Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

- Luật đất đai 2013

- Bộ luật dân sự 2015

2. Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo quy định của điều 188 Luật đất đai 2013 thì việc mua, bán, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện sau:

+ Đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 ).

+ Đất không có tranh chấp;

+  Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng mua bán, chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền ( quy định tại khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013).

Xét trường hợp của bạn vì bên bán đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng, cho nên hai bên  chưa thể thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán đất theo quy định của pháp luật. Theo đó, nếu bạn vẫn muốn mua phần đất này thì hai bên có thể ký kết một hợp đồng đặt cọc để đảm bảo quyền lợi cho hai bên ( tuy nhiên hợp đồng đặt cọc sẽ không được coi là cơ sở để bạn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Căn cứ theo quy định tại điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng đặt cọc là sự thỏa thuận của hai bên về việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Cụ thể:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, theo quy định trên thì bạn có thể ký hợp đồng đặt cọc với bên bán đất về việc bạn sẽ giao cho bên bán một khoản tiền và trong một thời hạn nhất định mà hai bên thỏa thuận bên bán phải thực hiện thủ tục giải chấp ngân hàng và ký kết hợp đồng mua, bán đất với bạn. Nếu sau thời hạn mà hai bên thỏa thuận bên bán không bán đất cho bạn thì bạn có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết yêu cầu bên bán phải hoàn trả lại tiền cho bạn theo điều khoản trong hợp đồng đặt cọc. 

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê