1. Tôi mua nhà như vậy có hợp pháp

2. Căn nhà đó tôi mua mai sau có đủ điều kiện làm sổ đỏ

3, Nếu khu đó có giải toả sau này em có được đền bù thoả đáng không?

Tôi rất hy vọng nhận được trả lời của công ty. Xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai  của Công ty Luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn,Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Luật Đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai

Nghị định 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Nội dung phân tích:

Việc xây nhà trên đất nông nghiệp là hành vi bị cấm, quy định tại khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai 2013, hành vi sử dụng đất không đúng mục đích.

Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định mức phạt vi phạm hành chính với hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp. Bên bán đã xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp thì bên bán sẽ bị xử phạt vi phạm.

Theo quy định của pháp luật thì chủ sử dụng không được phép xây nhà trên đất nông nghiệp nên khi bạn tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì cơ quan có thẩm quyền sẽ không công nhận quyền sở hữu ngôi nhà xây trên đất nông nghiệp, khi phát hiện ra vi phạm thì cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành xử lý theo quy định của pháp luật, sau đó mới cấp sổ.

Như vậy, bạn cần phải yêu cầu bên bán hoặc tự mình tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, trường hợp của bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013 có quy định như sau:
 
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.
 
Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 như sau:
 
“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
 
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
 
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Nếu bạn chỉ xin cấp sổ đỏ cho mảnh đất mà bạn mua mà không xin chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất để không bị xử lý về hành vi tự ý xây nhà ở trên đất nông nghiệp, hành vi xây nhà ở trên đất nông nghiệp là hành vi vi phạm pháp luật vậy nên nếu mảnh đất của bạn đã mua mà bị thu hồi thì ngôi nhà đó không được bồi thường mà bạn chỉ được bồi thường phần đất bị thu theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1940 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Luật sư Đất đai.