1. Luật sư tư vấn giúp về việc tranh chấp đất đai, nhà ở?

Chào Quý luật sư, tôi muốn nhờ luật sư tư vấn giúp về việc tranh chấp đất đai, nhà ở. Theo như tôi được biết luật pháp quy định rằng: "khi cha mẹ mất thì tài sản đất đai sẽ được chia đều cho các con". Ngoại tôi có 5 người con, trong đó có 2 người con đã được chia đất để xây nhà đã lâu & hiện tại đã có chủ quyền nhà. Còn căn nhà của Ngoại tôi nay đã được sửa lại thành 2 căn & cho 2 người con còn lại ở, cả 2 căn này vẫn chưa có chủ quyền nhà. Mẹ tôi là con gái nên theo chồng ra riêng nên không ở cùng ngoại tôi và mẹ tôi cũng tách hộ khẩu ra riêng.

Ngoại tôi tuổi đã cao, lại không biết chữ, giấy tờ nhà do cậu tôi (người cậu đã được chia 1 căn nhà & đã có chủ quyền từ trước) giữ hết. Tôi cũng không biết khi nào các cậu của tôi sẽ tự ý hợp thức hóa làm chủ quyền nhà đứng tên mình & tự ý mang nhà đi bán khi ngoại tôi mất. Mặt dù tài sản đó là tài sản của ngoại tôi. Nhưng ai cũng nói là nhà của mình & không có ý định chia phần đất nào cho mẹ tôi cả.
Tôi rất mong luật sư tư vấn giúp tôi, phải làm thế nào để mẹ tôi cũng được hưởng quyền lợi của một người con theo pháp luật quy định. Ngoại tôi lại già yếu & không có tiếng nói gì trong gia đình. Các cậu của tôi thì mặc nhiên chia đất đai, nhà cửa & dành phần của mình mặc dù hiện giờ tài sản này ngoại tôi vẫn đứng tên. Tôi chân thành cảm ơn quý luật sư rất nhiều!

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật, việc chia thừa kế sẽ được thực hiện theo một trong hai hình thức: chia thừa kế theo di chúc nếu người chết có lập di chúc và di chúc hợp pháp, hoặc chia thừa kế theo pháp luật nếu không có di chúc/ có di chúc nhưng di chúc không hợp pháp.

Điều 624 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

"Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết."

Như vậy, bà ngoại của bạn có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình, mẹ bạn muốn được hưởng di sản thừa kế thì phải có tên trong danh sách những người được hưởng di sản của bà ngoại bạn trong di chúc. Do bà bạn không biết chữ, không thể tự mình lập di chúc thì có thể nhờ người khác viết, lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực, đồng thời bà bạn phải điểm chỉ vào bản di chúc trước mặt những người làm chứng. Bên cạnh đó, để di chúc hợp pháp thì cần tuân thủ quy định tại Điều 630 Bộ luật dân sự năm 2015:

"1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.

3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.

5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng."

Trong trường hợp, bà bạn không để lại di chúc thì căn nhà của bà ngoại bạn đang đứng tên sẽ được chia theo theo pháp luật căn cứ Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Theo đó, trong trường hợp này, mẹ bạn và các cậu của bạn đều thuộc hàng thừa kế thứ nhất và di sản thừa kế sẽ được chia đều cho họ mà không có sự phân biệt nào.

>> Tham khảo ngay: Khởi kiện tranh chấp đất đai khi diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy chứng nhận ?

2. Giải đáp thắc mắc tranh chấp đất đai khi sai lệch về diện tích?

Xin chào luật sư. Mình có câu hỏi như sau: nhà mình đang tiến hành làm sổ đỏ tuy nhiên trong quá trình thực hiện thì gặp phải vấn đề sau: Mình đã đóng tiền làm sổ đỏ xong hết rồi. Nhưng sau đó, bên phía nhà đất báo lại là sơ đồ vẽ bị sai và cần đo để thực hiện vẽ lại. Khi tiến hành đo đạc lại đất nhà mình, ranh giới hàng rào mình đã có từ trước nhưng khi đo phía bên kia hàng xóm nhất quyết không cho đo, hù doạ nếu đo sẽ đi kiện bên mình. Tuy nhiên, hàng rào đó khi xây nhà mình đã xây lùi về bên mình 10cm vì vấn đề xây hàng rào cũng gặp mâu thuẫn trước đó, bên hàng xóm cứ khăng khăng là xây lấn đất họ. Sau khi không được đo đạc đất, bên mình đã viết đơn trình xin cơ quan giải quyết nhưng tới hiện nay vẫn chưa nhận được thông báo chính thức về việc này? Mong nhận được sự tư vấn bên phía luật sư. Xin cảm ơn.

