Tôi kiểm tra bản đồ năm 1989 ở xã thì mảnh đất vẫn đứng tên của mẹ tôi (bản đồ 992 không còn) (vì từ trước năm 2003 chưa có sổ đỏ) năm 1992 bố mẹ tôi vào nam lập nghiệp nhờ anh rể đến trông nhà và chăm các con của mẹ tôi giúp, năm 1997 bố mẹ không vào nam nữa mà về để quê để nuôi các con. từ đó bố mẹ lại sống trên mảnh đất này bình yên.và vẫn đóng thuế đất bình thường. Năm 2003 nhà nước có chủ trương đo lại đất để cấp sổ đỏ cho dân, thì anh rể tôi đã đòi căn nhà và mảnh đất với lý do bố đã bán cho con, tờ giấy bán nhà anh rể tôi đưa ra có đầy đủ chữ ký của anh rể, bố đẻ anh rể, chữ ký của bố tôi, chữ ký của trưởng thôn(không có chữ ký của mẹ)  và xác nhận của xã, nhưng ngày mua nhà là ngày 23.12.1992 âm (15/1/1993 dương).còn ngày xác nhận của UBND xã là ngày 26/2/1992 ( không ghi rõ là ngày âm hay dương nên đương nhiên đó là ngày dương) khi ra hòa giải thì bố tôi bố tôi kể lại: năm 1994 bố về thăm nhà thì con rể đưa ra tờ giấy trăng bảo bố ký cho con chữ để con viết lên cái giấy nhờ con rể chăm nhà để chính quyền thôn không hạch sách con. năm 2003 thanh tra huyện giải quyết vẫn chưa xong vì mẹ tôi không đồng ý với kết luận của thanh tra. từ năm đó đến nay bố mẹ tôi vẫn sống trên mảnh đất này, năm 2012 bố tôi mất, thì anh rể lại vào đòi lại mảnh đất, hoặc chí ít phải cắt cho anh ấy 200m2 đất theo kết luận của thanh tra, mẹ tôi không đồng ý (vì mẹ tôi ghét anh ấy vì anh ấy dựng chuyện bán nhà, và bảo mẹ tôi vỡ nợ nên mới bán nhà để lấy tiền trả nợ, mà mẹ thì không bán nhà). Khi mẹ tôi không đồng ý thì anh ấy lại viết đơn đề nghị xã phải cấp sổ đỏ cho anh ấy trên cơ sở giấy bán nhà tôi nêu trên. và đến thời điểm này lại "lò" ra cái giấy chuyển nhượng đất,(không có bản chính mà chỉ có bản sao) trên cái giấy này thì nọi dung cũng y trang như giấy bán nhà tôi nêu trên, nhưng khác là không ghi rõ ngày 23/12/1992 là ngày âm nữa, theo phỏng đoán của tôi cái giấy này chỉ là cắt gián vì có một vết ngang bên trên chữ ký của bố tôi, còn lại các chữ ký của bên chứng thực (cán bộ địa chính, thôn trưởng và xã thì lại sang trang, lưu ý lần này giấy chuyển nhượng đất tinh vi hơn là có chữ ký của địa chính).

Nay cho tôi hỏi:
1. Khi anh ấy làm đơn để nghị ra xã để cấp lại mảnh đất này cho anh ấy thì xã có quyền hòa giải nữa không (vì năm 003 làm đã không thành), hay chỉ chuyển luôn sang tòa án.
2.Nếu khi ra tóa án thì mẹ tôi cần phải chuẩn bị những thủ tục gì ạ? 
3.Nếu gđ tôi thuê luật sư để bác bỏ cái giấy bán nhà trên thì thủ tục gđ tôi cần làm là những gì? gđ tôi có phải viết đơn ra toà không? có cần phải đi gặp bên toà không? hay mọi việc là do luật sư đi liên hệ để bác bỏ giấy bán nhà.
Người gửi: thuy dao
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

 

Trả lời:

1.Cơ sở pháp lý

- Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ Luật Tố tụng dân sự của Quốc hội, số 65/2011/QH12;

- Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Luật sư của Quốc hội, số 20/2012/QH13;

- Nghị quyết 04/2012/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về việc hướng dẫn thi hành một số quy định về "Chứng minh và chứng cứ" của Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự.

2.Nội dung trả lời

2.1.Thứ nhất về việc Khi anh ấy làm đơn để nghị ra xã để cấp lại mảnh đất này cho anh ấy thì xã có quyền hòa giải nữa không (vì năm 003 làm đã không thành), hay chỉ chuyển luôn sang tòa án.?

Căn cứ khoản 1 Điều 203 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”

Như vậy với trường hợp này của bạn thì căn cứ  vào các quy định của pháp luật thì do đất của gia đình bạn hiện tại không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  và việc hòa giải giữa hai bên về diện tích đất này được UBND xã hòa giải nên:

TH1: Nếu mảnh đất mà gia đình ban hiện đang sử dụng và các bên tranh chấp có một trong các bên giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì phải nộp đơn khởi kiện ra tòa án nhân dân cáp huyện nơi có mảnh đất.

TH2: Nếu không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì có thể lựa chọn nộp đơn tại UBND cấp huyện hoặc khởi kiện ra tòa án.

2.2. Thứ hai về việc nếu khi ra tóa án thì mẹ tôi cần phải chuẩn bị những thủ tục gì ạ? 

Căn cứ Mục III Nghị quyết 04/2012/NQ-HĐTP:

“Điều 3. Xác định chứng cứ quy định tại Điều 83 của BLTTDS

1. Theo quy định tại Điều 81 của BLTTDS, thì một trong những điều kiện của chứng cứ là phải được đương sự và cá nhân, cơ quan, tổ chức khác giao nộp cho Toà án hoặc do Toà án thu thập được theo trình tự, thủ tục do BLTTDS quy định; do đó, việc giao nộp chứng cứ và việc thu thập chứng cứ phải thực hiện theo đúng quy định tại các điều luật tương ứng của BLTTDS và hướng dẫn tại Nghị quyết này.

2. Để được coi là chứng cứ quy định tại Điều 81 của BLTTDS, thì việc xác định chứng cứ từ từng loại nguồn chứng cứ cụ thể như sau:

a) Các tài liệu đọc được nội dung phải là bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực hợp pháp hoặc do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cung cấp, xác nhận. Bản chính có thể là bản gốc hoặc bản được dùng làm cơ sở lập ra các bản sao.

b) Các tài liệu nghe được, nhìn được phải được xuất trình kèm theo văn bản xác nhận xuất xứ của tài liệu đó hoặc văn bản về sự việc liên quan tới việc thu âm, thu hình đó. Các tài liệu này có thể là băng ghi âm, đĩa ghi âm, băng ghi hình, đĩa ghi hình, phim, ảnh,… Nếu đương sự không xuất trình các văn bản nêu trên, thì tài liệu nghe được, nhìn được mà đương sự giao nộp không được coi là chứng cứ.

Ví dụ 1: Trong vụ tai nạn giao thông, người bị hại hoặc người đại diện hợp pháp của người bị hại được một người cung cấp băng ghi hình về hiện trường vụ tai nạn giao thông. Trong trường hợp này, cùng với việc giao nộp băng ghi hình đó, người bị hại hoặc người đại diện hợp pháp của người bị hại phải xuất trình cho Toà án bản xác nhận của người đã cung cấp cho mình về xuất xứ của băng ghi hình đó.

Ví dụ 2: Ông A cho ông B vay năm triệu đồng với thời hạn 12 tháng. Việc vay tài sản không lập thành văn bản, nhưng được ông A ghi âm lại toàn bộ nội dung thoả thuận về việc vay tài sản, việc giao nhận tiền và thời điểm thanh toán nợ giữa ông A và ông B để làm bằng chứng cho việc vay tài sản của ông B. Đến hạn trả nợ, ông B không trả số tiền đó cho ông A. Ông A khởi kiện ông B ra Toà án. Trong trường hợp này, cùng với việc giao nộp băng ghi âm, ông A phải gửi văn bản trình bày về sự việc liên quan tới việc thu âm đó.

c) Vật chứng phải là hiện vật gốc liên quan đến vụ việc dân sự; nếu không phải là hiện vật gốc hoặc không liên quan đến vụ việc thì không phải là chứng cứ trong vụ việc dân sự đó.

d) Lời khai của đương sự, lời khai của người làm chứng nếu được ghi bằng văn bản, băng ghi âm, đĩa ghi âm, băng ghi hình, đĩa ghi hình và được xuất trình theo đúng thủ tục quy định tại khoản 2 Điều 83 của BLTTDS và hướng dẫn tại khoản 2 Điều này hoặc khai bằng lời tại phiên toà.

đ) Kết luận giám định, nếu việc giám định đó được tiến hành theo đúng thủ tục quy định của LuậtGiám định tư pháp, các văn bản quy phạm pháp luật liên quan và hướng dẫn tại Điều 10 của Nghị quyết này.

e) Biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ, nếu việc thẩm định tại chỗ được tiến hành theo đúng thủ tục quy định tại Điều 89 của BLTTDS và hướng dẫn tại Điều 9 của Nghị quyết này.

g) Tập quán, nếu được cộng đồng nơi có tập quán đó thừa nhận.

Cộng đồng là tập thể những người cùng sống, có những điểm giống nhau, gắn bó thành một khối trong sinh hoạt xã hội tại nơi có tập quán.

Tập quán là thói quen đã thành nếp trong đời sống xã hội, trong sản xuất và sinh hoạt thườngngày, được cộng đồng nơi có tập quán đó thừa nhận và làm theo như một quy ước chung của cộng đồng.

Tập quán thương mại là thói quen được thừa nhận rộng rãi trong hoạt động thương mại trên một vùng, miền hoặc một lĩnh vực thương mại, có nội dung rõ ràng được các bên thừa nhận để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động thương mại;

Tập quán thương mại quốc tế là thông lệ, cách làm lặp đi, lặp lại nhiều lần trong buôn bán quốc tế và được các tổ chức quốc tế có liên quan thừa nhận;

Chỉ chấp nhận tập quán không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Đối với những vấn đề mà đương sự viện dẫn tập quán nhưng đã có văn bản quy phạm pháp luật quy định, thì Toà án phải áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật đó để giải quyết mà không áp dụng tập quán.

