Sau khi ký Hợp đồng thì chủ nhà đi nước ngoài đến giờ mới về và hai bên đồng ý làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho công ty em. Căn nhà đó trước họ mua 7 tỷ và bán lại cho Cty em 5 tỷ (có Hợp đồng, chứng từ chuyển nhận tiền 5 tỷ). Vậy cho em hỏi là người bán phải nộp thuế như thế nào, có được miễn thuế vì bán căn hộ bị lỗ không. Hợp đồng có hiệu lực >1 năm nhưng giờ mới làm thủ tục thì hai bên phải nộp phạt như thế nào ạ.

Em rất chân thành cám ơn anh/chị và Văn phòng!

Người gửi: Trung Le Xuan

>>Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:   1900 6162

Tư vấn mua bán đất đai - Dịch vụ luật sư

Tư vấn mua bán đất đai trực tuyến

 

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chúng tôi.

Về câu hỏi của bạn, có 3 vấn đề cần phải giải quyết, chúng tôi xin trả lời như sau:

- Vấn đề thứ nhất, liên quan đến việc người bán bất động sản phải nộp thuế như thế nào khi chuyển nhượng bất động sản.

Theo quy định tại Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân, nếu người bán bất động sản cho công ty của bạn mà thuộc một trong hai trường hợp về thu nhập được miễn thuế khi chuyển nhượng bất động sản thì người đó sẽ không phải nộp thuế.

Còn trong trường hợp  người bán bất động sản cho công ty bạn không thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 4 Nghị định nêu trên thì vẫn phải nộp thuế với mức thuế suất do luật định. Cụ thế, căn cứ vào Điều 22 của Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/06/2013 của Chính phủ quy định chi tiết mộ số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân thì thuế suất đối với thu nhập chuyển nhượng nhà ở là 25% trên thu nhập tính thuế. Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Hóa đơn chứng từ hợp pháp là chứng từ người bán lập cho người mua hàng hóa, dịch vụ theo đúng các văn bản pháp luật quy định về hóa đơn chứng từ.

Cụ thể nếu người bán phát sinh chi phí sữa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà, bạn phải có hóa đơn được người bán tạo ra và làm thủ tục thông báo phát hành hóa đơn theo quy định của Bộ Tài chính tại Nghị định 51/2010/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 66/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính.

- Vấn đề thứ hai, trong trường hợp bán căn hộ bị lỗ thì người bán có phải nộp thuế không? Chúng tôi xin trả lời như sau:

Căn cứ vào Khoản 2 Điều 20 của Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/06/2013 của Chính phủ có hướng dẫn thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sỡ hữu, sử dụng nhà ở như sau:

- Giá bán là giá thực tế chuyển nhượng, được xác định theo giá thị trường và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.Trường hợp giá chuyển nhượng nhà ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng

Căn cứ vào Điều 22 của Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/06/2013 của Chính phủ, thuế suất đối với thu nhập chuyển nhượng nhà ở là 25% trên thu nhập tính thuế. Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Do đó khi đi công chứng bán nhà, nếu người bán ghi giá chuyển nhượng thấp hơn lúc mua nhà và giá chuyển nhượng tại hợp đồng bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, đồng thời bạn có đầy đủ hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp để xác định chi phí liên quan thì được áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế (trường hợp này không phát sinh thu nhập tính thuế do chuyển nhượng lỗ nên không phải nộp thuế).

- Vấn đề thứ ba, về vấn đề nộp phạt khi hợp đồng của bạn đã có hiệu lực trên 1 năm mới làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Theo quy định Điều 22 Luật quản lý thuế thì đối tượng đăng ký thuế phải đăng ký thuế trong thời hạn mười ngày làm việc kể từ ngày phát sinh thuế thu nhập cá nhân. Như vậy thời hạn đăng ký kê khai thuế khi sang tên mua bán nhà đất là 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng công chứng mua bán nhà.

Trường hợp chậm nộp hồ sơ kê khai thuế thì tùy theo mức độ vi phạm sẽ có mức xử phạt khác nhau. Theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 98/2007/NĐ-CP Quy định về xử lý vi phạm pháp luật về thuế và cưỡng chế thi hành quyết định hành chính thuế và khoản 1 Điều 1 Nghị định số 13/2009/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 98/2007/NĐ-CP thì mức phạt được quy định như sau:

1. Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 05 đến 10 ngày.

2. Phạt tiền từ 200.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ trên 10 đến 20 ngày.

3. Phạt tiền từ 300.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ trên 20 đến 30 ngày.

4.  Phạt tiền từ 400.000 đồng đến 4.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ trên 30 đến 40 ngày.

5.Phạt tiền từ 500.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với các hành vi:

a) Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ trên 40 đến 90 ngày;

b) Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định trên 90 ngày nhưng không phát sinh số thuế phải nộp”.

6.  Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế quy định tại Điều này bao gồm cả thời gian gia hạn nộp hồ sơ khai thuế quy định tại Điều 33 của Luật Quản lý thuế.

7. Không áp dụng các mức xử phạt quy định tại Điều này đối với trường hợp được gia hạn nộp thuế theo quy định của pháp luật quản lý thuế.”

Trường hợp của bạn, hợp đồng có hiệu lực hơn 1 năm nhưng mới làm thủ tục kê khai nộp thuế thì sẽ áp dụng mức phạt theo quy định tại điểm b Khoản 5 Điều luật nói trên. Theo đó, mức phạt áp dụng sẽ là từ 500.000 đồng đến 5.000.000 đồng.

 

Ý kiến bổ sung:

Chào bạn, vấn đề bạn hỏi được Luật Minh Khuê giải đáp như sau:

Cơ sở pháp luật

Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, Luật quản lý thuế 2006, Nghị định 98/2007/NĐ-CP.

Nội dung tư vấn:

Thứ nhất, Về vấn đề nộp thuế TNCN:

Điểm b khoản 5 Điều 3 Luật thuế TNCN 2007 và nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai” thì phải nộp thuế TNCN.

Điều 20 NĐ 65/2013/NĐ-CP quy định về Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng nhà ở như sau:

1. Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ (-) giá mua và các chi phí hợp lý liên quan.

2. Giá bán là giá thực tế chuyển nhượng, được xác định theo giá thị trường và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Trường hợp giá chuyển nhượng nhà ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng hoặc trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Đối với chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai thì giá chuyển nhượng được xác định bằng tỷ lệ đã góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

3. Giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.

4. Chi phí liên quan là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp, bao gồm:

a) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sở hữu nhà;

b) Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà;

c) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng nhà ở.

Theo quy định tại Điều 23 Mục 2 Luật thuế TNCN thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chịu thuế suất là 25%.

Theo đó, thu nhập chịu thuế = thu nhập tính thuế x thuế suất 25%

Thứ hai, vấn đề nộp phạt do chậm nộp hồ sơ khai thuế:

Theo khoản 3 Điều 32 Luật Quản lý thuế 2006 về thời hạn, địa điểm nộp hồ sơ khai thuế: “Chậm nhất là ngày thứ mười, kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế đối với loại thuế khai và nộp theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế”. Như vậy, trong thời hạn 10 kể từ ngày bạn công chứng hợp đồng tại VP công chứng Hà Nội thì bạn phải đi nộp hồ sơ khai thuế.

Căn cứ vào Điều 9 NĐ 98/2007/NĐ-CP về Xử phạt đối với hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế so với thời hạn quy định:

1. Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 05 đến 10 ngày.

2. Phạt tiền từ 200.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ trên 10 đến 20 ngày.

3. Phạt tiền từ 300.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ trên 20 đến 30 ngày.

4. Phạt tiền từ 400.000 đồng đến 4.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ trên 30 đến 40 ngày.

5. Phạt tiền từ 500.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ trên 40 đến 90 ngày.

6. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế quy định tại Điều này bao gồm cả thời gian gia hạn nộp hồ sơ khai thuế quy định tại Điều 33 của Luật Quản lý thuế.

7. Không áp dụng các mức xử phạt quy định tại Điều này đối với trường hợp được gia hạn nộp thuế theo quy định của pháp luật quản lý thuế.

Trường hợp của bạn là hợp đồng có hiệu lực lớn hơn 01 năm mới đi nộp hồ sơ khai thuế thì sẽ bị xử phạt theo khoản 5 (phạt tiền từ 500.000 đến 5.000.000 đồng).

Chúc bạn sớm giải quyết được công việc của mình.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê 

-------------------------------------------

THAM KHẢO DỊCH VỤ PHÁP LÝ LIÊN QUAN:

1. Dịch vụ trước bạ sang tên nhà đất;

2. Tư vấn thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;

3. Tư vấn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất;

4. Dịch vụ tư vấn đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất;

5. Dịch vụ công chứng theo yêu cầu và tư vấn sang tên sổ đỏ;

6. Dịch vụ tư vấn đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;