Trả lời:

Hiện nay, bạn đang chuẩn bị hồ sơ để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, do đó, để có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải xác định được rõ ranh giới giữa mảnh đất gia đình bạn đang sử dụng trên thực tế có tranh chấp với ai hay không? Diện tích, kích thước thửa đất như thế nào? Do không thể thương lượng được với gia đình hàng xóm nhà bạn nên cán bộ địa chính không thể đo đạc để lập bản vẽ cho mảnh đất của gia đình bạn.

Căn cứ quy định tại Điều 202 và Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc hòa giải đất đai và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Theo đó, trường hợp này của bạn có thể thực hiện các bước sau:

Bước 1: Nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Thời gian Ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành hòa giải là 45 ngày kể từ ngày tiếp nhận được đơn yêu cầu của một trong các bên tranh chấp đất đai. Quá thời hạn này bạn có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân thực hiện một trong hai việc sau:

Thứ nhất, trong trường hợp hòa giải thành thì Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ lập biên bản hòa giải và đương nhiên cán bộ địa chính sẽ căn cứ vào biên bản hòa giải giữa các bên để đo đạc, lập bản đồ địa chính cũng như bản vẽ kích thước thửa đất để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn.

Thứ hai, trường hợp không hòa giải được thì bạn có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành, sau đó sẽ thực hiện bước 2.

Nếu Ủy ban nhân dân cố tình không giải quyết cho bạn trong thời gian pháp luật quy định thì bạn có quyền nộp đơn khiếu nại gửi Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã để yêu cầu xử lý hành vi vi phạm hoặc khiếu nại tới cấp trên để yêu cầu giải quyết.

Bước 2: Bạn có thể lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

Một là, nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Hai là, Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

>> Tham khảo: Khởi kiện tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình, trình tự thủ tục được quy định như thế nào?

3. Tranh chấp đất đai nhà ở nhờ thì chính quyền can thiệp được không?

Thưa luật sư, tôi có vấn đề thắc mắc cần luật sư tư vấn giúp như sau: Nhà đất tôi đang ở là do ba mẹ chồng tôi cho ở khi tôi về làm dâu. Chồng tôi chẳng may lâm bệnh và qua đời, tôi giờ đi bước nữa, nhưng ông bà đuổi không cho tôi ở vì cho rằng đất nhà là của ông bà, tôi có chồng thì phải theo chồng trả nhà đất lại cho ông bà. Mặc dù đất do ông đứng tên và nhà hồi đó ông bà xây cho vợ chồng tôi ở, nhưng trong quá trình ở, vợ chồng tôi có sửa chữa lại. Vậy cho tôi hỏi luật sư tôi có quyền được ở lại không và nhờ ai can thiệp? Tôi xin cảm ơn.

Trả lời:

Căn cứ khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất."

Theo đó, hiện nay, mảnh đất cũng như căn nhà bạn đang ở đứng tên của bố chồng bạn chứ không phải đứng tên của chồng bạn. Chính vì vậy, đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mảnh đất và căn nhà này là tài sản của gia đình chồng bạn chứ không phải là tài sản chung của hai vợ chồng bạn. Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng căn nhà, bạn và chồng bạn có sửa chữa lại, khi đó, bạn cần đưa ra các giấy tờ, tài liệu hoặc người làm chứng để chứng minh nhà vợ chồng bạn đã sửa chữa lại cho đẹp và khang trang hơn. Lúc này, chồng bạn không may đã qua đời, thì nếu trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng bạn có những tài sản gì thì khi có yêu cầu thì giải quyết theo Điều 61 và Điều 66 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về chia tài sản trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình, cũng như chia tài sản khi chồng bạn qua đời thì:

Trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình, nếu tài sản của vợ chồng trong khối tài sản chung của gia đình không xác định được thì vợ hoặc chồng được chia một phần trong khối tài sản chung của gia đình căn cứ vào công sức đóng góp của vợ chồng vào việc tạo lập, duy trì, phát triển khối tài sản chung cũng như vào đời sống chung của gia đình. Việc chia một phần trong khối tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận với gia đình; nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án giải quyết.

Trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà tài sản của vợ chồng trong khối tài sản chung của gia đình có thể xác định được theo phần thì phần tài sản của vợ chồng được trích ra từ khối tài sản chung đó để chia theo quy định tại Điều 59 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014.

Như vậy, nếu bạn cung cấp được bằng chứng chứng minh được trong thời gian sinh sống tại căn nhà mà vợ chồng bạn được bố mẹ chồng cho ở bạn có sửa chữa lại căn nhà mất bao nhiêu tiền thì bạn có quyền yêu cầu chia phần này, còn nếu không có bằng chứng để chứng minh thì bạn sẽ không được chia tài sản. Trong trường hợp các thành viên trong gia đình không thể hòa giải được với nhau thì bạn có quyền nộp đơn Khởi kiện tới Tòa án nhân dân nơi có căn nhà để yêu cầu giải quyết mà không cần thông qua chính quyền địa phương, bởi lẽ, trường hợp này chính quyền địa phương cùng lắm cũng chỉ hòa giải giữa các bên chứ không thể giải quyết triệt để tranh chấp của bạn được.

>> Tham khảo thêm: Khởi kiện tranh chấp đất đai ra tòa án nhưng không được giải quyết thì xử lý thế nào?

4. Tư vấn về tranh chấp đất đai với nhà kế bên?

Kính chào các Quý Luật sư Công ty Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Hiện tại, nhà tôi đang xây nhà đổ 1 tấm, nhưng bị nhà kế bên kiện nhà tôi làm nứt mấy vết trên tường nhà họ. Nhưng vấn đề là do kết cấu không đủ chất lượng nên nhà họ xây xong đến nay được 12 năm đã xuống cấp và bị nứt trầm trọng trước khi nhà tôi tiến hành xây. Ngôi nhà bị nứt này có 1 gác lửng và họ mua từ người khác, chủ cũ của ngôi nhà này họ xây để bán nên không đảm bảo các yêu cầu về vọng cừ, đỗ cột hay đõ đà. Ngôi nhà này đã bị nứt từ mấy năm trước. Trước khi đào móng vọng cừ tôi có chụp lại ảnh vết nứt nhà kế bên, về phía Ủy ban phường thì cho rằng ảnh này chưa đủ xác nhận là tôi chụp vào trước hay sau khi nhà tôi vọng cừ. Chủ nhà kế bên bắt tôi phải bồi thường và trám lại. Tôi cũng cho thợ qua trám lại và nói rõ là nhà bị nứt sẵn nên không bồi thường. Tuy nhiên họ vẫn kiện gia đình tôi lên chính quyền địa phương. Thiếu sót của gia đình tôi là không mời ủy ban phường và tổ trưởng tổ dân phố lên xác nhận hiện trạng ngôi nhà kế bên trước khi xây. Vậy, tôi xin hỏi:

1. Về phía tường nứt sẵn của nhà kế bên là nhà tôi có lỗi hay là lỗi do kết cấu nhà kế bên yếu? Như vậy, nhà tôi có phải bồi thường hay không? Nếu có là chi phí bồi thường là bao nhiêu? Nếu nhà tôi không có lỗi mà kế bên vẫn kiện vậy chi phí công trình bị chậm trễ họ có phải bồi thường cho gia đình tôi hay không? Và phí thẩm định công trình là do ai sẽ chịu trách nhiệm?

2. Biện pháp nào để nhà kế bên rút lại đơn kiện? Gia đình tôi chỉ muốn đưa ra biện pháp mạnh để họ rút lại đơn kiện thôi?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê.

Trả lời:

Căn cứ Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng như sau:

"Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh."

