Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Quyết định 33/2014/QĐ-UBND diện tích tối thiểu tách thửa Hồ Chí Minh

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ địa chính

Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định 44/2014/NĐ-CP

Bộ luật dân sự năm 2005

2. Nội dung phân tích:

Kính gửi : Cty Luật Minh Khuê Tôi dự tính mua một mảnh đất diện tích 150 m2trong lô đất 450m2 tuy nhiên sổ đỏ của lô đất này bên bán đã thế chấpở NH để vay 2 tỷ đồng. Giá trị 150 m2 đất là 2,5 tỷ . Bên bán đề nghị ứng trước 2 tỷ để họ lấy sổ bản chính ra để tách thửa làm thủ tục sang têncho tôi. Bên bán chiu chi phí sang tên . Hỏi : Tôi tính làm hợp đồng đặt cọc tại phòng công chứngvới các điều khoản cam kết ràng buộc trách nhiệm của bên bán để khi họ lấy sổra khỏi ngân hàng là tiến hành làm thủ tục sang tên…như vậy đã an toàn chưa ?Nếu bên bán lấy sổ ra rồi không tiến hành sang tên thì sốtiền cọc 2 tỷ của tôi có được pháp luật bảo vệ .Có cách nào an toàn để mua đượcBĐS này ? Trân trọng cảm ơn.

Điều 358. Đặt cọc ( Bộ luật dân sự năm 2005)

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Như vậy, việc đặt cọc hoàn toàn phù hợp và được pháp luật bảo vệ nếu bên bán có hành vi từ chối giao kết thì dựa theo thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng, nếu không có thỏa thuận thì căn cứ quy định nêu trên để yêu cầu bồi thường.

- Thưa luật sư, tôi có mua 1 mảnh đất có diện tích 285,1m2 (rộng 10m dàu 28,51m) đất cây trồng lâu năm tai tỉnh Khánh Hoà - giờ tôi muốn chuyển sang đât thổ cư 100m2 trước. sau đó làm thủ tục tách thửa đất trên thành 2 thửa mỗi thửa 5m chiều ngang. Xin hỏi với diện tích đó có đủ điều kiện không? Mong được giải đáp ! Thanks..!

Bạn sẽ tham khảo chi tiết tại Quyết định 32/2014/QĐ-UBND diện tích tối thiểu được tách thửa đất Khánh Hòa để được biết điểu kiện tách thửa tại địa phương bạn.

Kính gửi công ty Luật Minh Khuê, Tôi có câu hỏi rất đau đầu, nhờ công ty tư vấn giúp, tôi cảm ơn rất nhiều. Năm 2013, tôi có mua mảnh đất 6x10 ở xã Phong Phú huyện Bình Chánh, giấy tờ tay, không thuộc diện quy hoạch. Đất này là đất vườn. Tôi muốn chuyển đổi thành đất thổ cư có được không (Vì tôi có ý định cất nhà ở)? Sau đó, tôi có thể đứng tên giấy chủ quyền sử dụng đất được không? Cạnh đất của tôi là khoảng 300m2 cũng có tình trạng như vậy. Tôi nghe nói, nêu như bây giờ gom chung dất của tôi và miếng đất bên cạnh thì mới chuyển đổi được. Sau đó, nếu chuyển đổi thành công, được cấp giấy phép xây nhà thì mới ra giấy chủ quyền và tôi có thể đứng tên chung với người đó. Như vậy có đúng không?

Tại thời điểm bạn mua sẽ áp dụng Luật đất đai năm 2003, thời điểm đó quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 127 Luật đất đai năm 2003 như sau: 

Điều 127.Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Như vậy, tại thời điểm bạn mua bán đất đai thì bạn phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng và sau đó bạn phải thực hiện thủ tục sang tên chuyển nhượng mang tên bạn tại thời điểm nhận chuyển nhượng tại phòng tài nguyên môi trường cấp quận huyện nơi có đất. 

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất dựa theo Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất (Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định 44/2014/NĐ-CP )

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Như vậy, bạn có thể thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi làm thủ tục sang tên chuyển nhượng mang tên bạn.

Chào Luật sư! Tôi ở Huyên Bình Chánh. Tp Hcm. Nay tôi có thắc mắc sau mong Luật sư tư vấn giúp: Tôi có mua một ngôi nhà giấy viết tay, diện tích đất là 100m2. DTSD là 150m2, đường đi trước nhà là 2m, đối diện là một khu đất trống, tôi đã ở đây được bốn năm và có đăng ký sổ tạm trú với chính quyền Xã, tôi muốn làm số nhà nhưng hiện tại vẫn nằm chung thửa với chủ đất nên hiện tại tôi không biết sử lý sao, và tôi được biết phải đủ diện tích 120m2 mới tách được. Vậy nếu tôi muốn tách thửa thì sẽ sử lý như thế nào? Và làm sao thưa Luật sư? Mong Luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn. Chào thân ái!

Căn cứ Quyết định 33/2014/QĐ-UBND diện tích tối thiểu tách thửa Hồ Chí Minh quy định điều kiện tách thửa như sau: 

 Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:

Khu vực

Đất ở

Đất ở chưa có nhà (m2)

Đất có nhà hiện hữu (m2)

Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú.

50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới ≥ 20 mét; 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới < 20="">

Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện được quy hoạch đô thị hóa.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện.

120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Như vậy, bạn không đủ điều kiện tách thửa thì bạn sẽ yêu cầu đứng tên đồng sở hữu đất đai.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số1900 6162  hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Luật Đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.