Lâu nay gia đình em có khúc mắc xẩy ra, bố em sinh ra đổ đốn và có người đàn bà khác và chính vì người đàn bà đó mà bố em từng ngày phá hoại gia đình em đang sinh sống. Nay bố em cứ đòi bán mảnh đất đồng thời cũng là ngôi nhà mà mẹ con e sinh sống. vậy a chị cho em hỏi.
1. Bố em có thể bán mảnh đất đó không? ( khi mà không có sự đồng ý của em và mẹ em, em đã 27 tuổi.)
2. nếu có thể thì em có thể làm gì để giữ được mảnh đất cũng như ngôi nhà đó.
 Mong anh/chị tư vấn, giúp đỡ em.

Xin cảm ơn.

Người gửi: Dương Văn Thương

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp đất đai của công ty Luật Minh Khuê.

Mua bán đất đai chưa làm sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến: 1900 6162

Trả Lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới mục tư vấn pháp luật của công ty Luật Minh Khuê, về vấn đề của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:

 

Căn cứ pháp lý:

Luật Đất đai 2013

Luật Hôn nhân gia đình 2014

Bộ luật Dân sự 2005

Luật Nhà ở 2014

Nội dung phân tích:

Căn cứ vào khoản 2, Điều 97, Luật Đất đai 2013 quy định: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này".

 Như vậy, với căn cứ pháp lý nêu trên thì trường hợp của bạn cán bộ quản lý đất đai xã trả lời như vậy là không đúng với quy định của pháp luật và mảnh đất đó vẫn đứng tên bố bạn.

- Vấn đề thứ nhất: Bố bạn có thể bán mảnh đất đó không?

 Bạn chưa cung cấp thông tin cho chúng tôi về chủ sở hữu mảnh đất và ngôi nhà đó là sở hữu riêng của bố bạn, hay là tài sản của chung với mẹ bạn, hay sở hữu chung hộ gia đình. Vì vậy, chúng tôi xin đưa ra các trường hợp sau:

              + Trường hợp thứ nhất, tài sản thuộc sở hữu riêng của bố bạn.

Căn nhà và mảnh đất đó được xác định là tài sản riêng của bố bạn khi đáp ứng các điều kiện sau quy định tại Điều 43, Luật Hôn nhân và gia đình 2014:

"Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luậtnày; tài sảnphục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.
2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này".

Căn cứ vào khoản 1, Điều 44, Luật Hôn nhân gia đình 2014 có quy định: "Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung".

Như vậy, trong trường hợp này bố bạn có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mảnh đất và ngôi nhà đó.

             + Trường hợp thứ hai, tài sản là tài sản chung cuả vợ chồng.

Theo quy định tại Điều 33, Luật Hôn nhân gia đình 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng như sau:

"Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng
1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung".

Như vậy, tài sản đó được xác định chung là tài sản của bố mẹ bạn khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 33, Luật Hôn nhân gia đình 2014 nêu trên.

Căn cứ tại Điều 35, Luật Hôn nhân gia đình 2014 quy định:

"Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung
1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình".

Như vậy nếu bố bạn muốn bán mảnh đất cùng căn nhà này thì phải thỏa thuận với mẹ bạn và phải được mẹ bạn đồng ý bằng văn bản.

+ Trường hợp thứ ba, tài sản thuộc sở hữu chung của hộ gia đình
 Theo Điều 108, Bộ luật Dân sự 2005 quy định:

"Điều 108. Tài sản chung của hộ gia đình  

Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ".

  Việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu. Theo đó những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm mảnh đất nhà bạn được cấp giấy chứng nhận và vợ hoặc chồng của những người đó (nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận họ đã đăng ký kết hôn) đều có quyền sử dụng đối với mảnh đất và đều có quyền chuyển nhượng mảnh đất đó.

Căn cứ vào khoản 2, Điều 109,  Bộ luật Dân sự quy định:

"Điều 109. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình  

1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý".

Như vậy, trong trường hợp này nếu bố bạn muốn bán mảnh đất cùng ngôi nhà đó thì phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.

- Vấn đề thứ hai, nếu có thể thì bạn có thể làm gì để giữ lại được mảnh đất đó?

Theo quy định tại Điều 223, Bộ luật Dân sự 2005 quy định:

"Điều 223. Định đoạt tài sản chung  

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại"

Đồng thời theo quy định tại Điều 126, Luật Nhà ở 2014 quy định:

"Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự".

Như vậy, trong trường hợp này với những căn cư pháp lý nêu trên, nếu bố bạn muốn bán nhà thì phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trong trường hợp bố bạn bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì bố bạn được quyền bán cho người khác.

Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi. Nếu bạn có bât kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp ngay, bạn vui lòng liên hệ số điện thoại đường dây nóng (24/7): 1900 6162 để được tư vấn miễn phí trực tiếp.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT DÂN SỰ