Ví dụ: Trong một số đồng bào dân tộc thiểu số có tập quán khi người mẹ chết, chỉ các con gái có quyền, còn các con trai không có quyền hưởng phần di sản của người mẹ quá cố để lại. Trong vụ tranh chấp di sản thừa kế do người mẹ để lại, nếu người con gái viện dẫn tập quán đó để bác bỏ quyền thừa kế của các thừa kế là con trai, thì tập quán này không được chấp nhận. Vì đây là tập quán lạc hậu về hôn nhân và gia đình cần vận động xoá bỏ theo quy định tại phụ lục B “Danh mục phong tục, tập quán lạc hậu về hôn nhân và gia đình của các dân tộc bị nghiêm cấm áp dụng hoặc cần vận động xoá bỏ” ban hành kèm theo Nghị định số 32/2002/NĐ-CP ngày 27-3-2002 của Chính phủ quy định việc áp dụng Luật Hôn nhân và Gia đình đối với các dân tộc thiểu số.

h) Kết quả định giá tài sản, thẩm định giá tài sản nếu việc định giá tài sản được tiến hành theo đúng thủ tục quy định tại Điều 92 của BLTTDS.

3. Đương sự giao nộp cho Toà án chứng cứ bằng tiếng dân tộc thiểu số, tiếng nước ngoài phải kèm theo bản dịch sang tiếng Việt, được công chứng, chứng thực hợp pháp. Trong trường hợp đương sự chưa dịch chứng cứ đó sang tiếng Việt hoặc đã dịch sang tiếng Việt nhưng bản dịch chưa được công chứng, chứng thực hợp pháp, thì Toà án không nhận chứng cứ đó. Toà án giải thích cho đương sự biết là họ phải tiến hành việc dịch chứng cứ sang tiếng Việt và làm thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.”

Như vậy căn cứ vào quy định nêu trên để gia đình bạn có thể cung cấp chứng cứ đảm bảo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền lợi của mình.

2.3.Thứ ba về .Nếu gđ tôi thuê luật sư để bác bỏ cái giấy bán nhà trên thì thủ tục gđ tôi cần làm là những gì? gđ tôi có phải viết đơn ra toà không? có cần phải đi gặp bên toà không? hay mọi việc là do luật sư đi liên hệ để bác bỏ giấy bán nhà.?

Căn cứ Điều 161 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004( Sửa đổi, bổ sung năm 2011)

“Điều 161. Quyền khởi kiện vụ án

Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Toà án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.”

Căn cứ Điều 22 Luật luật sư năm 2006( Sửa đổi, bổ sung năm 2012):

“Điều 22. Phạm vi hành nghề luật sư

1. Tham gia tố tụng với tư cách là người bào chữa cho người bị tạm giữ, bị can, bị cáo hoặc là người bảo vệ quyền lợi của người bị hại, nguyên đơn dân sự, bị đơn dân sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án hình sự.

2. Tham gia tố tụng với tư cách là người đại diện hoặc là người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong các vụ án về tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động, hành chính, việc về yêu cầu dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động và các vụ, việc khác theo quy định của pháp luật.

3. Thực hiện tư vấn pháp luật.

4. Đại diện ngoài tố tụng cho khách hàng để thực hiện các công việc có liên quan đến pháp luật.

5. Thực hiện dịch vụ pháp lý khác theo quy định của Luật này.”

Căn cứ Điều 29, 30 Luật Luật sư năm 2006( Sửa đổi, bổ sung năm 2012):

“Điều 29. Hoạt động đại diện ngoài tố tụng của luật sư

1. Luật sư đại diện cho khách hàng để giải quyết các công việc có liên quan đến việc mà luật sư đã nhận theo phạm vi, nội dung được ghi trong hợp đồng dịch vụ pháp lý hoặc theo sự phân công của cơ quan, tổ chức nơi luật sư hành nghề với tư cách cá nhân làm việc theo hợp đồng lao động.

2. Khi đại diện cho khách hàng, luật sư có quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật có liên quan.

Điều 30. Hoạt động dịch vụ pháp lý khác của luật sư

“1. Dịch vụ pháp lý khác của luật sư bao gồm giúp đỡ khách hàng thực hiện công việc liên quan đến thủ tục hành chính; giúp đỡ về pháp luật trong trường hợp giải quyết khiếu nại; dịch thuật, xác nhận giấy tờ, các giao dịch và giúp đỡ khách hàng thực hiện công việc khác theo quy định của pháp luật.

2. Khi thực hiện dịch vụ pháp lý khác, luật sư có quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật có liên quan”.

Như vậy căn cứ vào quy định nêu trên thì gia đình bạn hoàn toàn có thể ủy quyền cho luật sư nộp đơn khởi kiện để luật sư  đại diện cho khách hàng để giải quyết các công việc có liên quan đến việc mà luật sư đã nhận theo phạm vi, nội dung được ghi trong hợp đồng dịch vụ pháp .

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê