1. Luật sư tư vấn giúp về việc tranh chấp đất đai, nhà ở ?

Chào Quý luật sư, Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn giúp về việc tranh chấp đất đai, nhà ở. Theo như tôi được biết luật pháp quy định rằng: "khi cha mẹ mất thì tài sản đất đai sẽ được chia đều cho các con".

Ngoại tôi có 5 người con, trong đó có 2 người con đã được chia đất để xây nhà đã lâu & hiện tại đã có chủ quyền nhà. Còn căn nhà của Ngoại tôi nay đã được sửa lại thành 2 căn & cho 2 người con còn lại ở, cả 2 căn này vẫn chưa có chủ quyền nhà. Mẹ tôi là con gái nên theo chồng ra riêng nên không ở cùng ngoại tôi và mẹ tôi cũng tách hộ khẩu ra riêng.

Ngoại tôi tuổi đã cao, lại không biết chữ...., giấy tờ nhà do cậu tôi ( người cậu đã được chia 1 căn nhà & đã có chủ quyền từ trước) giữ hết. Tôi cũng không biết khi nào các cậu của tôi sẽ tự ý hợp thức hóa làm chủ quyền nhà đứng tên mình & tự ý mang nhà đi bán khi ngoại tôi mất. Mặt dù tài sản đó là tài sản của ngoại tôi. Nhưng ai cũng nói là nhà của mình & không có ý định chia phần đất nào cho mẹ tôi cả.

Tôi rất mong luật sư tư vấn giúp tôi, phải làm thế nào để mẹ tôi cũng được hưởng quyền lợi của 1 người con theo pháp luật quy định. Ngoại tôi lại già yếu & không có tiếng nói gì trong gia đình. Các cậu của tôi thì mặc nhiên chia đất đai, nhà cửa & dành phần của mình mặc dù hiện giờ tài sản này ngoại tôi vẫn đứng tên.

Tôi chân thành cảm ơn quý luật sư rất nhiều!

Người hỏi: Xuan Le

Trả lời:

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn, cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi đến công ty. Về vấn đề của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Cơ sở pháp lý:

Theo quy định của pháp luật, việc chia thừa kế sẽ được thực hiện theo một trong hai hình thức: chia thừa kế theo di chúc nếu người chết có lập di chúc, chia thừa kế theo pháp luật nếu không có di chúc.

Điều 646 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

“Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác”

Điều 656. Di chúc bằng văn bản có người làm chứng

“Trong trường hợp người lập di chúc không thể tự mình viết bản di chúc thì có thể nhờ người khác viết, nhưng phải có ít nhất là hai người làm chứng. Người lập di chúc phải ký hoặc điểm chỉ vào bản di chúc trước mặt những người làm chứng; những người làm chứng xác nhận chữ ký, điểm chỉ của người lập di chúc và ký vào bản di chúc”

Như vậy, bà ngoại của bạn có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình, mẹ bạn muốn được hưởng di sản thừa kế thì phải có tên trong danh sách những người được hưởng di sản của di chúc. Do bà bạn không biết chữ, không thể tự mình lập di chúc thì có thể nhờ người khác viết, nhưng phải có ít nhất hai người làm chứng và bà bạn phải điểm chỉ vào bản di chúc trước mặt những người làm chứng. Tuy nhiên, để di chúc hợp pháp thì cần tuân thủ quy định tại khoản 1 và 3 Điều 652 BLDS 2005:

“1. Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép;

b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật.

3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực”.

Trong trường hợp, bà bạn không để lại di chúc thì căn nhà của bà ngoại bạn đang đứng tên sẽ được chia theo theo pháp luật.

Hàng thừa kế theo pháp luật theo điều 676 BLDS 2005:

“a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;”

Điều 632. Quyền bình đẳng về thừa kế của cá nhân

“Mọi cá nhân đều bình đẳng về quyền để lại tài sản của mình cho người khác và quyền hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật”

Theo đó, trong trường hợp này, mẹ bạn và các cậu của bạn đều thuộc hàng thừa kế thứ nhất và di sản thừa kế sẽ được chia đều cho họ mà không có sự phân biệt nào.

>> Tham khảo ngay: Khởi kiện tranh chấp đất đai khi diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy chứng nhận ?

2. Giải đáp thắc mắc tranh chấp đất đai khi sai lệch về diện tích ?

Xin chào luật sư. Mình có câu hỏi như sau: nhà mình đang tiến hành làm sổ đỏ tuy nhiên trong quá trình thực hiện thì gặp phải vấn đề sau.
Thứ nhất, mình đã đóng tiền sổ đỏ xong hết rồi. Nhưng sau đó bên phía nhà đất báo lại là sơ đồ vẽ bị sai và cần đo để thực hiện vẽ lại.
Thứ hai, khi tiến hành đo đạc lại đất nhà mình, ranh giới hàng rào mình đã có từ trước nhưng khi đo phía bên kia hàng xóm nhất quyết không cho đo, hù doạ nếu đo sẽ đi kiện bên mình. Tuy nhiên hàng rào đó khi xây nhà mình đã xây lùi về bên mình 10cm vì vấn đề xây hàng rào cũng gặp mâu thuẫn trước đó, bên hàng xóm cứ khăn khăn xây lấn đất họ.
Thứ ba, sau khi không được đo đạc đất, bên mình đã viết đơn trình xin cơ quan giải quyết nhưng tới hiện nay vẫn chưa nhận được thông báo chính thức về việc này ?
Trường hợp như vậy, mong nhận được sự tư vấn bên phía luật sư. Xin cảm ơn.
- Thuỷ Tiên

3. Tranh chấp đất đai nhà ở nhờ chính quyền can thiệp được không ?

Thưa luật sư, tôi có vấn đề thắc mắc cần luật sư tư vấn dùm. Nhà đất tôi đang ở là do ba mẹ chồng tôi chi ở khi tôi về làm dâu,chồng tôi chẳng may lâm bệnh và qua đời, tôi giơ đi bước nữa, nhưng ông bà đuổi không cho tôi ở vi cho rằng đất nhà là của ông bà, tôi có chồng thì phải theo chồng trả nhà đất lại cho ông bà. Mặc dù đất do ông đứng tên và nhà hồi đó ông bà xây chi vợ chồng tôi ở, nhưng trong qúa trình ở vợ chồng tôi có sửa chữa lại.
Vậy cho tôi hỏi luật sư tôi có quyền được ở lại không và nhờ ai can thiệp ?
Tôi xin cảm ơn.
- Phan Thi Kim Huy

4. Tư vấn về tranh chấp đất đai với nhà kế bên ?

Kính chào các Quý Luật sư Công ty Luật Minh Khuê. Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Hiện tại nhà tôi đang xây nhà đổ 1 tấm, nhưng bị nhà kế bên kiện nhà tôi làm nứt mấy vết trên tường nhà họ. Nhưng vấn đề là do kết cấu không đủ chất lượng nên nhà họ xây xong đến nay được 12 năm đã xuống cấp và bị nứt trầm trọng trước khi nhà tôi tiến hành xây. Ngôi nhà bị nứt này có 1 gác lửng và họ mua từ người khác, chủ cũ của ngôi nhà này họ xây để bán nên không đảm bảo các yêu cầu về vọng cừ, đỗ cột hay đõ đà. Ngôi nhà này đã bị nứt từ mấy năm trước. Trước khi đào móng vọng cừ tôi có chụp lại ảnh vết nứt nhà kế bên, về phía Ủy ban phường thì cho rằng ảnh này chưa đủ xác nhận là tôi chụp vào trước hay sau khi nhà tôi vọng cừ. Chủ nhà kế bên bắt tôi phải bồi thường và trám lại. Tôi cũng cho thợ qua trám lại và nói rõ là nhà bị nứt sẵn nên không bồi thường. Tuy nhiên họ vẫn kiện gia đình tôi lên chính quyền địa phương. Thiếu sót của gia đình tôi là không mởi ủy ban phường và tổ trưởng tổ dân phố lên xác nhận hiện trạng ngôi nhà kế bên trước khi xây.
Vậy, tôi xin hỏi:
1. Về phía tường nứt sẵn của nhà kế bên là nhà tôi có lỗi hay là lỗi do kết cáu nhà kế bên yếu? Như vậy nhà tôi có phải bồi thường hay không? Nếu có là chi phí bồi thường là bao nhiêu? Nếu nhà tôi không có lỗi mà kế bên vẫn kiện vậy chi phí công trình bị chậm trễ họ có phải bồi thường cho gia đình tôi hay không? Và phí thẩm định công trình là do ai sẽ chịu trách nhiệm?
2. Biện pháp nào để nhà kế bên rút lại đơn kiện? gia đình tôi chỉ muốn đưa ra biện pháp mạnh để họ rút lại đơn kiện thôi ?
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê.

5. Tư vấn về việc tranh chấp đất đai khi xây dựng nhà ở ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi mới mua 1 mảnh đất ra sổ đỏ rồi nhưng đến khi tôi xây nhà thì bị cản trở, lí do là mảnh đất đó bán giấy tay cho người khác rồi. Vậy bây giờ tôi phải làm sao ? Tôi xin chân thành cảm ơn. Người gửi: N.H.V

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn, Luật Minh Khuê xin trả lời như sau:

- Về giao dịch bán đất viết tay cho người khác :

Theo quy định tại điều 167 Luật đất đai 2013 thì việc mua bán đất sẽ phải lập thành hợp đồng có công chứng chứng thực của cơ quan có thẩm quyền thì mới có hiệu lực pháp luật, cụ thể quy định tại điều này như sau:

" Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Và theo quy định tại điều 134 Bộ Luật dân sự 2005 thì giao dịch mua bán đất này sẽ vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức :

" Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu."

Tuy nhiên, bạn nên quan tâm đến thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu qy định tại điều 136 bộ luật dân sự như sau:

" Điều 136. Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.

2. Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại Điều 128 và Điều 129 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế."

Như vậy, bạn có thể dựa trên quy định trên để yêu cầu tuyên bố giao dịch mua bán đất đó vô hiệu và khi đó bạn sẽ là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất và tiếp tục thực hiện việc xây nhà.
Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn dịch vụ tư vấn của Công ty Luật Minh Khuê!

6. Tư vấn về tranh chấp đất đai khi xây dựng nhà ở?

Kính chào luật sư! Tôi có một số thắc mắc muốn nhờ luật sư giải đáp như sau:

Gia đình tôi xây nhà trên đất của tôi, tôi đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên anh A hàng xóm nhà tôi lại kiện là tôi lấn sang đất của gia đình họ, vì thế đã xảy ra tranh chấp. Ủy ban nhân dân xã đã yêu cầu hai gia đình đến để giải quyết. Hiện tại là tôi đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, còn anh A lại không phải là chủ sở hữu của mảnh đất liền kề mà chủ sở hữu lại là mẹ của anh A.

Hỏi:

1. Anh A có đủ tư cách gửi đơn khởi kiện hay không?

2. Nếu anh A có giấy ủy quyền của mẹ anh A nhưng giấy ủy quyền đó lại được lập sau khi xảy ra tranh chấp thì có hợp pháp không?

3. Nếu chính quyền sở tại mời gia đình tôi đến làm việc để giải quyết vấn đề trên thì tôi có bắt buộc phải tham gia không? Bởi tôi nghĩ rằng tôi làm nhà trên đất của mình và không xâm phạm đến nhà anh A kia nên tôi không có trách nhiệm phải giải thích các vấn đề liên quan với chính quyền. Nếu chính quyền muốn làm rõ thì yêu cầu địa chính đo đạc lại. Do vậy chính quyền cũng không có quyền dừng việc xây dựng của tôi có đúng không?

Trân trọng cảm ơn!

Người gửi: L.H

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Thứ nhất, theo quy định tại Điều 161 Bộ luật tố tụng dân sự 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011) về Quyền khởi kiện vụ án "Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Toà án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình."

Như vậy anh A có quyền nộp đơn khởi kiện lên toà án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp trên.

Thứ hai, theo quy định tại Khoản 1 Điều 142 Bộ luật dân sự 2005: "Đại diện theo uỷ quyền là đại diện được xác lập theo sự uỷ quyền giữa người đại diện và người được đại diện." và Khoản Điều 144: " Phạm vi đại diện theo uỷ quyền được xác lập theo sự uỷ quyền."

Theo tôi hiểu mẹ của anh A uỷ quyền cho anh A nộp đơn khởi kiện sau khi có tranh chấp đất đai giữa gia đình anh và anh A, tuy nhiên việc uỷ quyền khởi kiện trên không phụ thuộc vào việc tranh chấp xảy ra trước hay sau. Việc mẹ anh A uỷ quyền cho anh A nộp đơn khởi kiện là không trái với pháp luật.

Thứ ba, sau khi nhận được đơn khởi kiện toà án có thẩm quyền thụ lý đơn theo quy định tại điều 171 Bộ luật TTDS. Khi toà đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Trong thời gian toà án tiến hành hoà giải hoặc xét xử vụ án, anh nên phối hợp với toà án và các cấp có thẩm quyền, đưa ra những thông tin chính xác hoặc có thể yêu cầu chính quyền cung cấp bằng chúng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bản thân và gia đình.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.1940. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê