1. Mua phải mảnh đất không đủ điều kiện tách sổ thì giải quyết thế nào?

Thưa luật sư, Gia đình tôi mua 1 mảnh đất có diện tích 85 m2 (mảnh đất tách ra từ mảnh đất 160 m2), đã đặt cọc 30 triệu đồng cho người bán. Sau đó, 2 bên phòng công chứng làm hợp đồng mua bán và gia đình tôi chuyển thêm 350 triệu đồng cho người bán, còn nợ 40 triệu đồng, sẽ thanh toán sau khi nhận được sổ đỏ. Tuy nhiên, khi bên đo đạc xuống đo mảnh đất, thì cho biết, mảnh đất không đủ điều kiện để tách sổ. Xin hỏi, trong trường hợp này, thì giải quyết ra sao?
Cảm ơn!

Mua phải mảnh đất không đủ điều kiện tách sổ thì giải quyết thế nào?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về điều kiện tách sổ đỏ, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo thông tin mà bạn cung cấp, thì gia đình bạn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người bán (hợp đồng đã được công chứng tại văn phòng công chứng), do đó, gia đình bạn có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này theo quy định tại Điều 100, Luật Đất đai năm 2013.

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Tuy nhiên, trong trường hợp phần đất mà gia đình bạn mua không đủ điều kiện tách thửa theo quy định về hạn mức tách thửa của UBND tỉnh nơi có đất, thì có thể thực hiện những hình thức như sau:

Thứ nhất, có thể hợp thửa với một thửa đất khác

Bên cạnh hình thức đứng tên đồng sở hữu quyền sử dụng đất, bạn cũng có thể thực hiện hợp thửa phần đất bạn mua vào một thửa đất liền kề khác để đảm bảo diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức tách thửa theo quy định tại khoản 3, Điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”.

Thứ hai, có thể lựa chọn hình thức đứng tên đồng sở hữu

Căn cứ theo quy định tại Điều 98, Luật Đất đai 2013, một thửa đất có thể có nhiều người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, trong trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, thì phải ghi đầy đủ tên của những người này trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện...

Những người này có đầy đủ quyền lợi của một người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất...

Như vậy, theo quy định trên, gia đình bạn có thể làm thủ tục đứng tên đồng sở hữu đối với một gia đình có thửa đất liền kề. Tuy nhiên, đối với trường hợp đồng sở hữu quyền sử dụng đất, thì những người đồng sở hữu có quyền ngang nhau đối với phần đất này, do đó, nếu sau này bạn muốn bán, tặng cho... phần đất này, thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đồng sở hữu còn lại.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

2. Tư vấn về việc mua đất Nông nghiệp không đủ diện tích để tách sổ ?

Chào Luật sư! Em hiện đang sống ở Ninh Thuận, em có thắc mắc này muốn hỏi đến Luật sư. Em định mua một mảnh đất Nông nghiệp với diện tích 100 mét vuông, đất không tranh chấp, không đủ diện tích để tách sổ, chủ đất và em sẽ viết tay việc mua, bán giữa các bên.

Luật sư cho em hỏi mình cần làm những thủ tục gì để có đủ pháp lý trong việc mua, bán này? Nếu em mua đất đó với mục đích xây nhà thì cần làm gì để được tách hộ khẩu và nhập khẩu vào mảnh đất ấy để xây nhà và sinh sống?

Rất mong Luật sư tư vấn giùm em, em cảm ơn rất nhiều!

Người gửi: Tâm.

Tư vấn về việc mua đất Nông nghiệp không đủ diện tích để tách sổ.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất, về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Thì người muốn chuyển quyền sở hữu mảnh đất nông nghiệp cho bạn phải có điều kiện: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất.

Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng như sau:

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

Và Điều 59 Luật đất đai cũng quy định về Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.

Như vậy theo quy định, bạn sẽ phải nộp 01 bộ hồ sơ gồm Bản chính + Bản sao công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng hoặc bản sao giấy tờ hợp lệ về đất, Bản chính Sơ đồ thửa đất+ bản photo, Bản chính Chứng từ nộp tiền thuế đất + bản photo, Bản chính Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp lệ tương ứng + bản photo đến UBND cấp huyện.

Thứ 2, về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 69 Nghị định 43/2014 NĐ-CP quy định về Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Như vậy, muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở bạn cần chuẩn bị hồ sơ thẩm định (gồm Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất) tại phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện, cơ quan tài nguyên và mội trường cấp huyện sẽ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, hướng dẫn bạn thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Như vậy, trước hết bạn cần làm thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đó tiến hành chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở và có thể tiến hành xây nhà bình thường.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến: 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

3. Thủ tục tách sổ, sang tên quyền sử dụng đất?

Xin chào luật sư Tôi là một người dân ở tỉnh lên TP HCM sinh sống làm việc. Nay tôi muốn mua lại một miếng đất vườn để xây nhà. (Ở Quận 9) Miếng đất này chung sổ với nhà chị "A". Là đất vườn.
Cho tôi xin hỏi: 1 là thủ tục mua bán 2 là thủ tục tách sổ 3 là chuyển đổi vườn sang đất nhà ở Hiện miếng đất này ở Quận 9. Có diện tích là 5x22 Giá đất bán cho tôi là 3.4 triệu /1m2 Vậy cho tôi hỏi chi phí chuyển đổi là bao nhiêu? Và tôi xây nhà trước khi chuyển đổi/ tách sổ hay chuyển đổi trước ạ ?
Rất mong được luật sư tư vấn. Trân trọng cám ơn ạ.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Thủ tục mua bán và tách sổ:

Theo Quyết định 33/2014/QĐ-UBND về diện tích tối thiểu tách thửa do thành phố Hồ Chí Minh ban hành thì diện tích đất tối thiểu được tách thửa đối với thửa đất tại Quận 9 chưa có nhà ở là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét, đối với đất có nhà hiện hữu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét. Mảnh đất bạn định mua có diện tích 110m2 nên thỏa mãn điều kiện được tách thửa.

Nếu mảnh đất bạn mua là đất vườn ở trong cùng một thửa có nhà ở của chị A thì được xác định là đất ở (theo khoản 1 điều 103 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội ) nên bạn không phải chuyển mục đích sử dụng đất.

Để tiến hành việc mua bán, sang tên quyền sử dụng đất thì bạn cần thực hiện các thủ tục sau:

Đầu tiên, hai bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau đó công chứng hợp đồng tại các tổ chức công chứng tại địa phương.

Căn cứ Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường về hồ sơ địa chính . Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Hồ sơ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu)

+ Hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất; (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền xử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có đất);

+ Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng/tặng cho (có công chứng).

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất người cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách. Sau khi chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; văn phòng đăng ký kinh doanh sẽ trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.

Như vậy, trong thủ tục tách thửa đã bao gồm cả thủ tục xin cấp sổ đỏ mới cho diện tích được tách.

Thời gian thực hiện thủ tục: Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định không quá 20 ngày.

* Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất: (điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

"1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

...

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."

Thời gian giải quyết: Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.

Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất:

Theo điều 57, 109 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

"Điều 109. Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất
1. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm d, đ, e và g khoản 1 Điều 57 của Luật này thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:
a) Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất;
b) Nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Khi được gia hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn."

Khoản 2 điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất quy định về tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

"2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này."

Các chi phí khác: Lệ phí trước bạ:

Theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ : Về lệ phí trước bạ thì cá nhân có tài sản là nhà, đất phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp không phải nộp Lệ phí trước bạ quy định tại Điều 4 của Nghị định trên. Và lệ phí trước bạ bạn phải chịu với mức thu lệ phí là 0.5%.

Căn cứ và cách tính Lệ phí trước bạ nhà, đất được hướng dẫn tại Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn lệ phí trước bạ cụ thể như sau:

- Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ.

- Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ x Tỷ lệ lệ phí trước bạ (%)

Trong đó:

- Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất tối đa là 500 triệu đồng/1 tài sản/lần trước bạ.

- Giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với từng loại tài sản. Giá tính lệ phí trước bạ nhà, đất theo Điều 5 Thông tư số 124 gồm:

+ Đối với đất: Căn cứ xác định giá tính lệ phí trước bạ đất là diện tích đất chịu lệ phí trước bạ và giá đất tính lệ phí trước bạ. Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

+ Đối với nhà: Căn cứ xác định giá tính lệ phí trước bạ nhà là diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ, giá nhà tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà. Giá nhà tính lệ phí trước bạ là giá xây dựng nhà ở do UBND cấp tỉnh quy định.

- Tỷ lệ lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Không quá 100 nghìn đồng/lần.

Sau khi đã hoàn tất các thủ tục trên thì bạn có thể xây nhà. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng!

4. Diện tích đất 200 m2 có đủ điều kiện tách sổ không ?

Xin chào Luật Minh Khuê, em có câu hỏi sau xin được giải đáp: Hiện tôi đang bán đất mặt tiền chiều ngang 8m dài 25 m2 tổng diện tích đất bán 200 m2. Vậy bên mua có được tách sổ không?

Bên mua đã đồng ý mua với 200 m2 như trên và đặt cọc 40 triệu nhưng bên phòng tài nguyên và địa chính nói không đủ điều kiện để tách sổ và làm sổ cho bên mua, mong cơ quan giải đáp tối thiểu bao nhiêu m2 mới được tách sổ cho bên mua. Tôi xin cám ơn.

Người gửi: Tôn

Diện tích đất 200 m2 có đủ điều kiện tách sổ không ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty, với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Bạn không nói rõ nơi có bất động sản cần tách thửa, cũng như loại đất cần tách thửa, vì vậy chúng tôi không thể xác định chính xác diện tích này có được tách thửa hay không. Bạn có thể tham khảo thêm điều 143, điều 144 Bộ luật đất đai 2013.

Khoản 2, điều 143 "2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương."

Khoản 4, điều 144 "4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở."

Ngoài quy định của chung của Luật đất đai thì mỗi tỉnh, thành phố sẽ có văn bản riêng quy định cụ thể đối với địa phương về điều kiện được tách thửa.

Trân trọng!

5. Không đủ diện tích tách sổ nhưng muốn cất nhà thì làm thế nào ?

Tôi có câu hỏi xin được tư vấn như sau: Tôi với em tôi được bố cho lô đất nhưng do không đủ diện tích tách sổ theo quy đinh nên cùng đứng tên chung trên một sổ đỏ, và có làm giấy thỏa thuận ranh giới (có bố, mẹ, anh hai, tôi và em tôi cùng ký vào bảng thỏa thuận - giấy này tôi muốn nhờ xã công chứng nhưng họ không giám chứng nhận).

Nay tôi muốn cất nhà trên phần đất của tôi nhưng em tôi không đồng ý theo ranh giới đã thỏa thuận. Vậy cho tôi hỏi:

1. Trường hợp ủy ban xã cũng không xác nhận giấy thỏa thuận ranh giới của chúng tôi là đúng hay sai?

2. Tôi có thể kiện em tôi và xin tòa tách sổ riêng được không (đất tối thiểu theo quy định là bề mặt 5m nhưng hai chị em chỉ có 8m nên không tách làm 2 được) ?

3. Nếu như gặp trường hợp này xin luật sư cho tôi hướng giải quyết?

Xin chân thành cảm ơn luật sư!

Không đủ diện tích tách sổ nhưng muốn cất nhà thì làm thế nào ?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

- Câu trả lời thứ nhất:

Căn cứ quy định khoản 2, điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định như sau:

" Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh".

Như vậy, ở đây việc xác định ranh giớ giữa bạn và em gái là tự ý chia tách thửa đất do đo, việc Ủy ban nhân dân xã không xác nhận cho bạn là đúng quy định của pháp luật đất đai.

- Câu trả lời thứ hai: Trong trường hợp của bạn vì em bạn không cho bạn cất nhà trên phần đất mà bạn cũng là chủ sở hữu chung nên bạn có quyền khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình. Tuy nhiên, việc xin tòa tách sổ riêng thì không thể thực hiện được vì trường hợp của hai bạn không đủ điều kiện tách thửa.

- Câu trả lời thứ ba: căn cứ quy định tại khoản 3, điều 29. nghị định 43/2014 quy định như sau:

" Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới".

Như vậy, để được tách thửa thì bạn và em gái bạn phải xin được hợp thửa đất đó với thửa đất liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Đất đai - Công ty luật Minh Khuê