Như vậy, khi gia đình bạn xây dựng nhà trên đất thì bạn phải đảm bảo nguyên tắc khi xây dựng, không được gây thiệt hại đến tài sản của các bất động sản liền kề khác. Về nguyên tắc nếu trong trường hợp, bạn gây thiệt hại cho nhà hàng xóm thì bạn có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho hàng xóm theo Điều 589 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thiệt hại do tài sản bị xâm phạm bao gồm:

- Tài sản bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng.

- Lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất, bị giảm sút.

- Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại.

- Thiệt hại khác do luật quy định.

Tuy nhiên, theo như thông tin bạn cung cấp, nhà hàng xóm của bạn xây dựng kết cấu nhà yếu, nhà hàng xóm đã bị nứt trước khi nhà bạn xây dựng. Lúc này, bạn cần thu thập các bằng chứng để chứng minh việc gia đình bạn xây dựng không phải là nguyên nhân dẫn đến việc nứt, xuống cấp của nhà hàng xóm của bạn. Theo đó, bạn có quyền nộp đơn yêu cầu Tòa án xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản để chứng minh căn nhà của hàng xóm là bị hư hỏng từ thời điểm trước khi bạn xây dựng hay sau khi gia đình bạn xây dựng. Cũng như căn cứ vào kết quả thẩm định này thì bạn có thể xem xét mức bồi thường mà gia đình bạn phải bồi thường cho gia đình hàng xóm tương ứng với phần lỗi của mình theo đúng quy định của pháp luật.

Về phí thẩm định công trình:

Căn cứ quy định tại Điều 155, Điều 156, Điều 157 và Điều 158 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì về nguyên tắc, khi bạn yêu cầu thẩm định thì bạn sẽ là người phải nộp tiền tạm ứng thẩm định vì bạn là người yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét, thẩm định thì bạn phải nộp tiền tạm ứng chi phí thẩm định. Trong trường hợp các bên đương sự không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật không có quy định khác thì đương sự phải chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ nếu yêu cầu của họ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận.

Như vậy, nếu bạn chắc chắn việc thẩm định là có căn cứ thì bạn có thể yêu cầu xem xét, thẩm định, trước hết bạn phải nộp tiền tạm ứng tiền thẩm định, sau đó, bên nhà hàng xóm của bạn có nghĩa vụ phải nộp tiền thẩm định nếu yêu cầu bồi thường thiệt hại của gia đình hàng xóm không được Tòa án chấp nhận, tức là việc nứt tường nhà của hàng xóm không phải do lỗi của gia đình bạn.

Đối với biện pháp ngăn nhà hàng xóm nộp đơn khởi kiện: Về nguyên tắc thì bạn không thể ngăn cấm được nhà hàng xóm bạn vì nếu họ nhận thấy hành vi xây dựng nhà của gia đình bạn gây thiệt hại cho họ thì đương nhiên họ có quyền nộp đơn khởi kiện để bảo vệ quyền lợi cho họ. Tuy nhiên, bạn có thể dùng kết quả thẩm định để yêu cầu gia đình hàng xóm rút đơn khởi kiện để hai bên có thể thỏa thuận với nhau về phương hướng giải quyết nếu kết quả thẩm định kia có lợi cho gia đình bạn, căn cứ vào kết quả đó, bạn cũng có thể yêu cầu bên hàng xóm phải bồi thường cho gia đình bạn khoản tiền tương ứng nếu việc tranh chấp, khởi kiện sẽ gây thiệt hại cho gia đình bạn.

>> Tham khảo câu trả lời liên quan: Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án?

5. Tư vấn về việc tranh chấp đất đai khi xây dựng nhà ở?

Kính chào Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi mới mua một mảnh đất ra sổ đỏ rồi nhưng đến khi tôi xây nhà thì bị cản trở, lý do là mảnh đất đó bán giấy tay cho người khác rồi. Vậy bây giờ tôi phải làm sao? Tôi xin chân thành cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất sẽ phải lập thành hợp đồng có công chứng chứng thực của cơ quan có thẩm quyền thì mới có hiệu lực pháp luật, cụ thể quy định tại điều này như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Và theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì giao dịch chuyển nhượng đất này sẽ vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức:

"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Tuy nhiên, bạn nên quan tâm đến thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố một giao dịch vô hiệu là 02 năm kể từ ngày:

- Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

- Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

- Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

- Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;

- Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

Nếu hết thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên giao dịch là vô hiệu thì giao dịch đó về nguyên tắc vẫn có hiệu lực pháp luật. Do đó, bạn nên xem xét nếu còn thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên giao dịch dân sự vô hiệu thì bạn có quyền nộp đơn yêu cầu tới Tòa án nhân dân huyện nơi có đất để yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên giao dịch viết tay kia bị vô hiệu do vi phạm về hình thức. Còn đối với trường hợp đã hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì bạn có quyền nộp đơn Khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

- Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật Dân sự năm 2015, luật khác có liên quan quy định.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì bạn có bằng chứng để chứng minh bạn nhận chuyển nhượng mảnh đất là hợp pháp, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn, lúc này, bạn được xem là người thứ ba ngay tình, hợp đồng chuyển nhượng của bạn vẫn có giá trị, vẫn có hiệu lực và bạn đương nhiên được sử dụng mảnh đất trên, xây dựng nhà theo mong muốn của bạn theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015.

>> Tham khảo nội dung: Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai ?

6. Tư vấn về tranh chấp đất đai khi xây dựng nhà ở?

Kính chào luật sư! Tôi có một số thắc mắc muốn nhờ luật sư giải đáp như sau: Gia đình tôi xây nhà trên đất của tôi, tôi đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, anh A hàng xóm nhà tôi lại kiện là tôi lấn sang đất của gia đình họ, vì thế đã xảy ra tranh chấp. Ủy ban nhân dân xã đã yêu cầu hai gia đình đến để giải quyết. Hiện tại là tôi đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, còn anh A lại không phải là chủ sở hữu của mảnh đất liền kề mà chủ sở hữu lại là mẹ của anh A. Hỏi:

1. Anh A có đủ tư cách gửi đơn khởi kiện hay không?

2. Nếu anh A có giấy ủy quyền của mẹ anh A nhưng giấy ủy quyền đó lại được lập sau khi xảy ra tranh chấp thì có hợp pháp không?

3. Nếu chính quyền sở tại mời gia đình tôi đến làm việc để giải quyết vấn đề trên thì tôi có bắt buộc phải tham gia không? Bởi tôi nghĩ rằng tôi làm nhà trên đất của mình và không xâm phạm đến nhà anh A kia nên tôi không có trách nhiệm phải giải thích các vấn đề liên quan với chính quyền. Nếu chính quyền muốn làm rõ thì yêu cầu địa chính đo đạc lại. Do vậy chính quyền cũng không có quyền dừng việc xây dựng của tôi có đúng không?

Trân trọng cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, theo Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định quyền khởi kiện vụ án:

"Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình."

Như vậy, anh A chỉ có quyền nộp đơn khởi kiện lên Toà án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp trên khi mảnh đất liền kề đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên anh A hoặc đứng tên hộ gia đình trong đó anh A là thành viên của gia đình hoặc anh A được chủ sở hữu mảnh đất ủy quyền để thực hiện việc khởi kiện tranh chấp đất đai.

Thứ hai, theo quy định tại Mục 13 Chương XVI Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền thì mẹ của anh A uỷ quyền cho anh A nộp đơn khởi kiện sau khi có tranh chấp đất đai giữa gia đình anh và anh A. Việc uỷ quyền khởi kiện trên không phụ thuộc vào việc tranh chấp xảy ra trước hay sau. Việc mẹ anh A uỷ quyền cho anh A nộp đơn khởi kiện là không trái với pháp luật.

Thứ ba, sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai của người dân địa phương thì Ủy ban nhân dân xã phường của anh có trách nhiệm tiến hành hòa giải giữa các bên tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013. Khi đó, pháp luật không bắt buộc anh phải đến hòa giải tại địa phương. Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật hiện hành thì không có quy định nào quy định về việc đất đang tranh chấp thì không được phép xây dựng (trừ trường hợp gia đình anh A đã làm đơn Khởi kiện tới Tòa án và yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp theo Điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015). Do đó, bạn vẫn được xây dựng bình thường theo Giấy phép xây dựng mà gia đình bạn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê