1. Mua bán đất bằng giấy viết tay năm 2007 có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Chào luật sư, xin hỏi: Tôi có vấn đề thắc mắc muốn được luật sư công ty luật Minh Khuê tư vấn. Tôi có mua bán đất bằng hợp đồng viết tay, không có công chứng chứng thực, chỉ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người bán. Nay tôi muốn thực hiện thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tôi không biết mình có thực hiện thủ tục sang tên được không ?
Mong được luật sư tư vấn. Cám ơn luật sư .

Mua bán đất bằng giấy viết tay năm 2007 có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Luật sư tư vấn thủ tục cấp sổ đỏ cho người dân, gọi ngay: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013 về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Như vậy, pháp luật đất đai đã quy định cụ thể về mặt hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại văn phòng công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Tuy nhiên, theo thông tin mà bạn cung cấp, thì hợp đồng mua bán đất của bạn không có công chứng chứng thực mà chỉ lập giấy viết tay, có chữ kí của hai bên, như vậy là không thỏa mãn về mặt hình thức của hợp đồng theo quy định của pháp luật.

Mặt khác, Luật đất đai năm 2013 và khoản 2 Điều 54 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định như sau:

Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Như vậy, bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bên bán, thông qua hợp đồng viết tay vào thời điểm trước năm 2008. không có công chứng chứng thực. Ngoài ra gia đình bạn sử dụng đất ổn định từ năm 2007 đến nay, đất không có tranh chấp, được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng ổn định và không có tranh chấp người bán nên gia đình bạn đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bạn cần chuẩn bị các giấy tờ để làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.

- Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất.

- Hợp đồng mua bán viết tay giữa bạn và bên bán.

Cơ quan có thẩm quyền: Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

2. Phần đất thừa có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Xin chào luật sư Minh Khuê. Tôi có câu hỏi mong nhận được sự tư vấn của luật sư.Gia đình tôi được UBND huyện cấp giấy chứng nhận năm 1999 với diện tích: 250m2, loại đất: Đất ở + đất vườn, thời hạn: Lâu dài. Nay gia đình tôi có nhu cầu xin đo đạc lại thửa đất để chỉnh lý, khi được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện đo đạc lại thì diện tích hiện trạng của thửa đất tôi đang sử dụng tăng lên so với bìa đỏ là 50m2.

Khi tôi ra xã lập thủ tục để được công nhận phần diện tích đất thừa cho tôi thì được cán bộ xã cho biết. Vị trí thửa đất tôi đang sử dụng hiện được quy hoạch nằm trong khu trung tâm hành chính xã và thửa đất tôi nằm trong khu dân cư chỉnh trang nên phần diện tích thừa không được công nhận. Vậy tôi xin hỏi cán bộ xã trả lời như vậy là đúng hay sai ? Vì nguồn gốc thửa đất của gia đình tôi sử dụng có nguồn gốc, năm 1975 cho đến nay sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp với những người xung quanh, có ranh giới thửa đất ổn định rõ ràng. Nếu được công nhận tôi phải làm những giấy tờ gì kèm theo. Kính mong quý công ty trả lời tư vấn giúp gia đình tôi để được rõ.

Kính chúc quý anh chị của công ty mạnh khỏe, thành đạt và hạnh phúc trong cuộc sống.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Phần đất thừa có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:

1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật đất đai.

2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Mặt khác, theo quy định tại điều 49 Luật đất đai 2013 về thực hiện quy hoạch kế hoạch sử dụng đất như sau:

" Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật".

Như vậy, việc gia đình bạn có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung hay không phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất của UBND huyện với khu đất của bạn đã có hay chưa:

+ Nếu như đã có kế hoạch sử dụng đất với khu đất của bạn thì bạn sẽ không thể được cấp GCNQSDĐ.

+ Nếu như kế hoạch sử dụng đất chưa được phê duyệt thì gia đình bạn có thể xin cấp GCNQSDĐ theo thủ tục pháp luật quy định.

Nếu trong trường hợp bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích tăng lên 50m2 như sau:

Bước 1: Cá nhân chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định.

Bước 2: Cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “ Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.

Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

Bước 5: Đến hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.

Về cách thức thực hiện: Trực tiếp tại trụ sở hành chính tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

3. Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở đã lâu năm ?

Nhà tôi có thửa đất do bố mẹ cho từ đã lâu nhưng không có giấy tờ gì. Gia đình tôi xây nhà và ở trên đất đó từ mấy chục năm nay, nay tôi muốn đi đăng ký làm sổ đỏ cho mảnh đất đó có được không, và phải chuẩn bị những gì?

Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở đã lâu năm ?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Theo quy định trong Nghị định 43/2014/NĐ-CPThông tư số 24/2014/TT-BTNMT, Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Bản sao sổ hộ khẩu, CMND;

- Bản sao chứng thực giấy tờ quyền sử dụng đất( nếu có);

- Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất ( nếu có tài sản yếu cầu chứng nhận quyền sở hữu);

- Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng;

- Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc Giấy chứng nhận ( nếu có);

- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);

- Biên lai nộp thuế;

Hồ sơ nộp tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất.

Như vậy, đối với đất đã sử dụng ổn định từ lâu, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không có tranh chấp thì hoàn toàn có thể yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất đó.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp ?

Nhờ luật sư giải đáp thắc mắc dùm tôi. Tôi có mua một mẫu đất nông nghiệp bằng hợp đồng mua bán và được chứng thực tại ubnd xã, luật sư cho tôi hỏi mức thuế phải đóng là bao nhiêu và hồ sơ sang tên sổ đỏcần những gì ?
Cảm ơn luật sư nhiều.

Luật sư trả lời:

Điểm c Khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừ kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

- Các loại thuế phải đóng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

+ Thuế thu nhập cá nhân:

Khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC có quy định về đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân bao gồm có trường hợp về chuyển nhượng đất như sau:

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo đó, thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế. Trường hợp không xác định được giá vốn và chi phí liên quan là 2% trên giá trị chuyển nhượng (Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007)

+ Lệ phí trước bạ:

Tền nộp đất= (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

  • Diện tích đất tính bằng m2
  • Giá đất theo bảng giá
  • Lệ phí 0,5%

=> Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng người nhận chuyển nhượng phải sang tên sổ đỏ.

Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:

+ Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

+ Hợp đồng chuyển nhượng;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

+ Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

+ Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng

- Thời hạn sang tên: 10 ngày

+ Lệ phí sang tên sổ đỏ gồm:

- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

- Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

5. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tranh chấp ?

Thưa luật sư: gia đình tôi sống tại Đà Nẵng, ngôi nhà này trước đây ông bà nội tôi sinh sống từ năm 1950, qua nhiều thế hệ gia đình tôi đều thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước. Hiện tại bây giờ mọi người đều qua đời, chỉ còn mẹ tôi ở ngôi nhà này cùng với cậu em trai. Gia đình tôi đến nay vẫn chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tôi đứng ra làm thủ tục giấy tờ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm nhà thờ gia tộc. Mọi thủ tục đã ổn, bây giờ đến giai đoạn ký tứ cận, có một gia đình giáp phía bắc của nhà chúng tôi không ký với lý do là : Khu đất (ngôi nhà) hiện mẹ tôi đang ở là sở hữu của họ, họ giải thích là đất này họ đã mua từ lâu và họ có cho tôi xem giấy tờ đất đai của ngày xưa. Họ có nói với tôi là nếu muốn ký vào biên bản tứ cận thì phải trả cho họ là 50%/m2 theo giá thị trường (với mức này là tình cảm) thì họ mới ký vào tứ cận, với mức giá này thì gia đình tôi không có khả năng. Vậy nếu không thỏa thuận với họ, gia đình tôi có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Xin chân thành cảm ơn !

Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tranh chấp ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Minh Khuê. Chúng tôi xin được giải đáp các thắc mắc của bạn như sau:

Theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Theo đó đối với mảnh đất của bạn đang trong thời gian tranh chấp thì bạn không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trước hết phải giải quyết tranh chấp. Vì giữa gia đình bạn và hộ gia đình kia không thể giải quyết tranh chấp thông qua việc thương lượng nên cần phải áp dụng các biện pháp giải quyết tranh chấp được quy định tại Luật Đất đai 2013.

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai:

" Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp."

Còn theo Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

“1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai: "Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành". Căn cứ vào quy định trên, khi mà kết quả hòa giải hoặc quyết định, bản án của tòa án có hiệu lực có nội dung là gia đình bạn có quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng mảnh đất này thì bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

6. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà diện tích nhỏ hơn giấy tờ cũ được cấp tạm ?

Nhà em có một mảnh đất của ông bà để lại, có nhà cấp 4, và đã được cấp giấy sử dụng đất tạm vào năm 86, và có chia tách diện tích khu đất làm 2 giấy này đứng tên 2 người con của bà (một người con của bà đã mất). Nhưng từ lâu gia đình không ai ở. Nên thực tế diện tích khu đất không còn như trước( chưa đo đạc lại, nhưng cái ao trước rất to, bây gìơ bé chỉ còn 1/3 như các cụ nói).

Các nhà giáp ranh có 9 thửa, đã có bản đồ rải thửa năm 99 nhưng chỉ có 1 nhà đầu ngõ có sổ đỏ mới thôi, nhưng bản đồ 99 này ranh giới thửa đất đã khác với so đồ trong giấy được cấp năm 86 do hồi đó không có người ở để chỉ đo đạc. Vậy bây giờ muốn làm sổ đỏ để giữ đất thì thủ tục và trình tự như thế nào, xin luật sư tư vấn cho em. Xin luật sư tư vấn cho gia đình em, nếu gia đình chỉ làm diện tích hiện trạng bây giờ hoặc làm sổ theo diện tích cũ năm 86 thì như thế nào. Rất mong nhận được sự tư vấn từ luật sư.

Tôi xin chân thành cám ơn!

 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà diện tích nhỏ hơn giấy tờ cũ được cấp tạm ?

Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật 1900.6162

Trả lời:

Đối với trường hợp của bạn, với thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất mà ông bà bạn để lại đã được cấp giấy sử dụng đất tạm năm 1986 và có chia tách diện tích khu đất làm 2 giấy đứng tên 2 người con của ông bà bạn bà (một người con của bà đã mất).

Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, cụ thể tại điểm b khoản 1 Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Luật đất đai 2013) ghi nhận:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993”;

Như vậy trong trường hợp diện tích đất do ông bà để lại cho gia đình bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thì theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai, gia đình bạn có quyền làm thủ tục để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai 2013. Ở đây bạn có nêu rằng diện tích khu đất do ông bà bạn để lại đã được chia tách làm hai phần và được hai phần đất này được cấp giấy chứng nhận ghi tên hai người con của bà bạn, nhưng một người con của bà bạn thì đã mất. Như vậy về nguyên tắc thì gia đình bạn chỉ được xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất đã được tách thửa mà gia đình bạn đứng tên trong giấy chứng nhận khi tách thửa và hiện đang sử dụng, phần diện tích đất còn lại thuộc người con đã mất của bà bạn sẽ được xác lập là di sản để chia thừa kế theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên bạn có cung cấp thông tin rằng diện tích đất do người con còn lại đã mất của bà bạn đứng tên trong giấy chứng nhận đã mất, và từ lâu gia đình không ai ở. Nếu trường hợp gia đình bạn sinh sống trên diện tích đất này một cách ổn định, lâu dài, không có tranh chấp về đất đai thì gia đình bạn cũng có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với phần diện tích đất này nếu thỏa mãn điều kiện theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

Bạn có trình bày rằng phần diện tích khu đất thực tế hiện nay đã không còn như trước. Trong khi đó, các nhà giáp ranh có 9 thửa, đã có bản đồ rải thửa năm 99 nhưng chỉ có 1 nhà đầu ngõ có sổ đỏ mới thôi, nhưng bản đồ 99 này ranh giới thửa đất đã khác với so đồ trong giấy được cấp năm 86 do hồi đó không có người ở để chỉ đo đạc. Để có thể làm thủ tục xin cấp sổ đỏ đúng với diện tích đất như trước đây, gia đình bạn có thể cung cấp các giấy tờ chứng minh diện tích của khu đất từ năm 1987 (Giấy tờ chứng nhận khi chia tách thửa đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm), và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền tiến hành thực hiện các thủ tục đo đạc lại đất để bảo vệ quyền lợi về diện tích đất ban đầu cho gia đình bạn, ở đây có thể diện tích đất của ông bà bạn để lại cho gia đình đã bị các hộ gia đình khác lấn, chiếm…theo đó, thì cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ các giấy tờ gia đình bạn cung cấp để xác định diện tích đất của gia đình bạn và hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với phần diện tích đất của người con còn lại của bà bạn đã mất nếu gia đình bạn thỏa mãn điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 101 Luật đất đai 2013, theo đó gia đình bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận đối với phần đất thực tế mà gia đình bạn sử dụng trong phần diện tích đất này, do gia đình bạn không có giấy tờ chứng mình quyền sử dụng đất ở đây.. Sau khi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ xong đối với hai diện tích đất này, gia đình bạn có thể làm thủ hợp thửa đất để sử dụng bình thường.

Để làm sổ đỏ nhằm giữ đất thì thủ tục và trình tự xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục xin cấp giấy phép quyền sử dụng đất như sau:

Bước 1: Cá nhân chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định.

Bước 2: Cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

Căn cứ Điều 70 Luật đất đai 2013; Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Cần phải chuẩn bị:

- Một bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất.

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai (đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).

+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “ Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.

Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

Bước 5: Đến hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.

Về cách thức thực hiện: Trực tiếp tại trụ sở hành chính tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư đất đai - Công ty luật Minh Khuê