1. Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất liền kề ?

Thưa luật sư, Gia đình tôi hiện đang có tranh chấp đất đai, nội dung cụ thể như sau: Gia đình tôi sinh sống tại mảnh đất hiện tại từ năm 1983, mảnh đất gia đình tôi đang ở được chia làm 2 mảnh được ngăn cách bởi đường dân cư.

Cùng thời điểm từ năm 1983 lúc đó có gia đình nhà Toàn Phương là hàng xóm giáp ranh với gia đình tôi, lúc ấy ngõ đi lên nhà Toàn Phương nằm phía trên cổng đi lên của gia đình tôi (ngõ theo chiều dài thoai thoải bởi vì nền đất của của gia đình cách mặt đường thời điểm đó khoảng 3-5m ). Đến năm 1985 gia đình Toàn Phương có bán cho gia đình Hồng Thưc ở, đến năm 1994 thì gia đình Hồng Thức bán cho nhà bà Tịch ở cho đến nay. Vào năm 2000 gia đình tôi có xây nhà phía đất đối diện, năm 2009 tôi có bán 1 phần đất phía đối diện nhà vừa xây. Do kết hợp hạ thấp nền đất với hộ gia đình vừa mua đất nên phần cổng đi xuống cũng không còn. Năm 2013 thành phố có mở rộng con đường thành đường bê tông, khi con đường làm xong thì gia đình bà Tịch (Chủ thứ 3 giáp ranh với nhà tôi) tự nhận phần đất trước kia là cổng đi lên của nhà tôi là đất của mình, nhưng 1 điều lạ là trước đó không hề có tranh chấp, đến khi đường đc làm xong thì phường nhận là đất của phường, bà Tịch nhận là đất của bà Tịch. Xin hỏi luật sư với trường hợp này thì liệu gia đình tôi có được pháp luật bảo vệ không? Bởi từ trước trong giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất lại không có phần cổng đi lên. Những người hàng xóm sinh sống cùng thời hoặc trước năm 1983 đều xác nhận đó là phần đất thuộc cổng đi của gia đình tôi.

Rất mong nhận được sự tư vấn, xin chân thành cảm ơn!

Tranh chấp đất liền kề ?

Luật sư tư vấn Luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:

Theo quy định tại khoản 4 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 thì:

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Trong tình huống mà anh đưa ra có nói rằng trong Giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất không có phần cổng đi lên, nhưng những người hàng xóm sinh sống cùng thời hoặc trước năm 1983 đều xác nhận đó là phần đất thuộc cổng đi của gia đình anh. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình anh trong trường hợp này, anh phải đăng ký biến động về Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất theo quy định tại điểm c, khoản 4 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 như trên tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh, trong đó anh phải có những giấy tờ pháp lý chứng minh rằng phần đất trước kia là cổng đi lên của nhà anh là đất thuộc quyền sử dụng của gia đình anh.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn giải quyết tranh chấp đất canh tác khi Bố Mẹ qua đời?

2. Tư vấn về kiện tụng tranh chấp đất đai ?

Gia đình chúng tôi có đất bị tranh chấp với một hộ gia đình khác. Những lần giải quyết trên xã, huyện, tỉnh đều không thành. Tòa án cấp cao thành phố hồ chí minh đã yêu cầu tòa án tỉnh chuyển tất cả hồ sơ về tòa án cấp cao tp hcm giải quyết. Hồ sơ tranh chấp đất của gia đình chúng tôi cũng đã được tòa án tối cao thụ lí và ra quyết định chờ ngày giải quyết. Thế nhưng, hộ gia đình tranh chấp đất với gia đình tôi lại nói rằng "đã được nhà nước cấp bằng khoán đất ( đất đang bị tranh chấp) nên họ đang rao bán đất đang tranh chấp đó mà tòa án tối cao chưa xử đất đó thuộc về ai. Vậy tôi có 2 thắc mắc muốn hỏi luật sư rằng:
1. Việc đất đang tranh chấp mà tòa án tối cao thành phố chưa giải quyết, vậy hộ gia đình tranh chấp đất với gia đình tôi có được quyền "được nhà nước cấp bằng khoán" trên đất đang tranh chấp đó không ?
2. Trong thời gian đất đang tranh chấp chưa được giải quyết thì hộ gia đình kia có quyền rao bán không hay ko được rao bán. Rất mong luật sư giải đáp cho chúng tôi ?
Chúng tôi khẩn thiết và rất cảm ơn quý luật sư. Xin cảm ơn.
- Phạm Minh Đại

3. Xử lý tranh chấp đất đai như thế nào để hợp pháp ?

Kính chào quý văn phòng luật sư. Tôi có một vấn đề muốn nhờ văn phòng luật sư giải đáp giúp. Tháng 11 năm 2017 tôi có mua nảnh đất có diện tích 300m2. (có giấy tờ mua bán tay có chữ ký người làm chứng do 2 bên thỏa thuận) nhưng người làm giấy tờ mua bán với tôi không phải là chủ sở hữu trên giấy tờ sổ đỏ của ô đất đó.
Cũng trong thời gian đó người làm giấy tờ mua bán với tôi cũng làm 1 giấy tờ mua bán khác với chủ sở hữu của ô đất đó và dùng toàn bộ số tiền của tôi mà tôi đã đặt mua đất theo giấy tờ mua bán với tôi để giao cho chủ sở hữu đất. (tổng. 120. 000. 000đ). Nhưng đến hôm nay vẫn không giao đất cho tôi. Tôi muốn hỏi nếu nhờ chính quyền can thiệp thì pháp luật sẽ sử lý như thế nào ? Căn cứ theo pháp luật thì người làm giấy tờ mua bán với tôi có sai phạm gì. Tôi có được hưởng quyền lợi gì nếu nhờ pháp luật giải quyết ?
- Trần Trọng Khải

4. Tranh chấp đất đã chuyển nhượng từ năm 1985 ?

Kính chào luật sư! Em xin hỏi luật sư câu hỏi có nội dung như sau: Anh của em ( Trần Văn T) có sang nhượng đất của người hàng xóm (Nguyễn Thị H) từ năm 1985 thửa đất gần bờ sông phía trước nhà anh T. Anh đã canh tác từ năm 1985 đến nay.

Nhưng hiện nay người hàng xóm (bà H) kiện đòi lấy lại một phần đất đã sang cho anh T mà cho là thừa. Sau đó tòa án huyện đã thụ lý và xử bên bà H thắng. Xin nói thêm là khi chuyển nhượng từ năm 1985 chỉ bằng miệng giữa hai bên và anh T đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tên Trần Văn T từ năm 2001 đến nay. Khi tòa án điều tra các nhân chứng lân cận họ trả lời thấy anh T canh tác từ năm 1985 đến nay.

Vậy cho em hỏi bà H khởi kiện và tòa án huyện đã xử đúng chưa (trước đó ấp và xã đã hòa giải phần thắng là anh T). Hiện nay anh T đã phúc thẩm gửi đơn tòa án tỉnh. Kính mong luật sư trả lời câu hỏi của em!

Xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: NKĐ

5. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất liền kề?

Xin chào Công ty Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề muốn được giải đáp: Cho tôi hỏi : nhà trước mặt xậy dựng nhà cấp 4, khộng có tường ngăn, không có khoảng không, đất liền kề. Hiện nhà bên mở cửa sổ ( cách mặt sàn 2 m ) đối diện cửa chinh nhà tôi, ( sân riêng nhà tôi rông 2,6 m ) nhìn vào nội thất trong nhà. Tôi yêu cầu bịt lại nhưng không bịt. Vậy yêu cầu của tôi có đúng không, tôi có thể làm đơn cấp nào để giải quyết hoăc kiện ra toà án không ?
Xin cám ơn!

Người gửi: VM Vũ

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai ?

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi tư vấn pháp luật tới công ty. Vấn đề của bạn, công ty xin giải đáp như sau:

Khoản 1 Điều 217 Bộ luật Dân sự 2005 có quy định: “Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Như vậy, việc trổ cửa ra vào, cửa quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung không đúng theo quy định của pháp luật đều không được phép thực hiện quyền trổ cửa này.

Theo quy định của Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Xây dựng, thì chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:

- Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).

- Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.

- Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.

Nhà hàng xóm của bạn khi trổ cửa sổ đã trổ một cửa nhìn chính diện vào một cửa chính nhà bạn, nhìn trực tiếp vào các đồ nội thất trong nhà. Như vậy, nhà hàng xóm của bạn đã vi phạm quy định về quyền trổ cửa theo quy định của pháp luật.

Gia đình bạn có thể yêu cầu nhà hàng xóm bắt buộc phải bít cửa sổ đó lại. Việc bít các lỗ cửa sổ này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.

Việc bạn yêu cầu nhà hàng xóm bít các lỗ cửa sổ lại là hoàn toàn đúng. Nếu như bạn đã yêu cầu nhà hàng xóm bít các lỗ cửa sổ này nhưng nhà hàng xóm lại kiên quyết không thực hiện thì bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu ủy ban nhân dân xã, phường nơi bạn cư trú can thiệp.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Những vấn đề pháp lý cần biết khi giải quyết tranh chấp đất đai ?

6. Giải quyết tranh chấp đất liền kề cho mượn trồng cây?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Nhà tôi có một lô đất nông nghiệp rộng 25m, dài 130m. Phía trên giáp đường 6m, phía trái giáp ông A, phía phải giáp ông B, đuôi giáp suối. Lô đất được cấp ngày 7/5/1993 (có trong giấy bìa đỏ được nhập chung với lô đất khác do lúc trước nhà không làm nhiều đất nên có cho ông C mượn trồng cây phía trên nhà tôi trồng phía dưới không có giấy tờ cho mượn nào.

Ông C mất và để lại cho con ông C làm. Nay tôi muốn lấy lại phần đất đó để trồng cây. Vậy cho tôi hỏi tôi có lấy lại được không? Phía bên con ông C không đồng ý. Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: D.L

Giải quyết tranh chấp đất liền kề cho mượn trồng cây?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Thưa quý khách hàng! Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì lô đất nông nghiệp nhà bạn đang sở hữu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật - tức sở hữu hợp pháp và gia đình bạn đã cho ông C mượn phần đất chưa làm đến. Như vậy, ông C đang trồng cây trên thửa đất nhà bạn chỉ có quyền sử dụng phần đất đó theo thỏa thuận chứ không hề có quyền sở hữu đối với phần đất này. Việc gia đình bạn cho ông C mượn phần đất không làm phát sinh quyền sở hữu đất cho ông C và phần đất đó vẫn do gia đình bạn đứng tên. Trong trường hợp nếu gia đình bạn và ông C đã có sự thỏa thuận từ trước về mục đích sử dụng cũng như thời gian sử dụng thì tuân theo thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận nào thì gia đình bạn hoàn toàn có quyền đòi lại phần đất này. Tuy nhiên, khi đòi lại thì gia đình bạn cần cho ông C một khoảng thời gian hợp lý để họ xử lý cây trồng trên đất nếu có.

Điều 166 Luật Đất Đai 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất như sau:

" 1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai."

Như vậy, gia đình bạn hoàn toàn có quyền được đòi lại phần đất đã cho ông C mượn cho dù con ông C không đồng ý. Việc không trả lại đất của con ông C là vi phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp về đất của bạn Nhà nước sẽ bảo hộ bạn. Và nếu con ông C không trả lại phần đất đó thì bạn cũng hoàn toàn có quyền khởi kiện đến cơ quan có thẩm quyền để đòi lại phần đất của gia đình mình. Nhưng mặt khác, thì Nhà nước cũng khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải, điều này được quy định rõ tại Điều 202 Luật Đất đai 2013:

" 1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua cơ quan hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xa hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy bạn nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giaays chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Ngoài ra thì bạn cũng có thể tham khảo Điều 516, 517 Bộ Luật Dân sự 2005 để hiểu hơn về quyền và nghĩa vụ của mình trong việc cho mượn đất. Tranh chấp đất đai giữ gia đình bạn và ông C (cụ thể là con ông C) về bản chấp là tranh chấp về quyên sử dụng phần đất đó nên không bắt buộc phải giải quyết tranh chấp hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã. Bạn có thể khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi cư trú của ông C để được giải quyết. Theo đó, bạn nộp đơn khởi kiện hoặc xin đơn mẫu tại Tòa án, kèm theo đơn đó là các tài liệu, chứng cứ có liên quan bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Giấy tờ tài liệu có liên quan đến việc cho mượn đất

- Biên bản hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp Ủy ban nhân dân hoặc cơ quan chức năng khác

Những giấy tờ này bạn có thể nộp bản sao công chứng (tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng) hoặc có chứng thực (tại Ủy ban nhân dân cấp xã)

Chúng tôi khuyên bạn nên hòa giải với con của ông C để lấy lại phần đất của mình, nếu không tự hòa giải được thì bạn có thể gửi đơn lên Ủy ban nhân dân để được hòa giải. Nếu UBND không hòa giải được bạn nên gửi đơn khởi kiện lên Tòa án để lấy lại phần đất.

Chúc bạn và gia đình chọn được cách giải quyết phù hợp nhất.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn Luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê.