Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

2. Luật sư tư vấn:

Luật đất đai đã quy định rất rõ về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,... quyền sử dụng đất như sau:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

(Điều 188 Luật đất đai 2013)

Ngoài ra, tại Điều 168 Luật đất đai cũng quy định rõ về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Theo đó:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, ..... quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng của mình (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 luật đất đai và trường hợp nhận thừa kế tại Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai). Theo đó, người bán đất cho bạn cần phải đăng ký quyền sử dụng đất trước khi chuyển nhượng, mua bán.

Bên cạnh đó, việc mua bán nhà đất không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ gặp phải rất nhiều rủi ro. Ví như:

- Pháp luật quy định việc mua bán bất động sản bắt buộc phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực tại cơ quan công chứng có thẩm quyền. Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nên việc mua bán nhà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ có thể là hợp đồng viết tay. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp thì việc mua bán nhà bằng hợp đồng viết tay sẽ bị vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó quyền lợi của bên mua nhà không được đảm bảo.

- Bất động sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó có thể xác minh được nguồn gốc tài sản. Người mua có thể sẽ chịu rủi ro trong trường hợp mua nhà khi đang có tranh chấp hoặc mua nhà trên đất lấn chiếm,....

Do đó, để đảm bảo quyền lợi của mình trước pháp luật, hạn chế rủi ro bạn nên yêu cầu người bán đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền. Sau khi bên bán được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì bạn thực hiện thủ tục mua bán và sang tên.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.1940 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê