉ chuyển luôn sang tòa án để giải quyết?

2. Nếu khi ra tòa án thì mẹ tôi cần phải chuẩn bị những thủ tục gì ạ?

3. Nếu gia đình tôi thuê luật sư để bác bỏ cái giấy bán nhà trên thì thủ tục gia đình tôi cần làm là những gì? Gia đình tôi có phải viết đơn ra toà không? Có cần phải đi gặp bên toà không? Hay mọi việc là do luật sư đi liên hệ để bác bỏ giấy bán nhà?

Mong sớm nhận được phản hồi của luật sư, tôi xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án?

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai: 1900.6162

Trả lời:

1.1. Khi anh rể làm đơn đề nghị xã cấp lại mảnh đất này thì xã có quyền hòa giải nữa không hay chuyển luôn sang tòa án?

Căn cứ khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;"

Như vậy, với trường hợp này của bạn thì căn cứ vào các quy định của pháp luật thì do đất của gia đình bạn hiện tại không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc hòa giải giữa hai bên về diện tích đất này được UBND xã hòa giải nên:

Trường hợp 1: Nếu mảnh đất mà gia đình bạn hiện đang sử dụng và các bên tranh chấp có một trong các bên giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì phải nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân cáp huyện nơi có mảnh đất theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 tại khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39. Bởi lẽ, trên thực tế vào năm 2003 các bên tranh chấp đã hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã nhưng hòa giải không thành.

Trường hợp 2: Nếu không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì có thể lựa chọn nộp đơn tại UBND cấp huyện rồi nộp đơn cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nếu không đồng ý với cách giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện hoặc khởi kiện ra Tòa án theo thủ tục hành chính.

1.2. Về việc nếu khi ra tòa án thì mẹ bạn cần phải chuẩn bị những thủ tục gì?

Căn cứ Chương VII Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định về chứng minh và chứng cứ, theo đó, gia đình bạn cần chuẩn bị những giấy tờ hoặc tài liệu sau để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp cho gia đình mình theo quy định tại Điều 94 và Điều 95 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 bao gồm:

- Tài liệu đọc được là bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực hợp pháp hoặc do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cung cấp, xác nhận.

- Tài liệu nghe được, nhìn được được coi là chứng cứ nếu được xuất trình kèm theo văn bản trình bày của người có tài liệu đó về xuất xứ của tài liệu nếu họ tự thu âm, thu hình hoặc văn bản có xác nhận của người đã cung cấp cho người xuất trình về xuất xứ của tài liệu đó hoặc văn bản về sự việc liên quan tới việc thu âm, thu hình đó.

- Thông điệp dữ liệu điện tử được thể hiện dưới hình thức trao đổi dữ liệu điện tử, chứng từ điện tử, thư điện tử, điện tín, điện báo, fax và các hình thức tương tự khác theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử.

- Vật chứng là chứng cứ phải là hiện vật gốc liên quan đến vụ việc.

- Lời khai của đương sự, lời khai của người làm chứng được coi là chứng cứ nếu được ghi bằng văn bản, băng ghi âm, đĩa ghi âm, băng ghi hình, đĩa ghi hình, thiết bị khác chứa âm thanh, hình ảnh theo quy định tại khoản 2 Điều này hoặc khai bằng lời tại phiên tòa.

- Kết luận giám định được coi là chứng cứ nếu việc giám định đó được tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định.

- Biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ được coi là chứng cứ nếu việc thẩm định được tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định.

- Kết quả định giá tài sản, kết quả thẩm định giá tài sản được coi là chứng cứ nếu việc định giá, thẩm định giá được tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định.

- Văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý do người có chức năng lập tại chỗ được coi là chứng cứ nếu việc lập văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý được tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định.

- Văn bản công chứng, chứng thực được coi là chứng cứ nếu việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo đúng thủ tục do pháp luật quy định.

- Các nguồn khác mà pháp luật có quy định được xác định là chứng cứ theo điều kiện, thủ tục mà pháp luật quy định.

Như vậy, căn cứ vào quy định nêu trên, gia đình bạn có thể cung cấp chứng cứ đảm bảo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền lợi của mình.

1.3. Nếu gia đình bạn thuê luật sư để bác bỏ giấy bán nhà thì gia đình tôi có phải viết đơn ra toà không? Có cần phải đi gặp bên toà hay mọi việc là do luật sư đi liên hệ để bác bỏ giấy bán nhà?

Căn cứ Điều 186 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định về quyền khởi kiện vụ án như sau:

"Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình."

Căn cứ Điều 22 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Luật sư của Quốc hội, số 20/2012/QH13:

"Điều 22. Phạm vi hành nghề luật sư

1. Tham gia tố tụng với tư cách là người bào chữa cho người bị tạm giữ, bị can, bị cáo hoặc là người bảo vệ quyền lợi của người bị hại, nguyên đơn dân sự, bị đơn dân sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án hình sự.

2. Tham gia tố tụng với tư cách là người đại diện hoặc là người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong các vụ án về tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động, hành chính, việc về yêu cầu dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động và các vụ, việc khác theo quy định của pháp luật.

3. Thực hiện tư vấn pháp luật.

4. Đại diện ngoài tố tụng cho khách hàng để thực hiện các công việc có liên quan đến pháp luật.

5. Thực hiện dịch vụ pháp lý khác theo quy định của Luật này."

Như vậy, căn cứ vào quy định nêu trên thì gia đình bạn hoàn toàn có thể ủy quyền cho luật sư nộp đơn khởi kiện để luật sư đại diện cho khách hàng để giải quyết các công việc có liên quan đến việc mà luật sư đã nhận theo phạm vi, nội dung được ghi trong hợp đồng dịch vụ pháp. Gia đình bạn không bắt buộc tới Tòa án mà có thể ủy quyền cho luật sư đại diện để thay mặt gia đình bạn bảo về quyền và lợi ích hợp pháp cho gia đình mình.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn giải quyết tình huống tranh chấp đất đai?

2. Tư vấn tranh chấp đất đai và quyền thừa kế tài sản của ông bà?

Thưa luật sư, xin hỏi: gia đình tôi có hai anh em, anh tôi đi làm xa, tôi ở với ông bà, ông bà có cho tôi nhà cửa và đất đai. Sau này, ông bà mất, anh tôi về đòi chia tài sản như vậy đúng hay sai? Tôi phải làm gì để bảo vệ mình? Mong sớm nhận được tư vấn của luật sư. Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp, có rất ít thông tin để chúng tôi có thể tư vấn chi tiết cho bạn. Bạn cần cung cấp thêm thông tin, bố mẹ bạn có còn sống hay không? ông bà bạn có bao nhiêu người con? Ông bà bạn mất có để lại di chúc gì không? Tại thời điểm ông bà bạn cho bạn nhà và đất thì ông bà bạn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay chưa? Việc tặng cho có được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật không?

Chính vì vậy, trong trường hợp này, chúng tôi chỉ có thể tư vấn chung cho bạn như sau:

Trường hợp 1: Ông bà bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Sau đó, ông bà bạn có ký hợp đồng tặng cho nhà và đất cho bạn theo đúng quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, có lập thành văn bản tặng cho và có công chứng hoặc chứng thực. Lúc này, việc tặng cho giữa ông bà và bạn có hiệu lực pháp luật, anh trai của bạn không có quyền đòi chia di sản của ông bà nữa.

Trường hợp 2: Ông bà bạn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhưng bạn có đầy đủ các giấy tờ chứng minh việc ông bà bạn có tặng cho bạn mảnh đất và ngôi nhà trên đất, bạn là người trực tiếp sử dụng mảnh đất này ổn định, lâu dài và không có tranh chấp đáp ứng quy định tại Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai thì bạn hoàn toàn có quyền nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất để yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Nếu trong trường hợp anh trai bạn vẫn muốn đòi chia tài sản với bạn thì bạn có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, hoặc bạn có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

3. Tranh chấp đất đai yêu cầu bồi thường được không?

Thưa luật sư, xin hỏi: gia đình chúng tôi hiện đang canh tác và sử dụng phần đất ven rạch, đã cải tạo thành ao nuôi cá, hiện phần đất này nằm trong khu dự án nhà ở, đất ở của một công ty trách nhiệm hữu hạn, đã được Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố giao cho dự án. Phần đất nêu trên của tôi chưa được cấp sổ đỏ, mà chỉ được Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố xác nhận và cấp số thửa cho tôi, vậy khi dự án thi công tôi có được bồi thường hay không? Mong sớm nhận được tư vấn của luật sư, tôi xin cảm ơn!

Trả lời:

Căn cứ theo khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Dẫn chiếu đến khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai năm 2013:

"2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này."

Như vậy, theo như thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn đang canh tác và sử dụng phần đất ven rạch, đã cải tạo thành ao nuôi cá, hiện phần đất này nằm trong khu dự án nhà ở, đất ở của một công ty trách nhiệm hữu hạn, đã được Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố giao cho dự án. Phần đất của gia đình bạn chưa được cấp sổ đỏ, mà chỉ được Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố xác nhận và cấp số thửa cho bạn. Lúc này, bạn chỉ cần đáp ứng điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 thì gia đình bạn đương nhiên vẫn được nhà nước bồi thường về đất theo quy định của pháp luật.

Vì bạn không nói rõ là đất gia đình bạn đang sử dụng là đất nông nghiệp hay đất ở, do đó, ngoài việc gia đình bạn được bồi thường về đất thì gia đình bạn có thể được bồi thường thêm các khoản sau:

- Bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại khi nhà nước thu hồi đất;

- Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất;

- Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi;

- Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất;

- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở.

- Các khoản hỗ trợ khác tùy từng địa phương nơi có đất bị thu hồi có quy định riêng theo quy định của Chính phủ.

>> Tham khảo thêm: Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai, xây dựng nhà ở?

4. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai trong họ hàng?

Thưa luật sư, tôi có một thắc mắc như sau mong luật sư giải đáp: Dòng họ tôi có một ngôi từ đường, là nơi thờ cúng tổ tiên từ xưa để lại, mọi giỗ chạp, tế lễ của dòng họ hàng năm đều diễn ra ở đây. Tháng 04/2015 cả họ họp và quyết định sửa lại nhà thờ tổ. Khi họp có lấy ý kiến của cả họ đồng thuận, cụ trưởng họ 95 tuổi cũng đồng thuận.

Con trai cả của cụ khi đó không có ở địa phương, đến khi tháo dỡ nhà cũ mới về cũng đồng thuận. Người con cả còn làm lễ động thổ, đi gửi đồ thờ và ủng hộ công đức 5 triệu. Công trình thi công được khoảng 01 tháng thì người con trưởng không cho đơn vị thi công nữa vì lý do đất đấy là của cá nhân gia đình. Và đề nghị cả họ phải công nhận. Mặc dù trước đấy vào năm 2005 nhà con trưởng xây dựng thì cả họ không đồng ý cho làm cao hơn nhà thờ, thì chính người cháu trưởng này có ký vào biên bản đồng thuận và chỉ xin được thay mái ngói lợp bằng mái bê tông và họ đã đồng ý. Vậy xin được tư vấn:

1. Việc làm của cháu trưởng họ như thế là đúng hay sai?

2. Cả họ muốn sang tên sổ đỏ với chủ sở hữu là (nhà thờ họ Chu) có được không và trình tự như thế nào?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

4.1. Xác định hành vi của người cháu trưởng là đúng hay sai?

Căn cứ vào 211 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về sở hữu chung của cộng đồng như sau:

"1. Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thoả mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng.

2. Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thoả thuận hoặc theo tập quán vì lợi ích chung của cộng đồng nhưng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

3. Tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất không phân chia."

Từ quy định trên có thể thấy sở hữu của dòng họ là sở hữu chung của cộng đồng, là sở hữu chung hợp nhất, tài sản do các thành viên của dòng họ cùng quyên góp, đóng góp, tặng cho chung hoặc từ các nguồn gốc khác phù hợp với quy định chung của pháp luật. Cụ thể trong trường hợp này của bạn, tài sản ở đây là quyền sử dụng đất của dòng họ bạn và hiện nay đang có tranh chấp với người cháu trưởng liên quan đến việc người này cho rằng đất mà anh này đang xây là đất của anh ấy, không phải là đất của dòng họ.

Nếu như có tranh chấp xảy ra thì các bên có thể lựa chọn các phương thức như tự thương lượng, hòa giải, có thể làm đơn yêu cầu UBND cấp xã, phường, thị trấn đứng ra giải quyết tranh chấp hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp quận, huyện, nơi có đất để yêu cầu giải quyết. Đối với dòng họ bạn thì nên để cho một người sẽ đứng ra làm đại diện cho cả họ tham gia vào vụ kiện này hoặc có thể ủy quyền cho một người khác đứng ra đại diện thay cho dòng họ và phải ủy quyền bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch.

Trường hợp này, để khẳng định xem người cháu trưởng này đúng hay sai cần căn cứ vào việc các bên tranh chấp đưa ra bằng chứng, chứng cứ chứng minh trước Tòa là phần đất đấy là quyền sở hữu của ai theo quy định tại Điều 91, Điều 94 và Điều 95 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 để cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào những bằng chứng đó để đưa ra Quyết định chính xác, đúng theo quy định của pháp luật. Chính vì vậy, chúng tôi không thể kết luận ai đúng, ai sai trong trường hợp của bạn.

4.2. Cả họ muốn sang tên sổ đỏ với chủ sở hữu là nhà thờ họ Chu có được không?

Căn cứ vào quy định tại Điều 181 Luật đất đai 2013 quy định về sử dụng đất quyền và nghĩa vụ của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất:

"1. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.

2. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất."

Tại khoản 1 Điều 166 Luật đất đai 2013 có quy định người sử dụng đất có các quyền sau:

"1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy, cộng đồng dân cư sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, phần đất chung của dòng họ bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 5 Điều 100 Luật đất đai 2013 về điều kiện cộng đồng dân cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền tài sản gắn liền với đất:

"5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Điều kiện để dòng do Chu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là: Cộng đồng dân cư phải đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ hoặc là đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật đất đai 2013 và đất không có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, nếu đất xây nhà thờ họ của bạn không có tranh chấp nhưng được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Còn nếu đang có tranh chấp thì phải giải quyết tranh chấp xong mới được giải quyết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

4.3. Trình tự xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dòng họ?

Căn cứ vào khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính hướng dẫn về những giấy tờ cần có trong hồ sơ khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu và những dữ kiện bạn đưa ra thì hồ sơ gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Giấy xác nhận của UBND cấp xã về đất được sử dụng chung cho cộng đồng dân cư;

- Hồ sơ, sơ đồ công trình xây dựng của nhà thờ họ;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Trích lục địa chính hay các giấy tờ liên quan xác nhận thời điểm bắt đầu sử dụng đất;

- Giấy chứng minh thư nhân dân photo của người đại diện của dòng họ hoặc người được ủy quyền.

- Nếu ủy quyền cần có thêm hợp đồng ủy quyền được lập thành văn bản.

Sau khi hoàn tất hồ sơ thì sẽ nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa của Phòng Tài nguyên Môi trường cấp huyện để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng Tài nguyên và môi trường sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dòng họ của bạn.

Theo quy định tại Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất thì cộng đồng dân cư đang sử dụng đất khi được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì không phải là đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất. Do đó, dòng họ anh khi xin công nhận quyền sử dụng đất chỉ phải nộp tiền lệ phí trước bạ là 0,5% của giá đất theo quy định của UBND cấp tỉnh và nhân với diện tích được công nhận quyền sử dụng đất.

>> Tham khảo ngay: Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai ?

5. Tranh chấp đất đai giữa người được tặng cho và người có quyền thừa kế ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Gia đình tôi hiện đang ở Nghệ An, đang ở trên đất ông bà để lại, đã sang tên sổ hồng cho bố mẹ tôi đứng tên. Do gia đình tôi có hai anh em trai nên bố mẹ tôi muốn bán một nửa mảnh đất trên để cho tôi lấy tiền mua đất xây nhà chỗ khác, nửa còn lại để cho em trai tôi. Nhưng khi bán thì bác tôi (anh trai của bố tôi) ngăn cản không cho bán, mà đòi chia lại mảnh đất mà bố mẹ tôi đứng tên cho nhà bác tôi một nửa với lý do đây là đất ông bà để lại, trong khi đó gia đình tôi ở trên đất đó từ lâu và chăm sóc bà cho đến khi bà tôi qua đời, còn nhà bác tôi thì ở cách đó mấy căn nhưng không chăm sóc nuôi dưỡng bà lúc tuổi già. Tôi xin hỏi luật sư gia đình bác tôi làm vậy có đúng không? Khi bác tôi đòi chia lại đất thì pháp luật có chia lại đất theo ý bác tôi không? Trân trọng cảm ơn.

Tranh chấp đất đai giữa người được tặng cho và người có quyền thừa kế ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Vì bạn không nêu rõ đất của ông bà đã được sang tên cho bố mẹ bạn trước hay sau khi ông bà chết nên có thể chia thành hai trường hợp như sau:

Một là, đất được sang tên cho bố mẹ bạn trước khi ông bà chết.

Nếu ông bà đã sang tên mảnh đất cho bố mẹ bạn trước khi ông bà bạn qua đời thì trường hợp này, mảnh đất đó không còn được coi là di sản của ông bà để lại mà được coi là tài sản thuộc quyền sử dụng của bố mẹ bạn vì đã được tặng cho đúng quy định của pháp luật và bố mẹ bạn cũng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng). Như vậy, bố mẹ bạn có toàn quyền quyết định đối với mảnh đất này và bác bạn không có quyền yêu cầu đòi chia lại mảnh đất.

Hai là, đất được sang tên cho bố mẹ bạn sau khi ông bà chết.

Trường hợp này, mảnh đất được coi là di sản của ông bà để lại, do đó sẽ được chia theo di chúc hoặc theo pháp luật. Cụ thể như sau:

- Nếu ông bà bạn có để lại di chúc và di chúc hợp pháp theo quy định tại Điều 630 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì mảnh đất này sẽ được chia theo nội dung di chúc. Và những người có quyền hưởng thừa kế theo di chúc có quyền sử dụng và định đoạt mảnh đất này.

- Nếu ông bà bạn chết không để lại di chúc hoặc di chúc không hợp pháp thì trường hợp này di sản của ông bà để lại sẽ được chia theo pháp luật.

Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về người thừa kế theo pháp luật:

"1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Theo quy định trên, những người có quyền hưởng thừa kế trong trường hợp này là bố bạn, bác bạn và những người thừa kế khác thuộc hàng thừa kế thứ nhất (nếu có). Như vậy, vì bác bạn cũng có quyền đối với mảnh đất ông bà để lại nên việc bác bạn đòi chia mảnh đất là hoàn toàn có căn cứ. Khi bác bạn có yêu cầu về tranh chấp thừa kế tài sản thì Tòa án sẽ xem xét và phân chia di sản theo pháp luật (chỉ áp dụng đối với trường hợp không có di chúc hoặc có di chúc nhưng di chúc không hợp pháp).

>> Tham khảo ngay: Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai?

6. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai của cụ bà tặng cho?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Cụ bà nhà tôi có năm người con: một trai và bốn gái, người con trai tên Đ có một vợ sinh ra môt đứa con gái tên P. Và Đ đã ly hôn với vợ, Đ mất sớm. Khi lớn lên con gái của Đ là P đi lấy chồng, cụ bà đã sang tên mảnh đất cho một người con gái tên T. Và giờ cụ T đã già chuyển tên bìa đỏ đất cho cháu gái tên N xong xuôi. Và giờ người con gái tên P của ông Đ đã mất quay lại đòi chia đất đai và đòi làm đơn kiện đòi chia tài sản. Vậy tôi muốn nhờ luật sư giúp là: nếu P làm đơn kiện thì có thắng được hay không? Và có được chia đất hay không? Trân trọng cảm ơn.

Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai cụ bà tặng cho ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Điều 612 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về di sản thừa kế như sau:

"Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác."

Theo quy định trên thì P có thể sẽ được chia đất nếu như mảnh đất đó là di sản cho cụ bà để lại. Theo thông tin bạn đưa ra thì cụ bà nhà bạn khi còn sống đã chuyển quyền sử dụng đất cho cụ T. Như vậy, quyền sử dụng mảnh đất đó không còn thuộc về cụ bà mà là cụ T. Sau đó, cụ T đã tiếp tục chuyển quyền sử dụng đất cho cháu N và cháu N đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, hiện nay quyền sử dụng mảnh đất này đã thuộc về cháu N.

Như vậy, đối chiếu giữa thông tin bạn đưa ra và quy định của Bộ luật dân sự 2015 thì P không có quyền trong việc đòi chia tài sản thừa kế. Bởi vì, mảnh đất trên không phải là di sản do cụ bà để lại bởi vì khi còn sống cụ bà đã chuyển quyền sở hữu cho cụ T mà hiện nay đã thuộc quyền sở hữu của N như trên.

Như vậy, N đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất nên sẽ được Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 16 Điều 3 và khoản 1 Điều 26 Luật Đất đai năm 2013. Vậy nếu P làm đơn kiện thì sẽ không có khả năng thắng kiện được và không được chia đất vì mảnh đất kia không phải là di sản do cụ bà để lại.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật TNHH Minh Khuê