Người gửi: tiendoan nguyen
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê

Trả lời:

Căn cứ vào Điều 689 Luật Dân sự quy định về hình thức chuyển quyền sừ dụng đất:

"Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này."

và Điều 122 Luật Dân sự quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

"1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định."

Phân tích trường hợp của chị như sau:

- Thứ nhất nếu mảnh đất chị trúng đấu giá trên chị trúng trong thời kỳ hôn nhân giữa chị và chồng chị thì nó là tài sản chung của anh chị, do đó việc thực hiện các giao dịch liên quan đến mảnh đất cần phải có sự đồng thuận của cả chị và anh ấy. Tuy nhiên, trong trường hợp của chị anh ấy tự mình bán mảnh đấy đó cho người khác mà không có sự chấp thuận của chị, đây là hành vi không đúng với quy định của pháp luật. Hơn nữa hình thức hợp đồng mua bán đất giữa chồng chị và người thứ ba kia chỉ là bản hợp đồng viết tay không có công chứng như theo quy định tại Điều 689 trên và như vậy thì theo quy định của Điều 122 thì Hợp đồng mua bán đất giữa chồng chị và người thứ ba kia bị vô hiệu do vi phạm hình thức do pháp luật chỉ công nhận các giao dịch mua bán bằng giấy tay thực hiện trước ngày 1/7/2004 (ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực).

Và để đòi lại quyền và lợi ích hợp pháp của mình chị có thể yêu cầu lên Tòa án nhân dân cấp huyện tại nơi có mảnh đất tuyên bố hợp đồng mua bán đất trên là vô hiệu với những lý do tôi đưa ra ở trên.

- Tương tự, nếu mảnh đất chị trúng đấu giá chị trúng vào thời điểm trước khi anh và chị kết hôn, nếu hai người không có thỏa thuận sát nhập nó vào khối tài sản chung vợ chồng thì mảnh đất này thuộc sở hữu riêng của chị, như vậy việc anh chồng chị bán mảnh đất của chị cho người thứ ba mà không có sự ủy quyền của chị là hành vi trái pháp luật. Kết hợp với sự vi phạm hình thức của hợp đồng như trên tôi đã nói thì chị có thể khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất để đòi lại mảnh đất theo đúng quyền và lợi ích hợp pháp mà pháp luật quy định.

 

Ý kiến trả lời bổ sung:

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi đến công ty. Về vấn đề của bạn công ty xin giải đáp như sau:

Do bạn chưa cung cấp đủ thông tin nên trường hợp của bạn sẽ giải quyết theo hai hướng:

Trường hợp thứ nhất: hợp đồng mua bán giữa chồng bạn và ông Minh ký kết trước ngày 1/7/2004.

Theo quy định tại Mục 2.3 Nghị quyết 02/2004 của Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao như sau:

2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993

a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Như vậy, căn cứ vào điểm a.5 và điểm a.6 thì hợp đồng viết tay giữa chồng bạn và người mua là ông Châu sẽ không có hiệu lực pháp luật, nghĩa là hợp đồng này vô hiệu.

Trường hợp thứ hai: hợp đồng mua bán giữa chồng bạn và ông Minh thực hiện sau ngày 1/7/2004.

Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Mặt khác, theo quy định Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.

Như vậy, căn cứ vào Điều 127 Luật đất đai 2003 và Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 thì hợp đồng này cũng vô hiệu về hình thức. Và điều quan trọng, theo bạn trình bày thì bạn là người trúng lô đất đấu giá, nếu bạn làm thủ tục giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bạn thì đây là tài sản riêng của bạn, chồng bạn không có quyền bán cho người khác. Nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hai vợ chồng bạn thì việc mua bán phải được sự đồng ý của hai vợ chồng bạn, chồng bạn tự ý bán cho người khác thì hợp đồng đó cũng không có hiệu lực pháp luật do vi phạm điều kiện về chủ thể.

Để đòi lại quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể yêu cầu Tòa án cấp quận/huyện, nơi có bất động sản để yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán giữa chồng bạn và ông Châu là hợp đồng vô hiệu.

Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Trân trọng./.

PHÒNG TƯ VẤN LUẬT - CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ

-----------------------------------------------

THAM KHẢO DỊCH VỤ PHÁP LÝ LIÊN QUAN:

1. Dịch vụ trước bạ sang tên nhà đất;

2. Tư vấn thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;

3. Tư vấn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất;

4. Dịch vụ tư vấn đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất;

5. Dịch vụ công chứng theo yêu cầu và tư vấn sang tên sổ đỏ;

6. Dịch vụ tư vấn đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;