1. Nên hay không nên quy định thủ tục "hòa giải ở cấp cơ sở" trong giải quyết tranh chấp đất đai?

Nên hay không nên quy định Theo Luật đất đai năm 2013, “hòa giải ở cấp cơ sở” trong giải quyết các tranh chấp đất đai là một trong những điều kiện bắt buộc trước khi các đương sự được khởi kiện tới Tòa án khi đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ theo quy định để chứng minh quyền sử dụng đất của mình?

1.1. Những bất cập về mặt pháp luật và vướng mắc trong thực tiễn

Căn cứ khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án:

"2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án."

Như vậy, thủ tục hòa giải cơ sở do Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn tiến hành là điều kiện bắt buộc trước khi các đương sự được khởi kiện tới Tòa án khi các đương sự tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, chứ không phải khuyến nghị hoặc khuyến khích.

Việc Nhà nước đề cao việc hòa giải trong quá trình giải quyết các tranh chấp đất đai và coi đó là một trong những biện pháp cơ bản để giải quyết tranh chấp đất đai nhằm mục đích khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở là một chủ trương đúng đắn. Quy định này là cần thiết nhằm tạo cơ hội để các bên thương lượng giải quyết, giữ được tình cảm gia đình, bạn bè, làng xóm, tăng tính đoàn kết trong nhân dân. Tuy nhiên, trên thực tế kết quả việc hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở cho thấy thủ tục này chỉ mang tính hình thức, động viên và ghi nhận hòa giải không thành để chuyển sang Tòa án giải quyết. Do tranh chấp đất đai thường rất gay gắt, phức tạp vượt quá khả năng giải quyết của cán bộ địa phương, mặt khác trong quá trình hòa giải ở cơ sở, các bên đương sự thường không cung cấp đầy đủ tài liệu, chứng cứ nên Hội đồng hòa giải cơ sở cũng khó hòa giải thành. Nhiều trường hợp mâu thuẫn đã có từ lâu và đến khi phải ra đến chính quyền giải quyết là lúc tranh chấp giữa hai bên đã rất căng thẳng. Mặt khác, ở nhiều địa phương, cán bộ tham gia hòa giải nhiều khi là họ hàng hoặc quen biết cả hai bên nên có phần e ngại va chạm, vì thế có tâm lý né tránh, gây thêm khó khăn cho đương sự trong việc giải quyết tranh chấp. Nhiều nơi cán bộ của Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện việc hòa giải qua quýt, không đúng thủ tục, gây mất thời gian. Kết quả là việc hòa giải đó không giải quyết được tranh chấp mà lại thêm thủ tục phiền hà cho người dân.

Về hiệu quả pháp lý của việc tiến hành hòa giải tại cơ sở, thực tế còn xảy ra trường hợp Ủy bân nhân dân cấp xã hòa giải thành nhưng sau đó một hoặc các bên tranh chấp không thực hiện nội dung hòa giải lại tiếp tục khởi kiện dẫn đến vụ việc tranh chấp kéo dài. Chính vì vậy quy định bắt buộc các đương sự muốn khởi kiện tại Tòa án phải qua hòa giải tại địa phương là không cần thiết vì hiệu quả không cao do không có chế tài mà chỉ dựa trên sự tự nguyện của các bên.

Về thành phần tham gia hòa giải tại cơ sở, theo khoản 3 Điều 202 Luật đất đai năm 2013:

"3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai."

Trên thực tế khi Ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành hòa giải, thành phần hòa giải thường không đầy đủ do thiếu cán bộ của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, hoặc cán bộ của các tổ chức thành viên của Mặt trận, tổ chức hội phụ nữ, tham gia hòa giải. Trong trường hợp này, khi Tòa án trả lại đơn khởi kiện, có nơi Ủy ban nhân dân cấp xã chấp nhận tổ chức hòa giải lại, nhưng có nơi Ủy ban nhân dân cấp xã lại từ chối vì cho rằng tranh chấp đã được hòa giải, dẫn đến tình trạng việc giải quyết tranh chấp bị kéo dài, gây mất nhiều thời gian, công sức của người dân và cơ quan Tòa án.

Về thời hiệu khởi kiện, khoản 2, Điều 190 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định ngày khởi kiện là ngày đương sự nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc ngày được ghi trên dấu của tổ chức dịch vụ bưu chính nơi gửi. Trong khi Luật đất đai năm 2013 quy định thời hạn tiến hành hòa giải ở cơ sở là 45 ngày làm việc, kể từ ngày Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nhận được đơn. Như vậy giai đoạn Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện hòa giải không được tính vào thời hiệu khởi kiện. Do vậy, nhiều trường hợp đương sự đợi để được hòa giải ở địa phương xong, gửi đơn đến Tòa án thì hết thời hiệu khởi kiện theo quy định của pháp luật, làm thiệt hại đến quyền lợi chính đáng của đương sự.

1.2. Một số kiến nghị

Để khắc phục bất cập về mặt pháp luật và tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn thi hành các quy định nêu trên, nên chăng chỉ quy định khuyến khích hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở trước khi khởi kiện ra Tòa án mà không quy định đó là một thủ tục bắt buộc; hoặc chỉ nên quy định hòa giải cơ sở đối với các tranh chấp về đất đai trên cơ sở yêu cầu của đương sự. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã không tiến hành hòa giải, không có điều kiện hòa giải, hoặc một bên đương sự không có thiện chí nên không có mặt, hay không thể có mặt thì đương sự có quyền khởi kiện ra Tòa án. Như vậy sẽ tạo điều kiện cho các chủ thể có thể khởi kiện thẳng đến Tòa án, không phải giải quyết tranh chấp đất đai qua nhiều cấp, tiết kiệm được thời gian, kịp thời bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của người bị xâm phạm. Mặt khác tại Tòa án cũng có thủ tục hòa giải. Ngay cả khi cấp cơ sở đã tiến hành hòa giải cho các bên tranh chấp, khi thụ lý giải quyết tại Tòa án, Tòa án vẫn phải hòa giải, đây là một thủ tục bắt buộc trong hoạt động tố tụng.

Nếu vẫn quy định việc hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở là điều kiện bắt buộc khi tranh chấp đất đai đối với tranh chấp ai là người sử dụng đất thì nên quy định hiệu lực pháp luật của các vụ việc tranh chấp đã được hòa giải thành, đồng thời xem xét lại thời hiệu khởi kiện để không ảnh hưởng đến thời hiệu của người khởi kiện. Đồng thời để nâng cao chất lượng công tác hòa giải tại cơ sở, cần đầu tư nghiên cứu ban hành các văn bản hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật và tăng cường đào tạo, tập huấn bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, công chức quản lý Nhà nước về đất đai, cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn, đội ngũ cán bộ làm công tác hòa giải tranh chấp đất đai của cấp Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và các cán bộ , thẩm phán Tòa án.

>> THAM KHẢO DỊCH VỤ: Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tại tòa án.

2. Tranh chấp đất đai chưa qua hòa giải: Tòa xử sao?

Bằng thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND xã, phường trong giải quyết tranh chấp đất đai, dường như ở Việt Nam, cơ quan có thẩm quyền tiến hành tố tụng dân sự không chỉ có Tòa án nhân dân…?

Thay vì đình chỉ, tạm đình chỉ giải quyết vụ kiện, Tòa nên yêu cầu đương sự tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã và chờ kết quả để tiếp tục giải quyết hay đình chỉ.

Những năm gần đây, trong thực tiễn xét xử của ngành Tòa án đã xảy ra không ít vụ đương sự khởi kiện tranh chấp đất, Tòa sơ thẩm thụ lý rồi mới phát hiện ra tranh chấp đó chưa qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã. Để sửa sai, mỗi Tòa án lại xử lý một kiểu…

Theo quy định, kể từ ngày 1-7-2014 (ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành), Tòa án chỉ thụ lý, giải quyết tranh chấp đất đai nếu tranh chấp đó đã được hòa giải không thành tại UBND cấp xã đơi với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất. Trường hợp đương sự nộp đơn khởi kiện mà tranh chấp đó chưa qua hòa giải tại UBND cấp xã thì Tòa trả lại đơn khởi kiện và hướng dẫn họ thực hiện theo quy định tại Điều 202, 203 Luật Đất đai năm 2013.

Lỡ thụ lý, mỗi Tòa sửa sai một kiểu

Những năm gần đây, trong thực tiễn xét xử của ngành Tòa án đã xảy ra không ít vụ đương sự khởi kiện tranh chấp đất, Tòa sơ thẩm thụ lý rồi mới phát hiện ra tranh chấp đó chưa qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã.

Khi lỡ gặp phải trường hợp này, có tòa đã áp dụng điểm d khoản 1 Điều 214 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 để ban hành quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ kiện và chuyển hồ sơ hoặc hướng dẫn đương sự tiến hành hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Nếu UBND xã, phường, thị trấn hòa giải thành thì tòa ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án theo khoản 1 Điều 217 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Trường hợp UBND xã, phường, thị trấn hòa giải không thành, đương sự vẫn tranh chấp và yêu cầu tòa giải quyết thì căn cứ vào Điều 216 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 Tòa án tiếp tục giải quyết vụ án.

Ngược lại, có tòa xác định việc tranh chấp đất đai chưa qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã thuộc trường hợp chưa có đủ điều kiện khởi kiện. Từ đó, tòa áp dụng khoản 3 Điều 217 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 để ban hành quyết định đình chỉ việc giải quyết vụ kiện. Đến lúc này, đương sự muốn được tòa giải quyết thì phải chủ động về UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp yêu cầu tiến hành hòa giải tranh chấp. Sau khi có kết quả hòa giải không thành của UBND cấp xã, đương sự phải khởi kiện bằng một vụ án khác.

Tòa nên chờ đương sự bổ sung thủ tục?

Việc tòa này tạm đình chỉ, tòa kia đình chỉ giải quyết vụ kiện vì thiếu thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã đã tạo nên tình trạng áp dụng pháp luật thiếu thống nhất.

Tuy nhiên, điều đáng bàn hơn là tòa có nhất thiết cứ phải tạm đình chỉ hay đình chỉ giải quyết vụ kiện hay không? Thực tế đã có không ít trường hợp vì thiếu hiểu biết pháp luật, khi thời hạn khởi kiện sắp hết, đương sự mới khởi kiện ra tòa. Lúc này, nếu tòa đình chỉ giải quyết vụ kiện, nói đương sự về UBND cấp xã làm thủ tục hòa giải thì họ sẽ hết thời hạn khởi kiện, tức tranh chấp của họ sẽ vĩnh viễn không được tòa phân xử.

Theo nhiều chuyên gia, các đương sự chỉ dẫn nhau ra tòa khi tranh chấp đã rất gay gắt và họ không thỏa thuận với nhau được. Phần lớn vụ tranh chấp, việc hòa giải tại UBND cấp xã chỉ là thủ tục bắt buộc để nhờ tòa phân xử. Vì vậy, thay vì đình chỉ, tạm đình chỉ giải quyết vụ kiện, tòa nên yêu cầu đương sự tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã, sau đó chờ kết quả hòa giải để tiếp tục giải quyết hay đình chỉ vụ kiện.

Việc này giảm rất nhiều sự phiền hà cho cả đương sự lẫn tòa án, phù hợp với kiến nghị của chánh án TAND Tối cao tại Công văn số 48/CV ngày 17-3-2010 (trả lời chất vấn của đại biểu Quốc hội). Theo đó, chánh án TAND Tối cao kiến nghị cần quy định đối với trường hợp đã gần hết thời hiệu khởi kiện nhưng chưa tiến hành thủ tục hòa giải tại xã, phường, thị trấn theo quy định của Luật Đất đai thì tòa vẫn thụ lý, giải quyết. Trong quá trình giải quyết, tòa sẽ yêu cầu đương sự gửi đơn đề nghị UBND xã, phường, thị trấn tiến hành thủ tục hòa giải.

Đây chỉ là kiến nghị của chánh án TAND Tối cao xin ý kiến Quốc hội tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp đất đai. Dù hướng giải quyết là tiến bộ, bảo vệ được quyền lợi của đương sự nhưng lại chưa được quy định chính thức để có hiệu lực thi hành bắt buộc, thống nhất.

Chưa hòa giải, phải đình chỉ vụ án

Theo ví dụ sau: Năm 2000, vợ chồng ông TBM ra tòa ly hôn, có đặt vấn đề phân chia 2.000 m2 đất trong tổng số 6.000 m2 do anh ông M đứng tên sử dụng. Tuy nhiên, vào thời điểm đó, tòa đã không xem xét yêu cầu này.

Gần 10 năm sau, ngày 28-1-2010, vợ cũ của ông M khởi kiện yêu cầu chia lại số đất trên. Dù tranh chấp của bà này với anh em người chồng cũ chưa qua khâu hòa giải tại địa phương nhưng TAND TP Pleiku (Gia Lai) vẫn thụ lý, giải quyết.

Ngày 15-6-2010, tòa đưa vụ kiện trên ra xét xử. Sau khi luật sư của một bên đương sự nêu ra việc vi phạm tố tụng trên, HĐXX đã phải nhìn nhận là bỏ sót thủ tục tố tụng và đình chỉ vụ án.

Văn bản pháp luật: >> Click tải luật đất đai năm 2003

>> Tham khảo ngay: Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án ?

3. Ủy ban nhân dân Xã/Phường có trách nhiệm như thế nào trong việc hòa giải và giải quyết cá tranh chấp đất đai?

Thưa luật sư, Nhà tôi được phân chia đất nông nghiệp từ năm 1993 và canh tác nhưng thường xuyên xảy ra tranh chấp với hộ bên cạnh về diện tích đất đã được cấp. Tôi đã làm đơn ra UBND xã để giải quyết tranh chấp nhà đất. Vậy UBND xã có trách nhiệm giải quyết các tranh chấp dạng này không? Hay họ chỉ hòa giải rồi cho về thôi. Xin luật sư hướng dẫn? Cảm ơn quý luật sư!

Ủy ban nhân dân Xã/Phường có trách nhiệm như thế nào trong việc hòa giải và giải quyết cá tranh chấp đất đai ?

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

3.1. Tranh chấp đất nông nghiệp có phải là tranh chấp đất đai không?

Theo Luật đất đai 2013 quy định:

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Như vậy, tranh chấp đất đai được hiểu là tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh chấp về địa giới hành chính,… Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp đất đó với cá nhân khác, với Nhà nước (về vấn đề bồi thường đất) hoặc giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất…Khi đó, một bên, một chủ thể nào đó thấy quyền và lợi ích về đất của mình bị xâm phạm và đưa ra các yêu cầu giải quyết để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của bản thân thì đó là tranh chấp đất đai. Pháp luật không phân biệt đất đai là đất ở, đất phi nông nghiệp hay đất nông nghiệp, theo đó, tranh chấp đất nông nghiệp vẫn là tranh chấp về quyền sử dụng đất.

3.2. Trách nhiệm hòa giải của Ủy ban nhân dân xã trong giải quyết tranh chấp đất đai?

Điều 202 Luật đất đai 2013 quy định về trình tự hòa giải tranh chấp đất đai:

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đó, quy định ở trên Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc giải quyết bằng hòa giải cơ sơ mà cụ thể là hòa giải ở tổ dân phố, ấp, thôn trước khi có đơn gửi đển UBND cấp xã để hòa giải. Việc hòa giải ở cơ sở thì nhà nước chỉ khuyến khích hòa giải mà không bắt buộc. Nếu hòa giải ở cơ sở không thành thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Việc hòa giải này phải tiến hành trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đơn và có sự tham gia của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã và phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Việc hòa giải thành hoặc không thành đều phải lập thành biên bản và có chữ ký của các bên, và có xác nhận hòa giải thành hoặc không thành của Ủy ban. Nếu đã có sự hòa giải của ủy ban mà không thành thì bạn có thể lựa chọn phương án là khởi kiện ra Tòa án nhân dân hoặc Ủy ban nhân dân huyện nơi có đất để yêu cầu giải quyết tương ứng thẩm quyền giải quyết vụ việc theo Điều 203 Luật đất đai năm 2013:

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

>> Tham khảo ngay: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai: Làm gì khi UBND cắt đất cắt sang cho hộ khác ?

4. Luật sư hướng dẫn: Hòa giải tranh chấp đất đai ? Cơ quan nào giải quyết tranh chấp đất đai?

Chào vị luật sư, Xin cho hỏi: Hoạt động hòa giải tranh chấp đất đai được quy định như thế nào trong Luật đất đai năm 2013? Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai? Cảm ơn luật sư nhiều!

Luật sư hướng dẫn: Hòa giải tranh chấp đất đai ? Cơ quan nào giải quyết tranh chấp đất đai ?

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, hoạt động hòa giải tranh chấp đất đai được quy định trong Luật đất đai năm 2013 như sau:

Hòa giải tranh chấp về đất đai được quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013, theo đó Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

Trường hợp tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ hai, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013, theo đó tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Theo đó trong trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành

- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn thủ tục khiếu nại, tố cáo hành vi lấn chiếm đất ?

5. Tư vấn việc hòa giải tranh chấp đất đai ?

Thưa Luật sư, gia đình tôi có 1 mảnh đất có giấy tờ hợp pháp nhưng không canh tác thường xuyên, để tránh lãng phí chúng tôi cho gia đình hàng xóm trồng cây ăn quả . Nay chúng tôi muốn lấy lại mảnh đất thì nhà hàng xóm không đồng ý với lý do đó là mảnh đất do ông cha họ để lại từ năm 1964. Trên đất họ đã trồng 5 cây đào. Không thể giải quyết mâu thuẫn bằng thương lượng, gia đình tôi có đưa đơn khởi kiện lên tòa án và được Tòa án triệu tập hòa giải .

Thưa luật sư, khi tham gia hòa giải chúng tôi phải chuẩn bị những gì để được Tòa án tuyên bố trả lại mảnh đất? Xin cảm ơn luật sư.

>>. Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho công ty luật Minh Khuê. Với vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định như sau:

"Điều 93. Chứng cứ

Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự và cơ quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho Tòa án trong quá trình tố tụng hoặc do Tòa án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định và được Tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án cũng như xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp."

Chứng cứ được thu thập từ các nguồn sau đây:

- Tài liệu đọc được, nghe được, nhìn được, dữ liệu điện tử.

- Vật chứng.

- Lời khai của đương sự.

- Lời khai của người làm chứng.

- Kết luận giám định.

- Biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ.

- Kết quả định giá tài sản, thẩm định giá tài sản.

- Văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý do người có chức năng lập.

- Văn bản công chứng, chứng thực.

- Các nguồn khác mà pháp luật có quy định.

Cách thức xác định chứng cứ:

- Tài liệu đọc được nội dung được coi là chứng cứ nếu là bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực hợp pháp hoặc do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cung cấp, xác nhận.

- Tài liệu nghe được, nhìn được được coi là chứng cứ nếu được xuất trình kèm theo văn bản trình bày của người có tài liệu đó về xuất xứ của tài liệu nếu họ tự thu âm, thu hình hoặc văn bản có xác nhận của người đã cung cấp cho người xuất trình về xuất xứ của tài liệu đó hoặc văn bản về sự việc liên quan tới việc thu âm, thu hình đó.

- Thông điệp dữ liệu điện tử được thể hiện dưới hình thức trao đổi dữ liệu điện tử, chứng từ điện tử, thư điện tử, điện tín, điện báo, fax và các hình thức tương tự khác theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử.

- Vật chứng là chứng cứ phải là hiện vật gốc liên quan đến vụ việc.

- Lời khai của đương sự, lời khai của người làm chứng được coi là chứng cứ nếu được ghi bằng văn bản, băng ghi âm, đĩa ghi âm, băng ghi hình, đĩa ghi hình, thiết bị khác chứa âm thanh, hình ảnh theo quy định tại khoản 2 Điều này hoặc khai bằng lời tại phiên tòa.

- Kết luận giám định được coi là chứng cứ nếu việc giám định đó được tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định.

- Biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ được coi là chứng cứ nếu việc thẩm định được tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định.

- Kết quả định giá tài sản, kết quả thẩm định giá tài sản được coi là chứng cứ nếu việc định giá, thẩm định giá được tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định.

- Văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý do người có chức năng lập tại chỗ được coi là chứng cứ nếu việc lập văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý được tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định.

- Văn bản công chứng, chứng thực được coi là chứng cứ nếu việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo đúng thủ tục do pháp luật quy định.

- Các nguồn khác mà pháp luật có quy định được xác định là chứng cứ theo điều kiện, thủ tục mà pháp luật quy định.

Như vậy, gia đình bạn cung cấp các bằng chứng chứng minh về đất như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đó đã được cấp hoặc Quyết định giao đất/Quyết định cho thuê đất/Biên lai nộp thuế, phí hàng năm/Giấy tờ mua bán, tặng cho, thừa kế.....để được Tòa án ra bản án/ Quyết định giao đất cho gia đình bạn.

>> Tham khảo ngay: Quy định về mức xử phạt hành vi lấn, chiếm đất mới cập nhật

6. Giải quyết tranh chấp đất đai khi ủy ban nhân dân không hòa giải được?

Thưa Luật sư: Em tên là T, quê ở Quảng Ngãi. Gia đình em đang có tranh chấp đất đai mà khi đưa ra cấp xã thì chính quyền chỉ có hòa giải. Do vậy, kính mong luật sư dành chút thời gian đọc và tư vấn giúp gia đình em với ạ. Em xin trình bày nội dung như sau: Gia đình nội em khai phá và sở hữu khá nhiều diện tích đất phục vụ trồng trọt trên núi. Ông nội em mất từ thời bao cấp. Bà nội em mất vào năm 2005.

Chú em lấy vợ vào năm 1996. Bà nội và ba giao cho chú một thửa ruộng, một khoảnh đất A để trồng trọt tạm. Khoảnh đất A kia do ba em và chú em cùng khai phá thời trẻ, nhưng vẫn được xem là góp vào đất của ông bà tổ tiên. Không có ai trong bà nội, ba hay chú đứng tên sổ đỏ cho khoảnh đất đó. Chú em mất vào năm 2007. Chú và thím không có con, có nhà riêng, có đất đai do chú khai phá riêng. Vài ba năm sau, Thím lấy chồng khác và tự ý quyết định bán khoảnh đất A kia cho người khác. Ba mẹ em không đồng ý. Đã 4 lần ra UBND xã hòa giải nhưng không đạt được thống nhất nào. Thím yêu cầu mảnh đất đó chia đôi cũng được, nhưng phải để Thím toàn quyền đứng tên sổ đỏ. Chủ tịch xã nói mảnh đất A kia do thím canh tác hơn 16 năm rồi, thì coi như là canh tác lâu dài nên Thím được quyền sở hữu.

Trong khi thực chất, Thím canh tác không ổn định chưa tới 10 năm rồi bỏ hoang tới giờ. Đất đai của ông bà em lâu nay cũng chưa có làm sổ đỏ, nhưng giấy tờ thuế đất, bản đồ địa chính thì có chỉ rõ, đồng thời bà con trong thôn có thể làm chứng. Hiện giờ, các cô của em cũng đã làm giấy ủy quyền cho ba. Thím cũng không có bất cứ giấy tờ nào chứng minh khoảnh đất A đó là của chú thím. Nhưng Thím đã sớm cho người trong thôn ít đất trong khoảnh A để nhờ họ chứng thực đất đó là của Thím.

Em xin chân thành cảm ơn !

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ theo Điều 202 và Điều 203 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thì tranh chấp đất đai giữa gia đình bạn với thím bạn đã được hòa giải tai Ủy ban nhân dân xã, nhưng hòa giải không thành, cả hai bên không đồng ý thỏa thuận với nhau cũng như không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân. Chính vì thế mà hiện nay tranh chấp này vẫn chưa được giải quyết. Hơn nữa, mảnh đất A đang tranh chấp giữa hai bên hiện nay vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, để giải quyết vấn đề này thì bạn có thể làm theo một trong các trường hợp sau:

Một là, nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Đã hòa giải tại UBND xã không được thì gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp cho UBND cấp huyện để Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (khoản 3 Điều 203 Luật đất đai 2013).

Hai là, khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó). Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Khác với hoạt động hòa giải trước khi khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do chính Tòa án chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm. Mẫu đơn đề nghị/yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai mời bạn xem tại đây.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê