Vậy vợ chồng tôi xin hỏi nhờ tư vấn giải đáp như sau:

- Trường hợp em tôi phá sản, Ngân hàng phát mại tài sản thì ngôi nhà vợ chồng tôi bỏ tiền xây dựng được xử lý thế nào ?

- Trong quá trình vay tiền ngân hàng em tôi kê khai cả diện tích ngôi nhà 3 tầng tôi xây dựng để tăng giá trị vay mà Ngân hàng vẫn cho vay thì có đúng quy định không ?

- Vợ chồng tôi muốn được đứng tên sổ đỏ trên phần diện tích xây dựng ngôi nhà thì phải làm thế nào ? Trân trọng nhờ Luật sư tư vấn.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mụctư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp luật:

2. Nội dung tư vấn

- Luật đất đai năm 2013

- Bộ luật dân sự năm 2005

Thứ nhất, trường hợp em bạn phá sản, Ngân hàng phát mại tài sản thì ngôi nhà vợ chồng bạn bỏ tiền xây dựng được xử lý thế nào ?

Theo Điều 716 Bộ luật dân sự năm 2005:

"Điều 716. Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất

1. Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ.

2. Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận.

Như vậy, khi ngân hàng phát mại tài sản là mảnh đất đó thì không phải đương nhiên ngôi nhà của bạn là tài sản gắn liền với đất sẽ thuộc tài sản thế chấp mà phụ thuộc vào thỏa thuận của em trai bạn với bên Ngân hàng

Thứ hai, trong quá trình vay tiền ngân hàng em bạn kê khai cả diện tích ngôi nhà 3 tầng tôi xây dựng để tăng giá trị vay mà Ngân hàng vẫn cho vay thì có đúng quy định không ?

Vì bạn nói không rõ nên trường hợp này về phía Ngân hàng họ có thể không biết về việc em trai bạn kê khai sai nên vẫn cho vay bình thường. Hơn nữa, quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp cũng không có nghĩa vụ xác minh giá trị của tài sản đó mà chỉ có quyền yêu cầu em trai bạn phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp theo Điều 350, 351 BLDS năm 2005:

"Điều 350. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản

Bên nhận thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:

1. Trong trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ về tài sản thế chấp thì khi chấm dứt thế chấp phải hoàn trả cho bên thế chấp giấy tờ về tài sản thế chấp;

2. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xoá đăng ký trong các trường hợp quy định tại các điều 355, 356 và 357 của Bộ luật này"

"Điều 351. Quyền của bên nhận thế chấp tài sản

Bên nhận thế chấp tài sản có các quyền sau đây:

1. Yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp trong trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 349 của Bộ luật này phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp, nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó;

2. Được xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp;

3. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp;

4. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng;

5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;

6.Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản trong trường hợp nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai;

7. Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 355 hoặc khoản 3 Điều 324 của Bộ luật này và được ưu tiên thanh toán"

Thứ ba, vợ chồng bạn muốn được đứng tên sổ đỏ trên phần diện tích xây dựng ngôi nhà thì phải làm thế nào ? 

Vợ chồng bạn thỏa thuận với bố bạn để có thể tách thửa đất đó theo đúng quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3.Việc công chứng. chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã"

Như vậy, để bạn có thể sở hữu hợp pháp phần diện tích xây dựng ngôi nhà đó thì bạn phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và sau đó bạn mới được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bác vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư tư vấn luật đất đai.